Eine Familie kann ihre Immobilien steuerfrei vermieten. Dazu gründen die Familienmitglieder eine Familien-GbR. An diese verkaufen dann die Eltern ihre Immobilien, wobei sie die zwischenzeitliche Wertsteigerung möglichst hoch ansetzen. Statt einer Bezahlung des Kaufpreises erheben die Eltern jedoch eine Kaufpreisforderung, die die Familien-GbR nun mit den Mieteinnahmen ihrer Immobilien nach und nach tilgt. In der Zwischenzeit erhalten die Eltern aber auch Zinsen. Diese unterliegen mit 25 % einer bevorzugten Besteuerung. Die Abschreibung sowie die Zinskosten führen auf Ebene der Familien-GbR im Gegenzug dazu, dass die Familie die Immobilien nun steuerfrei vermieten kann. Denn die Mieteinkünfte sind dann geringer als die Abschreibung und die Zinskosten, sodass keine Steuer entsteht.
Unser Video:
Familie vermietet Immobilien steuerfrei
In diesem Video erklären wir, wieso eine Familien-GbR bei der Immobilienvermietung Steuern sparen hilft.
Inhaltsverzeichnis
1. Wie eine Familie Immobilien steuerfrei vermieten kann – Einleitung
Wer von einem Steuerberater hört, das etwas steuerfrei sein kann, dann klingt das oft zu schön, um wahr zu sein. Wir behaupten beispielsweise, dass eine Familie Immobilien steuerfrei vermieten kann.
Zugegeben, Märchen solcher Art hört man heutzutage, so wie auch in vergangenen Zeiten, allenthalben. Dabei steckt immer auch ein wahrer Kern dahinter. Andernfalls würden die Märchen sich ja gleich selbst entlarven. Keine Sorge, wir wollen Ihnen hier kein verzaubertes Königsschloss versteckt hinter einer Dornenmauer für wahr verkaufen. Auch wenn das Motiv durchaus Anreiz für einen gemütlichen Familienabend mit dem guten, alten Märchenbuch der Gebrüder Grimm bieten mag.
2. Grundlagen, um mit einer Familie Immobilien steuerfrei zu vermieten
Das Rüstzeug, um uns dem Ziel zu nähern, nehmen wir jetzt in die Hand. So brauchen wir einerseits ein Grundwissen über die Rechtsform der GbR. Dieses liefert uns das BGB. Dort schlagen wir in den §§ 705 fort folgend BGB nach, welchen Charakter eine GbR hat und wie man sie gründet. Weiterhin sollten wir über den Verkauf von Immobilien informiert sein. Auch wenn wir darüber berichten wollen, wie eine Familie ihre Immobilien steuerfrei vermieten kann, ist dieser Aspekt für unsere Belange wichtig; sie werden sehen, es ist von Vorteil. Dann müssen wir uns auch noch mit der Besteuerung von Einkünften aus der Vermietung von Immobilien beschäftigen. Hierbei ist insbesondere die Abschreibung wichtig (§ 7 EStG). Und zu guter Letzt geht es auch noch um die Kapitalertragsteuer, deren Regelung in § 43 Absatz 1 EStG in Verbindung mit § 20 Absatz 1 und 2 EStG kodifiziert ist.
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3. Steuergestaltung für Familien mit Immobilien
Nun können wir einsteigen. Dabei wollen wir von einer Familie mit zwei Eltern und zwei Kindern ausgehen. Selbstverständlich geht dies auch mit anderen Familienkonstellationen. Außerdem sollen die Eltern hier über ein angenommenes Immobilienvermögen von etwa EUR 4.000.000 verfügen, das sie beispielsweise zu Wohnzwecken vermieten. Dabei soll der Wert der Immobilien seit der Anschaffung auf EUR 6.000.000 gestiegen sein. Die Mieteinkünfte sollen aber gleichbleibend 5 % Rendite erwirtschaften, was jährlichen Einkünften in Höhe von EUR 200.000 entspricht.
3.1. Schritt 1: Gründung einer Familien-GbR
Der erste Schritt in Richtung steuerfreie Immobilienvermietung ist die Gründung einer Familien-GbR. Dabei können die Eltern, sollten die Kinder noch minderjährig sein, die Gründung auch in ihrem Namen veranlassen. Der Vorteil hieran ist, dass die Gründung einer GbR keinerlei formale Erfordernisse kennt. Allein durch den Beschluss der Gesellschafter entsteht eine GbR. Weder ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag noch eine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung sind hierbei vorgeschrieben. Dennoch ist zumindest ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag im Allgemeinen empfehlenswert. Zweck der Familien-GbR ist selbstverständlich die Vermietung von Immobilien.
3.2. Schritt 2: Verkauf der elterlichen Immobilien an die Familien-GbR
Als nächstes verkaufen die Eltern ihre Immobilien an die soeben gegründete Familien-GbR. Allerdings erhalten sie dafür kein Geld; das kommt später. Vielmehr erhalten die Eltern ein Forderungsrecht, das gegenüber der Familien-GbR besteht. Man könnte nun annehmen, dass man diese Forderung zinslos gestaltet, um den Kindern, die ja nun an der Familien-GbR beteiligt sind, diese Zusatzkosten zu ersparen. Aber die Verzinsung bringt auch steuerliche Vorteile. Als Zinssatz kommen derzeit realistischerweise 3 % in Betracht.
3.3. Schritt 3: steuerfreie Vermietung der Immobilien durch die Familien-GbR
Jetzt kommen wir dazu, wie die Familie mit ihrer GbR ihre Immobilien steuerfrei zu vermieten schafft. Denn nun setzen wir im Rahmen der Besteuerung die jährliche Abschreibung zu Grunde. Und diese berechnen wir auf Basis der Anschaffungskosten, die der Familien-GbR durch den Immobilienkauf entstanden sind. Wir rechnen also mit einer Abschreibung von 2 % pro Jahr auf die Anschaffungskosten von EUR 6.000.000 (eventuelle Anschaffungsnebenkosten sollen vereinfachend außer Acht bleiben). In Zahlen beträgt die jährliche Abschreibungsrate EUR 120.000. Der Vorteil hierbei ist natürlich, dass dies die realen Gewinne keineswegs direkt schmälert. Es ist lediglich ein Betrag, den man bei der Besteuerung der Mieteinkünfte abziehen darf.
Und schon hier zeigt sich, dass die Familie auf diese Weise ihre Immobilien fast steuerfrei vermieten kann. Denn von den Einnahmen in Höhe von EUR 200.000 bleibt nach Abzug der Abschreibung ein zu versteuernder Betrag von EUR 80.000 übrig. Die vier Familienmitglieder teilen sich diesen Betrag aber auf, wobei jede Person ihren Grundfreibetrag ansetzen darf. Wir setzen ihn vereinfachend mit jeweils EUR 10.000 fest. Auf diese Weise unterliegen nur EUR 40.000 der Miteinkünfte der Besteuerung. Davon entfallen jeweils EUR 10.000 auf jedes Familienmitglied. Bei einem solch geringen Einkommen fällt dann die Steuer nur noch mit einem sehr geringen persönlichen Steuersatz an. Somit liegt die Steuer in der Größenordnung von lediglich EUR 2.000. Zur Erinnerung: jedem Familienmitglied steht ein Anteil an den Mieterträgen von EUR 50.000 zu!
Mit der Verzinsung der Kaufpreisforderung der Eltern können wie die Steuern aber vollends auf Null senken. Bei einer jährlichen Zinsleistung von EUR 180.000 schmilzt auch der letzte Rest an steuerbaren Miteinkünften dahin.
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4. Familien-GbR mit Immobilien: die Vorteile der Zinsen
Es ist ja schön und gut, dass die Familie ihre Immobilien jetzt steuerfrei vermieten kann. Doch wir alle wissen, dass derzeit Inflation herrscht. Also sollten wir uns fragen, was aus der steuerfreien Vermietung werden soll, wenn die Mieten kräftig steigen. Selbst ohne Inflation sollte man die allgemeine Tendenz zu ansteigenden Mieten bei der Wohnraumvermietung berücksichtigen. Und das machen wir auch.
4.1. Wie Zinskosten einer Familie dabei helfen, Immobilien steuerfrei zu vermieten
Angenommen im Laufe der Zeit steigen die Mieteinnahmen der Familien-GbR um 20 %, was selbstredend einen sehr hohen Anstieg darstellt. Dennoch sind wir über die Verzinsung der Kaufpreisforderung der Eltern in der Lage auch die erhöhten Mieteinnahmen weiterhin steuerfrei zu halten. Denn neben der gleichbleibend hohen Abschreibung kann die Familien-GbR auch ihre Schuldzinsen weiterhin als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Wir sprechen also über eine Erhöhung der Mieteinnahmen auf EUR 240.000. Davon ziehen wir, wie zuvor, die Abschreibung (EUR 120.000) und die Zinskosten (EUR 180.000) ab und sind dann immer noch in der Lage, die Einnahmen steuerfrei zu halten.
Man kann also vorausplanend errechnen, ab wann die jährlichen Mieteinnahmen zu einer Besteuerung führen. Dazu addieren wir die Abschreibung und die Zinsen sowie die Grundfreibeträge der Familienmitglieder. Wir stellen also fest, dass die Familie ihre Immobilien steuerfrei vermieten kann, solange die jährlichen Mieteinnahmen maximal bei EUR 340.000 liegen.
4.2. Wie hoch sind die Steuern auf die Zinsen der Eltern?
Die Besteuerung der Zinsen bei den Eltern erfolgt nach den Regelungen zur Kapitalertragsteuer. Sie weichen von den allgemeinen Vorschriften zur Einkommensbesteuerung ab. Stattdessen sehen sie eine pauschale Besteuerung mit einem fixen Steuersatz von 25 % vor. Allerdings sind hierbei keine Werbungskostenabzüge erlaubt. Lediglich ein Sparerpauschbetrag von jeweils EUR 801 (bei Verheirateten gemeinsam das Doppelte) kommt zur Anrechnung.
Bei einer Zinsleistung von EUR 180.000 fallen nach Abzug der Sparerpauschbeträge auf den verbleibenden Betrag EUR 44.599,50 an Kapitalertragsteuern an.
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5 Familien-GbR in eine Immobilien-GmbH umwandeln
Irgendwann ist aber auch die Tilgung der elterlichen Kaufpreisforderung abgeschlossen. Ab dann kommen keine Zinsen mehr als Steuergestaltungsmittel zur Geltung. Daher sollte man Vorsorge treffen. Dazu bildet eine Umwandlung der Familien-GbR in eine Immobilien-GmbH die beste Option. Denn dann kann sie die Möglichkeit zur erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen. Oder anders ausgedrückt: sie kann die Gewerbesteuer sparen.
Doch die Immobilien-GmbH hält noch weitere Steuervorteile für die Familie bereit. Denn ohne Gewerbesteuer unterliegt sie ja nur der Körperschaftsteuer mit einem Steuersatz von 15 %. Von 100 % der Mieteinnahmen bleiben ganze 85 % als Gewinn in der Immobilien-GmbH. Die kann die Immobilien-GmbH in neue Vermietungsobjekte refinanzieren.
Wir wollen aber wissen, wie sich die Besteuerung auf die Familienmitglieder auswirkt. Dazu müssen wir berücksichtigen, dass eine eventuelle Gewinnausschüttung an die Familienmitglieder, die nach der Umwandlung GmbH-Gesellschafter geworden sind, bei ihnen mittels Kapitalertragsteuer mit pauschal 25 % anfällt. Zwar gibt es dabei den zuvor erwähnten Sparerpauschbetrag, aber dieser spielt bei der Größenordnung der hier betrachteten Gewinne allenfalls eine untergeordnete Rolle.
Rechnen wir also mit 25 % Steuern auf die 85 % Nettogewinn der GmbH, stellen wir fest, dass die Steuern der Familie mit einer Immobilien-GmbH insgesamt nur 21,25 % beträgt. Und das ist selbst dann noch beeindruckend günstig, wenn wir hier noch die 15 % Körperschaftsteuer der GmbH hinzurechnen (also insgesamt 36,25 % an Steuern). Denn bei Gewinnen über etwa EUR 60.000 pro Person findet der Spitzensteuersatz bei der Besteuerung im Rahmen der Einkommensteuer Anwendung. In der Regel ist es aber realistischer mit einer Steuer in Höhe von 50 % zu rechnen, weil dabei auch noch andere steuerliche Faktoren Berücksichtigung finden (Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer etwa).
6. Mit einer Familie Immobilien steuerfrei vermieten – Fazit
Sie erinnern sich, dass wir Ihnen versprochen hatten, dass eine Familie ihre Immobilien steuerfrei vermieten kann? Nun ja, irgendwie haben wir unser Vorhaben ja erfolgreich demonstriert. Wenn sie aber in Abschnitt 4.2. zurückblicken, dann sehen Sie, dass es hierbei wohl doch versteckte Steuern gibt. Aber bei Mieteinkünften in Höhe von bis zu EUR 340.000 kann man die knapp EUR 45.000 an Kapitalertragsteuern wohl verkraften. Zur Wahrheit gehört jedoch ebenfalls, dass die Verzinsung dazu beiträgt, dass die Familien-GbR ihre Immobilien gänzlich ohne Steuern vermieten kann.
Wie es also scheint, liegt auch unser Märchenschloss hinter einer Rosenhecke, die zumindest über ein paar Dornen verfügt. Kaufen Sie es sich trotzdem, denn es lohnt sich. Oder wollen Sie lieber auf andere märchenhafte Gelegenheiten warten?
