Immobilien-GmbH: Vorteile bei der Vermietung von Grundstücken
Wer über den Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung oder Verpachtung nachdenkt, sollte auch die Möglichkeiten kennen, die eine Immobilien-GmbH offeriert. Mit diesem Beitrag informieren wir Sie, welche steuerlichen Vorteile eine solche vermögensverwaltende GmbH Ihnen bieten kann. Weiterhin beleuchtet unser Artikel die Voraussetzungen sowie andere Aspekte, die sich aus der Schaffung einer Immobiliengesellschaft ergeben. Ebenfalls zeigen wir Ihnen, wie sich die laufende Besteuerung der Immobilien-GmbH zusammensetzt und welche Steuerbelastung sich beim GmbH-Gesellschafter ergeben. Die steuerlichen Auswirkungen des eventuellen Verkaufs der Immobilie durch die GmbH sind gleichfalls Bestandteil unserer Betrachtungen.
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Datum |
Thema |
| 03. Mai 2019 |
Immobilien-GmbH-Vorteile bei der Vermietung von Grundstücken (dieser Beitrag) |
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Vorteile der Immobilien-GmbH
Wir erklären Ihnen die Vorteile & Nachteile auf, die ein Immobilienerwerb als Immobilien-GmbH bietet: Gewerbesteuer, Körperschaftsteuer, Abschreibung.
Inhaltsverzeichnis
1. Investition in eine Immobilie
Eine Immobilie zwecks Geldanlage zu erwerben sollte im Vorfeld genau geplant und entsprechend beraten werden. Die mit dem Erwerb und der anschließenden Vermietung oder Verpachtung einhergehenden Besteuerung der Immobilieneinkünfte sollten noch vor Beginn der Investition mit in die Entscheidungsfindung einfließen. Auch wenn dies einen gewissen Umfang an Vorberatung erfordert, so sind doch alle Parameter einer solchen Investition zu evaluieren. Denn von der Finanzierung und dem Erwerb über die Vermietung beziehungsweise Verpachtung bis hin zu den Umständen, die den dereinstigen Verkauf der Immobilie mitgestallten werden, sind alle Aspekte auch bei der Besteuerung von Belang.
Dies gilt dann natürlich auch für die Form, in der das Unternehmen betrieben werden soll. Dieser Artikel geht dabei insbesondere auf die Rechtsform der GmbH ein. Um Ihnen die Vorteile einer solchen Immobilien-GmbH zu verdeutlichen, ziehen wir bei ausgewählten Aspekten den Vergleich zur Situation einer Vermietung beziehungsweise Verpachtung von privat.
2. Erwerb von Grundbesitz durch eine Immobilien-GmbH
Der Erwerb einer Immobilie durch eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft ist differenziert zu betrachten. Dabei sind prinzipiell zwei unterschiedliche Varianten möglich. Zum einen kann die GmbH mit einem hohen Stammkapital gegründet werden, um ihr dadurch genügend finanzielle Mittel zum Erwerb einer Immobile zur Verfügung zu stellen. Als GmbH-Gesellschafter kann man allerdings auch die Gründung mit einem geringem Stammkapital durchführen und dann der GmbH das für den Erwerb einer Immobilie nötige Kapital seinerseits als Darlehen beigeben.
Eine dritte Möglichkeit ist eine Beteiligung als stille Gesellschaft. Rechtlich mag sie zwar ebenfalls möglich sein, jedoch können sich hierbei steuerlich nachteilige Implikationen ergeben, wenn der stille Gesellschafter gleichzeitig auch Geschäftsführer der GmbH ist. Daher lassen wir diesen Spezialfall im weiteren Diskurs unbeachtet.
2.1. Erwerb der Immobilie mittels GmbH-Eigenkapital
Stattet man die Immobilien-GmbH bei ihrer Gründung mit einem ausreichend hohen Stammkapital aus, um sie damit zu befähigen eine Immobilie zu kaufen, entstehen folglich auch keine Finanzierungskosten. Bei der späteren Betrachtung der Gewinnermittlung werden sie somit irrelevant sein.
2.2. Erwerb der Immobilie mittels Gesellschafter-Darlehen an die Immobilien-GmbH
Geht der GmbH-Gesellschafter den Weg einer Darlehensüberlassung an die Gesellschaft, sollte der Gesellschafter darauf achten, dass eine Verzinsung des Darlehens im Vertrag vereinbart wird, die zu marktüblichen Konditionen erfolgt. Wenn jedoch eine viel höhere Verzinsung vorgenommen wird, insbesondere, um dadurch den Gewinn der GmbH zu schmälern, wird das Finanzamt dies als eine sogenannte verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) auffassen. In diesem Fall wird der Gewinn der GmbH bei der Ermittlung der Körperschaftsteuer entsprechend der Höhe der vGA nach oben korrigiert. Ist hingegen keine Verzinsung vorgesehen, so kann dies dennoch zu einer Erhöhung der Körperschaftsteuer in Form einer gesetzlichen Abzinsung führen.
