Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen will die Spekulationsfrist bei Immobilien abschaffen. Ein neuer Gesetzentwurf sieht vor, die bekannte 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG ersatzlos zu streichen. Damit wäre jeder Verkauf einer vermieteten Immobilie künftig steuerpflichtig, und zwar mit Ihrem persönlichen Steuersatz von 0 bis 45 Prozent. Egal, wie lange Sie das Objekt halten: Die Haltefrist für Immobilien soll vollständig entfallen. Wir analysieren den Entwurf, zeigen zwei handwerkliche Fehler auf und erklären, wer von der geplanten Spekulationssteuer betroffen ist.
In aller Kürze: Der Gesetzentwurf hebt die Veräußerungsfrist für Immobilien auf. Geschätzte 6 Milliarden Euro Mehreinnahmen sollen dadurch in den Haushalt fließen. Allerdings enthält der Entwurf zwei klare Fehler und wirft eine verfassungsrechtliche Frage auf. Selbstgenutzte Immobilien sollen hingegen weiterhin steuerfrei bleiben.
Hinweis: Dieser Beitrag bezieht sich auf einen Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen. Es handelt sich nicht um geltendes Recht. Die Ausführungen ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung.
Unser Video: Spekulationsfrist in Gefahr
In diesem Video erklären wir, was im neuesten Gesetzesentwurf zur Abschaffung der Spekulationsfrist bei Immobilien steht.
Inhaltsverzeichnis
1. Was die Spekulationsfrist bei Immobilien heute regelt
Zunächst lohnt ein Blick auf die geltende Rechtslage. Private Veräußerungsgeschäfte sind nach § 23 EStG nämlich nur eingeschränkt steuerpflichtig. Entscheidend ist die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren.
Verkaufen Sie ein Grundstück, kommt es auf den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung an. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, unterliegt der Gewinn Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser beträgt je nach Einkommen 0 bis 45 Prozent. Verkaufen Sie also nach acht oder neun Jahren, zahlen Sie unter Umständen bis zu 45 Prozent Steuern.
Im Umkehrschluss gilt aber auch das Gegenteil. Halten Sie die Immobilie länger als zehn Jahre, ist der Verkauf komplett steuerfrei. Ob Sie das Objekt elf, zwölf oder dreißig Jahre besitzen, spielt dann keine Rolle mehr. Für vermietete Immobilien jenseits der Zehnjahresgrenze fallen folglich null Prozent Steuern an.
Wenn Sie tiefer einsteigen möchten, lesen Sie unseren Beitrag zur 10-Jahres-Frist beim Verkauf von Immobilien.
2. Spekulationsfrist Immobilien abschaffen: Das ändert der Entwurf konkret
Genau hier setzt der neue Gesetzentwurf an. Die Idee, die Spekulationsfrist bei Immobilien abzuschaffen, bedeutet dabei im Kern: Die zeitliche Begrenzung in § 23 EStG verschwindet. Künftig wären Veräußerungsgeschäfte immer steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer.
2.1. Wo der neue Wortlaut die Haltefrist streicht
Bisher steht im Gesetz, dass die Steuerpflicht nur in den ersten zehn Jahren greift. Der Entwurf entfernt diesen Passus. Übrig bleibt lediglich der Halbsatz: „Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken.“ Punkt. Das reicht dem Gesetzgeber.
Ohne die Zehnjahresgrenze gilt damit eine unbefristete Steuerpflicht. Ob Sie eine Immobilie null Jahre, zehn Jahre oder hundert Jahre halten, ändert dann nichts mehr. Folglich würde jeder Gewinn der Einkommensteuer unterliegen. Die Veräußerungsfrist für Immobilien zu streichen, hätte also weitreichende Folgen für alle privaten Vermieter.
2.2. Welcher Steuersatz künftig gilt
Am Steuersatz selbst ändert sich nichts. Es bleibt bei Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz von 0 bis 45 Prozent. Neu ist allein, dass dieser Satz zeitlich unbegrenzt anfällt. Der steuerfreie Verkauf nach Ablauf der Haltefrist entfiele damit ersatzlos.
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3. Wer vom Wegfall der Haltefrist betroffen ist
Eine zentrale Frage lautet: Betrifft die Neuregelung auch Altimmobilien? Der Entwurf antwortet darauf mit einem dreistufigen Modell. Diese Staffelung ist entscheidend, denn sie trennt Bestandsschutz von Neubelastung.
3.1. Drei Stufen des Bestandsschutzes
Der Gesetzgeber unterscheidet drei Gruppen von Immobilien:
- Neue Immobilien werden vollständig erfasst. Hier greift die unbefristete Steuerpflicht ohne Ausnahme.
- Altimmobilien ab 2016 werden ebenfalls erfasst. Bei ihnen war die alte Zehnjahresfrist im Jahr 2026 noch nicht abgelaufen.
- Altimmobilien vor 2016 genießen Bestandsschutz. Ihre Spekulationsfrist ist bereits abgelaufen, sie bleiben steuerfrei verkäuflich.
Konkret heißt das: Wer vor 2016 gekauft hat, kann die Immobilie weiterhin jederzeit steuerfrei veräußern. Wer dagegen 2016, 2017 oder 2018 erworben hat, könnte sein Objekt nie wieder steuerfrei verkaufen, falls das Gesetz so kommt.
3.2. Warum diese Staffelung notwendig ist
Diese Aufteilung ist kein Zufall. Sie trägt dem Vertrauensschutz Rechnung. Bei Altimmobilien vor 2016 ist nämlich bereits eine verfestigte Vermögensposition entstanden. Diese darf der Gesetzgeber nicht nachträglich entwerten. Mehr dazu im Abschnitt zur Verfassungsmäßigkeit.
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4. Zwei klare Fehler im Gesetzentwurf
So weit, so durchdacht. Allerdings enthält der Entwurf zwei handwerkliche Fehler.
Fehler 1: Falscher zeitlicher Anknüpfungspunkt
Der erste Fehler betrifft das Anwendungsdatum. Im Entwurf steht, die Regelung gelte für Wirtschaftsgüter, die „vor“ dem Stichtag 2016 angeschafft wurden. Das ist systematisch falsch.
Richtig müsste es „nach“ dem Stichtag heißen. Nur so werden die Immobilien der Jahre 2016, 2017 und 2018 überhaupt erfasst. Denn Objekte vor 2016 sind ja bereits aus der alten Frist heraus und sollen steuerfrei bleiben. Mit dem Wort „vor“ würde der Entwurf also genau das Gegenteil seiner Absicht regeln.
Fehler 2: Verweis auf die falsche Vorschrift
Der zweite Fehler ist ein Schreibfehler mit Folgen. Der Entwurf verweist an einer Stelle auf „§ 32 EStG“. Gemeint ist aber eindeutig § 23 EStG. § 32 EStG regelt etwas völlig anderes, nämlich Kinder und Freibeträge.
Ein solcher Verweisfehler macht die Norm unbrauchbar. In dieser Fassung könnte der Gesetzgeber den Entwurf nicht verabschieden. Beide Fehler müsste man vorher korrigieren.
Ergänzend sei angemerkt, dass es sich bei dem hier diskutierten Gesetzentwurf um einen Vorabentwurf handelt. Oder anders ausgedrückt, dies ist ein erster Entwurf, der noch lektoriert werden muss. Fehler treten in solchen Fällen häufiger auf. In diesem Beispiel sind die Fehler jedoch sichtlich eklatant.
5. Ist die Abschaffung der Spekulationsfrist verfassungsgemäß?
Neben den handwerklichen Mängeln stellt sich eine grundsätzliche Frage. Darf der Gesetzgeber überhaupt die Spekulationsfrist bei Immobilien abschaffen, ohne gegen das Grundgesetz zu verstoßen? Hier kommt ein wichtiges Urteil ins Spiel.
5.1. Was das Bundesverfassungsgericht 2010 entschied
Das Bundesverfassungsgericht hat sich bereits mit einer ähnlichen Frage befasst. Mit Beschluss vom 7. Juli 2010 (2 BvL 14/02) ging es um die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre. Diese Verlängerung erklärte das Gericht teilweise für verfassungswidrig.
Der Grund liegt im Vertrauensschutz. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung liegt vor, soweit durch die Verlängerung der Frist bereits eingetretene steuerfreie Wertsteigerungen der Besteuerung unterworfen würden. Anders gesagt: Wertzuwächse, die bereits steuerfrei realisiert werden konnten, darf der Staat nicht nachträglich besteuern.
5.2. Warum der Entwurf das Urteil beachtet
Genau deshalb arbeitet der Entwurf mit dem dreistufigen Modell. Verfassungsrechtlich unbedenklich ist es dagegen, wenn unter Geltung des neuen Rechts eingetretene Wertsteigerungen erfasst werden. Die Immobilien vor 2016 bleiben unangetastet, weil ihre Frist schon abgelaufen war. Aus unserer Sicht ist die Staffelung damit konform mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts.
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6. Gute Nachricht: Selbstgenutzte Immobilien bleiben steuerfrei
Bei aller Kritik gibt es eine beruhigende Botschaft. Die Ausnahme für eigengenutztes Wohneigentum bleibt erhalten. Wer das Einfamilienhaus oder die Wohnung selbst bewohnt, kann weiterhin steuerfrei verkaufen.
6.1. Die neue 36-Monats-Regel bei Eigennutzung
Bislang gilt für gemischt genutzte Objekte eine etwas unscharfe Formulierung. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese Drei-Jahres-Regel ersetzt der Entwurf durch eine klarere Frist.
Künftig soll gelten: Sie müssen die Immobilie in den 36 Monaten vor der Veräußerung selbst bewohnt haben. Das sind drei volle Jahre statt der bisherigen, kürzeren Berechnung. Die Eigennutzung muss also etwas länger andauern.
6.2. Was das für Vermieter mit späterer Eigennutzung bedeutet
Ein Beispiel verdeutlicht die Wirkung der neuen Regelung. Sie kaufen 2020, vermieten bis 2023 und ziehen dann selbst ein. Verkaufen Sie 2026, müssen Sie die letzten 36 Monate dort gewohnt haben. Die ursprüngliche Vermietung ab 2020 ist dann unschädlich. Übrigens kann auch ein Ferienhaus unter diese Befreiung fallen. Mehr Details finden Sie in unserem Beitrag zu den eigenen Wohnzwecken nach § 23 EStG.
7. Fazit: Kommt das Gesetz wirklich? Unsere Einschätzung
Bleibt die entscheidende Frage: Wird der Entwurf Realität? Mit den genannten Fehlern sicher nicht in dieser Form. Diese müsste der Gesetzgeber zuvor beheben.
Nach der Korrektur halten wir eine Zustimmung jedoch für denkbar. Bundestag und Bundesrat könnten dem Entwurf grundsätzlich folgen. Schließlich locken geschätzte 6 Milliarden Euro für den Haushalt von Bund, Ländern und Kommunen. Der Finanzbedarf ist hoch.
Andererseits verfügen auch viele Volksvertreter über Immobilienbesitz. Sie würden sich mit dem Beschluss der Gesetzesänderung folglich potentiell selber benachteiligen. Das erscheint wenig wahrscheinlich. Sollte jedoch der Druck wachsen, den Finanzrahmen der Bundesregierung zu erweitern, könnte die neue Regelung die Spekulationsfrist auf Immobilien vielleicht doch abschaffen.
Wer 2017 gekauft hat, kann das Objekt 2026 ohnehin nicht steuerfrei verkaufen. Sie müssten bis 2027 warten. Bis dahin könnte das neue Gesetz aber bereits in Kraft sein. Für viele Eigentümer lohnt deshalb jetzt eine vorausschauende Planung. Welche Gestaltungen sich anbieten, zeigen wir Ihnen in unserem Beitrag zu Gestaltungen bei privaten Veräußerungsgeschäften.
Unser Rat: Lassen Sie Ihre Immobilienstruktur frühzeitig prüfen. Gerade bei Objekten, die erst ab 2016 gebaut oder angeschafft wurden, kann eine rechtzeitige Gestaltung erhebliche Steuern sparen, bevor die Reform greift. Unsere Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie hierzu gern persönlich.
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In diesem früheren Video zeigen wir, dass uns die Abschaffung der 10-jährigen Spekulationsfrist bereits vor einem Jahr beschäftigte.
8. Häufig gestellte Fragen zur Spekulationsfrist bei Immobilien
1. Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist ist die Haltedauer nach § 23 EStG. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei.
2. Spekulationsfrist bei Immobilien abschaffen: was bedeutet das?
Eine Abschaffung würde die Zehnjahresgrenze streichen. Jeder Verkauf wäre dann steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Der Gewinn unterläge Ihrem persönlichen Steuersatz von bis zu 45 Prozent.
3. Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der Frist?
Der Gewinn unterliegt Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser reicht je nach Gesamteinkommen von 0 bis 45 Prozent. Hinzu kommt gegebenenfalls der Solidaritätszuschlag.
4. Welche Immobilien wären vom neuen Gesetzentwurf betroffen?
Betroffen wären neue Immobilien sowie Käufe ab 2016. Objekte, die vor 2016 erworben wurden, genießen Bestandsschutz. Sie bleiben weiterhin steuerfrei verkäuflich.
5. Bleibt der Verkauf der selbstgenutzten Immobilie steuerfrei?
Ja, eigengenutztes Wohneigentum bleibt steuerfrei. Voraussetzung ist die Eigennutzung in den letzten 36 Monaten vor dem Verkauf. Diese Ausnahme soll der Entwurf beibehalten.
6. Was sagt das Bundesverfassungsgericht zur Änderung der Spekulationsfrist?
Das Bundesverfassungsgericht entschied 2010, dass eine rückwirkende Verlängerung teilweise verfassungswidrig ist. Bereits steuerfrei erzielbare Wertzuwächse dürfen nicht nachträglich besteuert werden. Der Vertrauensschutz setzt hier Grenzen.
7. Wann beginnt die Spekulationsfrist bei Immobilien zu laufen?
Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Maßgeblich ist das Verpflichtungsgeschäft, nicht der Übergang von Nutzen und Lasten. Auch das Verkaufsdatum richtet sich nach dem Notarvertrag.
8. Gilt die Spekulationsfrist auch bei geerbten Immobilien?
Bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung führt der Rechtsnachfolger die Frist fort. Ihm wird die Besitzzeit des Vorgängers angerechnet. Eine neue Zehnjahresfrist beginnt also nicht.
9. Wie viel Steuermehreinnahmen verspricht sich der Gesetzgeber?
Der Gesetzgeber rechnet durch Abschaffen der Spekulationsfrist bei Immobilien mit rund 6 Milliarden Euro zusätzlichen Steuereinnahmen. Diese Mittel sollen in den Haushalt von Bund, Ländern und Kommunen fließen. Der Finanzierungsbedarf gilt als wesentlicher Antrieb der Reform.
10. Kann ich Verluste aus dem Immobilienverkauf steuerlich nutzen?
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nur eingeschränkt verrechenbar. Sie lassen sich nur mit Gewinnen derselben Einkunftsart ausgleichen. Eine Verrechnung mit anderen Einkünften ist nicht möglich.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim Risiko der Abschaffung der 10-jährigen Spekulationsfrist schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Empfehlungen zum steueroptimierten Verkauf von Immobilien
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Wer eine GmbH privat gekauft hat, statt den Erwerb über eine Holding zu strukturieren, zahlt in vielen Fällen fast die doppelte Steuer. Der Grund liegt in der zweistufigen Besteuerung und in steuerlich nahezu wirkungslosen Finanzierungszinsen. Die gute Nachricht: Der Fehler lässt sich auch nachträglich beheben.