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der Vermietung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Erläuterung der Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Umfassende Betreuung beim steueroptimierten Verkauf von Immobilien
- Beratung zur Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückskürzung
Personengesellschaften
- Erläuterungen zur Abgrenzung der GbR von der Bruchteilsgemeinschaft
- Informationen zur Haftung der Personengesellschafter
Erbschaft/Schenkung
- Vermeidung von Erbschaft- und Schenkungsteuer durch Immobilienverkauf an die eigenen Kinder
- Umfassende Beratung zur Optimierung der Vermögensnachfolge
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht
Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Sie liegen insbesondere bei einer entgeltlichen Überlassung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie sogenannter Sachinbegriffe (Sachgesamtheiten) an andere Personen vor. „Vermietung“ ist aber nicht gleich „Vermietung“, da es insbesondere darauf ankommt, was Sie überlassen – lassen Sie uns daher gemeinsam einen Blick auf die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ werfen!
Unser Video:
Vermietung und Verpachtung
In diesem Video erklären wir, was Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind und gehen auf die Berechnung ein.
Inhaltsverzeichnis
1. Einnahmen nach § 8 EStG bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Vermietungseinkünfte berechnen Sie als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Die Vermietung und Verpachtung ist damit eine von insgesamt vier Überschusseinkunftsarten, normiert in § 2 Absatz 1 Nummer 4 bis 7 EStG. Welche Tätigkeiten unter die Einkunftsart fallen, regelt der Gesetzgeber dabei abschließend in § 21 Absatz 1 Satz 1 EStG:
- Vermietung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere Grundstücken, Erbbaurechten und Schiffen
- Überlassung von Sachinbegriffen, insbesondere von Betriebsvermögen
- Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten, die unter das Urheberrechtsgesetz (UrhG) fallen
- Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen
Einnahmen (§ 8 Absatz 1 EStG) sind mit Zufluss, Werbungskosten mit Abfluss anzusetzen (§ 11 Absatz 1 und 2 EStG). Mieten sind regelmäßig wiederkehrende Leistungen und damit bedeutend für die „kurze Zeit“ im Sinne des H 11 „Allgemeines“ EStH. Der Ansatz von Einnahmen erfolgt damit auch dann im Jahr der wirtschaftlichen Entstehung, wenn sie erst im Folgejahr bis spätestens 10. Januar eingehen.
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2. Vermietung und Verpachtung: die Einnahmen im Einzelnen
2.1. Vermietung und Verpachtung von unbeweglichen Vermögenswerten
Unter den Begriff des unbeweglichen Vermögens fallen in erster Linie Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile. Unerheblich ist nach dem Wortlaut der Vorschrift damit, ob Sie ein Grundstück als Ganzes oder zum Beispiel nur zu 50 % vermieten. Außerdem umfasst § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG auch Wohnungen.
Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Grundvermögen in Ihrem Eigentum und solchen Vermögenswerten, die Sie selbst anmieten. Auch die Untervermietung einer Wohnung fällt damit unter die Vermietung und Verpachtung.
2.2. Überlassung von Sachinbegriffen
Beim „Sachinbegriff“ handelt es sich zunächst um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Mit dem Passus in § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Halbsatz 2 EStG „insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen“ stiftet der Gesetzgeber zusätzliche Verwirrung – schließlich könnte man hier darauf schließen, dass eine Betriebsverpachtung ebenfalls unter die Einkunftsart VuV fällt. Da § 21 EStG aber zu den privaten Einkünften gehört, scheidet eine solche Auslegung aus.
Ein Sachinbegriff ist eine funktionell-technisch aufeinander abgestimmte Gesamtheit von Gegenständen, die gemeinsam eine wirtschaftliche Einheit bilden. Beispiele:
- Vollständige Betriebs- oder Geschäftseinrichtung
- Möbel einer möbliert vermieteten Wohnung
Befinden sich diese Wirtschaftsgüter noch im Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebs oder einer selbstständigen Tätigkeit, gehören die Vermietungseinkünfte nach § 21 Absatz 3 EStG ebenfalls zu dieser Einkunftsart (§§ 13, 15 oder 18 EStG) – hier greift das sogenannte Subsidiaritätsprinzip. Nur wenn das Betriebsvermögen vor der Verpachtung ins Privatvermögen überführt wurde, ist § 21 EStG einschlägig.
2.3. Zeitlich begrenzte Rechteüberlassung
Der Verkauf von Urheberrechten ist nach dem UrhG ausgeschlossen, da das Recht selbst immer nur beim ursprünglichen Ersteller liegen kann. Möglich ist aber eine zeitlich begrenzte Überlassung dieser Rechte. Ist diese keiner bestimmten Einkunftsart, bei Journalisten etwa § 18 EStG, zuzurechnen, gehört sie nach § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Von der zeitlich begrenzten ist die dauerhafte Rechteüberlassung abzugrenzen. Sie ist, sofern sie nicht unter eine der spezifischen Einkunftsarten fällt, nach § 22 Nummer 3 EStG steuerpflichtig.
Hinweis: Urheberrechtlich geschützte Werke sind selbst geschaffene (immaterielle) Wirtschaftsgüter, bei denen keine Abschreibung zulässig ist. Wird ein solches Werk allerdings entgeltlich erworben, kann der Käufer Abschreibungen geltend machen.
2.4. Verkauf von Miet- und Pachtzinsforderungen
Der Zufluss von Miete und Pacht führte beim Veräußerer einer Immobilie zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Insoweit ist der Gesetzgeber mit Einführung des § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 EStG konsequent und unterwirft den Verkaufsgewinn aus einer entsprechenden Forderung ebenfalls dieser Einkunftsart.
Damit die Forderungen nicht untergehen, unterliegen sie auch dann der Besteuerung nach § 21 EStG, wenn sie im Verkaufspreis von Grundstücken enthalten und in einem Zeitraum, in dem der Verkäufer noch Besitzer war, entstanden sind.
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3. Werbungskosten nach § 9 EStG im Rahmen von Vermietung und Verpachtung
Der allgemeine Grundsatz des § 9 Absatz 1 Satz 1 und 2 EStG gilt auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten sind insoweit von den Einnahmen abzuziehen, als sie mit ihnen in direktem oder indirektem Zusammenhang stehen. Typische Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sind:
- Schuldzinsen und dauernde Lasten
- Grundsteuer, sonstige Abgaben und Versicherungsbeiträge
- Absetzungen für Abnutzung (AfA) mit 2 % pro Jahr bei Wohn- und 3 % bei Gewerbeimmobilien (§ 7 Absatz 4 Satz 1 EStG)
- Kleinere Erhaltungs- und Schönheitsreparaturen
Renovierungsarbeiten führen ebenfalls zu Werbungskosten, der Gesetzgeber hat mit § 6 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe a EStG aber den Begriff der „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ geprägt. Solche sind gegeben, wenn
- der Steuerpflichtige Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführt,
- seit Bau oder Kauf der Immobilie maximal drei Jahre vergangen sind, und
- die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten betragen.
Rechtsfolge ist eine Umqualifizierung der originären Erhaltungs- oder Modernisierungsaufwendungen in Herstellungskosten. Die getätigten Investitionen wirken sich damit nur im Rahmen der Abschreibung aus, da sie die Bemessungsgrundlage entsprechend erhöhen. Fehlt es an einem der Tatbestandsmerkmale, sind die Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen immer sofort und in voller Höhe abziehbar.
4. Veräußerung einer vermieteten oder verpachteten Immobilie
Vermietete Immobilien im Privatvermögen können nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden, § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen Anschaffung oder Herstellung und Veräußerung, wobei es konkret auf die Daten der Notarverträge ankommt. Originär gilt die Steuerfreistellung des § 23 EStG nur für den Grund und Boden, aufstehende Immobilien teilen aber nach dem Wortlaut der Vorschrift dessen Schicksal.
Eine Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist unterliegt als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 22 Nummer 2 EStG mit dem Verkaufsgewinn der regulären Einkommensteuer, wenn die Freigrenze von EUR 600 je Kalenderjahr überschritten wird.
Den Teil eines Grundstücks, den Sie ausschließlich zu privaten Wohnzwecken genutzt haben, können Sie jederzeit steuerfrei veräußern. Je kürzer der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung, desto genauer wird das Finanzamt hier allerdings hinschauen. Sie sollten die beabsichtigte Wohnnutzung daher jederzeit belegen können.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
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Immobilien
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH (insbesondere bei der Gewerbesteuer)
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien, etwa an die eigenen Kinder
- Umfassende Betreuung bei der Erstellung der Grundsteuererklärung
Erbschaft/Schenkung
- Beratung zum Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten, Schenkungen)
- Beratung rund um das Nießbrauchrecht
- Ganzheitliche Erstellung von Erbschaftsteuererklärungen
Vermögensübertragungen durch Erbschaft und Vermächtnis unterliegen dem Grunde nach mit ihrem gesamten Wert der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Wie das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 23.11.2022 (II R 37/19) allerdings zeigt, lassen sich die steuerlichen Folgen durch ein ausländisches Vermächtnis vermeiden. Grund dafür ist, dass das Vermächtnis selbst kein Inlandsvermögen im Sinne des § 121 BewG, sondern lediglich eine Anwartschaft auf ein solches Wirtschaftsgut darstellt.
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Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer auf 0 % reduzieren
In diesem Video zeigen wir, wie Sie die Freibeträge des ErbStG im Familienverbund geschickt ausnutzen.
Inhaltsverzeichnis
1. Ausgangsfall: Vermächtnis über Immobilie der Erblasserin
Am vorliegenden Ausgangsfall waren zwei Personen beteiligt. Die Erblasserin, die ihren Wohnsitz in der Schweiz hatte, vermachte ihrer Nichte – diese lebte wiederum in den USA – eine in München belegene Immobilie. Keine der beteiligten Personen, weder Erblasserin noch Nichte, verfügte über einen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland. Eine unbeschränkte Erbschaft- und Schenkungsteuerpflicht scheidet daher aus.
Die Übertragung erfolgte durch Vermächtnis, sodass der eigentliche Vollerbe verpflichtet wurde, die als Teil des Erbanfalls auf ihn übergegangene Immobilie an die Nichte der Erblasserin herauszugeben (§§ 1939 und 2147 Satz 1 BGB).
Im weiteren Verlauf, konkret im Jahr 2013, verstarb die Erblasserin. Das Vermächtnis wurde wirksam und ihre Nichte erwarb den Anspruch auf Herausgabe der Immobilie durch den Erben. Diesen machte sie im Folgejahr, 2014, geltend. Sodann übertrug der Erbe den vermachten Miteigentumsanteil durch notariell beurkundeten und damit rechtsgültigen Vertrag auf die Vermächtnisnehmerin (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB).
2015 erstellte die Vermächtnisnehmerin ihre Erbschaftsteuererklärung für das Jahr 2014. Im folgenden Bescheid wurde das Vermächtnis mit dem (anteiligen) gemeinen Wert der Immobilie angesetzt und, gemindert um den maßgebenden Freibetrag von EUR 20.000, besteuert. Das Finanzamt stellte eine beschränkte Erbschaftsteuerpflicht im Sinne des § 2 Absatz 1 Nummer 3 ErbStG in Verbindung mit § 121 Nummer 2 BewG (inländisches Grundvermögen) fest.
2. Einspruchsverfahren und FG-Entscheidung in erster Instanz
Die Vermächtnisnehmerin legte gegen den Erbschaftsteuerbescheid Einspruch ein. Sie begründete ihn mit dem Nichtvorliegen der Voraussetzungen für eine beschränkte Erbschaftsteuerpflicht. Sowohl Erblasserin als auch Nichte hatten ihren Wohnsitz im Zeitpunkt des Todes im Ausland. Mangels gewöhnlichen Aufenthaltes könne in keinem Fall eine unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht vorliegen. Außerdem liege kein Inlandsvermögen im Sinne des § 121 BewG vor.
2.1. Einspruchsverfahren
Da auch die maßgebenden Zeiträume des § 2 Absatz 1 Nummer 2 ErbStG überschritten seien, komme nur eine beschränkte Steuerpflicht nach § 2 Absatz 1 Nummer 3 ErbStG infrage. Diese habe das Finanzamt zwar zutreffend erkannt, den Begriff des „Inlandsvermögens“ nach § 121 BewG aber zu weit ausgelegt. Die Aufzählung der Norm sei abschließend und umfasse explizit nur inländisches Grundvermögen selbst, nicht aber den Anspruch auf Übertragung eines solchen Vermögenswertes. Insoweit liege rein durch das Vermächtnis noch kein Inlandsvermögen vor; eine beschränkte Steuerpflicht scheide aus.
Das Finanzamt wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung nach § 367 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 3 AO zurück. Zur Begründung führte es an, dass auch Anrechte auf die Übertragung inländischer Wirtschaftsgüter Inlandsvermögen darstellten. Hiergegen erhob die Vermächtnisnehmerin Klage vor dem Finanzgericht (FG).
2.2. Klageverfahren vor dem FG
Auch die Klage hatte allerdings keinen Erfolg. Das FG erkannte zwar an, dass es sich beim Anspruch auf Übertragung von Grundvermögen um eine „Anwartschaft“ und nicht um originäres Inlandsvermögen handelt. In Vollziehung des Vermächtnisses erfolge allerdings die Übertragung des Miteigentumsanteils an Inlandsvermögen im Sinne des § 121 Nummer 2 BewG. In einer dem Willen des Gesetzgebers bei Einführung der Norm entsprechenden Auslegung sei auch der Anspruch auf die Überschreibung einer inländischen Immobilie als Inlandsvermögen anzusehen.
Im Ergebnis wurde die Klage als zulässig, aber unbegründet abgewiesen (§ 65 Absatz 1 Satz 3 FGO; FG München, 10.07.2019, 4 K 174/16). Die Klägerin entschied sich zur Einlegung der Revision zum Bundesfinanzhof.
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3. Abschließende BFH-Entscheidung zum ausländischen Vermächtnis
Der Bundesfinanzhof ließ die Revision der Nichte wegen der grundlegenden Bedeutung des Steuerfalles zu. Im abschließenden Urteil verwarf er die Entscheidungen von Finanzamt und Finanzgericht. Er stellte fest, dass das Vermächtnis und der durch dieses erworbene Anspruch der Klägerin keinen Tatbestand des § 2 Absatz 1 Nummer 3 ErbStG erfüllt. Zur Begründung führte das Gericht im Kern Folgendes aus:
- Nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG unterliegen auch Vermächtnisse der Erbschaftsteuer. Für den Fall einer beschränkten Steuerpflicht gilt dies aber nur, wenn das Vermächtnis zu einer unmittelbaren Übertragung von Inlandsvermögen im Sinne des § 121 BewG führt
- § 121 BewG zeichnet sich durch den Inlandsbezug des übertragenen Vermögens aus. Bei Immobilie sei dieser insbesondere dadurch gegeben, dass das Gebäude selbst innerhalb Deutschlands liegt
- Ein Vermächtnis führe zwar zu einem Anspruch auf Übertragung des Miteigentumsanteils am Grundstück, nicht aber zur Übertragung des Grundvermögens selbst. Grund dafür ist, dass dem Vermächtnis selbst noch die notarielle Übereignung im Sinne des § 311b BGB folgt
- Erst mit Geltendmachung des Anspruchs gegenüber dem Erben finde eine Übertragung von Inlandsvermögen nach § 2 Absatz 1 Nummer 3 ErbStG statt.
Eine unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht verneinte der BFH ebenfalls, weil
- die Erblasserin keinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt im Inland hatte,
- der Aufenthalt im Ausland weit über die Fünfjahresfrist des § 2 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe b ErbStG hinausging, und
- kein Dienstverhältnis zu inländischen juristischen Personen des öffentlichen Rechts bestand.
Die Erbschaftsteuer entsteht bei Erwerben von Todes wegen – zu denen das Vermächtnis gehört – mit dem Tode der Erblasserin (§ 9 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG). Zu diesem Zeitpunkt erfolgte keine Immobilienübertragung, weil die Vermächtnisnehmerin ihren Anspruch erst später einforderte. Im Ergebnis ist der Vorgang damit erbschaftsteuerfrei.
4. Fazit: Gesetzeslücke ermöglicht steuerfreie Übertragung durch Vermächtnis
Im genannten Fall hat der Bundesfinanzhof einmal mehr eine durchaus attraktive Gesetzeslücke festgestellt, die an die Übertragung von Anwartschaften auf die Übertragung eines GmbH-Anteils zur Vermeidung der Wegzugsteuer nach § 6 AStG erinnert. Vermächtnisse über Inlandsvermögen stellen nach Auffassung des BFH selbst kein Inlandsvermögen dar. Eine Besteuerung nach § 2 Absatz 1 Nummer 3 ErbStG scheidet damit aus.
Aber: Auf Fälle, in denen Inlandsvermögen unmittelbar mit dem Erbfall übergeht (etwa bei Eintritt der gesetzlichen Erbfolge), ist das Urteil nicht anzuwenden. Denn hier erhält der Erbe keine Anwartschaft, sondern tatsächliches Inlandsvermögen im Sinne des § 121 BewG. Entsprechendes gilt für die Schenkung nach § 7 ErbStG.
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5. Exkurs: Erbschaftsteuerliche Behandlung von Vermächtnissen im Grundsatz
Durch Testament kann der Erblasser einem anderen als den eigentlichen Erben einen Vermögensvorteil jedweder Art zuwenden (§ 1939 BGB). Der Vermächtnisnehmer hat einen entsprechenden Anspruch auf Herausgabe des Gegenstandes gegen den Erben oder die Erbengemeinschaft.
Vermächtnisse gelten erbschaftsteuerlich als Erwerbe von Todes wegen (§§ 1 Absatz 1 Nummer 1 und 3 Absatz 1 Nummer 1 Alternative 2 ErbStG. Sie unterliegen damit der Erbschaftsteuer, soweit keine Ausnahmen – zum Beispiel Befreiungen nach den §§ 13 bis 13b ErbStG – greifen. Zu nennen ist hier insbesondere die vollständige Steuerbefreiung von Betriebsvermögen, wenn die Voraussetzungen des § 13a ErbStG erfüllt sind.
Der Erbe wird durch das Vermächtnis insoweit belastet, als dass sich seine Bereicherung um den Wert des herausgegebenen Gegenstandes vermindert. Um eine ungerechtfertigte und im Ergebnis doppelte Besteuerung des Vermächtnisses zu verhindern, kann der Erbe die jeweilige Verbindlichkeit von der Bereicherung abziehen (§ 10 Absatz 5 Nummer 2 ErbStG).
Beispiel: Mutter M verstirbt. Sie hinterlässt ausschließlich Barvermögen in Höhe von EUR 2.000.000 und einen Oldtimer, der einen Wert von EUR 90.000 hat. Den Oldtimer vermacht sie ihrer Schwester S, im Übrigen ist Ehemann E Alleinerbe.
Lösung: Nach § 2303 BGB hat S keinen Anspruch auf einen Pflichtteil. Sie wird aber durch das Vermächtnis bedacht. E erhält insgesamt EUR 2.090.000, die er dem Grunde nach als Bereicherung zu versteuern hat (§ 10 Absatz 1 Satz 1 ErbStG). Hiervon muss er EUR 90.000, den Oldtimer, an S herausgeben. S muss diesen Wert ihrerseits als Bereicherung versteuern; E kann ihn als Verbindlichkeit aus einem Vermächtnis abziehen. Im Ergebnis unterliegen insgesamt EUR 2.090.000 der Besteuerung.
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Neben zahlreichen Förderungen für Elektrofahrzeuge unterstützt die Regierung auch die Optimierung von Wohngebäuden mit umfassenden Maßnahmen. Eine der wesentlichen hiervon ist die Steuerermäßigung für energetische Sanierungen nach § 35c EStG. Je selbst genutzter Wohneinheit können bis zu EUR 40.000 der Sanierungskosten unmittelbar von der zu zahlenden Einkommensteuer abgesetzt werden. Hierfür müssen lediglich einige Voraussetzungen erfüllt sein.
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Gestaltungsmöglichkeiten rund um den Immobilienverkauf
In diesem Video stellen wir einige Möglichkeiten für den steuerfreien Immobilienverkauf vor.
Inhaltsverzeichnis
1. Rechtliche Grundlage: Förderung energetischer Sanierung durch § 35c EStG
Nach § 35c Absatz 1 Satz 1 EStG können Steuerpflichtige, die ein
- mehr als zehn Jahre altes Gebäude in der Europäischen Union (EU) oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR)
- zu eigenen Wohnzwecken nutzen und
- energetische Maßnahmen an dieser Immobilie durchführen
eine steuerliche Förderung erhalten. Die tarifliche Einkommensteuer, die sich entsprechend § 32a EStG ergibt, ist um einen Prozentsatz der förderfähigen Aufwendungen zu mindern. Der jeweilige Abzug ist aber nur zulässig, wenn das Gebäude im Eigentum der Person steht, die auch die Kosten für die energetische Sanierung wirtschaftlich trägt. Die Voraussetzung „zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ ist verbindlich, sodass beispielsweise eine vollständige oder teilweise Vermietung für den Abzug der Kosten schädlich ist. Allerdings muss sich die Wohnnutzung nur auf Kalenderjahre erstrecken, für die auch der Abzug vorgenommen werden soll (§ 35c Absatz 2 Satz 1 EStG).
Vergleichbar mit § 35a EStG, sind förderfähige Aufwendungen nach dem folgenden Schema und insgesamt zu 20 % – gemessen an den Gesamtkosten – abzugsfähig:
- Im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahmen sowie im darauffolgenden Jahr: Jeweils 7 % (in Summe also 14 %)
- Im zweiten auf den Maßnahmenabschluss folgenden Kalenderjahr: 6 %
Beispiel: Der Steuerpflichtige lässt im Jahr 2023 energetische Maßnahmen an einem selbstgenutzten Altbau vornehmen. Die Kosten liegen insgesamt bei EUR 100.000. Ab dem Jahr 2025 vermietet er die Immobilie an einen fremden Dritten.
Lösung: Im Jahr 2023 ermäßigt sich die tarifliche Steuer um EUR 7.000. Entsprechendes gilt für das Kalenderjahr 2024. Insgesamt erhält der Steuerpflichtige so eine Vergünstigung von EUR 14.000, die in der Regel als Steuerrückzahlung nach Abschluss der Veranlagung überwiesen wird. Für das Jahr 2025 könnte der Steuerpflichtige weitere EUR 6.000 vom Fiskus (zurück-) erhalten, durch die Vermietung verstößt er in diesem Jahr aber gegen die Voraussetzung „ausschließlich eigene Wohnzwecke“. Die Förderung geht insoweit verloren, stattdessen ist die reguläre Abschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG möglich.
2. Was ist eine energetische Sanierung im Sinne des § 35c EStG?
Eine energetische Sanierung im Sinne der Vorschrift liegt nach § 35c Absatz 1 Satz 3 EStG insbesondere bei folgenden (Bau-) Maßnahmen vor:
- Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
- Erneuerung der Fenster, Außentüren, der Heizungs- oder Lüftungsanlage
- Erstmaliger Einbau einer Lüftungsanlage
- Einbau technischer Systeme zur Energie- und Verbrauchsoptimierung (unter anderem „Smart Home“)
Details zur Intensität der Maßnahmen sowie zu Mindestanforderungen an die energetische Sanierung regelt § 35c Absatz 7 EStG in Verbindung mit der „Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen bei der energetischen Sanierung“ (ESanMV). Im Detail fällt insbesondere der Einbau besonders wärmedichter Fenster, von Wärmepumpen, Solaranlagen sowie zentraler Zu- und Abluftsysteme unter die Förderung.
Das ausführende Fachunternehmen, regelmäßig ein Meisterbetrieb, muss die Durchführung der Maßnahmen bescheinigen (§ 35c Absatz 1 Satz 6 EStG). Hat der Steuerpflichtige einen Energieberater beauftragt, kann er die auf seine Leistungen entfallenden Kosten unmittelbar im Kalenderjahr der Inanspruchnahme und hier zu 50 % auf die Einkommensteuer anrechnen lassen (§ 35c Absatz 1 Satz 5 Halbsatz 2 EStG).
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energetischen Sanierung von Immobilien?
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3. Kombinationsmöglichkeiten mit anderen Steuervergünstigungen und Förderungen
Der Abzug von Kosten für eine energetische Sanierung ist grundsätzlich nur für Aufwendungen möglich, die der Steuerpflichtige tatsächlich getragen hat. Fördermittel, wie sie beispielsweise das BAFA für den Einbau von Wärmepumpen gewährt, stellen allerdings „echte Zuschüsse“ im steuerlichen Sinne dar. Sie mindern die Aufwendungen nach § 35c EStG, soweit der Steuerpflichtige entsprechende Rechnungen der Betriebe erhalten hat, nicht.
Etwas anderes gilt allerdings für Eigentümergemeinschaften. Die Förderung für energetische Sanierung kann auch für Eigentumswohnungen in Höhe von bis zu EUR 40.000 genutzt werden. Gehören Immobilie oder Wohnung aber mehreren Personen gemeinsam, ist der Abzug nur entsprechend der jeweiligen Eigentumsanteile möglich (§ 35c Absatz 5 und 6 Sätze 1 und 2 EStG).
Kosten für eine energetische Sanierung sind außerdem vom Abzug nach § 35c Absatz 1 EStG ausgeschlossen, soweit sie bereits als
- Betriebsausgaben nach § 4 Absatz 4 EStG,
- Werbungskosten nach § 9 EStG (insbesondere im Wege der Abschreibung und als vorweggenommene Kosten einer anstehenden Vermietung) oder
- Sonderausgaben im Sinne des § 10 EStG
abziehbar waren. Entsprechendes gilt, wenn der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Steuerbegünstigung nach § 10f EStG (vor allem Denkmal-AfA) oder eine Ermäßigung nach § 35a EStG geltend gemacht hat.
Beispiel eins: Insgesamt fallen EUR 80.000 für eine energetische Sanierung an. Hiervon wurden im Jahr der Ausführung bereits EUR 20.000 nach § 35a EStG berücksichtigt. Da es sich um ein Baudenkmal im Sinne des § 2 DSchG NRW handelt, zahlt die Bezirksregierung verschiedene Zuschüsse aus. Nach § 35c Absatz 3 EStG ist die Norm nicht anzuwenden; die Förderung für energetische Sanierung wird durch die anderen Vorschriften „ersetzt“.
Beispiel zwei: Wie Beispiel eins, nur sind EUR 10.000 der Maßnahme als Werbungskosten abzugsfähig (häusliches Arbeitszimmer). Für die Förderung nach § 35c Absatz 1 EStG verbleiben daher nur EUR 90.000, an dieser Summe bemisst sich die 20-%-Begünstigung.
4. Steuerfreier Verkauf nach energetischer Sanierung möglich?
Der Gesetzgeber stellt mit § 35c Absatz 1 Satz 1 EStG eindeutige Anforderungen an die zu fördernde Immobilie. Maßgebend ist dabei insbesondere, dass das Gebäude mindestens zehn Jahre – gerechnet ab Herstellungsbeginn – alt ist. Außerdem muss eine ausschließlich eigenen Wohnzwecken dienende Nutzung erfolgen. Ein häusliches Arbeitszimmer, das kein (notwendiges) Betriebsvermögen darstellt, gilt dabei als der Wohnnutzung dienend und Privatvermögen.