Unser Video: GmbH privat gekauft: Fehler nachträglich beheben!
Im Video erläutert Prof. Dr. Christoph Juhn das der Unternehmenskauf über eine Holding häufig deutlich vorteilhafter ist.
Inhaltsverzeichnis
1. Der typische Fehler beim GmbH-Kauf
Das Ziel der Gestaltung ist, am Ende eine sogenannte doppelte Holding zu halten — also eine Holding-GmbH, die ihrerseits von einer Wer eine GmbH zu einem hohen Kaufpreis erwirbt, finanziert den Kauf in aller Regel über ein Bankdarlehen. Erfolgt der Erwerb dann privat, also durch eine natürliche Person, zahlt der Erwerber häufig fast doppelt so viel Steuern wie nötig.
Der Fehler liegt nicht im Kauf selbst, sondern in der Struktur. Besser wäre der Erwerb über eine zwischengeschaltete Holdinggesellschaft gewesen.
Warum das so ist, rechnen wir an einem vereinfachten Beispiel durch.
2. Das Ausgangsbeispiel
Eine GmbH wird für 1 Million Euro erworben. Sie erwirtschaftet eine Rendite von 20 % auf den Kaufpreis, also einen Jahresgewinn von 200 Geldeinheiten.
Den Kauf finanziert eine Bank zu beispielhaft 5 % Zinsen auf die Darlehenssumme von 1 Million Euro. Das sind rund 50 Geldeinheiten Zinsen pro Jahr.
3. Warum der private Kauf so teuer ist
Auf den Gewinn von 200 Geldeinheiten fallen auf Ebene der GmbH zunächst rund 30 % Körperschaft- und Gewerbesteuer an, also etwa 60 Geldeinheiten. Es verbleiben 140 Geldeinheiten.
Diese 140 Geldeinheiten werden an den privaten Gesellschafter ausgeschüttet. Darauf fällt nochmals rund 25 % Kapitalertragsteuer an, also etwa 40 Geldeinheiten. Netto landen damit nur noch rund 100 Geldeinheiten auf dem privaten Girokonto.
Die Gesamtbelastung von 200 auf 100 Geldeinheiten entspricht einer Steuerquote von rund 50 %.
3.1. Das eigentliche Problem: die Zinsen
Aus den verbleibenden rund 100 Geldeinheiten muss der Erwerber zusätzlich die Finanzierung bedienen. Die privat gezahlten Zinsen von rund 50 Geldeinheiten mindern die Steuerlast jedoch praktisch nicht.
Es verbleibt damit eine freie Liquidität von lediglich rund 50 Geldeinheiten für die Tilgung.
Sie haben eine GmbH gekauft – privat oder über eine Holding?
Wir prüfen und optimieren steuerlich Unternehmenskäufe und Beteiligungsstrukturen.
4. Die Folge: rund 20 Jahre Tilgung
Mit einer Tilgung von rund 50 Geldeinheiten pro Jahr ist der Erwerber bei einer Darlehenssumme von 1.000 Geldeinheiten rechnerisch rund 20 Jahre lang mit der Rückzahlung beschäftigt.
Es stellt sich daher die berechtigte Frage: Warum eine effektive Belastung von rund 50 % tragen, wenn eine Struktur möglich wäre, in der nur etwa 30 % anfallen?
5. Die Lösung: Kauf über eine Holding
SowDeutlich vorteilhafter ist der Erwerb über eine zwischengeschaltete Holding. Der Erwerber gründet zunächst eine eigene Gesellschaft, an der er zu 100 % beteiligt ist; in der Praxis bietet sich eine GmbH oder eine UG (haftungsbeschränkt) an.
Nicht der Erwerber persönlich, sondern diese Holding nimmt das Bankdarlehen von 1 Million Euro auf und erwirbt damit die operative GmbH.
6. Die Organschaft als Schlüssel
Der entscheidende Hebel ist die Verbindung von Holding und operativer GmbH zu einer steuerlichen Einheit über eine sogenannte Organschaft.
Anders als eine Privatperson kann die Holding die Zinskosten steuermindernd nutzen: Über die Organschaft werden Gewinne und Verluste verrechnet. Der operative Gewinn entsteht in der Tochtergesellschaft, die Zinslast als Aufwand in der Holding – beide Größen fließen in eine einzige Bemessungsgrundlage.
6.1. Wie die Organschaft entsteht
Voraussetzung ist ein Gewinnabführungsvertrag im Sinne des § 14 KStG zwischen der Holding als Organträger und der erworbenen GmbH als Organgesellschaft.
Der Vertrag muss zivilrechtlich wirksam geschlossen, auf mindestens fünf Jahre angelegt und während seiner gesamten Laufzeit tatsächlich durchgeführt werden. Erst dann erfolgt die Besteuerung der operativen Gewinne auf Ebene der Holding – und genau dort lässt sich die Zinslast gegenrechnen.
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7. Der Belastungsvergleich
Übertragen wir die Zahlen auf die Holdingstruktur mit Organschaft: Vom Gewinn von 200 Geldeinheiten werden zunächst die Finanzierungszinsen von rund 50 Geldeinheiten als Aufwand abgezogen.
Zu versteuern sind daher nur noch 150 Geldeinheiten. Darauf fallen rund 30 % an, also etwa 45 Geldeinheiten. Es verbleiben 105 Geldeinheiten nach Steuern.
Auf einen Satz verdichtet: Statt zunächst rund 60 Geldeinheiten in der GmbH und anschließend nochmals rund 40 Geldeinheiten Kapitalertragsteuer zu zahlen, fallen in der Holdingstruktur nur einmalig rund 45 Geldeinheiten an.
8. So reparieren Sie eine bestehende Struktur
DAuch wer die operative GmbH bereits privat erworben hat, muss diesen Zustand nicht hinnehmen. Die bestehende Struktur lässt sich nachträglich in eine Holdingstruktur überführen.
Dazu werden die im Privatvermögen gehaltene GmbH-Beteiligung und das aufgenommene Bankdarlehen gemeinsam betrachtet und eine Ebene tiefer in eine Holding eingebracht.
Im Ergebnis entsteht dieselbe vorteilhafte Konstellation wie bei einem von vornherein über die Holding strukturierten Erwerb. Diese Umstrukturierung lässt sich in geeigneten Fällen steuerneutral einbringen – abhängig von Beteiligungshöhe, Ausgangsstruktur und der Behandlung der mitübertragenen Finanzierung.
9. Die Sperrfrist nicht übersehen
Ein qualifizierter Anteilstausch löst eine siebenjährige Sperrfrist aus. Wird die operative GmbH innerhalb dieser Frist veräußert, kommt es rückwirkend zur sogenannten Einbringungsgewinnbesteuerung (Einbringungsgewinn II). Der spätere steuerfreie Verkauf gilt für die reparierte Struktur also nicht uneingeschränkt.
10. Weitere Vorteile der Holding
Sobald die operative GmbH ihre Gewinne nicht für die Tilgung benötigt, sondern ausschüttet, greift ein weiteres Privileg: Nach § 8b Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 5 KStG sind solche Dividenden bei der Holding zu 95 % steuerfrei.
Nur 5 % gelten als nicht abziehbare Betriebsausgaben, sodass die effektive Belastung bei rund 1,5 % liegt. Diese Steuerfreistellung nach § 8b KStG erlaubt es, Gewinne nahezu unbelastet in der Holding zu thesaurieren.
Vergleichbares gilt für den späteren Verkauf der operativen GmbH: Auch der Veräußerungsgewinn ist auf Ebene der Holding grundsätzlich zu 95 % steuerfrei. Bei nachträglicher Einbringung ist allerdings die genannte siebenjährige Sperrfrist zu beachten.
11. Fazit
Der private Erwerb einer GmbH auf Kredit ist meist die teurere Variante: Die Zinsen wirken steuerlich kaum, und die zweistufige Besteuerung führt zu rund 50 % Gesamtbelastung.
Über eine Holdingstruktur mit Organschaft sinkt diese Belastung auf rund 30 %, weil die Zinslast unmittelbar gegen den operativen Gewinn verrechnet wird. Die jährliche Tilgungskraft steigt damit auf mehr als das Doppelte.
Entscheidend für bereits erfolgte Erwerbe: Eine ungünstige private Struktur kann in geeigneten Fällen steuerneutral in eine Holdingstruktur überführt werden.
Häufige Fragen zum GmbH-Kauf über eine Holding
Warum ist der private Kauf einer GmbH steuerlich ein Fehler?
Der Gewinn wird zunächst auf Ebene der GmbH mit rund 30 % besteuert und die Ausschüttung anschließend nochmals mit rund 25 % Kapitalertragsteuer. Zusätzlich wirken sich die Finanzierungszinsen steuerlich kaum aus, sodass die Gesamtbelastung bei rund 50 % liegt.
Wie senkt eine Holding mit Organschaft die Steuerlast?
Nimmt die Holding das Darlehen auf und besteht eine Organschaft mit der erworbenen GmbH, lassen sich die Zinsen unmittelbar mit dem operativen Gewinn verrechnen. Die Belastung sinkt auf rund 30 %, und für die Tilgung steht mehr als doppelt so viel Liquidität zur Verfügung.
Kann ich eine bereits privat gekaufte GmbH nachträglich in eine Holding einbringen?
Ja. GmbH-Beteiligung und Darlehen können nachträglich in eine Holding eingebracht werden. In geeigneten Fällen ist das steuerneutral möglich; entscheidend sind Beteiligungshöhe, Ausgangsstruktur und die Behandlung der Finanzierung.
Was hat es mit der siebenjährigen Sperrfrist auf sich?
Ein qualifizierter Anteilstausch löst eine siebenjährige Sperrfrist aus. Wird die GmbH innerhalb dieser Frist verkauft, kommt es rückwirkend zur Einbringungsgewinnbesteuerung (Einbringungsgewinn II).
Wie hoch ist die Steuerersparnis ungefähr?
Im Beispiel sinkt die laufende Belastung von rund 50 % auf rund 30 %. Dadurch verdoppelt sich die jährliche Tilgungskraft, und ein Darlehen ist statt in rund 20 Jahren bereits in knapp 10 Jahren zurückgeführt.
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Wer als Unternehmer eine Firmenimmobilie kaufen möchte – sei es ein Ladenlokal, ein Bürokomplex, ein Firmengebäude oder eine Produktionshalle – steht vor einer der folgenreichsten Entscheidungen seines Unternehmerlebens. Vier Wege, eine Firmenimmobilie zu kaufen, sind in der Praxis denkbar. Zwei davon sind eine teure Steuerfalle, zwei dagegen steuerlich höchst attraktiv. Welche Struktur bei Ihnen passt – und warum die vermögensverwaltende Immobilien-GbR in den meisten Mandatsfällen unsere klare Empfehlung ist, eine Firmenimmobilie zu kaufen – erläutern wir in diesem Beitrag.
Unser Video: Betriebsaufspaltung vermeiden: Immobilien an GmbH vermieten
In diesem Video erklären wir, wie eine Firmenimmobilie steuerlich optimal strukturiert wird.
Inhaltsverzeichnis
1. Firmenimmobilie kaufen: Die zentrale Frage nach der Eigentümerstruktur
Wer eine Firmenimmobilie kaufen will, beschäftigt sich naturgemäß zuerst mit Standort, Kaufpreis und Finanzierung. Mindestens genauso wichtig – und in der Praxis sträflich oft vernachlässigt – ist jedoch die strukturelle Frage: Wer soll die Firmenimmobilie eigentlich halten?
Vier Wege, eine Firmenimmobilie zu kaufen, sind denkbar:
- Kauf in der operativen GmbH
- Privater Kauf mit Vermietung an die eigene GmbH (klassische Betriebsaufspaltung)
- Kauf über eine separate Immobilien-GmbH
- Kauf über eine vermögensverwaltende Immobilien-GbR
Die steuerlichen Folgen, eine Firmenimmobilie auf dem einen oder anderen Weg zu kaufen, unterscheiden sich dramatisch – sowohl in der laufenden Besteuerung als auch beim späteren Exit. Im Extremfall liegen zwischen der besten und der schlechtesten Variante sechs- bis siebenstellige Steuerbeträge. Wer also über Jahre eine Firmenimmobilie nutzt und sie eines Tages mit Wertzuwachs verkauft, sollte die Frage nach der Struktur sehr früh und sehr ernst nehmen.
2. Firmenimmobilie kaufen über die operative GmbH – meist suboptimal
In der einfachsten Konstellation kauft die operative GmbH die Immobilie selbst und nutzt sie für den eigenen Betrieb. Wer auf diesem Weg eine Firmenimmobilie kaufen will, vermeidet zwar jedes Mietverhältnis – handelt sich aber beim späteren Verkauf erhebliche Nachteile ein.
Vorteile dieser Variante
- Kein steuerlich relevantes Mietverhältnis erforderlich
- Geltendmachung der linearen Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG)
- Einheitliche Bilanzierung in der GmbH
Nachteile beim späteren Verkauf der Firmenimmobilie
Das Hauptproblem liegt im Veräußerungsfall. Steigt der Verkehrswert der Firmenimmobilie über die Jahre an – was bei Gewerbeimmobilien die Regel ist –, schlägt der gesamte Veräußerungsgewinn voll auf Ebene der GmbH durch.
Die operative GmbH verzehrt damit fast die Hälfte des Wertzuwachses durch Steuern. Wer eine Firmenimmobilie kaufen und später verkaufen möchte, fährt auf diesem Weg massiv steuerlich nachteilig.
Haben Sie Fragen zu Firmenimmobilie kaufen und die 4 Gestaltungsvarianten im steuerlichen Vergleich?
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3. Firmenimmobilie privat kaufen und an die GmbH vermieten – die Betriebsaufspaltungs-Falle
Dies ist die in der Praxis am häufigsten gewählte – und gleichzeitig gefährlichste – Variante, eine Firmenimmobilie zu kaufen. Der Gesellschafter erwirbt die Immobilie privat und vermietet sie an die eigene GmbH.
Auf den ersten Blick scheint das attraktiv: Mietzahlungen sind bei der GmbH Betriebsausgaben, der Gesellschafter erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und kann nach 10 Jahren angeblich steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG). Doch wer eine Firmenimmobilie auf diesem Weg privat kaufen und an die eigene GmbH vermieten will, übersieht regelmäßig ein zentrales Problem.
Die Betriebsaufspaltung als Stolperfalle
Sobald
- eine sachliche Verflechtung vorliegt (Überlassung einer wesentlichen Betriebsgrundlage – Geschäftsräume sind nahezu immer wesentlich) und
- eine personelle Verflechtung besteht (der Vermieter beherrscht zugleich die Mieter-GmbH),
entsteht steuerlich automatisch eine Betriebsaufspaltung (BFH, st. Rspr.). Die Folge: Die Vermietungstätigkeit ist nicht mehr private Vermögensverwaltung, sondern gewerbliche Tätigkeit.