Daher sind insbesondere zwei Fälle denkbar, in denen die energetische Sanierung zusätzliche Steuervorteile mit sich bringt:
- Vermietung: Eine Vermietung im Sinne des § 21 EStG ist unschädlich, wenn sie nach Ablauf des Drei-Jahres-Zeitraums (wieder) stattfindet. Zu beachten ist allerdings, dass die erhaltene Steuerermäßigung die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung im Sinne des § 7 Absatz 1 und 4 EStG mindert
- Verkauf: Werden mindestens drei Jahre vor einem Verkauf der Immobilie noch energetische Sanierungen durchgeführt, mindern diese den Einsatz von Eigenkapital oder den notwendigen Bedarf nach Fremdkapital. Steht ohnehin eine Renovierung an, kann diese steuerlich vorteilhaft mit den Fördermöglichkeiten des § 35c EStG kombiniert werden. Der Verkaufsgewinn bleibt nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG steuerfrei, wenn alle Voraussetzungen vorliegen. Dadurch findet insbesondere § 35c Absatz 3 EStG, nach dem die geförderten Aufwendungen nicht mehr als Werbungskosten nach § 23 Absatz 3 Satz 1 EStG abziehbar wären, keine Anwendung
Beispiel: A möchte sein privates Einfamilienhaus, das einen Wert von EUR 600.000 hat, veräußern. Er lässt vier Jahre vor dem Verkauf eine energetische Sanierung im Sinne des § 35c EStG für EUR 120.000 durchführen. Dadurch steigt der Wert der Immobilie auf EUR 850.000.
Insgesamt profitiert A somit von einem um EUR 154.000 höheren Verkaufserlös. Er setzt sich zusammen aus EUR 250.000 Wertsteigerung, EUR 120.000 an Gesamtkosten und einer Förderung von insgesamt EUR 24.000 (EUR 250.000 – EUR 120.000 + EUR 24.000).
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliengeschäft spezialisiert. Bei der Planung steueroptimierter Vorgehensweisen schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobiliensteuerrecht
- Ausnutzung von Steuervorteilen durch das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG
- Steueroptimierte Überführung von Immobilien ins Betriebs- oder Privatvermögen
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
- Geschickte Nutzung der Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Investitionen in Immobilien gelten insbesondere mit Blick auf zahlreiche Nutzungs-, Vermietungs- und Verkaufsmöglichkeiten als lukrative Geldanlage. Durch erheblich steigende Zinsen ab dem Jahr 2022 lohnt das Investment zum aktuellen Zeitpunkt – Februar 2023 – allerdings kaum noch. Wir schauen uns anhand der Jahre 2000, 2020 und 2022 an, wann es am lukrativsten war, Immobilien zu kaufen und zu vermieten!
Unser Video:
Entwicklung des Immobilienmarktes
In diesem Video geht Christoph Juhn bei der Nachbereitung einer Vorlesung auf die Immobilienmarktentwicklung ein.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilien kaufen und langfristig investieren – der Zinsmarkt der letzten Jahrzehnte
Für die Betrachtung unseres fiktiven Sachverhaltes sollten wir uns im ersten Schritt die Zinsentwicklung der Jahre 2000, 2020 und 2022 respektive 2023 anschauen. Dabei stellen wir mit Blick auf eine 10jährige Zinsbindung fest, dass der durchschnittliche Finanzierungszins für fremdvermietete Wohngebäude im Jahr
- 2000 bei 6,4 % pro Jahr,
- 2020 bei 0,99 % pro Jahr und
- 2022 bei 3,86 % pro Jahr
lag. Besonders auffällig sind dabei die 2000er-Jahre, denn wer hier eine Immobilie kaufen wollte, musste – wenn auch auf einen niedrigeren Kaufpreis – etwa das Sechsfache des Zinssatzes 20 Jahre später entrichten.
Beim Annuitätendarlehen, für das die genannten Zahlen gelten, setzt sich die feste monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil ergibt sich dabei aus der bestehenden Restschuld, multipliziert mit dem vereinbarten Zinssatz. Den Tilgungsanteil ermittelt man im Anschluss durch Abzug des Zinsbetrages von der monatlich zu leistenden Rate insgesamt.
Durch den Aufbau des Annuitätendarlehens steigt der Tilgungsbetrag mit jeder Monatsrate an. Denn die Restschuld und damit der absolute Zinsbetrag sinkt, gleichzeitig bleibt die Rate aber gleich – und das bedeutet nach der grundlegenden Funktionsweise des Darlehens einen ansteigenden Tilgungsbetrag. Der verlinkte Darlehensrechner ermöglicht eine individuelle Berechnung der Tilgungs- und Zinsentwicklung.
Einfaches Beispiel: A hat sich entschieden, eine Immobilie zu kaufen. Er nimmt dazu EUR 1.000.000 als Darlehen auf und erhält einen Zinssatz von 2 %. Seine Monatsrate beträgt EUR 6.000.
Lösung: Im ersten Jahr zahlt A EUR 72.000 an die Bank. Hierin sind 2 % von EUR 1.000.000, also EUR 20.000, an Zinsen enthalten. Der Tilgungsanteil liegt entsprechend bei EUR 52.000. Im zweiten Jahr besteht eine Restschuld von EUR 948.000. Hierauf zahlt A wieder 2 % Zinsen, also EUR 18.960. Entsprechend liegt der Tilgungsanteil nun bei EUR 53.040.
2. Betrachtung der Jahre 2000, 2020 und 2023
Durch die regelmäßig über 20 bis 50 Jahre laufende Immobilienfinanzierung hat der vereinbarte Zinssatz einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe der monatlichen Rate. Hintergrund ist der Zinseszinseffekt, durch den die Bank auf bereits aufgelaufene Zinsbeträge weitere Zinsen erhebt. Betrachten wir nun einmal die folgenden Szenarien unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Zinssätze und Wertsteigerungen der letzten 20 Jahre:
- 2000: Sie erwerben die Immobilie für EUR 200.000 und investieren EUR 70.000 an Eigenkapital. Die verbleibenden EUR 130.000 finanzieren Sie zu 5 % per Darlehen, die Jahresmiete beträgt EUR 10.000
- 2020: Um die Immobilie zu kaufen, müssen Sie nun bereits EUR 700.000 aufwenden. Hier investieren Sie kein Eigenkapital, entscheiden sich also für die Vollfinanzierung des Kaufpreises. Die Bank verlangt 1 % Zinsen pro Jahr, die Jahresmiete liegt bei EUR 20.000
- 2022: Wie im Jahr 2020, nun verlangt die Bank aber 4 % Zinsen. Außerdem investieren Sie EUR 140.000 an Eigenkapital, Sie leisten also eine Anzahlung von 20 % des Kaufpreises
In allen Szenarien ist das Ziel, Ihre Mieter die Immobilie Schritt für Schritt abzahlen zu lassen. Die Mieteinnahmen müssen also für Zins, Tilgung und eventuell anfallende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten ausreichen.
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Steueroptimierung bei Immobilien?
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2.1. Immobilie kaufen im Jahr 2000
Ausgehend von einem Kaufpreis von EUR 200.000 und einem Eigenkapitalanteil von EUR 70.000 liegt der Nettodarlehensbetrag der Bank bei EUR 130.000. Finanziert mit 5 % Zins pro Jahr, zahlen Sie EUR 6.500 reine Zinsen an die Bank. Ziehen wir nun noch EUR 1.500 für Instandhaltung und sonstige Kosten ab, verbleiben EUR 2.000 für die Tilgung des Darlehens.
Vereinfacht können wir daher von einer Darlehenslaufzeit von rund 50 Jahren ausgehen, da der Tilgungsanteil Jahr für Jahr steigt. Nach dieser Zeit ist die Immobilie abgezahlt, wobei alle Kosten (mit Ausnahme der Anzahlung aus Eigenkapital) aus den laufenden Mieteinnahmen zu decken waren.
2.2. Kauf der Immobilie im Jahr 2020
Entscheiden Sie sich nun dafür, dieselbe Immobilie im Jahr 2020 zu kaufen, rechnen Sie bedingt durch die Immobilienmarktentwicklung mit einem Kaufpreis von EUR 700.000. Allerdings profitieren Sie auch bei den Mieteinnahmen von einer Verdopplung, sodass hier EUR 20.000 pro Jahr zufließen. Ohne Anzahlung entfallen auf einen Darlehensbetrag von EUR 700.000 bei einem Zinssatz von 1 % rund EUR 7.000 Zinsen.
Rechnen wir auch hier wieder mit Kosten für Wartung und Instandhaltung von EUR 1.500 im Jahr. Für die Tilgung verbleiben – ausgehend von EUR 20.000 Mieteinnahmen – EUR 11.500. Dadurch, dass auch hier der Tilgungsanteil steigt, haben Sie die Immobilie nach ebenfalls rund 50 Jahren abgezahlt. Der Unterschied zum Jahr 2000 besteht allerdings darin, dass Sie trotz des 3,5-fachen Kaufpreises kein Eigenkapital aufwenden mussten!
2.3. Immobilie kaufen im Jahr 2022
Nur zwei Jahre später, im Jahr 2022, hat sich auf dem Immobilienmarkt vergleichsweise wenig geändert. Wesentliche Unterschiede ergeben sich allerdings beim Zins, denn mit rund 4 % zahlen Sie auf den Darlehensbetrag von EUR 560.000 etwa EUR 22.000 an Zinsen. Ausgehend von Instandhaltungskosten von EUR 1.500 im Jahr können Sie weder Gewinne mit der Immobilie erwirtschaften noch Tilgungszahlungen leisten.
Ganz im Gegenteil: Sie müssen pro Jahr sogar weitere EUR 3.500 aus Eigenmitteln nachschießen, um zu vermeiden, dass zu hohe Zins- und Zinseszinsbeträge auf dem Darlehenskonto auflaufen. Möchten Sie darüber hinaus Tilgungszahlungen leisten und die Immobilie nach 50 Jahren abgezahlt haben, kämen pro Jahr im Schnitt etwa EUR 10.000 zusätzlich auf Sie zu.
Das Jahr 2020 kann daher als der gewissermaßen „goldene Zeitpunkt“ angesehen werden, um Immobilien zu kaufen und diese anschließend zu vermieten. Bereits in den Folgejahren hat sich der Markt selbst hingegen kaum verändert, insbesondere Mieten blieben vergleichsweise stabil auf dem Niveau der Vorjahre. Gleichzeitig hat sich die Zinsbelastung für Investoren aber mehr als verdrei-, oft sogar vervierfacht.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobilien- und Unternehmensteuerrecht spezialisiert. Dabei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobiliensteuerrecht
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
- Beratung zum Nießbrauchrecht
- Empfehlungen vor Schenkungen zu Lebzeiten
- Beurteilung von Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG
- Langfristige Betreuung unserer Mandanten (Finanzbuchhaltung, Lohnbuchhaltung, Jahresabschlüsse, Steuererklärungen)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Die Vermietung von Immobilien führt zu einer Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz der Vermieter. Dabei kann man mit einer Einkommensteuer von bis zu rund 50 % rechnen. Daher untersuchen wir in unserem Artikel die Frage, ob man die Steuer reduzieren kann. Noch konkreter: Wie kann man Steuern auf Mieteinkünfte halbieren? Die kurze Antwort hierauf lautet: durch Umwandlung der Mieteinkünfte in Zinseinkünfte. Denn Zinseinkünfte unterliegen der Kapitalertragsteuer mit einem pauschalen Steuersatz von 25 %. Die Umwandlung der Mieteinkünfte in Zinseinkünfte erfolgt dabei über einen Immobilienverkauf an nahe Angehörige. Verkäufer stunden den Verkaufspreis dann, erhalten dafür aber Zinsen. Auf diese Weise kann man gleichzeitig Mieteinkünfte indirekt steuerlich optimieren und die Vermögensnachfolge angehen. On top: man profitiert auch vom gestiegenen Immobilienwert.
Unser Video:
50 % weniger Steuern auf Mieteinkünfte
In diesem Video erklären wir, wie man Mieteinkünfte in Zinseinkünfte umwandelt und somit die Steuern halbiert.
Inhaltsverzeichnis
1. Zur Besteuerung von Mieteinkünften – Einleitung
Bei der Vermietung von Immobilien fallen Steuern an. Soweit sind wir mit unserer Aussage sicherlich mit allen Leserinnen und Lesern dieses Artikels einer Meinung. Jedoch sagen wir auch, dass diese Steuer doppelt so hoch ist, als sie eigentlich sein müsste. Würden Sie auch diese Position so ohne weiteres vertreten? Wohl kaum. Schließlich unterliegen Mieteinkünfte dem regulären persönlichen Steuersatz, der als Spitzensteuersatz 42 % und als Reichensteuer sogar 45 % beträgt. Rechnet man da noch Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer hinzu klettert der Anteil der Mieteinnahmen, der in die Kassen des Fiskus strömt, schnell auf gut 50 %.
Tatsächlich fallen sogar noch mehr Abgaben an. Zwar zahlt man in der Regel keine Gewerbesteuer, doch langt die jeweilige Gemeinde, in der die vermietete Immobilie steht, über die Grundsteuer zu. Auch sie beansprucht einen Teil der Mieteinnahmen, wobei viele Vermieter derzeit noch kaum abschätzen können, wie hoch ihre Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird. Und dann muss man ja erst noch eine Immobilie zwecks Vermietung erwerben. Also hat man schon gleich zu Beginn des Abenteuers Immobilienvermietung Steuern zu entrichten: Grunderwerbsteuer.
Wie können wir da also zu behaupten wagen, dass man im Grunde doppelt so viel Steuern zahlt, als eigentlich erforderlich? Ja, diese kleine Dreistigkeit können Sie uns ruhig unterstellen. Wenn Sie uns aber eine wirklich kluge Frage nach dieser Einleitung stellen wollen, dann doch wohl allein diese: Wie kann man denn nun die Steuern auf Mieteinkünfte halbieren?
2. Steuern auf Mieteinkünfte halbieren: Rahmenbedingungen
2.1. Welche Aspekte wir außenvorlassen
Um uns nun der Antwort auf diese wirklich kluge Frage zu nähern – vielen Dank, dass Sie sie uns gestellt haben, es zeugt von Ihrer großen Weitsicht – müssen wir zunächst den Rahmen unserer Betrachtungen abstecken. Dazu soll für unsere Zwecke gelten, dass wir vereinfachend weder eine Grunderwerbsteuer noch die Grundsteuer miteinbeziehen, sondern lediglich die Ertragsteuern besprechen. Wenn wir Ihnen demonstrieren, dass man die Einkommensteuer in Bezug auf die Mieteinkünfte halbieren können, haben wir unsere Behauptung bewiesen.