Konkrete steuerliche Folgen
- Mieteinnahmen unterliegen der Gewerbesteuer – ohne Möglichkeit der erweiterten Kürzung
- Die Anteile an der GmbH werden zu notwendigem Betriebsvermögen des Besitzunternehmens
- Die privat gekaufte Firmenimmobilie wird zu gewerblichem Anlagevermögen
- § 23 EStG (10-Jahres-Frist) gilt nicht: Ein Verkauf der Firmenimmobilie ist auch nach Jahrzehnten voll steuerpflichtig
- Endet die Betriebsaufspaltung (z. B. durch Veräußerung der GmbH-Anteile), kommt es zur Zwangsbetriebsaufgabe mit Aufdeckung sämtlicher stiller Reserven
Sanierung möglich, aber aufwändig
Wir erleben in unserer Beratungspraxis regelmäßig Mandanten, die eine Firmenimmobilie privat gekauft und seit 10 oder 20 Jahren an ihre GmbH vermietet haben. Die Reparatur ist möglich – etwa über die Aufnahme eines weiteren Gesellschafters, die Übertragung in eine Holding-Struktur oder die geschickte Auflösung der personellen Verflechtung – aber immer mit erheblichem Beratungsaufwand verbunden.
4. Firmenimmobilie kaufen über eine separate Immobilien-GmbH – steuerlich solide
Eine deutliche Verbesserung gegenüber den ersten beiden Varianten ist es, eine Firmenimmobilie über eine eigenständige Immobilien-GmbH zu kaufen, die die Immobilie an die operative GmbH vermietet.
Der zentrale Vorteil: Erweiterte Gewerbesteuerkürzung
Sofern die Immobilien-GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, kann sie die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen. Die Folge: Die Mieteinnahmen aus der Firmenimmobilie unterliegen wirtschaftlich nicht der Gewerbesteuer.
Steuerliche Gesamtwirkung beim Kauf einer Firmenimmobilie über die Immobilien-GmbH
- Operative GmbH zahlt Miete → Betriebsausgabe (Steuerersparnis ca. 30 %)
- Immobilien-GmbH versteuert Miete nur mit KSt + SolZ ≈ 15,825 % (statt ca. 30 %)
- Effektiver Steuerspareffekt im Konzern: ca. 15 Prozentpunkte
Hinweis: Der aktuelle Körperschaftsteuersatz beträgt 15 % zzgl. Solidaritätszuschlag. Eine im Koalitionsvertrag vorgesehene stufenweise Senkung der Körperschaftsteuer würde diese Variante zusätzlich attraktiver machen, eine Firmenimmobilie zu kaufen.
Weitere Vorteile
- Bessere Finanzierungskonditionen: Mehr Cash nach Steuern bedeutet höhere Tilgungskraft. Banken honorieren das mit niedrigeren Zinsen, kürzeren Tilgungszeiten oder höheren Beleihungsausläufen.
- Klare Trennung: Operatives Unternehmensrisiko und Immobilienvermögen sind sauber separiert.
- Holding-Fähigkeit: Die Immobilien-GmbH lässt sich ideal in eine bestehende Holding-Struktur einbinden.
Was fehlt: Steuerfreier Exit
Beim späteren Verkauf der Firmenimmobilie bleibt jedoch ein Wermutstropfen: Veräußerungsgewinne werden auf Ebene der GmbH versteuert. Eine echte Steuerfreiheit – wie bei § 23 EStG nach 10 Jahren im Privatvermögen – gibt es hier nicht. Genau hier setzt Variante 4 an.
5. Firmenimmobilie kaufen über eine Immobilien-GbR – unsere Empfehlung
Die in den meisten Mandatsfällen optimale Lösung, eine Firmenimmobilie zu kaufen, ist die vermögensverwaltende Immobilien-GbR. Ein typisches Setup: Der Unternehmer hält 100 % an der GbR, ein zweiter Gesellschafter (z. B. der Ehegatte) hält einen geringen nominalen Anteil. Wichtig ist, dass tatsächlich zwei Gesellschafter beteiligt sind und die personelle Verflechtung zur operativen GmbH gestaltet werden kann.
Vorteil 1: Keine Betriebsaufspaltung
Durch die Hinzunahme eines zweiten Gesellschafters lässt sich die personelle Verflechtung steuern. Die Vermietung an die operative GmbH führt nicht automatisch zur Betriebsaufspaltung. Die GbR bleibt vermögensverwaltend, die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).
Vorteil 2: Steuerfreier Verkauf der Firmenimmobilie nach 10 Jahren
Da die GbR rein vermögensverwaltend ist, wird das Grundstück steuerlich den Gesellschaftern anteilig zugerechnet (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO – sog. Bruchteilsbetrachtung). Damit greift § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG: Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Verkauf der Firmenimmobilie steuerfrei möglich.
Vorteil 3: Der steuerfreie Share Deal mit 89,9 %
Hier wird es richtig interessant. Statt die Firmenimmobilie selbst zu verkaufen, lässt sich auch ein Share Deal umsetzen: Der Gesellschafter veräußert 89,9 % seiner GbR-Anteile an die operative GmbH, eine Holding oder eine Immobilien-GmbH.
Warum genau 89,9 %? Mit der Reform des Grunderwerbsteuergesetzes 2021 wurden die maßgeblichen Schwellen abgesenkt:
- § 1 Abs. 2a GrEStG: Gesellschafterwechsel an einer Personengesellschaft von 90 % oder mehr innerhalb von 10 Jahren löst Grunderwerbsteuer aus
- § 1 Abs. 3 GrEStG: Anteilsvereinigung in einer Hand bei 90 % oder mehr löst Grunderwerbsteuer aus
- § 1 Abs. 3a GrEStG: Wirtschaftliche Anteilsvereinigung bei 90 % oder mehr löst Grunderwerbsteuer aus
Bei einem Anteilsverkauf von 89,9 % wird keine dieser Schwellen überschritten – der Vorgang ist grunderwerbsteuerfrei.
Vorteil 4: Step-up auf den Verkehrswert der Firmenimmobilie
Beim Share Deal erwirbt die Käufergesellschaft (z. B. die Immobilien-GmbH oder die Holding) anteilig die GbR-Beteiligung – und damit nach Bruchteilsbetrachtung anteilig die Firmenimmobilie. Sie kann diesen Anteil zum aktuellen Verkehrswert in ihrer Bilanz ansetzen und auf dieser höheren Bemessungsgrundlage neu abschreiben (§ 7 Abs. 4 EStG). Das schafft nach dem Erwerb erneut erhebliches Abschreibungspotenzial.
Vorteil 5: Steuerfreie Liquidität in der Privatsphäre
Da der Verkauf der GbR-Anteile durch den Gesellschafter nach 10 Jahren steuerfrei ist (§ 23 EStG), fließt der gesamte Verkaufserlös netto auf die Privatebene des Gesellschafters. Im Ergebnis werden damit Gewinne, die ursprünglich in der operativen GmbH oder Holding gefangen waren, steuerfrei in das Privatvermögen transferiert – ein Effekt, der sich anders kaum erzielen lässt.
Wichtige Voraussetzungen, wenn Sie Ihre Firmenimmobilie über eine GbR kaufen
- Die personelle Verflechtung mit der operativen GmbH muss sauber durchdacht werden, um die Betriebsaufspaltung zuverlässig zu vermeiden
- Die GbR muss strikt vermögensverwaltend geführt werden (keine gewerbliche Prägung, kein gewerblicher Grundstückshandel)
- Bei Aufnahme weiterer Gesellschafter sind die Sperrfristen des § 6 Abs. 5 EStG sowie die Behaltensfristen des § 1 Abs. 2a GrEStG zu beachten
- Die Strukturierung sollte vor dem Kauf der Firmenimmobilie erfolgen, eine nachträgliche Umstrukturierung ist nur mit erheblichem Aufwand möglich
- Bei Einbeziehung naher Angehöriger sind die strengen Anforderungen des steuerlichen Fremdvergleichs einzuhalten
Haben Sie Fragen zu Firmenimmobilie kaufen und die 4 Gestaltungsvarianten im steuerlichen Vergleich?
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6. Fazit: Firmenimmobilie strategisch kaufen statt teuer reparieren
Die Frage, in welcher rechtlichen Hülle Sie eine Firmenimmobilie kaufen, entscheidet über sechs- bis siebenstellige Steuerbeträge im Zeitablauf. Die in der Praxis am häufigsten gewählte Konstellation – privater Kauf mit Vermietung an die eigene GmbH – ist gleichzeitig die schädlichste. Die separate Immobilien-GmbH ist ein deutlicher Schritt nach vorne. Die optimale Lösung, eine Firmenimmobilie zu kaufen, ist in den meisten Mandatsfällen jedoch die vermögensverwaltende Immobilien-GbR: Sie kombiniert die Vorteile der privaten Vermögensverwaltung (steuerfreier Exit nach 10 Jahren) mit den Gestaltungsmöglichkeiten der Kapitalgesellschaftsstrukturen (Step-up, steuerfreier Share Deal mit 89,9 %).
Wichtig: Jede dieser Strukturen muss individuell auf die persönlichen, familiären, gesellschaftsrechtlichen und steuerlichen Verhältnisse abgestimmt werden. Eine unbedachte Übertragung des hier dargestellten Grundmusters kann im Einzelfall sogar nachteilig sein.
7. Steuerberater für den Kauf von Firmenimmobilien
Unsere Kanzlei hat sich auf die optimale steuerliche Strukturierung von Unternehmens- und Immobilienvermögen spezialisiert. Bei der Beratung zum Kauf von Firmenimmobilien schätzen Mandanten unser Fachwissen insbesondere in folgenden Bereichen:
Immobilien & Unternehmensteuerrecht
- Strukturierung der Immobilien-GbR und Vermeidung der Betriebsaufspaltung beim Kauf einer Firmenimmobilie
- Gründung und laufende Betreuung von Immobilien-GmbHs mit erweiterter Gewerbesteuerkürzung
- Gestaltung von Share Deals zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer beim Verkauf von Firmenimmobilien
- Integration in Holding-Strukturen und Konzernsteuerrecht
- Sanierung historisch gewachsener Immobilien-Mieter-Strukturen mit Betriebsaufspaltungs-Risiko
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Bonn und Dubai gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz, wenn Sie eine Firmenimmobilie kaufen möchten.
Die Vermietung von Immobilien in Deutschland ist grundsätzlich steuerpflichtig. Dies gilt auch für den Fall, dass die Eigentümer in Deutschland nur beschränkt steuerpflichtig sind. Dennoch eröffnet die Option, deutsche Immobilien vom Ausland aus zu vermieten, das Tor zu steuerfreien Einkünften. Hier stellen wir gleich drei Wege dar, wie man deutsche Immobilien vom Ausland aus steuerfrei vermieten kann. Der erste Ansatz erfolgt als Privatperson, der zweite mittels einer ausländischen Kapitalgesellschaft und beim dritten sind sogar Fix & Flip-Geschäfte mit deutschen Immobilien steuerfrei.
Unser Video: Immobilien steuerfrei vermieten
In diesem Video erklären wir, wie man deutsche Immobilien vom Ausland aus steuerfrei vermieten kann – und zwar auf dreierlei Weise.
Inhaltsverzeichnis
1. Deutsche Immobilien vom Ausland aus vermieten – Einleitung
Normalerweise betrachten wir bei der Besprechung von Immobilienvermietungen die steuerlichen Zusammenhänge, die sich nach deutschem Steuerrecht ergeben. Schließlich sind wir ja fachlich weitestgehend auf das hiesige Steuerrecht fokussiert. Doch in diesem Beitrag wollen wir darauf blicken, wie sich die Vermietung deutscher Immobilien vom Ausland aus steuerlich auswirkt. Denn deutsche Immobilien vom Ausland aus vermieten kann erstaunliche Vorteile bieten.
2. Vom Ausland aus deutsche Immobilien vermieten: Ausgangslage
Um unseren steuerrechtlichen Betrachtungen einen Rahmen zu verleihen, schildern wir zunächst die Ausgangslage. Nehmen wir an, ein unserer Fiktion entsprungener Herr Walter Welt verfügt über ein liquides Vermögen von EUR 20 Millionen und zieht damit ins Ausland. Dort sucht er nach Möglichkeiten, einen Teil seines Vermögens zu investieren. Da er eine gewisse Affinität zu Immobilien hat, ist für ihn klar, dass dies sein Investitionsziel sein soll. Die Frage ist nur wo?
In dem Land, in dem Walter Welt nun lebt, sind die Steuern relativ niedrig. Das ist schon mal ein guter Ausgangspunkt. Allerdings ist dort auch nur mit einer sehr geringen Mietrendite zu rechnen.
Auf der anderen Seite könnte Walter Welt sich auch in Deutschland nach geeigneten Immobilien umsehen. Hier winkt oftmals eine höhere Rendite als im Ausland. Aber was ist mit den hohen Steuern in Deutschland? Aufgrund des Belegenheitsprinzips, das in den meisten Doppelbesteuerungsabkommen Grundlage der Zuweisung des Besteuerungsrechts ist, muss Walter Welt hier mit einer Einkommensteuer im Bereich des Spitzensteuersatzes oder Reichensteuersatzes rechnen. Das wäre dann ein Einkommensteuertarif von 42 oder 45 %. Und doch entscheidet er sich nach intensiver Beratung in unserer Kanzlei genau für diese Option. Warum?
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3. Deutsche Immobilien vom Ausland aus vermieten: unsere Gestaltung
Weil wir zeigen konnten, dass er in Deutschland seine Mieteinnahmen praktisch steuerfrei gestalten kann. Und so funktioniert es:
Nehmen wir an, Walter Welt gründet auf Malta eine LLC und legt EUR 12 Millionen ein. Nun kann er in Deutschland nach einer Immobilie suchen, die eine Rendite von 5 % abwirft. Dazu rechnet er mit der regulären Abschreibungsrate von 2 %. Aus seinem Privatvermögen möchte Walter Welt EUR 3 Millionen in den Immobilienkauf investieren. Den Restbetrag beabsichtigt er als Darlehen von seiner LLC zu erhalten. Dazu kann er einen fremdüblichen Zinssatz von 4 % annehmen. Auf die Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer wollen wir zur Vereinfachung der Darstellung an dieser Stelle verzichten.
3.1. Immobilienerwerb in Deutschland mit Darlehen einer Malta LLC
Jetzt gibt es drei Varianten, wie man das Investment tätigen kann. In diesem ersten Fall stehen Walter Welt insgesamt EUR 15 Millionen für den Erwerb von Immobilien zur Verfügung. Die Rendite beträgt also EUR 750.000. Durch die Abschreibung in Höhe von EUR 300.000 verbleiben noch EUR 450.000. Doch auch die Zinskosten, die an die LLC in Malta fließen, müssen berücksichtigt werden. Sie machen nochmals EUR 480.000 aus. Summa summarum entsteht dadurch ein steuerlicher Verlust von EUR 30.000. Und darauf fällt nun mal keine Steuer an. Im Gegenteil. Sollte Walter Welt jemals in Deutschland andere Einnahmen versteuern müssen, die er, anders als Kapitaleinkünfte, mit Verlusten aus Vermietung und Verpachtung verrechnen darf, dann helfen ihm die Verluste sogar, diese Einnahmen steuerlich zu optimieren.
Nun mögen Sie sich wundern, wie sich so eine Investition am Ende rentieren soll, wenn man ständig Verluste generiert. Das wollen wir nun erläutern. Dazu berechnen wir den tatsächlichen Geldfluss:
Einnahmen EUR 750.000 – EUR 480.000 Zinsen = EUR 270.000 tatsächlicher Cashflow auf privater Ebene
Das bedeutet, dass Walter Welt beim Vermieten einer deutschen Immobilie vom Ausland aus einen Überschuss von EUR 270.000 erzielt. Dabei haben wir in der Gesamtbetrachtung die Zinsen, die seine LLC erhält, noch unberücksichtigt gelassen. Dieser Zufluss beträgt dann nochmals EUR 480.000. Mit einer passenden Gestaltung kann Walter Welt diesen Gewinn ebenfalls steuerfrei aus seiner LLC ausschütten.
Im Endeffekt kann sich Walter Welt über steuerfreie EUR 750.000 freuen. Grund dafür ist einerseits, dass die Abschreibung nur für steuerliche Zwecke relevant ist, in der Berechnung des Geldflusses aber keine Bedeutung hat. Andererseits sind die Zinszahlungen steuerlich ebenfalls nur als Werbungskosten bei der Vermietung relevant. Denn die Zinsen sind für die LLC lediglich auf Malta statt in Deutschland steuerpflichtig.
Fachberatung für internationales Steuerrecht
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3.2. Immobilienerwerb mit Darlehen einer deutschen Bank
Nehmen wir nun an, Walter Welt findet eine Immobilie, in der eine große Chance erkennt, auch wenn die Rendite ebenfalls 5 % beträgt. Doch ist das Objekt um einige Dimensionen größer als im vorigen Beispiel. Also braucht Walter Welt mehr Kapital. Dazu steht seine Immobilien-LLC mit deutschen Banken in Verhandlungen über ein Darlehen, das 80 % des Kaufpreises als Fremdkapital beisteuern soll. Tatsächlich erhält er das Darlehen. Aber wie kann er nun das Eigenkapital steuerlich am günstigsten einsetzen?
Dazu gründet er eine zweite LLC als Schwestergesellschaft zu seiner bereits bestehenden Immobilien-LLC. Diese erste LLC soll dabei mit ihrem Kapital sowie dem Fremdkapital aus dem Bankdarlehen die Immobilie erwerben. Zusätzlich nimmt die Immobilien-LLC von ihrer Schwestergesellschaft ein weiteres Darlehen über 20 % des Kaufpreises auf. Dieses ist, da es sich um ein Nachrangdarlehen handelt, mit einem deutlich höheren Zinssatz verzinst. Somit rechnet man bei der Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit Zinsen zweier Darlehen als Finanzierungskosten. Dies führt wiederum dazu, dass am Ende ein steuerlicher Verlust statt ein Gewinn eintritt. Und schon sind wir wieder in der gleichen Situation, wie im vorigen Beispiel: Walter Welt kann über die Immobilien-LLC eine deutsche Immobilie vom Ausland aus vermieten – und zwar steuerfrei.
3.3. Fix & Flip mit Immobilien-LLC im Ausland
Als drittes Beispiel wollen wir annehmen, dass Walter Welt seine Immobilien-LLC als Vehikel für Fix & Flip-Geschäfte nutzen möchte. Regelmäßig würde die LLC hierfür Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer in Deutschland entrichten, also in etwa 30 % an Steuern. Mit der Schwester-LLC können wir aber auch hierbei Finanzierungskosten berücksichtigen, die, ergänzend zur Abschreibung, die Einnahmen aus der Vermietung steuerfrei gestalten helfen. Beim Vermieten deutscher Immobilien vom Ausland aus ist eben eine ganze Menge Potenzial zur Steueroptimierung vorhanden.
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In diesem Video erklären wir, wie man mit einer Malta-LLC Erträge aus der Verwertung von IPs steueroptimiert nutzen kann.
4. Deutsche Immobilien vom Ausland aus vermieten – Fazit
Kommen wir also zum Fazit. Die Frage, die wir hier beantworten wollen, ist, ob man deutsche Immobilien vom Ausland aus steuerfrei vermieten kann. Und die Antwort darauf lautet eindeutig ja. Sowohl bei der Vermietung aus dem Privatvermögen heraus als auch über eine Immobilien-Kapitalgesellschaft kann man die deutsche Steuer erheblich reduzieren, ganz vermeiden oder gar einen Verlust generieren, den man dann mit anderen Einnahmen verrechnen kann. Aber selbst mit Fix & Flip-Geschäften ist dies möglich. Zu beachten ist allerdings, dass die Zinseinkünfte seitens der ausländischen Kapitalgesellschaften im jeweiligen Land möglichst geringe, im Idealfall sogar keine Steuern auslösen. Daneben stellt das Entstehen neuer Verluste einen schönen Nebeneffekt dar. Trotzdem dürfte im Laufe der Jahre der Verlustvortrag erheblich anwachsen, sodass man ihn eines Tages dazu nutzen kann, um massiv Steuern in Deutschland zu sparen.
Aus all diesen Gründen empfehlen wir beim Wegzug ins Ausland auch die Investition in deutsche Immobilien als Option im Blick zu behalten – es kann sich lohnen!
Steuerberater für internationales Steuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum internationalen Steuerrecht spezialisiert. Beim Vermieten deutscher Immobilien vom Ausland aus schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Berechnung der Steuervorteile bei der Vermietung von Immobilien mit verschiedenen Rechtsformen
- Informationen zur Standardhebung bei Immobilien
- Beratung zum Ansatz von Ferienwohnungen in der Einkommensteuererklärung
Internationales Steuerrecht – Privat
- Beratung zum steuerfreien Wegzug in die Schweiz oder nach Spanien
- Empfehlungen zum Vermögensschutz mittels einer Familienstiftung in Liechtenstein
Internationales Steuerrecht – Unternehmen
- Begleitung bei der steueroptimierenden Gründung von Unternehmen im Ausland
- Informationen zu Safe-Harbour-Regelungen
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Immobilien hebeln ist ein Begriff, der veranschaulichen soll, wie man Immobilienvermögen möglichst effizient und schnell auf- und ausbaut. Um einen solchen Vorgang zu verdeutlichen, stellen wir in diesem Beitrag ein Modell vor, mit dem man innerhalb von weniger als zehn Jahren mit einem bescheidenen ursprünglichen Eigenkapital bis zu 17 Immobilien erwirbt.
Unser Video: Immobilienvermögen rasant pushen
In diesem Video erklären wir, wie man innerhalb von zehn Jahren aus einer Immobilie einen Bestand von mehr als einem Dutzend aufbaut.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilien hebeln – Einleitung
Lange Zeit galt die Ansicht, dass man mit Immobilien langsam aber stetig Vermögen aufbauen kann. Was man dabei allerdings beachten musste, war, dass man bei einer Fremdfinanzierung, wie sie früher üblich war, oft lange gewartet hat, bis man in den Erwerb neuer Immobilien investieren konnte. Dass es auch anders geht, wollen wir in diesem Beitrag an einem Beispiel zeigen. Einer unser Schlüssel zu diesem Ziel ist dabei unser Wissen, wie das Steuerrecht das Hebeln mit Immobilien unterstützt.
2. Grundlagen des Immobiliensteuerrechts
Um die Basis für das Verständnis eines wesentlichen Faktors des Hebelns von Immobilien zu schaffen, müssen wir kurz ins Steuerrecht einsteigen. Genauer gesagt betrachten wir die Besteuerung von Einkünften, die im Zusammenhang mit der privaten Verwaltung von Immobilien stehen.
Einerseits fällt beim Erwerb Grunderwerbsteuer an. Da die Bundesländer die Steuer erheben, bestimmen sie auch die Höhe des Steuersatzes. In Nordrhein-Westfalen beträgt er derzeit 6 %.
Weiterhin ist mit einer Besteuerung der Mieteinnahmen zu rechnen. Denn die Immobilien, die wir hier hebeln wollen, sollen vermietet werden. Dabei fällt nach § 21 EStG Einkommensteuer sowie eventuell Kirchensteuer und beziehungsweise oder Solidaritätszuschlag an. Allerdings kommt bei der Vermietung von Immobilien in der Regel eine Abschreibung von 2 % der Anschaffungskosten hinzu. Sie reduziert über einen Zeitraum von 50 Jahren verteilt den Mietertrag, senkt somit auch die Einkommensteuer. Entscheidender wird für uns allerdings der Ansatz der Finanzierungskosten sein, denn diese sind ebenfalls steuerlich abzugsfähig.
Andererseits müssen wir auch noch mit einbeziehen, dass ein späterer Verkauf der Immobilien steuerpflichtig sein kann. Wenn man jedoch die derzeit zehnjährige Spekulationsfrist beachtet, kann der Gewinn sogar steuerfrei erfolgen. Allerdings verfolgen wir in diesem Beitrag keine primäre Absicht, Immobilien zu verkaufen. Daher führen wir diese Einkommensbesteuerung im Wesentlichen nur an, um alle wichtigen Aspekte bezüglich der Immobilienbesteuerung aufzulisten.
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3. Immobilien hebeln – so sieht unser Plan aus
3.1. Die Ausgangslage
Nehmen wir an, uns steht Eigenkapital von EUR 50.000 zur Verfügung und wollen dies in den Erwerb einer Immobilien investieren. Gehen wir weiterhin davon aus, dass uns eine Bank bei einer Eigenkapitalquote von 10 % einen Immobilienkredit gewährt, der jährlich mit 4 % verzinst wird. Mit der Bank haben wir zudem eine Tilgung von 1,4 % pro Jahr vereinbart. Weiterhin wollen wir annehmen, dass die Wertsteigerung der Immobilie, für die wir uns entscheiden, bei jährlich 2,5 % liegt. Gleichzeitig dürfen wir mit einer Mietrendite von 5 % rechnen. Wie sieht dann die Entwicklung unseres Vermögens aus?
3.2. Entwicklung des Modells in den ersten drei Jahren
Wer genau mitrechnet, der findet heraus, dass am Ende kein Gewinn verbleibt, den man versteuern müsste. Denn die Finanzierungskosten sorgen dafür, dass lediglich 1 % des Mietertrags der Besteuerung unterliegt – und das sind gerade mal EUR 5.000. Dieser Ertrag liegt weit unterhalb des Grundfreibetrags, ist somit steuerfrei. Dabei haben wir vereinfachend die Abschreibung von regulär 2 % sogar noch ausgeblendet.
Nach drei Jahren haben wir vom ursprünglichen Darlehen über EUR 450.000 bereits EUR 20.250 getilgt. Eingenommen haben wir im selben Zeitraum jedoch EUR 75.000. Davon haben wir nochmals EUR 54.000 an Zinsen der Bank überwiesen. Übrig bleibt auf der Habenseite also kaum etwas. Wie können wir denn dann wagen, davon zu sprechen, dass man innerhalb von zehn Jahren ein Immobilienvermögen aufbauen kann? Abwarten.
3.3. Erstmals Immobilien hebeln nach nur drei Jahren
Durch die Tilgung ist nämlich unser Eigenkapitalanteil auf EUR 111.000 angestiegen, was einer Quote von 22,2 % entspricht. Gleichzeitig ist der Immobilienwert auf EUR 540.000 gestiegen. Dieses hinzugewonnene Vermögen ermöglicht es uns, dass wir in erneute Darlehensverhandlungen mit einer Bank treten, um Fremdkapital zum Kauf einer weiteren Immobilien zu erhalten. Wir hebeln also unsere neue Immobilie. Das funktioniert, weil die Wertsteigerung einerseits und die Tilgung des bisherigen Darlehens es uns andererseits erlauben, auf ein gewachsenes Vermögen zuzugreifen.
Wer nun erneut in der Lage ist, einen Teil des Eigenkapitals zum Kauf von zwei vergleichbaren Immobilien aus dem Privatvermögen heraus beizusteuern, dürfte für den verbleibenden Kaufpreis auch das hierfür erforderliche Fremdkapital erhalten. Nach drei Jahren verfügen wir durch das Hebeln also bereits über drei Immobilien in unserem Vermögen.
3.4. Weitere Möglichkeiten zum Hebeln von Immobilien
Und so geht der Plan immer weiter. Nach weiteren drei Jahren kann man dann mit der Bank erneut nachverhandeln. Dieses Mal sind dann sogar genügend eigene Mittel vorhanden, um vier neue Immobilien zu erwerben. Dabei haben sich keine Veränderungen an den äußeren Konditionen ergeben. Lediglich bei der Einkommensteuer kommt man inzwischen in den Bereich, der tatsächlich steuerlich relevant wird. Aber insgesamt betrachtet macht diese Hebelwirkung durch Fremdfinanzierung durchaus Sinn.
Treiben wir es abschließend vollends auf die Spitze: Nach weiteren drei Jahren – wir sind inzwischen bereits im neunten Jahr nach dem Ersterwerb angekommen – können wir die Erhöhung unseres Immobilienbestands auf insgesamt 17 Einheiten feiern!
Fachberatung für Immobilieninvestoren
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4. Immobilien hebeln: Einfluss der Steuern
Betrachten wir den Einfluss der Steuern ein wenig näher. Dabei können wir feststellen, dass sie erst dann relevant werden, wenn die Einnahmen nach Abzug der Finanzierungskosten die Schwelle von 2 % des Immobilienwerts übersteigen. Tatsächlich kann diese Bedingung irgendwann einmal eintreten, doch dauert es, je nachdem, wie stark man die Mieten steigert, noch sehr lange, bis man aus einem ausgeglichenen Liquiditätszufluss in den Bereich des steuerpflichtigen Einkommens gelangt. Realistisch ist dabei ein Zeitraum von zehn Jahren nach Erwerb der ersten Immobilie. Um diese Einkommensteuer zu vermeiden, kann man nun den Verkauf der zuerst erworbenen Immobilie vornehmen. Denn dieser ist ja nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei möglich. Allerdings verbleibt nach Verrechnung des Gewinns mit der Restschuld meist nur ein relativ geringer Gewinn. Aber immerhin kann man diesen dann in den Kauf und das Hebeln von neuen Immobilien investieren.
Ebenfalls interessant: Vorteil Immobilien-GmbH & Co. KG
In diesem Video erklären wir, welche Steuervorteile eine gewerblich geprägte Immobilien-GmbH & Co. KG bei der Vermietung von Immobilien bietet.