Ebenfalls ohne Bedeutung soll der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer bleiben. Das liegt daran, dass man sie auf Basis der Höhe der Steuer berechnet. Sie werden sehen, für unsere Gestaltung, mit der wir die Steuern auf Mieteinkünfte halbieren wollen, ist dies ohne Auswirkung auf das Gesamtergebnis.
2.2. Wie man Mieteinkünfte besteuert
Dazu brauchen wir ein paar Basiskenntnisse aus dem Einkommensteuerrecht. Mieteinkünfte – der Fachterminus lautet Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, oder, wie wir Steuerrechtler vereinfachend abkürzen, Einkünfte aus V & V – zählt man zu den sogenannten Überschusseinkünften. Dabei stellt man den Mieteinnahmen Werbungskosten gegenüber. Werbungskosten enthalten alle Ausgaben, die mit der Erzielung der Mieteinnahmen einhergehen. Dazu zählen neben den üblichen Nebenkosten, die man auf die Mieter umlegen kann, auch solche, die nur die Vermieter tragen. Unter anderem also beispielsweise auch Reparaturen oder Renovierungsarbeiten. Die Umlage, die man von den Mietern erhält, zählen hingegen zu den Einnahmen.
2.3. Warum wir vom Spitzensteuersatz ausgehen
Jedenfalls ist diese Differenz die Grundlage zur Besteuerung. Selbst wenn die Mieteinkünfte im Einzelfall nur von moderater Höhe sein sollten, so ist es doch oft so, dass Vermieter auch noch andere Einkünfte erzielen, die dann als Einkommen insgesamt den Spitzensteuersatz bedingen. Unsere Betrachtungen wollen wir jedoch von all diesen Einflüssen bereinigen. Daher gehen wir einfach von der Anwendung des Spitzensteuersatzes bei der Besteuerung der Mieteinkünfte aus.
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3. Wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbiert: unser Gestaltungsmodell
3.1. Wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbiert: Immobilienverkauf an nahe Angehörige
Wenn wir also Immobilien vermieten, dann besitzen wir sie ja bereits. Also können wir sie auch verkaufen. Beispielsweise verkaufen wir sie an Familienangehörige, vorzugsweise an die eigenen Kinder. Alternativ gründen wir eine Familien-GbR oder eine andere Personengesellschaft. Idealerweise fällt beim Verkauf an bestimmte nahestehende Personen aus dem engsten Familienkreis keine Grunderwerbsteuer an. Gehen wir also exemplarisch von einem Immobilienverkauf durch Eltern an die eigenen Kinder aus.
3.2. Wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbiert: Aufbau einer Kaufpreisforderung
Dabei soll der Kaufpreis realistisch, aber dennoch möglichst hoch sein. Ob die Kinder nun tatsächlich ausreichend liquide sind, um den Kaufpreis zu entrichten, ist dabei irrelevant. Ja wir wollen sogar, dass der Kaufpreis unbeglichen bleibt, zumindest vorerst. Denn auf diese Weise können wir eine Kaufpreisforderung gegenüber den Kindern stellen. Diese Kaufpreisforderung kann man somit als eine Art Darlehen betrachten. Und für ein Darlehen erhält man für gewöhnlich Zinsen. Genau auf diese Zinsen haben wir es in unserem Gestaltungsmodell abgesehen.
3.3. Wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbiert: Aus Mieteinkünften werden Zinseinkünfte
Wieso interessieren wir uns nun für die Zinsen? Zunächst sind die Zinssätze in letzter Zeit wieder angestiegen, sodass eine Verzinsung der Kaufpreisforderung mit etwa 5 % realistisch ist. Darüber hinaus ist dieser Zinssatz in Anbetracht der Tatsache, dass die Eltern den Kaufpreis komplett stunden, umso realistischer, weil dies fremdüblich ist. Somit hat auch die Finanzverwaltung keinen Grund diesen Aspekt abzulehnen.
Gleichzeitig kann man derzeit von einer Rendite bei der Vermietung der Immobilie von etwa gleicher Höhe ausgehen. Wenn wir also eine Immobilie zu einem bestimmten Verkehrswert an die eigenen Kinder verkaufen, dann erhalten die Kinder eine Rendite, die den Zinsen entspricht, die sie ihren Eltern auf deren Kaufpreisforderung zu leisten haben. Oder anders ausgedrückt: Hätten die Eltern die Immobilie behalten und selber vermietet, hätte sie wohl in etwa die gleiche Rendite erzielt.
Wo liegt also der Unterschied? Der Unterschied liegt darin, dass Vermieter auf die Mieteinkünfte fast 50 % Steuern zahlen, Darlehensgeber für die erhaltenen Zinsen aber pauschal nur 25 % Kapitalertragsteuern zu entrichten haben. Die Frage, wie kann man Steuern auf Mieteinkünfte halbieren, beantworten wir somit: indem wir Mieteinkünfte in Zinseinkünfte umwandeln!
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4. Mieteinkünfte in Zinseinkünfte konvertieren – Perspektive der Vermieter
So sehr diese Gestaltung also dem Verkäufer der Immobilie zugutekommt, in unserem Beispiel den Eltern, so müssen wir dabei auch beachten, dass dem neuen Vermieter (den Kindern) keine Nachteile entstehen. Idealerweise sollten sie ebenfalls von diesem Gestaltungsmodell profitieren. Darüber denken wir nun nach.
Tatsächlich sind auch Zinskosten, die man etwa zur Finanzierung eines Immobilienkaufs entrichtet, für den Käufer Werbungskosten. Denn ohne diese Finanzierung hätte es keinen Immobilienerwerb gegeben, ergo auch keine Mieteinkünfte. Allein insofern entsteht dem Käufer und nunmehrigen Vermieter aus der Vermietung der Immobilie keine Steuer, denn die zu leistenden Zinsen zehren die Rendite komplett auf.
Der wahre Vorteil der vermietenden Kinder ist jedoch, dass sie für den ohnehin dereinst stattfindenden Vermögenserwerb, sei es durch Schenkung oder Erbschaft, keine daran anknüpfende Schenkung- oder Erbschaftsteuer zahlen werden. Auf diese Weise haben wir auch sogleich die Vermögensnachfolge steuerlich optimiert.
5. Zinseinkünfte statt Mieteinkünfte: rechtliche Würdigung
5.1. Wie die Besteuerung von Zinseinkünften mit nahestehenden Personen zusammenhängt
Schön, die Mieteinkünfte, die zuvor eine Besteuerung zu etwa 50 % ausgelöst hatten, haben wir in steuerlich günstigere Zinseinkünfte gewandelt. Die ganze Sache hat aber einen Haken, denn der Gesetzgeber hat sich ebenfalls Gedanken dazu gemacht, ob die günstigere Besteuerung von Zinseinkünften unter nahestehenden Personen erlaubt sein soll. Schließlich könnte dies dazu führen, dass durch Absprache nahestehender Personen untereinander die vorteilhaftere Kapitalertragsteuer zu Gestaltungsmissbrauch führt.
5.2. Die besondere Regelung des § 32d Absatz 2 EStG
Deshalb hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Besteuerung von Kapitalerträgen (geregelt durch § 20 EStG) in § 32d Absatz 2 EStG ergänzend bestimmt, dass die pauschale Kapitalertragsteuer bei nahestehenden Personen keine Anwendung findet. Die offensichtliche Rechtsfolge aus dieser Regelung ist, dass der Vermieter die Immobilie zwar erwerben kann und auch die Zinskosten in voller Höhe als Werbungskosten bei seiner Einkommensteuer ansetzen darf, der Verkäufer aber statt der Besteuerung per Kapitalertragsteuer zu 25 % seine Zinseinkünfte mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern muss. Und dieser beträgt, wie wir eingangs angenommen haben, etwa 50 %. Unter diesen Voraussetzungen ergibt sich also kein steuerlicher Vorteil.
5.3. Und was hält der BFH davon?
Haben wir also zu viel versprochen? Keineswegs! Denn wenn etwa Eltern ihren Kindern auf der zuvor beschriebenen Weise Immobilien verkaufen und dafür zunächst Zinseinkünfte erhalten, dann entspricht dies einem Vorgang, der in gleicher Weise auch mit allen anderen in Frage kommenden Personenkreisen üblich ist. Wieso sollten man also Verwandte in dieser Hinsicht nachteilig behandeln?
Mit dieser Frage wandte sich vor einigen Jahren bereits ein Steuerpflichtiger an den Bundesfinanzhof (BFH), denn das Finanzamt hielt sich an die Vorschrift des § 32d Absatz 2 EStG und hatte genau diese Art von Zinseinkünften mit dem persönlichen Steuersatz des Steuerpflichtigen versteuert. Und tatsächlich sah der BFH keine rechtliche Grundlage, um dem Steuerpflichtigen in diesem Zusammenhang die günstigere Besteuerung per Kapitalertragsteuer zu verwehren (BFH-Urteil vom 29.04.2014, VIII R 35/13). Schließlich ist die abweichende Besteuerung auch kaum mit dem im Grundgesetz garantierten Gleichheitsgrundsatz zu vereinbaren.
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6. Wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbieren kann – Fazit
Ziel erreicht: wir haben gezeigt, wie man Steuern auf Mieteinkünfte halbieren kann. Ob man das vorgestellte Modell aber allgemein anwenden kann, ist wieder eine andere Frage. Denn dies hängt von vielen Faktoren ab. So muss man sich einerseits anschauen, ob sich in der jeweiligen Lage, in der sich die Immobilie befindet, tatsächlich eine Rendite von 5 % erreichen lässt. Dementsprechend sollte man auch die Höhe der Zinsen jeweils anpassen. Dies ist aber nur in einem gewissen Rahmen möglich. Denn hierbei gilt der Fremdvergleichsgrundsatz. Nur wenn auch Kreditinstitute Darlehen zu vergleichbaren Konditionen vergeben, erscheint ein solcher Ansatz im Verhältnis zwischen den nahestehenden Personen vertretbar. Derzeit sind diese Bedingungen aber durchaus gegeben.
Außerdem trägt man stets das Risiko, dass man bei der Finanzverwaltung auf Widerstand stößt und dann auch einen guten Steuerberater einbinden muss, um die Entscheidung des BFH durchzusetzen. Sollte es also soweit kommen – Sie wissen es schon: rufen Sie uns an! Gerne unterstützen wir Sie bei all Ihren Anliegen.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der Vermietung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Optimierung der Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Beratung zum steuerfreien Verkauf von Immobilien
- Empfehlungen zum Kauf denkmalgeschützter Immobilien
- Umfassende Beratung zum Erwerb der ersten Immobilie
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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht
Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
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Bei Rückgängigmachung eines Kaufvertrages über Immobilien kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die bereits angefallene Grunderwerbsteuer wieder zurückerstattet werden. Wir erklären, wann die Rückerstattung der Grunderwerbsteuer möglich ist und was Sie dabei beachten müssen.
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf unteranderem auf die Besteuerung von Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zum Erhalt des Verlustabzug aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:
| Datum | Thema |
| 12. Januar 2022 | OHG mit Immobilien an Holding verkaufen und Steuervorteile nutzen |
| 17. Januar 2022 | Immobilie des Betriebsvermögens übertragen: Achtung – Darauf müssen Sie achten! |
| 21. Januar 2022 | Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Grundstücken: Instandhaltungsmaßnahmen steueroptimiert durchführen |
| 25. März 2022 | Die neue Grundsteuer berechnen: Beispiel zum allgemeinen Grundsteuergesetz |
| 9. August 2022 | Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückgängigmachung des Kaufvertrags (dieser Beitrag) |
Unser Video: Ohne Grunderwerbsteuer: Grundstücke auf GmbH übertragen
Wir erklären, wie Sie Immobilien ohne Grunderwerbsteuer übertragen.
Inhaltsverzeichnis
1. Rückerstattung der Grunderwerbsteuer: § 16 Absatz 1 GrEStG
1.1. Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs
Ein Steueranspruch, der einmal entstanden ist, kann von den Beteiligten grundsätzlich gemäß § 38 AO nachträglich nicht mehr beseitigt werden. Eine wichtige Ausnahme davon gilt aber bei der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG. Danach entfällt die entstandene Grunderwerbsteuer in bestimmten Fällen nachträglich. Die Grunderwerbsteuer wir daher auf Antrag aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht worden ist, bevor das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer übergegangen ist.
Dabei sind die besonders strengen Anforderungen des Grunderwerbsteuergesetzes an das Rückgängigmachen des Erwerbsvorgangs oft Ausgangspunkt von Streitigkeiten. Die zivilrechtlich wirksame Aufhebung des Kaufvertrages genügt dafür alleine nicht. Vielmehr ist ein Kaufvertrag erst dann rückgängig gemacht, wenn sich die Vertragspartner derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen haben, dass die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht beim Käufer verbleibt, sondern der Verkäufer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt. Daher reicht die zivilrechtliche Aufhebung des Kaufvertrags oft nicht allein aus. Daneben müssen sich die Vertragsparteien so stellen, als wäre der Kaufvertrag nicht zustande gekommen und daher sämtliche Wirkungen des Kaufvertrags aufheben.
1.2. Frist von zwei Jahren für Rückerstattung der Grunderwerbsteuer
Zudem muss die Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer erfolgt sein. Die Frist ist insbesondere dann problematisch, wenn mehrere Akte erforderlich sind, um den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Dann stellt sich die Frage, welcher Zeitpunkt maßgeblich ist.