5. Immobilien hebeln – Fazit
Wenn man das Ziel verfolgt, Immobilienvermögen rasch und beständig aufzubauen, kann das Hebeln von Immobilien sehr effizient sein. Allerdings gehört dazu auch eine hervorragende Planung und Struktur. Außerdem ist gutes Verhandlungsgeschick im Kontakt zu den Banken erforderlich, was wiederum mit einer entsprechenden Bonität in Verbindung steht. Schließlich steht und fällt unsere Gestaltung zum Hebeln von Immobilien mit dem Einwerben neuer Darlehen zur Finanzierung weiterer Immobilien. Steuerliche Faktoren sind hingegen in diesem Zusammenhang weniger relevant, weil die positiven Einnahmen aus der Vermietung oft durch die Finanzierungskosten sowie durch die Abschreibung neutralisiert werden. Erst im späteren Verlauf des Modellzeitraums kann es zu einem spürbaren Anstieg bei der Einkommensteuer kommen. Wenn also einem Fazit an dieser stelle Allgemeingültigkeit zukommt, dann ist es, dass sich das Hebeln mit Immobilien durchaus lohnt.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim steueroptimierten Aufbau von Immobilienvermögen schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Empfehlungen zur Rechtsform bei der Gründung von Immobiliengesellschaften
- Beratung zum optimalen Einsatz einer Immobilien-GmbH
- Informationen zum steueroptimierten Verkauf von Immobilien
Personengesellschaften
- Erläuterung der Besteuerung von Personengesellschaften nach dem Transparenzprinzip
- Rechtliche Betrachtung der Haftung von Personengesellschaftern
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Die SPD und Bündnis 90/Die Grünen haben ihr Interesse daran bekundet, von der bisherigen Regelung des steuerfreien Verkaufs von privat gehaltenen Immobilien nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist abzurücken. Zumindest die SPD hätte als Juniorpartner der gegenwärtigen Regierung die Möglichkeit, darauf einzuwirken. Droht also die Abschaffung der Spekulationsfrist für vermietete Immobilien im Privateigentum? Dieser Spekulation gehen wir in diesem Artikel nach und beantworten auch die Frage, was passieren mag, sollte die Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien tatsächlich eintreten.
Unser Video: Abschaffung der Spekulationsfrist?
In diesem Video erklären wir, was die SPD mit der Spekulationsfrist bei Immobilien plant und ob dieses Vorhaben politisch realistisch ist.
Inhaltsverzeichnis
1. Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien – Einleitung
Es gab einmal eine Zeit, in der waren private Immobilienveräußerungen noch steuerfrei. Diese Zeiten sind allerdings schon lange vergangen. Denn bereits 1920 nahm der Gesetzgeber eine Regelung in das Einkommensteuergesetz auf, das Steuerpflichtigen, die Vermögensgegenstände innerhalb einer bestimmten Frist aus ihrem Privatvermögen veräußerten, eine Spekulationsabsicht unterstellte. Selbstverständlich war somit die Annahme der Anschaffung etwa von Immobilien mit dem Ziel, kurzfristig Gewinne zu erzielen, steuerlich relevant. Im Gegensatz dazu nahm man bei einer Veräußerung nach Ablauf dieser Frist an, dass die Immobilie ohne Spekulationsabsicht angeschafft wurde. Damals betrug die Spekulationsfrist übrigens bereits ebenfalls zehn Jahre (§ 12 Nummer 13 EStG in der Fassung vom 29. März 1920, Reichsgesetzblatt Seite 363). Doch schon 1934 erfolgte die Abschaffung der ersten Spekulationsfrist für Immobilien.
2. Spekulationsfrist für Immobilien: wann wurde sie eingeführt?
Nun hat sich der Gesetzgeber in den 1970er Jahren offenbar dazu entschieden, die Besteuerung von privaten Immobilienveräußerungen wieder einzuführen. Fast auf den Tag genau 79 Jahre nach Einführung der ursprünglichen Spekulationsfrist erfolgte mit dem Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom 24. März 1999 eine Überarbeitung. So ergab sich eine Verschärfung für Immobilien, die sich kürzer als zehn Jahre im Privatvermögen befinden. Damit war der steuerfreie Verkauf von Immobilien in Deutschland erst nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren möglich.
Hintergrund für diese steuerrechtliche Maßnahme war, dass man verhindern wollte, dass Immobilien als Spekulationsobjekt zu einer allgemeinen Verteuerung führen. Dabei herrschte die Befürchtung, dass kurzfristige Investitionen in Wohnimmobilien zu einer Destabilisierung des Immobilienmarkts beitragen könnten. Insbesondere der Wohnungsmarkt hätte darunter gelitten. Da dieser schon damals Zeichen der Überhitzung zeigte, wollte der Gesetzgeber Immobilienspekulanten den Anreiz für solche kurzzeitigen Investments nehmen. Die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist war somit eine klassische Lenkungssteuer.
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3. Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien: was spricht dafür?
Die derzeitige Spekulationsfrist erscheint insbesondere der SPD als überholt, weil man denkt, dass Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien prinzipiell steuerpflichtig sein sollten. Grund für diese Annahme dürfte wohl aber besonders der derzeit (oder notorisch) erhöhte Finanzbedarf des Bundes sein. Es geht also in erster Linie schlicht und einfach um höhere Steuern.
Die SPD denkt dabei in Teilen allerdings eher an eine Ausweitung der Spekulationsfrist für Immobilien, weniger an ihre Abschaffung. Zumindest würde die Abschaffung der Spekulationsfrist nach gegenwärtiger Rechtslage streng genommen den steuerfreien Verkauf von Immobilien jederzeit ermöglichen. Stattdessen möchte die SPD das genaue Gegenteil erreichen, nämlich, dass der Verkauf von Immobilien jederzeit steuerpflichtig werden soll. Davon ausgenommen sollen lediglich selbstgenutzte Immobilien sein.
Klar ist also, der SPD geht es um die Abschaffung der Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung von Immobilien. Da man dies den Wählern kaum politisch als gesellschaftlichen Fortschritt verkaufen kann, hat man offenbar dazu die Alternative eröffnet, die Spekulationsfrist stattdessen zu verlängern. Sie würde dann möglicherweise auf 15 Jahre erweitert. Allerdings bliebe dadurch die steuerfreie Veräußerung prinzipiell erhalten; nur die zeitliche Komponente der bisherigen Regelung würde verschärft. Jedoch wäre es dann fraglich, ob sich die SPD mit einer solchen Lösung dauerhaft zufrieden geben würde. Gut möglich, dass ihr als nächstes die Abschaffung jeglicher Steuerbefreiung im Zusammenhang mit Immobilien in den Sinn kommt.
Fachberatung für Steuergestaltungen im Zusammenhang mit Immobilien
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4. Und was spricht gegen die Abschaffung der Spekulationsfrist?
Normalerweise gehören die Wähler des Koalitionspartners CDU/CSU aber zu genau jenen, die tendenziell Immobilieneigentümer sind. Daher ist es schon aus rein logischen Gründen wenig wahrscheinlich, dass dieser Vorstoß der SPD auf Gegenliebe treffen wird. Der Verdacht liegt daher nahe, dass der Vorschlag zur Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien ein rein taktischer Schachzug sein könnte. Möglicherweise will man der eigenen Parteibasis zeigen, dass man sich um eine Erhöhung von Steuern bemüht. Da man dies bei der Abschaffung der Spekulationsfrist mit dem Argument kombinieren kann, dass man dadurch auch noch die Preise auf dem Immobilienmarkt zu regulieren vermag, sodass Wohnraum wieder erschwinglicher werden könnte, hätte dieser Vorschlag tatsächlich eine logische Basis. Doch ist dem wirklich so?
Nun, neben dem unwahrscheinlichen Fall, dass die Union diesem Vorschlag zustimmt, käme ein weiterer Faktor hinzu, der ebenfalls dagegen spricht. Tatsächlich zählen die Abgeordneten des Bundestags zu den Spitzenverdienern in Deutschland. Wer lang genug ein Mandat im Bundestag innehat, kommt an der Frage des Erwerbs einer Immobilie kaum vorbei. Daher kann man durchaus annehmen, dass viele Abgeordnete selber vor einiger Zeit Immobilien in ihr Privatvermögen aufgenommen haben. Wenn sie nun die Spekulationsfrist verschärfen würden, wäre dies für sie selbst ein erheblicher Nachteil. Denn dann müssten sie ja ebenfalls den Gewinn aus ihren Immobilienverkäufen versteuern.
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In diesem Video erklären wir, wie man nach Ablauf der Spekulationsfrist Immobilien de facto an sich selbst verkaufen kann und Steuern dabei spart.
5. Auswirkungen der Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien
Eine weitere Frage, auf die wir blicken wollen, beschäftigt sich mit dem „Was wäre wenn“. Lassen Sie uns kurz spekulieren, womit Immobilieneigentümer, die von einer solchen Gesetzesänderung betroffen wären, rechnen müssten.
Hat man etwa zum Zeitpunkt der Abschaffung der Spekulationsfrist Immobilien weniger als zehn Jahre im Privateigentum gehalten, unterliegt man automatisch der neuen Regelung. Der Verkauf der Immobilie wäre somit sogar dann steuerpflichtig, wenn man mit dem Verkauf warten würde, bis die ursprüngliche Frist abgelaufen wäre. Je nach Höhe der Wertsteigerung könnte dann ein frühestmöglicher Verkauf sinnvoll sein, und zwar obschon er dann steuerpflichtig wäre. Denn je länger man dabei wartet, desto größer wird der Gewinn ausfallen und somit auch die Steuer. Schließlich erhöht sich ja einerseits der Immobilienwert, andererseits sinken durch die Abschreibung Jahr für Jahr auch die Anschaffungskosten, wenn auch indirekt. Die gewinnträchtige Differenz vergrößert sich also jährlich, was ja genau das ist, was das Einhalten der Spekulationsfrist bisher so attraktiv macht.
Der andere Fall ist ebenso interessant. Hat man zum Zeitpunkt der Abschaffung der Spekulationsfrist die Sperrfrist bereits überschritten, bleibt der Verkauf größtenteils steuerfrei. Nur der Teil des Gewinns, der nach der Gesetzesänderung entstanden ist, würde dann besteuert. Das liegt daran, dass eine Gesetzesänderung keine Rückwirkung entfalten darf. Ein solches Gesetz wäre nämlich nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts verfassungswidrig. Wer also bereits die Spekulationsfrist überschritten hat, darf sich auf die alte Rechtslage verlassen, die ihm früher einmal die Steuerbefreiung eingeräumt hatte.
6. Kommt die Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien? Unser Fazit
Die derzeitige politische Diskussion rund um die Abschaffung der Spekulationsfrist ist alles andere als neu. Schon dies ist ein Indikator für die eher geringe Wahrscheinlichkeit, dass eine solche Verschärfung der Rechtslage tatsächlich eintritt. Weiterhin dürften viele Entscheidungsträger selber von der Abschaffung der Spekulationsfrist betroffen sein. Zwar mag es Idealisten geben, die den guten Zweck einer solchen Regelung für die Allgemeinheit für wichtiger halten. Dennoch ist es fraglich, ob sie eine entscheidende Mehrheit zusammenzubringen vermögen. Dies dürfte schon allein am Veto der Union recht rasch scheitern. Daher betrachten wir derartige politische Überlegungen kritisch und ordnen ihnen kein großes Gewicht zu – vorerst.
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Immobilien
- Analyse unterschiedlicher Rechtsformen bei der Vermögensverwaltung mit Immobilien
- Nutzung von Steuervorteilen mit Immobilien durch Anwendung der Ehegattenschaukel
- Erläuterung aller steuerrechtlicher Voraussetzungen der Nutzung für eigene Wohnzwecke
- Informationen zur steuerrechtlichen Relevanz von Ferienimmobilien
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Für viele vermögende Personen in Deutschland ist es ein langfristiges Ziel, Immobilienvermögen möglichst steuerfrei zu übertragen. Dabei kann man eine ganze Reihe an Gestaltungen nutzen. Unter anderem kann man versuchen, die Übertragung so zu gestalten, dass man dazu auf die gesetzlich angebotenen Verschonungsregelungen zurückgreift. Hier gibt es zwei Alternativen, die sich nach der Höhe des Vermögenswerts richten. Für Vermögen über einem Wert von EUR 26 Millionen sind nämlich andere Bedingungen einzuhalten als für geringere Vermögen. Außerdem gelten diese Verschonungsregelungen im Wesentlichen nur für Betriebsvermögen. Und trotzdem zeigen wir hier auf, wie wir diese Vorteile auch auf Immobilienvermögen anwenden können.
Unser Video: Immobilien steuerfrei übertragen
In diesem Video erklären wir, wie man Immobilienvermögen steuerfrei auf die nachkommende Generation übertragen kann.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilienvermögen steuerfrei übertragen – Einleitung
Immobilien gelten im Allgemeinen als wertstabiles Vermögen. Mehr noch: in aller Regel kann man von Immobilien sogar erwarten, dass ihr Wert stetig steigt. Das wusste auch schon der Autor Mark Twain, der vor mehr als einem Jahrhundert bereits empfahl: „Kaufen Sie Land, es wird keines mehr hergestellt!“
Nun, klar ist, dass viele Menschen aus diesem und noch vielen weiteren guten Gründen in Immobilien investieren. Solange man Vermögensverwaltung aktiv betreibt, kann man auf vielfältige Weise Nutzen aus solchen Immobilieninvestments ziehen. Doch irgendwann sollte man erkennen, dass man das im Laufe eines Lebens aufgebaute oder gar geerbte Immobilienvermögen übertragen muss. Wer jedoch an eine Vermögensübertragung denkt, sollte gleichzeitig auch Erbschaft- und Schenkungsteuer bedenken. Damit ist aber sogleich ein weiterer Gedanke präsent: wie schafft man es, das Immobilienvermögen steuerfrei zu übertragen? Und wie so oft in unseren Einleitungen finden Sie auch in dieser sogleich unsere Antwort: mit unserer Steuergestaltung!
2. Immobilienvermögen steuerfrei übertragen: Rechtsgrundlagen
Nun, in diesem Artikel sind es genauer betrachtet sogar zwei Gestaltungen. Diese präsentieren wir Ihnen, weil es bei Vermögensübertragungen eine Art Schallmauer gibt. Denn Vermögen ab einem Wert von EUR 26 Millionen muss man auf andere Weise übertragen als geringere Vermögen. Gleichzeitig stellt auch die Art des Vermögens bisweilen eine gewisse Herausforderung dar, aber der Reihe nach.
2.1. Betriebsvermögen und Verwaltungsvermögen
Zunächst einmal besagt § 13a ErbStG, dass man Vermögen unter gewissen Bedingungen zu 85 % steuerfrei übertragen kann. Auf Antrag sind sogar 100 % steuerfrei übertragbar, aber dazu gelten verschärfte Bedingungen. Eine dieser Bedingungen ist, dass nur Betriebsvermögen als begünstigtes Vermögen von der Steuerbefreiung profitiert. Das würde Immobilienvermögen eigentlich ausschließen. Wenn wir jedoch eine Immobiliengesellschaft übertragen, sollte die Voraussetzung doch wieder erfüllt sein, oder? Ja, im Grunde schon, aber da hat auch der Gesetzgeber mitgedacht.
Der Punkt ist nämlich, dass er flankierend definiert hat, was als schädliches Verwaltungsvermögen innerhalb eines begünstigten Betriebsvermögens gilt. Und Immobilienvermögen gehört im Prinzip dazu. Wenn begünstigtes Betriebsvermögen zu 10 % und mehr aus Verwaltungsvermögen besteht, findet die Regelverschonung keine Anwendung. Wer jedoch in § 13b Absatz 4 Nummer 1 Buchstabe 1 ErbStG genauer nachliest, erkennt darin eine Gesetzeslücke. Denn dort steht lediglich, dass zur Nutzung an Dritte überlassene Grundstücke schädliches Verwaltungsvermögen darstellt. Darauf kommen wir noch zurück.