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1.3. Erwerbsvorgang angezeigt
Die Möglichkeit der steuerneutralen Rückabwicklung besteht nach § 16 Absatz 5 GrEStG nur dann, wenn der ursprüngliche Erwerbsvorgang dem zuständigen Finanzamt vollständig angezeigt worden ist. Dies gilt allerdings nicht bei einem Grundstückskaufvertrag nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG, sondern nur bei den gesellschaftsrechtlichen Erwerbsvorgängen nach § 1 Absatz 2 bis 3a GrEStG. Eine unvollständige Anzeige eines Grundstückskaufvertrages durch den Notar nach §§ 18, 20 GrEStG steht somit der steuerneutralen Rückabwicklung nicht entgegen.
2. Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Auflassungsvormerkung
2.1. Auflassungsvormerkung vereinbart
Bei dem Verkauf eines Grundstückes lässt sich vereinbaren, dass der Käufer verpflichtet ist, die zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung wieder zu löschen, wenn der Verkäufer von dem Kaufvertrag zurückgetreten ist. Dabei stellt sich insbesondere die Frage, wann der Anspruch auf Steuererstattung entsteht, wenn die für den Käufer eingetragene Vormerkung aufgrund einer Vollmacht vom Notar wieder gelöscht wird.
2.2. Rückgängigmachen des Erwerbsvorgangs
Wenn beispielsweise der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, kann der Verkäufer von dem Kaufvertrag zurücktreten. Dann erstellt der Notar nach entsprechender Vorankündigung die Löschungsbewilligung und legt diese dem Grundbuchamt zum Vollzug vor. Dann hat der Käufer einen Anspruch auf Erstattung der bereits bezahlten Grunderwerbsteuer nach § 16 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG. Dieser Anspruch kann abgetreten und gepfändet werden. Erfolgt die Abtretung zeitlich vor der Pfändung, so steht der Anspruch an sich dem Abtretungsempfänger zu.
Problematisch ist es jedoch, wenn die Abtretung des Anspruchs auf Erstattung der Grunderwerbsteuer zeitlich vor dem Löschen der Vormerkung im Grundbuch erfolgte. Dann ist der Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer noch nicht entstanden und somit die Abtretung unwirksam. Vielmehr entsteht er erst mit der tatsächlichen und vollständigen Rückgängigmachung des Kaufvertrag (siehe oben). Dazu muss die zugunsten des Käufers eingetragene Vormerkung im Grundbuch gelöscht werden. Die bloße Vollmacht an den Notar, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen genügt jedenfalls nicht.
Die Beeinträchtigung der Verkehrsfähigkeit des Grundstücks kann aber auch schon vor Löschung der Vormerkung entfallen, so dass der Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer schon früher entsteht. Das gilt dann, wenn der Käufer dem Verkäufer eine formgerechte Löschungsbewilligung erteilt und der Verkäufer darüber frei verfügen kann. Die für das Rückgängigmachen des Kaufvertrages erforderliche Löschungsbewilligung liegt dann vor, wenn der Notar die Löschung der Vormerkung im Namen des Käufers durch Eigenurkunde tatsächlich bewilligt hat. Es reicht aus, wenn die Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt bereits beantragt worden ist. Allerdings ist auch dann erst von einem Rückgängigmachen des Kaufvertrags auszugehen, wenn der Notar von der erteilten Löschungsbewilligung Gebrauch machen darf.
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2.3. Zwei Jahr für Rückerstattung der Grunderwerbsteuer
Manche Finanzämter gehen davon aus, dass auch die Löschung der Vormerkung im Grundbuch innerhalb der Zweijahresfrist erfolgt sein muss. Die Rechtslage ist insoweit aber nicht abschließend geklärt. In der Praxis sollte daher der Vollzug der Löschung möglichst innerhalb der Zweijahresfrist beim Grundbuchamt beantragt werden. Nach Möglichkeit sollte auch auf den Vollzug innerhalb der Frist hingewirkt werden.
3. Fazit zur Rückerstattung der Grunderwerbsteuer
Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages kann der Käufer die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer vom Finanzamt oftmals zurückerhalten. Problematisch ist dabei regelmäßig, wann der Rückerstattungsanspruch entsteht. Wir beraten Sie dazu. Kontaktieren Sie uns dafür gerne. Unabhängig davon kann dem Käufer(im Falle einer schuldhaften Pflichtverletzung des Verkäufers ein Anspruch auf Schadensersatzanspruch zustehen, der auch die Grunderwerbsteuer umfasst. Der Erstattungsanspruch gegen das Finanzamt ist dann aber an den Verkäufer abzutreten.
Steuerberater für Immobilien
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Zusammenhang mit Immobilien spezialisiert. Beim Entwicklung von optimalen Besteuerungsmodellen schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien Besteuerung
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
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Die Installation von Ladestationen zum Laden der Batterie von Elektrofahrzeugen ist sowohl im privaten als auch im unternehmerischen Bereich interessant. Sie ist sinnvoll, weil man hierfür mit einer Förderung aus öffentlicher Hand rechnen kann. Allerdings war die Nachfrage zur Förderung einer Wallbox für den privaten Eigenbedarf in der Vergangenheit so hoch, dass trotz eines Nachschusses der Fördermittel die Förderung Ende 2021 auslief. Jedoch gibt es in der Politik Überlegungen, diese Förderung 2022 wieder einzuführen. Dazu muss man aber auch wissen, dass die Förderung bislang an gewisse Voraussetzungen geknüpft war. So ist insbesondere darauf abzustellen, dass der zum Laden verwendete Strom aus regenerativen Quellen stammt.
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Nutzung von Förderungen im Rahmen der Elektromobilität spezialisiert. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:
| Datum | Thema |
| 27. Oktober 2020 | Elektroautos kaufen: bis zu EUR 9.000 Umweltbonus – steuerfrei |
| 29. Oktober 2020 | Besteuerung der privaten Nutzung von Elektrofahrzeugen |
| 3. November 2020 | Kfz-Steuer bei Elektrofahrzeugen: Steuerbefreiung bis 2026 verlängert |
| 15. Juli 2022 | Wallbox – Förderung für E-Auto-Nutzer (dieser Beitrag) |
Unser Video: Elektrofahrzeuge: Neue Steuervorteile ab 2020
In diesem Video erklären wir, welche Steuervorteile man mit Elektrofahrzeugen nutzen kann.
Inhaltsverzeichnis
1. Fördermittel für die Wallbox – Einleitung
Ist es die Einsicht der Bundesbürger, die in Bezug auf die drastischen klimatischen Folgen des Verbrauchs fossiler Energien – auch hier bei uns in Deutschland – zu einem zunehmenden Umschwenken auf E-Mobilität führte? Oder sind es eher ganz praktische, finanzielle, etwa steuerlich vorteilhafte Gründe, die zu einem erhöhten Absatz von E-Autos in den vergangenen Jahren beitrugen? Ganz gleich wie viel Vernunft oder Verantwortungsbewusstsein man den Menschen hierzulande zutraut, mit welcher philosophischen oder gar anthroposophischen Brille man also auf die Antwort hierauf blicken mag, der Trend ist eindeutig. Doch haben Elektrofahrzeuge auch eine gewisse Eigenart, an die man sich nun sowohl als E-Auto-Nutzer persönlich als auch als Gesellschaft im Allgemeinen erst noch gewöhnen muss. Schließlich ist das Laden der Batterie mit dem früheren raschen Tanken an der Tankstelle kaum zu vergleichen.
Wer sich nämlich allein auf das Laden an öffentlich zugänglichen Ladestationen verlässt, kann mitunter die eine oder andere Überraschung erleben. Mal sind alle in der Nähe vorhandenen Ladestationen vollständig belegt. Mal geht das Laden deutlich langsamer vonstatten als eigentlich angegeben. Und mal sind Ladesäulen gar gleich ganz außer Funktion. Daher ist es mehr als verständlich, dass sich viele Halter von E-Autos von den öffentlichen Ladeeinrichtungen lieber früher als später so unabhängig wie möglich machen möchten. Kein Wunder also, dass das Laden an der heimischen Steckdose als Alternative so attraktiv ist.
Klar, an der Steckdose fließt der Strom viel zu langsam, als dass man die Batterie eines ausgewachsenen PKWs zeitnah aufladen könnte. Außerdem bestehen hierbei auch Sicherheitsbedenken. Für Elektrofahrzeuge mit geringer Batterieladekapazität mag die Steckdose zwar noch annehmbar sein, doch wer zuhause mehr Strom laden möchte, der kommt an einer Wallbox kaum vorbei.
2. Was ist eine Wallbox?
Auch wenn man davon ausgehen kann, dass inzwischen die meisten Menschen in Deutschland wissen, was eine Wallbox ist, sei hier noch eine kurze Erläuterung erlaubt. Eine Wallbox ist nämlich eine Ladestation für Elektroautos und andere Elektromobile, die typischerweise an der Außenwand eines Hauses oder in der heimischen Garage installiert ist. Über eine Wallbox kann man Strom sowohl aus dem Stromnetz der Stromversorger als auch aus einer eventuell vorhandenen eigenen Photovoltaikanlage laden. Insbesondere die letztere Option ist natürlich die attraktivste, weil sie den Strom aus der Energie der Sonneneinstrahlung im Grunde weitestgehend kostenfrei verfügbar macht.
Dabei kann eine Wallbox auch über mehr als einen Ladepunkt verfügen. Auf diese Weise kann man gleich mehrere Elektromobile gleichzeitig mit Strom versorgen. Doch kann eine Wallbox auch als Regelungsinstrument für die Nutzung des in einem Elektromobil gespeicherten Stroms dienen. Wenn man etwa auf dem heimischen Dach eine Photovoltaikanlage hat und das Elektroauto in den nächsten sonnigen Tagen kaum braucht, dann kann man nachts über die Wallbox den in der Batterie des Autos tagsüber gespeicherten Strom zuhause nutzen. Den Zukauf von Strom aus dem öffentlichen Stromnetz kann man somit vermeiden.
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3. Staatliche Förderung der Wallbox
Allerdings bedeutet die Installation einer Wallbox erst einmal eine Investition. Zum Glück gibt es hierfür aber mitunter auch Fördermittel der öffentlichen Hand. So ist seit November 2020 eine KfW-Förderung durch die Bundesregierung möglich. Damals stellte man hierfür Fördermittel in Höhe von EUR 300.000.000,00 zur Verfügung. Zwar sind die Fördermittel aufgrund des hohen Interesses rasch aufgebraucht worden, doch ergänzte die Bundesregierung die Fördermittel danach wieder. Hierfür stellte sie nochmals EUR 100.000.000,00 zur Verfügung.
Seit Ende 2021 ist die Förderung für Privathaushalte jedoch ausgelaufen. Dennoch bestehen Aussichten, dass die Bundesregierung die Förderung 2022 erneut beschließen könnte. Aus diesem Grund wollen wir nun die Einzelheiten zu den Voraussetzungen der Förderung einer Wallbox besprechen.
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4. Förderprogramm Wallbox – Bedingungen und Ablauf
Zunächst muss man festhalten, dass eine Förderung durch die KfW sowohl für Privatverbraucher als auch für Unternehmer möglich sein kann. Daneben können aber auch andere Quellen Fördermittel für die Anschaffung einer Wallbox bereitstellen. Dies kann zum Beispiel auf Ebene der Bundesländer der Fall sein. Wir berichten hier jedoch ausschließlich über die mögliche Förderung durch die Bundesregierung in dem Umfang, wie dies für Privatpersonen bisher der Fall war. Für Unternehmen und Unternehmer ist hingegen weiterhin eine KfW-Förderung möglich. Auch hierauf gehen wir ein.
4.1. Wallbox-Förderung für Privatpersonen
4.1.1. Anträge nur für bestimmte Wallboxen möglich
Die Förderung einer Wallbox für den privaten Gebrauch war bislang an gewisse Voraussetzungen gebunden. So musste die Wallbox von bestimmten Herstellern stammen, die die KfW auf ihrer Homepage auflistet. Außerdem musste man zunächst einen Antrag auf Förderung stellen. Dazu musste man vorab angeben, wie viele Ladepunkte die Wallbox haben sollte und mit welchen Kosten man hierzu rechnet. Erst wenn man die Antragsbestätigung von der KfW erhalten hat, konnte man die Installation einer Wallbox in Auftrag geben. Andere zusätzliche öffentliche Förderungen für eine Wallbox galten hingegen als Ausschlusskriterium für den Erhalt der KfW-Förderung.
Dabei musste die Wallbox gewisse Kriterien erfüllen. So war eine Wallbox nur dann förderfähig, wenn die Ladeleistung pro Ladepunkt maximal 11 kW betrug. Wollte man mit einer Wallbox zwei Elektroautos gleichzeitig laden, so durfte über die zwei Ladepunkte maximal 22 kW an Strom fließen. Sollte die gewählte Wallbox über eine höhere Ladeleistung verfügen, konnte man den Fachbetrieb bei der Installation um eine Drosselung auf maximal 11 kW bitten. Dazu benötigte man dann aber auch über einen Ausweis des ausführenden Fachbetriebs.
Ein weiterer Punkt betrifft die Forderung nach einer sogenannten intelligenten Steuerung. Sie sorgt dafür, dass sich die Anlage in das Stromnetz integrieren lässt. Diese Einstellung zur Verbindung mit dem Stromnetz muss man aber an der Steuerung der Wallbox keineswegs tatsächlich auswählen. Für eine Inanspruchnahme der KfW-Förderung reichte es nämlich, dass eine Wallbox über die Fähigkeit zur Auswahl dieser Option verfügt.
4.1.2. Förderbetrag in Abhängigkeit von den Kosten für eine Wallbox
Außerdem gab es ein unteres Limit in Bezug auf die Installationskosten für die Wallbox. Für eine Wallbox mit einem Ladepunkt konnte man eine Förderung nur dann erhalten, wenn die Kosten mindestens EUR 900,00 betrugen. Jeder weitere Ladepunkt erhöhte das anteilige Limit um weitere EUR 900,00. Dabei betrug die Förderung je Ladepunkt ebenfalls maximal EUR 900,00. Für eine Wallbox mit zwei Ladepunkten und Installationskosten von EUR 1.500,00 konnte man beispielsweise nur eine Förderung von EUR 900,00 erhalten. Hätten in diesem Beispiel die Kosten EUR 1.900,00 betragen, würde man hingegen eine Förderung von EUR 1.800,00 erhalten.
4.1.3. Nur Strom aus erneuerbaren Energiequellen
Abgesehen von den Eigenschaften der Wallbox war aber auch der zum Laden des E-Autos verwendete Strom von Bedeutung. So durfte der Strom nur aus erneuerbaren Energiequellen stammen. Idealerweise gewinnt man diesen natürlich über eine eigene Photovoltaikanlage. Steht keine solche zur Verfügung, musste man auf andere Weise den Nachweis für die Einhaltung dieser Bedingung führen. So war dies über den Vertrag mit dem Stromversorgungsunternehmen möglich.
Sollte man eine eigene Photovoltaikanlage zur Stromgewinnung nutzen, dann musste man außerdem nachweisen, dass der hierdurch gewonnene Strom zum Laden des E-Autos ausreichte. Dies konnte ein Fachbetrieb bestätigen. Andernfalls konnte man den zusätzlichen Bedarf an Strom, den man zum Laden der Batterie benötigte, auch von einem Energieversorger hinzukaufen. Aber auch hier musste man nachweisen können, dass dieser Strom ebenfalls aus erneuerbaren Energiequellen stammt.
4.1.4. Ablauf des Verfahrens
Im Übrigen musste ein Fachunternehmen die Installation der Wallbox vornehmen. Für diese Arbeiten musste man anschließend die Rechnung als Beleg bei der KfW einreichen, um anschließend das Fördergeld zu erhalten. Dabei durften zwischen der Antragsbestätigung und dem Einreichen der Installationsrechnung für die Wallbox höchstens zwölf Monate verstreichen. Bis zur Auszahlung dauerte es dann im Schnitt etwa acht bis neun Wochen.
4.2. Wallbox-Förderung für Unternehmer
4.2.1. Wer ist zur Förderung berechtigt?
Die KfW-Förderung zur Installation einer Wallbox für Unternehmer können sowohl Einzelunternehmen als auch Freiberufler für ihr Unternehmen in Anspruch nehmen. Außerdem gilt dies auch für Personen- und Kapitalgesellschaften. Ferner sind auch Körperschaften des öffentlichen Rechts und kommunale Unternehmen sowie gemeinnützige Einrichtungen aller Art zum Erhalt der Förderung berechtigt.
4.2.2. Abweichende Regelungen gegenüber privaten Antragstellern
Die Wallbox-Förderung für diese Gruppe weicht im Grunde nur in einigen Aspekten von jener für Privathaushalte ab. Die Einzelheiten hierzu betreffen insbesondere die Ladeleistung, die pro Ladepunkt maximal 22 kW statt 11 kW betragen darf. Aber auch bei der Höhe der Kosten zur Anschaffung einer Wallbox oder ähnlicher Ladestationen gibt es Unterschiede. So erhalten Antragsberechtigte nur dann eine Förderung, wenn die Kosten pro Ladepunkt mindestens EUR 1.285,71 betragen. Verfügt eine Ladestation über mehr als einen Ladepunkt und liegen die Kosten pro Ladepunkt unter einem Vielfachen von EUR 1.285,71, dann kann die Förderhöhe zumindest 70 % der Kosten betragen. Hat eine Wallbox beispielsweise eine Vorrichtung zum gleichzeitigen Laden von drei Elektrofahrzeugen und kostet die Anlage etwa EUR 3.000,00, dann beträgt der Förderbetrag EUR 2.100,00. Überdies besteht ein Limit von EUR 45.000,00 für die Förderung von derartigen Ladestationen je Standort.
Gut zu wissen ist hierbei auch, dass das Laden an diesen Ladestation sowohl für betriebliche als auch für private Elektrofahrzeuge erlaubt ist.
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5. Für wen lohnt sich die Förderung einer Wallbox?
Abschließend betrachtet ist eine Wallbox die perfekte Ergänzung zur Anschaffung eines Elektroautos. Dies gilt umso mehr, wenn der Ladestrom aus der eigenen Photovoltaikanlage stammt. Aber auch die Anbindung der Wallbox an das Stromnetz kann finanzielle Vorteile bieten. Darüber hinaus profitiert auch das Gemeinwohl, wenn über die eigene Wallbox Strom aus der Batterie des Elektroautos zur Deckung von Verbrauchsspitzen zur Verfügung steht. Hierin ist ja auch die Forderung nach einer intelligenten Steuerung der Wallbox begründet, auch wenn das tatsächliche Einspeisen von Strom auf diesem Weg rein freiwillig bleibt.
Doch zur Zeit können nur Unternehmer und Unternehmen beziehungsweise ihnen gleichgestellte Körperschaften einen Antrag bei der KfW zur Förderung von Ladestationen stellen. Auch wenn die Mindestkosten für eine Ladestation hierbei etwas höher liegen als die für eine private Wallbox, so ist dies sicherlich trotzdem eine überlegenswerte Sache. Schließlich profitiert man auch auf andere Weise von der allgemeinen Förderung zur Umstellung auf Elektromobilität und Gewinnung erneuerbarer Energien. Klar ist aber auch, dass die Förderung zu Beginn dieser Umstellungsprozesse mit hoher Wahrscheinlichkeit höher ausfällt, als durch eventuell später noch nachfolgende Ergänzungsförderungen. Wenn es also ohnehin schon zu einer Umstellung kommt, dann sollte man die gegenwärtigen Gelegenheiten so rasch wie möglich ergreifen, um die größtmöglichen finanziellen Vorteile hieraus zu ziehen.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei Fragen zur Besteuerung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
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Allgemeines
- Entwicklung von Maßnahmen zur Reduktion der Steuerlast (zum Beispiel Rechtsformwahl, Sitzverlegung)
- Entwicklung von Verteidigungsstrategien gegenüber der Finanzverwaltung bei Einspruchsverfahren, Betriebsprüfungen, FG-Klageverfahren und BFH-Revisionsverfahren
- Rechtsberatung durch unsere Rechtsanwälte (insbesondere im Gesellschaftsrecht und Vertragsrecht)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht
Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
Wer eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung erhalten möchte, sollte dazu eine Immobilien-GmbH oder eine Immobilien-GmbH & Co. KG nutzen. Aber auch die Anfrage durch eine solche Immobiliengesellschaft kann durchaus auf die Forderung potentieller Darlehensgeber nach Abgabe einer persönlichen Bürgschaft der Gesellschafter treffen. Doch darauf kann man in den Verhandlungen durchaus reagieren. So ist bei ausreichender Vermögenssubstanz in der Immobiliengesellschaft ein Ausschluss der Privathaftung auf jeden Fall wahrscheinlicher, als wenn es sich um eine Gesellschaft ohne ausreichend großes Vermögen handelt. Dennoch kann man auch dabei zumindest einen partiellen Ausschluss der Privathaftung im Rahmen eines Darlehensvertrags anstreben. Schließlich nimmt der Wert des Immobilie mit fortschreitender Tilgung zu, sodass der abzusichernde Betrag abnimmt. Außerdem spielt auch die Bonität eine wichtige Rolle. So kann man etwa eine zeitliche Befristung der Privathaftung vereinbaren, um diesem Umstand zu genügen.
Unser Video: Immobilienfinanzierung ohne private Haftung
In diesem Video erklären wir, wie man mit einer Immobilien-GmbH eine Privathaftung ausschließt.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – Einleitung
Eine Person, die eine Immobilie erwerben möchte, indem sie ein Darlehen dafür bei einer Bank aufnimmt, haftet für etwaige Zins- oder Tilgungsausfälle mit ihrem privaten Vermögen. Dabei können die verschiedensten Gründe auftreten, die zu einer solchen privaten Haftung führen können. Von Bedeutung ist dabei, dass unter Umständen auch ganz persönliche Eingriffe in das Privatleben hineinreichen können. Dies kann zum Beispiel eintreten, wenn man das Eigenheim zur Bedienung der Schulden heranziehen muss. Denn dann ist auch ein Umzug durchaus wahrscheinlich. Schon allein dieses Beispiel zeigt, dass man nach Möglichkeit eine private Haftung unbedingt vermeiden sollte. Allerdings hängt dies auch vom Darlehensgeber ab. Denn eine Privathaftung des Darlehensnehmers ist sehr wohl in seinem Interesse. Schließlich ist damit der größtmögliche Umfang an Sicherheiten verfügbar.
Also stellen wir hier die Frage, wie man eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung erreicht. Und wir beantworten diese Frage auch sogleich.
2. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – die persönliche Bürgschaft
Wer hier schon den einen oder anderen Artikel gelesen hat, der weiß, dass wir im Zusammenhang mit Immobilien oft auch über eine Immobilien-GmbH berichtet haben. Auch eine Immobilien-GmbH & Co. KG kann durchaus sinnvoll sein. Worauf es aber genau jetzt ankommt, ist der Umstand, dass eine GmbH oder eine GmbH & Co. KG den Vorteil eines Ausschlusses einer privaten Haftung bieten. Im Haftungsfall haftet das Unternehmen eben mit seinem Vermögen. Hingegen kommt eine Durchgriffshaftung auf das Privatvermögen nur in besonderen Fällen in Betracht. Damit scheint die Immobilien-GmbH oder die Immobilien-GmbH & Co. KG die ideale Lösung zu sein, um eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung zu erreichen.
Das wissen auch die Banken, die zumeist die Finanzierung von Immobilienerwerben übernehmen. Doch ist ein solcher Haftungsausschluss wohl kaum in ihrem Interesse. Schließlich verfügt eine Immobilien-GmbH oder eine Immobilien-GmbH & Co. KG, abgesehen von der zu erwerbenden Immobilie, üblicherweise über kein zusätzliches Vermögen, auf das man uneingeschränkt zur Bedienung von Schulden zugreifen könnte. Also verlangen Banken aus ihrer mächtigen Verhandlungsposition heraus in aller Regel, dass ein Darlehensnehmer in der Rolle eines Geschäftsführers einer solchen Immobiliengesellschaft eine private Bürgschaft eingeht. Damit sind wir wieder in der Privathaftung, die wir doch ursprünglich bei der Immobilienfinanzierung vermeiden wollten.
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3. Voraussetzungen zur Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung
3.1. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung: das Kriterium Bonität
Tatsächlich hat bei der Immobilienfinanzierung die Bonität des Darlehensnehmers großes Gewicht. Dies gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Immobiliengesellschaften. Wenn man also eine solche Immobiliengesellschaft gerade erst gegründet hat, dann liegt es in der Natur der Sache, dass potentielle Kreditgeber mangels eigener Bonität der Immobiliengesellschaft einen Blick auf die Bonität ihrer Gesellschafter werfen. Schließlich sind sie es dann ja auch, die als Geschäftsführer die Geschicke der Immobiliengesellschaft leiten werden. Entsprechend ist der Wunsch der Darlehen gebenden Bank nach einer Bürgschaft durch die Gesellschafter-Geschäftsführer nachvollziehbar.
Hat eine solche Immobiliengesellschaft aber bereits schon länger Bestand, dann ist ihre eigene Bonität für die Darlehensvergabe von Bedeutung. Hier ist eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung durch die Gesellschafter umso wahrscheinlicher, je größer die Bonität der Gesellschaft ist.
3.2. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung: das Kriterium Substanz
Noch ein wenig wichtiger als die Bonität ist die Substanz, die man als Privatperson beziehungsweise als Immobiliengesellschaft bei der Anfrage nach einer Immobilienfinanzierung vorweisen kann. Schließlich ist die Substanz an Vermögen das einzige Mittel, das als Sicherheit im Fall der Fälle für die Banken Bedeutung hat. Mit der Bonität kann man allenfalls einschätzen, wie hoch das Risiko eines Ausfalls ausfallen mag.
Also schauen Banken bei der Immobilienfinanzierung auf die Vermögenslage einer Immobiliengesellschaft. Verfügt die Immobiliengesellschaft bereits über mehrere Objekte, die in ihrem kumulativen Wert einen potentiellen Kreditausfall auszugleichen vermögen, fällt es Banken oftmals deutlich leichter von einer Privathaftung bei der Immobilienfinanzierung abzusehen. Ist jedoch noch keine oder nur geringe Substanz in der Immobiliengesellschaft vorhanden, erwarten Banken durchaus die Übernahme einer Bürgschaft zur Absicherung ihres Risikos.
3.3. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung: Angebot und Nachfrage
Eine weitere Option besteht darin, dass man bei der Wahl der Bank möglichst viele Angebote einholt. Je mehr Verhandlungen man führt, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass man eine Bank findet, die die Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung akzeptiert. Dies mag zwar mit anderen Bedingungen einhergehen, doch wenn der Ausschluss der Privathaftung für den Darlehensnehmer von sehr großer Bedeutung ist, dann sollte durchaus die Möglichkeit bestehen, dass man mit der Bank eine Einigung erzielt.
Als kleinen Nebeneffekt kann man auch die gesteigerte Erfahrung beim Führen solcher Verhandlungen betrachten. So lernt man daraus, worauf Banken besonders achten und wie man sie auch in Hinsicht auf die Frage nach der Privathaftung milde stimmen kann. Für manches Vorhaben, wie der Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung, braucht man eben auch Fingerspitzengefühl. Und wer lieber jemanden engagieren möchte, der neben Erfahrung und viel Fachwissen berufsmäßig mit diesem Vorteil aufwarten kann, der mag die Dienste eines Investorenberaters in Anspruch nehmen.