2.2. Beschränkung des Werts von begünstigtem Vermögen
Diese Erkenntnisse aus dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht hängen außerdem mit einem Wertelimit zusammen. Die Steuer ist nur bis zu einem Wert von EUR 26 Millionen nach obigem Gesetz optimierbar. Darüber hinaus greift aber zum Glück eine andere Option. Denn dazu hat der Gesetzgeber § 28a ErbStG geschaffen. Allerdings liegen die Voraussetzungen zur Neutralisierung der Steuer hier anders. Zwar besagt dieser Paragraph, dass das Finanzamt auf Antrag der Steuerpflichtigen die Steuer komplett erlassen kann, doch muss der Erwerber nachweisen, dass es ihm unmöglich ist, die Steuer aus seinem frei verfügbaren Vermögen zu bezahlen. Mit Vermögen ist dabei also alles gemeint, was man an Geld besitzt, inklusive dem, was man gerade erbte oder geschenkt bekam. Hat man nur steuerbegünstigte Unternehmensanteile erhalten, muss man diese also keinesfalls verkaufen, um den Erlös zur Zahlung der Steuer einzusetzen.
Damit haben wir alle wichtigen Grundlagen, um Immobilienvermögen steuerfrei übertragen zu können. Schauen wir nun im Detail, wie uns das gelingt.
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3. Immobilienvermögen bis EUR 26 Mio. steuerfrei übertragen
Als erstes untersuchen wir unsere Optionen, um Immobilienvermögen bis zu einer Höhe von EUR 26 Millionen steuerfrei zu übertragen. Dazu wählen wir den Ansatz, den uns § 13a Absatz 10 ErbStG eröffnet und stellen den dort angebotenen Antrag. Zuvor sorgen wir allerdings noch dafür, dass wir unser Immobilienvermögen in eine GmbH & Co. KG einbringen, damit wir die Voraussetzung erfüllen, dass es sich bei der Vermögensübertragung um Betriebsvermögen handelt. Zwar ist Immobilienvermögen als Verwaltungsvermögen eigentlich von der Steuerbegünstigung ausgeschlossen, doch damit können wir umgehen.
Denn schließlich stellt Immobilienvermögen nur dann schädliches Verwaltungsvermögen dar, wenn wir es Dritten zur Nutzung überlassen. Das ist die Gesetzeslücke, auf die wir vorhin hingewiesen hatten. In der Regel bedeutet das also, das Immobilien nur dann schädliches Verwaltungsvermögen sind, wenn wir sie vermieten oder verpachten. Wenn wir aber beispielsweise nur ein unbebautes Grundstück oder ein noch im Bau befindliches Gebäude in unserer GmbH & Co. KG haben, betrifft uns diese gesetzliche Regelung keineswegs. Wir können auch dafür sorgen, dass eventuell vorhandene Mieter vor der Übertragung des Immobilienvermögens ausziehen, um diese Bedingung zu erfüllen. Jedenfalls ist dann kein schädliches Verwaltungsvermögen vorhanden und wir können das Immobilienvermögen über die Personengesellschaft steuerfrei auf den Empfänger übertragen.
Fachberatung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer im In- und Ausland
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4. Immobilienvermögen über EUR 26 Mio. steuerfrei übertragen
Dies funktioniert also, solange das Immobilienvermögen unter EUR 26 Millionen liegt. Haben wir es beispielsweise mit Immobilien im Wert von EUR 50 Millionen zu tun, müssen wir den Ansatz nach § 28a ErbStG wählen, um das Immobilienvermögen steuerfrei zu übertragen.
Der Empfänger unseres Immobilienvermögens muss es dazu allerdings in einem ersten Schritt von uns kaufen. Das bedeutet wohl, dass hierfür ein Darlehen erforderlich ist. Die Mieteinnahmen tragen idealerweise Zinsen und Tilgung. Selbstverständlich achten wir darauf, dass auch der Verkauf steuerfrei erfolgt, indem wir die zehnjährige Spekulationsfrist einhalten.
In unserem Beispiel haben wir also EUR 50 Millionen erhalten. Diese setzen wir dazu ein, neue Immobilien zu erwerben, wobei wir darauf achten, dass sie niemandem zur Nutzung überlassen wurden. Die GmbH & Co. KG, in der sich das neue Immobilienvermögen befindet, können wir sodann an den Empfänger steuerfrei übertragen – schenken oder vererben. Dazu stellt der Empfänger den Antrag nach § 28a ErbStG und belegt, dass er neben dem zuvor gekauften Immobilienvermögen nur noch das zusätzlich erworbene Vermögen besitzt. Aus diesem Grund kann der Empfänger kein frei verfügbares Vermögen zur Zahlung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer einsetzen. Daher hat das Finanzamt die Steuer gemäß den gesetzlichen Regelungen zu erlassen. Und damit haben wir das Immobilienvermögen erfolgreich steuerfrei übertragen.
Immobilienkaufvertrag steueroptimiert gestalten
In diesem Video erklären wir, worauf man beim Aufsetzen eines Immobilienkaufvertrags achten sollte, denn davon kann auch die zukünftige Steuer abhängen.
5. Immobilienvermögen steuerfrei übertragen – Fazit
Gewiss, die Gestaltung zur steuerfreien Übertragung von Immobilienvermögen mit einem Wert über EUR 26 Millionen mag auf den ersten Blick aufwendig erscheinen. Auch bei geringeren Vermögenswerten besteht ein gewisser Handlungsbedarf. Schließlich muss man dafür sorgen, dass keine Mieter vorhanden sind. Wenn es jedoch der einzige Weg ist, um eine steuerfreie Übertragung zu erreichen, dann sollte man ihn in Erwägung ziehen. Zumal andernfalls Steuern in beträchtlicher Höhe anfallen. Man könnte selbstverständlich auch überlegen, das Immobilienvermögen zu veräußern und mit dem Erlös stattdessen Unternehmensbeteiligungen zu erwerben, die dann ohne tiefgreifende Gestaltung steuerfrei übertragbar sind. Allerdings würde man dadurch eine ganze Reihe an Vorteilen, die mit Immobilien einhergehen, aufgeben.
Steuerberater für Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zur Vermögensnachfolge spezialisiert. Bei der Übertragung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
GmbH & Co. KG
- Nutzung wesentlicher Vorteile der GmbH & Co. KG als Immobiliengesellschaft
- Gezielter, steueroptimierender Einsatz von gewerblicher Prägung und gewerblicher Infizierung
Immobilien
- Beratung zum steueroptimierten Verkauf von Immobilien
Erbschaft/Schenkung
- Empfehlungen zu Schenkungen zu Lebzeiten unter Nutzung des Nießbrauchrechts
- Entwicklung steueroptimierender Alternativen zu Schenkung und Erbschaft zwecks Vermögensnachfolge (Verkauf an Kinder, Errichtung von Stiftungen)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Immobilien bieten eine ganze Reihe an Möglichkeiten, um Steuern zu gestalten. Dabei steht oft die Abschreibung im Fokus. Ein noch bedeutenderer Faktor ist der potenzielle steuerfreie Verkauf aus dem Privatvermögen heraus. Möchte man diese Stellschrauben zum Steueroptimieren nutzen, muss man geschickt vorgehen. Besonders verlockend wäre es dabei, wenn man Immobilien an sich selbst verkaufen könnte, um die Steuervorteile sowohl vollständig als auch wiederkehrend auszureizen. Aber ist das überhaupt möglich?
Unser Video: Immobilien im Kreis verkaufen
In diesem Video erklären wir, wie man mit Immobilien, die man alle zehn Jahre praktisch an sich selbst verkauft, erheblich Steuern spart.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilien an sich selbst verkaufen – Einleitung
Wenn Ihnen jemand sagen würde, dass Sie Ihr Auto mit Gewinn an sich selbst verkaufen können, dann würden Sie das sicherlich kaum ernst nehmen. Wir behaupten aber, dass man Immobilien an sich selbst verkaufen kann – und zwar mit einem steuerfreien Gewinn! Außerdem nehmen wir über die reine Wertsteigerung auch noch einen weiteren Steuervorteil in Anspruch, nämlich die Abschreibung. Sie sind bei Immobilien meistens besonders hoch und somit für uns interessant. Zusammen mit eventuellen Finanzierungskosten und weiteren Aufwendungen zum Erhalt der Immobilien kann man nämlich laufend steuerliche Verluste generieren. Diese Verluste kann man dann mit anderen Einnahmen verrechnen, um somit auch auf anderer Ebene steuerfreies Einkommen zu erzielen. Spätestens jetzt fragen Sie sich wahrscheinlich doch, wie das funktionieren soll. Gut, dass Sie uns danach fragen – wir erklären es Ihnen gerne.
2. Immobilien an sich selbst verkaufen: Anschaffung und Vermietung
Beginnen wir unsere Erläuterung mit dem ersten Schritt, der Anschaffung der ersten Immobilie. Für diesen Erwerb nutzen wir einerseits Eigenkapital, andererseits aber auch Fremdkapital in Form eines üblichen Bankdarlehens. Dieses ist selbstverständlich verzinst, was heutzutage in etwa mit einem Zinssatz von etwa 3 % einhergeht. Diese Kosten kann man also bei der Besteuerung mit den Mieteinnahmen verrechnen. Nur die Differenz ist steuerpflichtig. Außerdem können noch weitere Kosten angesetzt werden, denn üblicherweise fallen immer wieder kleinere und größere Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen an. Den größten Posten bei den Werbungskosten stellt für gewöhnlich allerdings die Abschreibung auf die Anschaffungskosten der Immobilie dar. Diese beträgt im Regelfall 2 % der Anschaffungskosten.
Gehen wir nun von einer Mietrendite von 5 % aus, so kann man leicht erkennen, dass nach Abzug der zuvor geschilderten Werbungskosten praktisch keine steuerpflichtigen Beträge verbleiben. Also ist die Vermietung steuerlich bereits besonders vorteilhaft. Aber das beste an der Gestaltung kommt erst noch.
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3. Wertsteigerung der Immobilien realisieren
Die Mieteinnahmen sind eigentlich nur ein kleiner Bonus, den wir dazu verwenden können, um das Bankdarlehen zu tilgen. Die größte Rendite kann man hingegen oft über die Wertsteigerung erwarten. Allerdings würde dann Einkommensteuer anfallen. Doch existiert hierzu im Einkommensteuerrecht eine Ausnahme. Wer nämlich eine Immobilie nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, zahlt darauf keine Steuer (§ 23 Absatz 1 EStG).
Das wollen wir auch machen. Allerdings wollen wir eigentlich nur die Wertsteigerung, die über einen zehnjährigen Zeitraum entstanden ist, abschöpfen. Und dies gelingt uns am besten, wenn wir zusätzlich auch noch die Immobilie behalten können. Denn dann können wir den Vorgang alle zehn Jahre wiederholen. Das bedeutet dann logischerweise, dass wir versuchen sollten, die Immobilie an uns selbst zu verkaufen – auch wenn das eigentlich paradox klingt. Doch dazu kommen wir später.
4. Gewinn aus dem Verkauf der Immobilien reinvestieren
Wichtig an dieser Stelle ist zunächst, dass wir den Gewinn realisieren und reinvestieren. Wir kaufen uns also die nächste Immobilie, wozu wir erneut eine Fremdfinanzierung vornehmen. Dadurch, dass wir die erste Immobilie an uns selbst verkauft haben, können wir nun unsere Vermietung mit den einhergehenden, zuvor geschilderten Steuervorteilen nun gleich zwei mal vornehmen. Wir erhalten also neben den laufenden Mieterträgen auch noch die weitere Wertsteigerung beider Immobilien. Und das zieht man nun ebenfalls zehn Jahre lang durch, um die Immobilien danach erneut an sich selbst zu verkaufen.
Wo aber in den ersten zehn Jahren rein rechnerisch ein Ausgleich zwischen Mieteinnahmen und Werbungskosten zu erwarten ist, haben wir es jetzt mit höheren Abschreibungen zu tun. Schließlich haben wir ja die Wertsteigerung der ersten Immobilie in neue, höhere Anschaffungskosten verwandelt. Und die führen wiederum zu höheren Abschreibungen. Folglich ist die Vermietung der Immobilien steuerlich betrachtet ein Verlustgeschäft.
In diesem Kontext sind Verluste allerdings vorteilhaft, weil man sie mit anderen positiven Einkünften verrechnen kann. Dazu kann etwa ein hohes Angestelltengehalt gehören, zu dem auch ein GmbH-Geschäftsführergehalt zählen mag. Die Vermietung der Immobilien bedeutet daher einerseits, dass sie steuerfrei gestaltbar ist, andererseits aber auch, dass man damit zusätzlich noch andere Einkünfte steuerlich optimieren kann.
Fachberatung für nationales und internationales Immobiliensteuerrecht
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5. Immobilien an sich selbst verkaufen: 2 Gestaltungen
Nun ist es Zeit, dass wir aufklären, wie wir den eigentlich unmöglichen Verkauf der Immobilien an uns selbst gestalten können. Und es ist Zeit, dass wir zugeben, dass das nur im übertragenden Sinn gemeint ist. Denn ein Verkauf von Gegenständen an sich selbst ist selbstverständlich rechtlich ausgeschlossen. Also bedienen wir uns zweier Gestaltungen, die uns auf andere Weise dazu verhelfen, den gleichen Effekt zu erzielen, wie bei einem vermeintlichen Verkauf an uns selbst.
5.1. Immobilien an Ehepartner verkaufen
In der ersten Gestaltungsvariante bitten wir nach Ablauf der Spekulationsfrist unseren Ehegatten, uns unsere Immobilie abzukaufen. Da wir in diesem Fall von einer Ausnahmeregelung im Grunderwerbsteuergesetz profitieren können, bleibt der Vorgang auch im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer steuerfrei (§ 3 Nummer 4 GrEStG). Unser Ehepartner fungiert dann praktisch als unser Steuerklon. Denn die Steuervorteile durch Abschreibung und die anderen Werbungskosten stehen dann ihr oder ihm zu, bleiben somit in der Partnerschaft erhalten, obwohl gleichzeitig auch das Immobilieneigentum in der Partnerschaft verbleibt.
Es gibt aber einen weiteren Vorteil. So können wir durch die Zusammenveranlagung Steuervorteile gebündelt nutzen. Denn wenn auch der eine Ehepartner andere steuerpflichtige Einkünfte erzielt, kann sie oder er Verluste des anderen Partners verwenden, um Steuern zu sparen. Verluste also wie jene, die aus der Vermietung von Immobilien entstehen können.
5.2. Immobilie an eigene Immobilien-GmbH & Co. KG verkaufen
Die zweite Gestaltung ist etwas komplizierter, liegt aber dem Kern nach deutlich näher an der Aussage, dass man Immobilien an sich selbst verkaufen kann. Dazu gründen wir als Einzelpersonen eine GmbH & Co. KG. An diese verkaufen wir nach Ablauf der Spekulationsfrist unsere eigene Immobilie. Da die GmbH & Co. KG eine Personengesellschaft ist, findet die Besteuerung transparent auf Ebene der Gesellschafter statt. In unserem Fall ist das also wieder dort, wo wir ganz am Anfang auch schon die Besteuerung der damals noch im Privatvermögen gehaltenen Immobilie besteuert hatten, nämlich auf privater Ebene.