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4. Weitere Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung
Bisher haben wir einige Voraussetzungen betrachtet, die eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung ermöglichen können. Doch wenn die Vermeidung einer Privathaftung tatsächlich ausgeschlossen ist, dann gibt es zumindest einige Möglichkeiten, um diese einzuschränken.
4.1. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – Einschränkung der Höhe nach
Zunächst kann man mit den Banken darüber verhandeln, ob man die Privathaftung, sollte sie unumgänglich sein, auf einen bestimmten, vertraglich festzusetzenden Betrag beschränken kann. Schließlich ist ein Teil der Sicherung durch die zu erwerbende Immobilie bereits vorhanden. Natürlich geht man davon aus, dass es zu keinem Ereignis kommt, das die Eigenschaft der zu erwerbenden Immobilie als Sicherheit einschränkt. Zum Beispiel könnte ein Feuer oder ein Unwetter die sicher geglaubte Sicherung unvorhergesehen eliminieren. Doch dafür gibt es ja auch Versicherungen, sofern diese im Einzelfall bereit sind, Schäden dieser Art zu decken. Jedenfalls würde man dann als Darlehensnehmer nur den Teil der Sicherung im Rahmen einer Bürgschaft übernehmen, den die Bank voraussichtlich zur Deckung des Restbetrags für erforderlich hält. Bei einer 110 %-Finanzierung ist dies durchaus nachvollziehbar.
Damit einher geht der Gedanke einer abschmelzenden Privathaftung bei zunehmender Tilgung. Denn je größer der Anteil des zurückbezahlten Darlehens mit fortschreitender Tilgung ist, desto geringer sollte auch der Anteil der Privathaftung sein. Damit leiten wir zu einem weiteren Aspekt über, nämlich der zeitlich bedingten Einschränkung der Privathaftung
4.2. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – zeitliche Einschränkung
Neben der auch zeitlich bedingten Einschränkung der Privathaftung aufgrund des Umfangs der Tilgung kann man auch ganz allgemein versuchen eine zeitlich bedingte Privathaftung auszuschließen. Hierbei kann man etwa mit Blick auf die bis zu einem gewissen Zeitpunkt offenbarte Bonität abstellen. Sollte diese Probephase erfolgreich verlaufen, würde der Umfang der Privathaftung durch die Bürgschaft vertraglich automatisch angepasst oder gar ganz auslaufen.
4.3. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – objektbezogene Einschränkung
Außerdem könnte man die Privathaftung auf bestimmte Vermögensgegenstände beschränken. Auf diese Weise kann man etwa das Eigenheim von der Privathaftung ausschließen. Dies käme somit ebenfalls einem partiellen Ausschluss der Privathaftung gleich. Jedenfalls hat man damit Einfluss auf die Objekte, die man als Sicherheit zur Verfügung stellt. Außerdem könnte man diesen Ansatz auch mit einer zeitlichen Einschränkung der Privathaftung kombinieren. So sinkt sowohl das Risiko der Darlehensgeber als auch der Darlehensnehmer im Laufe der Zeit.
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5. Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung – unser Fazit
Eine Immobilienfinanzierung ohne Privathaftung ist mit einer Immobilien-GmbH oder Immobilien-GmbH & Co. KG durchaus möglich. Allerdings sollten hierfür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. So ist es auf jeden Fall sinnvoll eine gute Bonität vorweisen zu können. Außerdem akzeptieren Darlehensgeber einen Ausschluss der Privathaftung nur dann, wenn in der Immobiliengesellschaft ausreichend Substanz vorhanden ist, um das Risiko eines Kreditausfalls abzusichern.
Ist jedoch eine Privathaftung unumgänglich, so kann man zumindest versuchen den Umfang einzuschränken. Dies gilt sowohl für den finanziellen als auch für den zeitlichen Umfang einer dann partiellen Privathaftung. Dabei kann man auf sehr individuelle Weise die Beschränkung der Privathaftung gestalten. Letzten Endes kommt es aber auch auf die Bereitschaft der jeweiligen Verhandlungspartner an, eine solche Lösung zu finden. Professionelle Unterstützung durch auf diesem Gebiet erfahrene Investorenberater kann dabei durchaus hilfreich sein.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht
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Kinder können von ihren Eltern eine Immobilie, die diese bewohnt haben, steuerfrei im Wege der Schenkung oder des Erbfalles erwerben. Diese Steuerbefreiung ist in dem § 13 Absatz 1 Nummer 4c ErbStG geregelt. Daher fällt für die Übertragung keine Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer an. Dafür müssen die Kinder die übertragene Immobilie aber nach dem Erbfall schnell selbst beziehen. Wir erklären, bis wann Sie als Erbe in das vom Gesetz so genannte Familienheim eingezogen sein müssen und welche weiteren Probleme im Zusammenhang mit dem Familienheim auftreten können.
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Unser Video: Schenkungsteuer umgehen: Eigenheim verschenken und zurück verkaufen!
Wir erklären, wie Sie ein Eigenheim steuerfrei übertragen.
1. Tatbestände der Steuerbefreiung für das Familienheim
1.1. „Familienheim“ – Definition
Zunächst gilt es zu klären, was es mit der Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Absatz 1 Nummer 4c Satz 1 ErbStG überhaupt auf sich hat. In dem § 13 Absatz ErbStG stellen die Nummern 4a bis 4c drei verschiedene Steuerbefreiungstatbestände für das Familienheim dar. Dabei wird zwischen der Schenkung unter Lebenden und dem Erwerb von Todes wegen und dort zwischen der Übertragung auf Ehegatten und Kinder differenziert. Definieren lässt sich das Familienheim jedoch in allen Fällen gleich.
Daher liegt ein Familienheim vor, soweit ein bebautes Grundstück und dort eine Wohnung oder das Haus an sich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Ob eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt, bestimmt sich nach der tatsächlichen Nutzung. In der Wohnung muss sich daher der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Das liegt aber gerade nicht vor, wenn eine Wohnung nur als Ferienwohnung oder als Wochenendwohnung genutzt wird. Dennoch kann die Steuerbefreiung unter Umständen gelten, wenn das Familienheim in eine GbR eingebracht wurde und die Anteile an der GbR übertragen werden. Bei einer Personengesellschaft gilt nämlich das sogenannte Trennungsprinzip zwischen der Gesellschaft und den Gesellschaftern. Daher erbringt der Zuwendende die Zuwendung nicht an die Gesellschaft sondern an die Gesellschafter.
1.2. Aufteilung nach Nutzungszwecken
Das Familienheim wird nach Funktionszwecken beziehungsweise Nutzungszwecken aufgeteilt. Daher greift lediglich für den Anteil der Immobilie, der zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, die Steuerbefreiung. Folglich ist beispielsweise eine Nutzung durch Fremdvermietung oder zu gewerblichen beziehungsweise freiberuflichen Zwecken für die Steuerbefreiung des zu Wohnzwecken genutzten Bereichs unschädlich. Die Bereiche werden lediglich entsprechend ihrer Nutzung aufgeteilt. Weiterhin ist zu beachten, dass die Steuerbefreiung neben den Freibetrag tritt.
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1.3. Schenkung eines Familienheims
§ 13 Absatz 1 Nummer 4a ErbStG befreit die Schenkung des Familienheims von der Schenkungsteuer. Dabei kommen unterschiedliche Zuwendungen als steuerfrei in Betracht. Dazu gehört vor allem die Übertragung des Miteigentums oder Alleineigentums. Aber auch der Kauf des Hauses mit Mitteln des einen Ehegatten ist steuerfrei, wenn der kaufende Ehegatte dem anderen die Miteigentümerstellung einräumt. Möglich ist zudem die alleinige Tilgung eines Darlehens zum Kauf des Familienheims mit Mitteln des zuwendenden Ehegattens. Weiterhin fällt auch nachträglicher Herstellungsaufwand beziehungsweise Erhaltungsaufwand unter die Steuerbefreiung, wenn ein Zusammenhang mit dem Familienheim besteht.
Zentral ist, dass es bei einer Schenkung keinen Nachbesteuerungstatbestand, wie bei den § 13 Absatz 1 Nummer 4b oder 4c ErbStG gibt und es nicht auf eine Nutzung des Rechtsnachfolgers als Familienheim ankommt. Die Steuerbefreiung ist jedoch auf ein Familienheim von 200 qm beschränkt. Die weiteren Quadratmeter unterliegen daher regulär der Schenkungsteuer. Hingegen gibt es keine Wertbegrenzung und es findet auch keine Angemessenheitsprüfung statt.
1.4. Familienheim von Todes wegen erwerben
Die Befreiungstatbestände des § 13 Absatz 1 Nummer 4b und Nummer 4c regeln den Erwerb von Todes wegen. Dabei muss der Erblasser das Familienheim bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung verhindert gewesen sein. Letzteres kommt beispielsweise in Betracht, wenn in Folge Pflegebedürftigkeit eine Eigennutzung nicht möglich war.
Es gibt jedoch anders, als bei Schenkungen und dem Erwerb von Todeswegen durch die Kinder, keine Wohnflächenbegrenzung. Zudem muss der erbende Ehegatte oder das erbende Kind unverzüglich nach dem Erbfall die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Unschädlich ist jedoch, wenn der Erbe aus objektiv zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist. Bei Kindern kann ein Grund beispielsweise sein, dass sie aufgrund ihrer Minderjährigkeit nicht in der Lage sind, einen Haushalt selbstständig zu führen. Ehegatten werden in der Regel schon in dem Familienheim leben und daher dort auch unverzüglich eingezogen sein. Problematisch erscheint dies jedoch bei den Kindern. Folgend klären wir, wann der Erbe in das Familienheim eingezogen sein muss.
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2. Dann muss der Erbe ins Familienheim einziehen
Damit die Kinder beziehungsweise Ehegatten die Steuerbefreiung des § 13 Absatz 1 Nummer 4c oder Nummer 4b ErbStG für das Familienheim in Anspruch nehmen können, müssen sie diese nach dem Erbfall schnell beziehen. Das Gesetz nennt hier aber keine starre Frist, sondern bestimmt, dass die Kinder die Immobilie unverzüglich beziehen müssen. Unverzüglich lässt sich definieren als ohne schuldhaftes Zögern. In der Regel gilt dafür ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall. Dieser Zeitraum kann sich jedoch im Einzelfall verlängern.
Beispielsweise kann sich der Einzug aufgrund von Renovierungsarbeiten verzögern. Das ist aber dem Erbwerber nicht anzulasten, wenn er die Arbeiten unverzüglich in Auftrag gegeben hat, die Handwerker sie aber aus Gründen, die der Erwerber nicht zu vertreten hat, nicht rechtzeitig ausführen können. Zu denken sei hier zum Beispiel an schlechte Wetterbedingungen oder zu viele Aufträge seitens der Handwerker. Insbesondere ist der Erbe nicht dazu verpflichtet, bestimmte, beschleunigende und möglicherweise kostenintensivere Maßnahmen zur Renovierung oder Schadensbeseitigung zu ergreifen, um die sechs Monats-Frist einzuhalten.
Wenn die Immobilie zeitnah geräumt beziehungsweise entrümpelt wird, so spricht das für eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung. Dies hat aber allenfalls Indizwirkungen. Dementsprechend widerspricht die verspätete Entrümpelung, die darauf beruht, dass Mängel zuvor beseitigt wurden, nicht gegen die unverzügliche Eigennutzung. Anders ist dies jedoch zu beurteilen, wenn allein die verspätete Entrümplung einen verzögerten Einzug begründet. Wichtig zu erkennen ist, dass je größer der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb und der Selbstnutzung ist, umso schwieriger der Nachweis einer Selbstnutzung gegenüber dem Finanzamt ist.
War das Familienheim vermietet, da der Erblasser an der Selbstnutzung verhindert war, so muss der Erbe zwingend dafür sorgen, die Selbstnutzung geltend zu machen. Aber auch dafür ist im eine angemessene Zeit eingeräumt.
3. Bis dann muss der Erbe das Familienheim bewohnen – Nachversteuerungstatbestand
Wichtig ist zu beachten, dass das Familienheim auch tatsächlich mindestens zehn Jahre nach dem Erwerb zu Wohnzwecken genutzt werden muss. Ansonsten wird der Erwerb nachversteuert. Die Nachversteuerung entfällt nur, wenn der Erbe aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist. Auch eine Weiterübertragung unter Nutzungsvorbehalt ist schädlich und löst den Nachversteuerungstatbestand aus. Der Steuerbescheid wird dann rückwirkend nach § 175 Absatz 1 Nummer 2 AO geändert. Die Steuerbefreiung entfällt dann in ihrer Gänze und nicht nur bezüglich eines gewissen Zeitraums.
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4. Fazit: Hierauf müssen Sie beim Familienheim achten
Die Schenkung eines Familienheims bereitet in der Regel keinen größeren Probleme. Dabei ist keine Eigennutzung vorgesehen ist und in Folge dessen gibt es keinen Nachversteuerungstatbestand. Zwar ist bei dem Erwerb von Todeswegen durch Ehegatten eine nachfolgende Eigennutzung vorgesehen. In der Regel wohnen die Ehegatten aber wohl gemeinsam in dem Familienheim, so dass die Eigennutzung in der Regel vorliegen sollte.
Probleme bereitet daher alleinig der Erwerb von Todeswegen durch die Kinder. Oftmals wird es den Kindern, die bereits woanders wohnen und ihr Familienleben eingerichtet haben, nicht möglich sein, das Familienheim der Eltern weiter zu nutzen. Zudem ist die Weitergabe des Familienheims oft nur an ein Kind möglich. Bei mehreren Kindern bekommen die anderen dann einen Ausgleich. Handelt es sich dabei um nichtbegünstigtes Vermögen, so ist dieses bei Überschreitung der Freibeträge mit Erbschaftsteuer belastet. All dies ist im Rahmen der Nachfolgeplanung zu berücksichtigen. Wir beraten Sie gerne zur steueroptimierten Planung Ihrer Nachfolge.
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