Wir können also die gleichen Vorteile nutzen, obwohl die Immobilien rein rechtlich betrachtet sich nun im Eigentum unserer GmbH & Co. KG befinden. Dazu ist es allerdings erforderlich, dass wir zu gegebener Zeit die Personengesellschaft gewerblich prägen und entprägen. Die Details ersparen wir Ihnen an dieser Stelle.
Hierbei muss man allerdings zusätzlich darauf achten, dass das Finanzamt das Vorgehen keinesfalls als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO bewertet. Daher sollte man sich auf jeden Fall von Experten auf dem Gebiet des Immobiliensteuerrechts zu diesem Sachverhalt beraten lassen.
Weitere Informationen: Immobiliensteuerrecht
In diesem Video erklären wir, welche steuerrechtlichen Regelungen man beim Erwerb und Verkauf von Immobilien unbedingt beachten sollte.
6. Steuergestaltung „Immobilien an sich selbst verkaufen“ – Fazit
Einerseits ist es aus diversen Gründen ausgeschlossen, dass man Immobilien an sich selbst verkaufen kann. Andererseits kann man gleich mehrere Ansätze verfolgen, um praktisch den gleichen Effekt zu erzielen. Davon eignet sich der Verkauf an die eigene Immobilien-GmbH & Co. KG sogar für ledige Personen. Das bedeutet somit, dass man die Wertsteigerung von Immobilien steuerfrei realisieren kann, sie aber gleichzeitig de facto weiter behält. Weiterhin kann man steuerliche Verluste generieren, die sowohl die Mieteinnahmen steuerlich neutralisieren als auch im Idealfall dazu dienen können, um auch noch andere Einkünfte zu minimieren. Auf diese Weise hat man also die Möglichkeit, gleich mehrere Steuervorteile zu erzielen, während der Wert der Immobilien mit der Zeit immer weiter steigt. Außerdem ist diese Steuergestaltung alles andere als statisch. Denn je länger man diese Gestaltung umsetzt, desto mehr Möglichkeiten bietet sie. Mit jeder neuen Immobilie wächst das Potenzial, um weitere oder größere Steuervorteile zu erzielen.
Daher beraten wir zum Thema Immobilien besonders oft. Sowohl Unternehmerinnen und Unternehmer als auch andere Personen mit hohem jährlichen Einkommen können vom Erwerb von Immobilien langfristig profitieren. Wenn also auch Ihnen eine derartige Gestaltung interessant erscheint, dann rufen Sie uns am besten gleich an. Wir freuen uns darauf, Sie zu beraten.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim Optimieren von Immobilienvermögensstrukturen schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
GmbH & Co. KG
- Empfehlungen zur steueroptimierten Besteuerung der GmbH & Co. KG
- Erläuterungen zur gewerblichen Prägung und gewerblichen Infizierung
- Informationen zur Einheits-GmbH & Co. KG
Immobilien
- Beratung zum Share Deal mit einer Immobilien-GmbH
- Entwicklung von Gestaltungen zum steueroptimierten Verkauf von Immobilien
- Informationen zur neuen Grundsteuer
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Um mit Immobilien Steuern zu sparen, muss man von Anfang an alle Weichen stellen. Dabei ist es von immenser Bedeutung, dass man die jeweilige Situation möglichst genau einschätzt. Denn von den Rahmenbedingungen der einzelnen Immobilien hängt etwa die Wahl der optimalen Rechtsform ab. Und mit der Rechtsform bestimmt man letzten Endes auch die Art der Besteuerung, insbesondere die Möglichkeit, ob man Immobilien steuerfrei verkaufen kann. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn man von einer hohen Wertsteigerung ausgeht. Umgekehrt ist eine Immobilien-GmbH genau dann vorteilhaft, wenn man vergleichsweise hohe Mietrenditen erzielt.
Unser Video: Immobilien und Rechtsformwahl
In diesem Video erklären wir, welche Rechtsform in welcher Situation zum Kauf einer Immobilie passt, damit die Eigenrendite optimal ausfällt.
Inhaltsverzeichnis
1. Steuern sparen mit Immobilien – Einleitung
Wissen Sie, wie man am besten Steuern spart? Nun, das wichtigste dabei ist, dass man im Voraus die Steuern gestaltet. Das bedeutet, dass man schon vorher weiß, bei welchem Investment am Ende welche Steuer zu zahlen sein wird. Denn wer sich einfach unvorbereitet in ein finanzielles Abenteuer wagt, kann oft nur über die steuerlichen Konsequenzen staunen. Wer dann noch schnell zu einem Steuerberater läuft, um dies zu korrigieren, hat oft das Nachsehen. Also, besser ist es, dass man gut informiert zur Tat schreitet, statt den langen Weg zur Erkenntnis zu gehen.
Wieso erzählen wir Ihnen das? Der Grund hierfür ist bei kaum einem Investment so relevant wie bei Immobilien. Man kann nämlich nur dann mit Immobilien Steuern sparen, wenn man eine langfristige Perspektive einnimmt. So darf man in der Regel mindestens von einem Zehnjahreszeitraum ausgehen. Zehn Jahre sind beim Steuern Sparen mit Immobilien deshalb relevant, weil dies der Spekulationsfrist entspricht, nach deren Ablauf der private Verkauf von Immobilien steuerfrei stattfinden kann. Und da dies in den meisten Fällen ein besonders wichtiger Faktor ist, heben wir ihn auch gleich zu Beginn hervor.
2. Ausgangslage beim Steuern Sparen mit Immobilien
Schauen wir nun, wie man bei bestimmten Objekten die höchste Rendite erzielen kann, was unter anderem auch bedeutet, dass die Steuern möglichst gering ausfallen, und zwar vom Zeitpunkt des Erwerbs über die Vermietung bis zum Verkauf. Der wichtigste Marker hierbei ist genauer betrachtet die Eigenkapitalrendite, denn diese berücksichtigt auch die Aufnahme von Fremdkapital. Ganz wichtig ist aber auch die Rechtsform, mit der wir in unseren Betrachtungen die Vermögensverwaltung der Immobilien vornehmen möchten. Denn von dieser hängt sowohl die Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen als auch die des Verkaufsgewinns ab.
Ausgangslage ist der Kauf von Immobilien mit Anschaffungskosten von exemplarischen EUR 10 Millionen. Dabei wollen wir drei Fälle unterscheiden. Einmal soll die Immobilie in einer sehr guten Lage liegen, die eine jährliche Wertsteigerung von 2,5 % ermöglicht. Allerdings fällt hier die Rendite auf die Mieterträge mit 3 % relativ niedrig aus. Eine zweite Variante unserer Betrachtungen ist eine durchschnittliche Immobilie, bei der weder Wertsteigerung noch Wertverlust zu erwarten ist und die Mietrendite mit 5 % den einzigen Vorteil bedeutet. Und im dritten Fall soll es sich um eine Immobilie handeln, deren Wert Jahr für Jahr sogar um 2,5 % sinkt, die Mietrendite aber mit 8 % recht hoch ausfällt.
In allen drei Fällen nehmen wir ein Darlehen auf, das für 80 % der Anschaffungskosten aufkommt und für das wir Zinsen mit einem Zinssatz von 3,8 % zahlen. Die Tilgung wollen wir in allen drei Fällen über die Einsparungen vornehmen, die uns die Abschreibung mit einer Rate von 2 % ermöglicht. Der Verkauf der Immobilien erfolgt jeweils nach einer Laufzeit von zehn Jahren.
Worauf wir zur Vereinfachung verzichten möchten, ist die Möglichkeit von Mieterhöhungen und, dass andere Aufwendungen relevant werden, etwa für Reparaturen. Zugegeben, das ist unrealistisch, aber es vereinfacht unsere Berechnungen ohne, dass das Grundprinzip unserer Annahmen wesentliche Abstriche verzeichnet.
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3. Steuern sparen mit einer Immobilie in Top-Lage
3.1. Berechnung des Gewinns
3.1.1. Vermietung der Immobilie
Die Immobilie in der Top-Lage beschert uns jährlich Mieteinnahmen von EUR 300.000. Gleichzeitig haben wir Zinsaufwendungen in Höhe von ebenfalls etwa EUR 300.000. Somit verbleibt durch die Abschreibung (AfA) steuerlich ein Verlust von EUR 200.000. Bei einer privaten Vermietung oder einer Vermietung über eine Personengesellschaft kann man diesen rein steuerlichen Verlust selbstverständlich dazu nutzen, um andere positive Einkünfte mit ihnen zu verrechnen. Auf diese indirekte Weise kann man mit Immobilien ebenfalls Steuern sparen. Allerdings spart man als alleinstehende Person bei einem zu versteuerndem Einkommen von etwa EUR 250.000 nur 40 % an Einkommensteuer, denn in diesem Bereich liegt der Durchschnittssteuersatz, den wir hier annehmen wollen. Somit kommen wir durch den Verlustausgleich auf einen steuerlichen Vorteil beziehungsweise Ausgleich von EUR 80.000.
Was wir aber noch berücksichtigen müssen, ist die Tilgung des Darlehens. Wir wollten diese eigentlich in allen drei Fällen über die Abschreibung stemmen, doch stellt sich hier heraus, dass die Mieteinnahmen hierzu zu gering sind. Folglich ist eine andere Quelle erforderlich, um die Tilgung wie geplant vorzunehmen. Da wir bereits von einem hohen Einkommen ausgehen, und dieses durch die hohe Immobilienabschreibung nur noch mit EUR 50.000 der Einkommensteuer unterliegt, sollte die Tilgung aber dennoch möglich sein.
3.1.2. Verkauf der Immobilie
Nach zehn Jahren haben wir also vom Darlehen über EUR 8 Millionen bereits EUR 2 Millionen getilgt. Verkaufen wir also die Immobilie, die bei der angenommenen jährlichen Wertsteigerung durch den Zinseszinseffekt nun etwa EUR 12,8 Millionen wert ist. Zieht man von diesem Verkaufserlös den steuerlichen Restwert (Buchwert) ab, können wir einen Gewinn von EUR EUR 6,8 Millionen verzeichnen. Allerdings müssen wir bei der Gesamtbetrachtung auch noch den Verlust berücksichtigen, der durch die Tilgung entstanden ist. Denn von der AfA über jährlich EUR 200.000 konnten wir lediglich EUR 80.000 als finanziellen Vorteil verbuchen. Die übrigen EUR 120.000 summieren sich über den betrachteten Zeitraum also auf EUR 1,2 Millionen auf. Daher müssen wir diese vom Verkaufsgewinn ebenfalls abziehen. Somit verbleiben lediglich EUR 5,6 Millionen als Gewinn.
3.2. Berechnung der Eigenkapitalrendite
Berechnen wir nun auf dieser Grundlage die Eigenkapitalrendite über die gesamte Laufzeit: sie beträgt knapp 11 %. Deutlich attraktiver wirkt da der direkte Verglich: von den EUR 2 Millionen, die wir in die Immobilie investiert haben, sind am Ende EUR 5,6 Millionen geworden. Dies ist genau das 2,8-fache unseres Eigenkapitals. Allerdings sind wir hierbei davon ausgegangen, dass wir den Verkauf steuerfrei vornehmen konnten, was nur als Privatperson oder als Personengesellschaft möglich ist. Jedenfalls zeigt dies, dass man mit Immobilien durch das Sparen von Steuern eine schöne Rendite erzielen kann.
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4. Steuern sparen mit einer durchschnittlichen Immobilie
4.1. Berechnung des Gewinns
Bei der durchschnittlichen Immobilie haben wir jährliche Mieteinnahmen in Höhe von EUR 500.000. Davon ziehen wir noch etwa EUR 300.000 ab. Bleiben auf dem Konto also EUR 200.000 übrig, die wir nun zur jährlichen Tilgung verwenden.
Steuerlich betrachtet müssen wir einerseits EUR 500.000 versteuern, von denen wir aber EUR 300.000 an Finanzierungskosten abziehen dürfen. Außerdem ziehen wir auch die AfA ab, die ER 200.000 beträgt, sodass unsere Vermietung praktisch steuerfrei bleibt.
Da wir dieses Grundstück zum gleichen Wert verkaufen, den wir beim Kauf erhielten, müssen wir uns den Gewinn genauer ansehen. So haben wir über die zehn Jahre EUR 2 Millionen getilgt. Bleibt also eine Restschuld von EUR 6 Millionen, die wir vom Verkaufserlös über EUR 10 Millionen abziehen müssen, um den wahren Wert unseres Gewinns zu ermitteln. Voraussetzung ist auch hierbei, dass wir den Verkauf steuerfrei vorgenommen haben.
4.2. Berechnung der Eigenkapitalrendite
Leicht erkennbar haben wir mit dieser Immobilieninvestition unser Eigenkapital innerhalb von zehn Jahren verdoppelt. Dies entspricht einer über diese Laufzeit betrachteten Eigenkapitalrendite von immerhin 7 %. Dabei haben wir praktisch zu keinem Zeitpunkt Steuern gezahlt.
5. Steuern sparen mit einer Immobilie, deren Wert sinkt
5.1. Berechnung des Gewinns
In dieser Immobilie lockt eine Mietrendite von 8 %. Wir dürfen uns am Ende jeden Jahres über Mieteinnahmen über EUR 800.000 freuen. Allerdings gehen davon einerseits die Tilgung in Höhe von EUR 200.000 und andererseits die Zinsen in Höhe von EUR 300.000 ab. Und auf die verbleibenden EUR 300.000 müssen wir ja auch noch Steuern zahlen. Da wir die Tilgung mit der AfA verrechnet haben, dürfen wir sie nun keinesfalls erneut abziehen. Folglich haben wir EUR 300.000 als Einkommen zu versteuern haben. Sollten wir dieses Einkommen über die Einkommensteuer versteuern, dabei alleinstehend leben und über keine weitere Einkünfte verfügen, beträgt die Steuer hierauf etwa EUR 122.000. Multipliziert man dies mit zehn, fallen in unserem Betrachtungszeitraum EUR 1.220.000 an Einkommensteuer an. Von den EUR 3 Millionen an Mieterträgen verbleiben nach zehn Jahren somit, nach Abzug von Zinsen und Tilgung, EUR 1.780.000.
Allerdings müssen wir auch den Wertverlust berücksichtigen, der sich über die zehn Jahre mit stetig steigender Rate ergeben hat. Tatsächlich landen wir dann bei einem Wert von EUR 7,8 Millionen, für den wir die Immobilie letzten Endes verkaufen können. Der Wertverlust beträgt somit EUR 2,2 Millionen. Immerhin bleibt noch genug Wert erhalten, um die Restschuld in Höhe von EUR 6 Millionen auszugleichen. Damit landen wir bei einem Wert von EUR 1,8 Millionen, den wir als Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie beziffern können.
5.2. Berechnung der Eigenkapitalrendite
Allerdings müssen wir zum Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie auch noch den aufsummierten Ertrag aus der Vermietung hinzurechnen. Folglich kommen zu den EUR 1,8 Millionen noch EUR 1,78 Millionen hinzu. Bei der Ermittlung der Eigenkapitalrendite gehen wir also von einem Gesamtergebnis von EUR 3,58 Millionen aus. Die Eigenkapitalrendite beträgt in diesem Beispiel somit knapp 6 %.
Ebenfalls empfohlen: Leverage-Effekt
In diesem Video erklären wir, warum die Eigenkapitalrendite gerade bei der Vermögensverwaltung mit Immobilien so wichtig ist.
6. Mit Immobilien Steuern sparen – Fazit
Wie man also sieht, ist das Ergebnis der Vermögensverwaltung mit Immobilien einerseits sehr stark von den Umständen abhängig, die die Immobilien selbst begleiten. Da zählt insbesondere die Lage und die Mietrendite dazu. Diese Bedingungen beeinflussen wiederum die Wahl der Rechtsform, mit der man die Vermögensverwaltung vornimmt.
In unseren drei Beispielen ist es nämlich so, dass nur bei der dritten Variante eine Immobilien-GmbH das Potenzial hat, mit Immobilien Steuern zu sparen. Denn die Mieteinnahmen unterliegen dann nur der Körperschaftsteuer zu 15 %. Die Gewerbesteuer kann man nämlich über die erweiterte Grundstückskürzung ausschließen. Da der Immobilienwert bis zum Verkauf unter die Anschaffungskosten gesunken ist, stellt die Steuerpflicht beim Verkauf keinen wesentlichen Nachteil im Vergleich zur steuerbefreiten Einkommensteuer dar. Falls aber wider Erwarten doch ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen sollte, kann man mit einer Immobilien-GmbH immer noch die Option der sogenannten 6b-Rücklage wahrnehmen (§ 6b EStG). Denn dann kann man den Gewinn bis zu sechs Jahre lang unversteuert lassen, um innerhalb dieser Frist neue Immobilien zu erwerben.
Andererseits kann man bei den beiden ersten Modellen die relativ hohe Rendite dazu nutzen, um bei den Banken eine Nachfinanzierung zum Erwerb neuer Immobilien zu erwirken. Immerhin haben wir ja unser Eigenkapital dabei zumindest verdoppelt. Der fremdfinanzierte Erwerb gleichartiger beziehungsweise von den Anschaffungskosten her vergleichbarer Immobilien sollte daher realistisch sein.
Jedenfalls soll all dies verdeutlichen, wie wichtig es bei der Steuergestaltung ist, dass man von Anfang an gut beraten ist. Denn wer steuerliche Vorteile nutzen möchte, sollte sich keinesfalls auf den Zufall verlassen.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der Beratung zur steueroptimierten Vermögensverwaltung mit Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
- Nutzung von Steuervorteilen einer Familienstiftung in Liechtenstein
GmbH
- Erörterung der Steuervorteile einer Immobilien-GmbH in Kombination mit einer Holdingstruktur
Personengesellschaften
- Beratung zu den Eigenschaften und Besonderheiten einer eGbR
- Informationen zur Haftung der Personengesellschafter
GmbH & Co. KG
- Gezielter Einsatz von gewerblicher Prägung und gewerblicher Infizierung für steuerliche Zwecke
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Immobilien kann man auf unterschiedliche Weisen erwerben und vermieten sowie verkaufen. Dabei spielt die Art des Erwerbs eine entscheidende steuerliche Rolle. Für uns ist es eine Gelegenheit, zu zeigen, worin diese Unterschiede liegen und welche steuerlichen Konsequenzen sich bei Vermietung und Verkauf daraus ergeben. Hierzu analysieren wir die Immobilienbesteuerung im Vergleich bei privatem Erwerb und Vermietung sowie bei einer Immobilien-GmbH und einer Familienstiftung in Deutschland.
Unser Video: 3 Gestaltungen zur Immobilienbesteuerung
In diesem Video erklären wir, auf welche Weise Steuern bei der Vermietung und beim Verkauf von Immobilien anfallen – je nach Rechtsform.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilienbesteuerung im Vergleich – Einleitung
Immobilien stellen eine der beliebtesten Anlageklassen dar. Sie sind sowohl von hohem Wert als auch relativ wertstabil. In unserer urbanisierten Welt sind Grundstücke und Gebäude zudem praktisch deren Grundlage. Logischerweise liegt dies daran, dass Immobilien einen sehr hohen Nutzwert für uns Menschen haben. Wir wohnen darin und arbeiten auch dort – ja, wir verbringen den Großteil unserer Leben unter Dächern. Trotzdem sind uns Immobilien aus Gewohnheit so vertraut, dass wir ihre Bedeutung kaum noch wahrnehmen. Nur wer schon mal ein kräftiges Erdbeben in einer Stadt erlebt hat und vor diesem aus einem schwankenden Haus geflüchtet ist, kennt auch eine uns allgemein fremde Sicht auf Immobilien.
Wir wollen jedoch einen anderen Einfluss in den Fokus rücken, vielmehr eine Gegenüberstellung. So haben wir vor, nachzuprüfen, wann welche Immobilienbesteuerung im Vergleich die günstigste ist. Dazu vergleichen wir die Besteuerung von Immobilien, die wir einerseits im Privatvermögen halten, andererseits aber auch in einer eigenständigen Immobilien-GmbH. Als dritte Option nehmen wir auch noch eine deutsche Familienstiftung in unseren Vergleich mit auf. Welche Variante wird steuerlich wohl die attraktivste sein?
2. Immobilienbesteuerung im Vergleich: Privatvermögen mit Immobilien
Der Erwerb von Immobilien als Privatperson hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Zu den Vorteilen zählt auf jeden Fall, dass die Veräußerung unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerfrei ist. Einerseits gilt dies, wenn man die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzt. So schreibt § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG vor, dass die Steuerbefreiung eintritt, wenn man seit der Anschaffung der Immobilie darin gewohnt hat. Alternativ ist dies ebenfalls zutreffend, wenn man in den letzten drei Jahren vor der Veräußerung eine private Nutzung zu Wohnzwecken vorgenommen hat. Dabei handelt es sich allerdings um keinen Zeitraum von 36 Monaten, sondern, dass man in drei aufeinanderfolgenden Jahren mit jeweils unterschiedlichen Jahreszahlen darin wohnhaft war.
Als letzten Vorteilsbringer hierbei ist noch die Spekulationsfrist von zehn Jahren zu nennen. Auch wenn man in keinem dieser Jahre eine Eigennutzung der Immobilie nachweisen kann, ist ihr Verkauf steuerfrei. Das macht die Regelung auch für Vermieter von Immobilien attraktiv.
Apropos Vermietung, beim Vergleich der Immobilienbesteuerung liegt im Vermieten von Immobilien auch ein potenziell erheblicher Nachteil. Denn die Mieteinkünfte unterliegen dem persönlichen Steuertarif der Vermieter. Sind die Einkünfte beträchtlich, sind auch die Steuern entsprechend hoch. Zwar kann man mit der Abschreibung der Anschaffungskosten oft ein spürbares Gegengewicht bei den Werbungskosten schaffen. Außerdem sind auch Finanzierungkosten ansetzbar. Auch diese können ins Gewicht fallen. Doch wenn man durch andere Einnahmen abseits der Immobilienvermietung bereits über erhebliches Einkommen verfügt, sind auch die Mieteinkünfte von einem hohen Steuersatz betroffen.
Immerhin, sollten sich aus der Vermietung der Immobilie Verluste ergeben, kann man sie mit diversen anderen Einkünften verrechnen. Dass die Vermietung steuerlich einen Verlust verursacht, ist dabei sogar alles andere als unwahrscheinlich. Denn wenn eine hohe Abschreibung gegeben ist, kann dies durchaus zu Verlusten auf privater Ebene führen. Das bedeutet aber kein Defizit, denn die Abschreibung hat ja auf die Einnahmen keinen Einfluss.
Haben Sie Fragen zur Optimierung Ihrer Immobilienbesteuerung?
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3. Immobilienbesteuerung im Vergleich: Immobilien-GmbH
Wenn also die Vermietung von Immobilien auf privater Ebene mitunter mit hohen Steuern einhergeht, wie sieht es dann bei einer Immobilien-GmbH aus? Schließlich handelt es sich hierbei um eine juristische Person, also einer Körperschaft. Als solche ist die Immobilien-GmbH körperschaftsteuer- statt einkommensteuerpflichtig. Hinzu kommt noch die Gewerbesteuer. Also haben wir es bei einer GmbH prinzipiell gleich mit zwei Steuern statt nur einer zu tun. Lohnt sich das denn trotzdem?
Und wie! Denn anders als die progressiv gestaltete Einkommensteuer mit ihrem mit dem Einkommen ansteigenden Steuersatz ist die Körperschaftsteuer mit einem pauschalen Steuersatz von derzeit 15 % gesegnet. Das ist schon wesentlich günstiger als die Einkommensteuer es in den meisten Fällen je sein mag. Außerdem soll der Steuersatz zur Körperschaftsteuer in den nächsten Jahren kontinuierlich auf 10 % absinken.
Bleibt daher noch abzuschätzen, wie sich die Gewerbesteuer auf die Immobilienbesteuerung der Immobilien-GmbH im Vergleich auswirkt. Überraschung: unter Umständen entfällt sie. Jawohl, denn § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG hält auf Antrag die Option offen, die Gewerbesteuer zu kürzen. Daher wird diese Option auch erweiterte Grundstückskürzung genannt. Allerdings sind dafür gewisse Voraussetzungen zu erfüllen. So muss die Immobilien-GmbH sich auf die reine Verwaltung von Grundbesitz beschränken. Jegliche angegliederte gewerbliche Tätigkeit ist für die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung ein Ausschlussgrund. Das betrifft beispielsweise die Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, beispielsweise einer Rolltreppe, sowie das Angebot von Dienstleistungen, einem Hausmeisterservice etwa. Die einzige Ausnahme hierzu besteht in der Lieferung gewisser Strommengen aus einer an der Immobilie installierten Photovoltaikanlage.
Es gibt aber ebenso einen Nachteil, den man mit einer Immobilien-GmbH eingeht. So ist der Verkauf der Immobilie stets körperschaftsteuerpflichtig.
Dafür besteht zumindest die Möglichkeit, Verluste aus der Vermietung einer Immobilie mit Gewinnen aus der Vermietung einer anderen zu verrechnen. Man könnte die Verluste auch mit anderen, gewerblichen Einkünften verrechnen, aber dann wäre die erweiterte Grundstückskürzung ausgeschlossen.
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4. Immobilienbesteuerung im Vergleich: Familienstiftung mit Immobilien
Die Familienstiftung bildet den Abschluss unserer Analyse. Als verselbständigte Vermögensmasse ist eine Stiftung eine juristische Person und zählt zu den Körperschaften. Folglich findet für sie die Besteuerung regelmäßig im Rahmen der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer statt. Das bedeutet, dass auch sie, ähnlich wie eine GmbH, die erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch nehmen darf. Die Immobilienbesteuerung der Familienstiftung ist im Vergleich zu jener der Immobilien-GmbH sehr ähnlich – zumindest, wenn man die Besteuerung der Mieteinnahmen betrachtet. Das umfasst somit auch die Einschränkungen, der die Familienstiftung ausgesetzt ist, wenn sie Verluste intern ausgleichen möchte. Denn auch hier gilt, wenn eine Stiftung die erweiterte Grundstückskürzung nutzen möchte, muss sie auf gewerbliche Tätigkeit verzichten.
Nimmt man jedoch die Immobilienbesteuerung nach einem Verkauf von Immobilien in die Betrachtungen auf, finden sich im Vergleich zur Immobilien-GmbH wieder Unterschiede. Denn eine Stiftung ist keine Kapitalgesellschaft, unterliegt somit auch keiner pauschalen Gleichbehandlung mit der Immobilien-GmbH. Das bedeutet, dass sie ihre Gewinne aus der Veräußerung ihrer Immobilien nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes vornehmen kann. Die logische Konsequenz daraus ist, dass die Familienstiftung ebenfalls einen steuerfreien Verkauf von Immobilien vornehmen kann.
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In diesem Video erklären wir, wie man mit der Ehegattenschaukel die Wertsteigerung von Immobilien zum Steuersparen nutzen kann.
5. Immobilienbesteuerung im Vergleich – Fazit
5.1. Immobilienbesteuerung: Vor- und Nachteile im Vergleich
Kommen wir also zum abschließenden Vergleich der Immobilienbesteuerung bei einer Familienstiftung im Gegensatz zu jener bei einer Immobilien-GmbH und auf privater Ebene. Sowohl die Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen als auch der Gewinne aus einem späteren Immobilienverkauf sind bei einer Familienstiftung vorteilhaft. Sie hat damit die Freiheit, von den Vorteilen der Immobilienbesteuerung auf privater Ebene wie auch jener durch eine Immobilien-GmbH zu profitieren. Allerdings unterliegt eine Familienstiftung in Deutschland alle 30 Jahre der sogenannten Erbersatzsteuer. Sie bedeutet, dass das Finanzamt eine Erbschaftsteuer auf den Vermögenswert der Stiftung fingiert durchführt. Fingiert deshalb, weil eine Stiftung selbstverständlich weder Erben kennt noch sterblich ist.
Weiterhin kann auch ein steuerfreier Verkauf durch eine Immobilien-GmbH erfolgen. Man nutzt dazu die Möglichkeit, eine sogenannte § 6b-Rücklage zu bilden, die § 6b EStG eröffnet, wenn man den Gewinn reinvestiert. Selbstverständlich sind hierfür gewisse Kriterien zu beachten. Da es aber im Endeffekt keinen insgesamt steuerfreien Verkauf mit einer Immobilien-GmbH geben kann, ist diese Option eher für den Vermögensaufbau interessant.
Eine Immobilien-GmbH ist aber dennoch eine verlockende Alternative, wenn es um die Vermietung von Objekten geht, bei denen bestenfalls ein geringer Gewinn aus einem eventuellen Verkauf resultiert, die laufenden Mieteinnahmen hingegen besonders hoch ausfallen. Aber selbst hierbei kann die Familienstiftung mithalten. Dagegen ist die Gründung einer Immobilien-GmbH wesentlich einfacher als die Errichtung einer Stiftung. Nur der private Kauf von Immobilien ist noch unkomplizierter als bei einer GmbH.
Wenn aber die Mieteinkünfte eher mager ausfallen sollten, die Wertsteigerung hingegen sehr vielversprechend aussieht, ist der private Erwerb durchaus eine lohnende Wahl. Denn in diesem Zusammenhang eröffnen sich weitere Gestaltungsoptionen. So kann man etwa die Ehegattenschaukel dazu verwenden, um sowohl die allmähliche Wertsteigerung als auch die Finanzierung durch den Ehegatten steueroptimierend zu nutzen.
5.2. Wie man das Optimum aus der Immobilienbesteuerung erreicht
Das Fazit lautet also, dass es ganz auf die jeweilige Situation ankommt. Daher beraten wir unsere Mandantinnen und Mandanten stets individuell. Auf diese Weise verschaffen wir ihnen die Liquidität, um ihr Immobilienvermögen stetig weiterwachsen zu lassen. Wenn also auch Sie sich gedanklich mit dem Erwerb von Immobilien beschäftigen, rufen Sie uns an, damit wir auch Ihnen die steuergünstigste Gestaltung verraten.
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