2.3. Erwerb einer Immobilie durch die GmbH mittels Fremdkapital von Dritten
Eine weitere, interessante Alternative stellt die Inanspruchnahme von Fremdkapital seitens Dritter dar. Der große Unterschied zum vorigen Exempel ist die Vermeidung einer vGA an einen Gesellschafter. Allerdings muss auch hier genau geprüft werden, dass alle Voraussetzungen stimmen, denn eine vGA liegt auch dann vor, wenn die begünstigte Person zwar nicht selbst Gesellschafter ist, jedoch in einem persönlichen Verhältnis zu einem Gesellschafter steht.
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3. Besteuerung der Immobilien-GmbH
Die Besteuerung von Mieterlösen und Pachtzinsen einer Immobilien-GmbH folgt anderen Regeln als bei einer Privatperson. So erhebt im Fall einer Vermietung oder Verpachtung durch eine Immobilien-GmbH die involvierte Gemeinde Anspruch auf Gewerbesteuer. Demgegenüber fällt keine Gewerbesteuer bei einer privaten Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie an.
3.1. Vorteil 1: Erhöhte Abschreibung bei gewerblicher Nutzung
Wenn eine Immobilien-GmbH eine Immobilie vermietet beziehungsweise verpachtet, dann sind grundsätzlich zwei Fälle zu unterscheiden: Die Vermietung zu Wohnzwecken gegenüber der Vermietung zu gewerblichen Zwecken.
3.1.1. Vermietung zu Wohnzwecken
Grundsätzlich ist die Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken von der Umsatzsteuer befreit. Dies gilt auch bei der Vermietung durch eine Immobilien-GmbH. Dadurch ist aber auch der Abzug von Vorsteuern ausgeschlossen. Außerdem erfolgt die Berechnung der Abschreibung (AfA) über die 2% der Anschaffungskosten (AK), so, wie sie auch bei einer privaten Vermietung anzuwenden ist.
3.1.2. Vermietung zu gewerblichen Zwecken
Ein Vorteil bei dieser Variante ist die unterschiedliche Handhabung der AfA. Bei der Vermietung zu gewerblichen Zwecken sieht das Gesetz, unter gewissen Voraussetzungen, eine Rate in Höhe von 3% der Anschaffungskosten vor. Damit ist die Abschreibung um die Hälfte höher, als bei der Vermietung zu Wohnzwecken. Der jährliche Betrag, den der Unterschied von 1% der Anschaffungskosten bei einer größeren Investition in eine Immobilie ausmacht, ist also bei der Besteuerung der Immobilien-GmbH von großer Bedeutung. Schließlich sind die Anschaffungskosten einer solchen Immobilie, die gewerblichen Zwecken dienen soll, meist auch deutlich höher, als bei einer Immobilie, die nur Wohnzwecken dient. Entsprechend vorteilhaft kann der Tilgungsplan bei der Finanzierung gestaltet werden.
Nennen wir noch kurz die Voraussetzungen für die 3%ige AfA: Die zu gewerblichen Zwecken vermietete/verpachtete Immobilie muss Teil des Betriebsvermögens sein, wobei der Bauantrag nach dem 31.05.1985 erfolgte. Wie man schnell erkennen kann, sind diese Bedingungen bei einer Immobilien-GmbH leicht zu erfüllen. Im Gegensatz dazu ist es einer Privatperson unmöglich diese Bedingung zu erfüllen, da sie statt einer gewerblichen nur eine private Vermietung oder Verpachtung betreibt. Somit fehlt Ihr die Grundlage, um die Voraussetzung bezüglich des Betriebsvermögens zu erfüllen, weil nämlich die Immobilie in diesem Fall Teil des Privatvermögens der Person ist.
3.3. Vorteil 2: Gewerbesteuer bei der vermögensverwaltenden GmbH
3.3.1. Regelbesteuerung
Da es sich also bei der Vermietung/Verpachtung durch eine Immobilien-GmbH um gewerbliche Einkünfte handelt, fällt auch Gewerbesteuer an. Wie bereits erwähnt erheben Gemeinden Gewerbesteuer. Zur Erhebung berechtigt ist dabei die Gemeinde, in der sich die vermietete/verpachtete Immobilie befindet. Da jede Gemeinde die Höhe des Gewerbesteuer-Hebesatzes in eigener Regie festlegt, kann unser Artikel lediglich einen gewissen Rahmen nennen. Gesetzlich festgelegt ist dabei ein unteres Limit von 200%. Einen der höchsten Hebesätze in Deutschland hat hingegen Oberhausen mit 550%. Im Durchschnitt liegt die Gewerbesteuer in etwa bei 15% des Jahresumsatzes.
3.3.2. Erweiterte Grundstückskürzung
Es gibt aber einen Ausweg, mit dem die Gewerbesteuer bei der gewerblichen Vermietung/Verpachtung erheblich reduziert werden kann. Auf Antrag der Immobilien-GmbH kann eine sogenannte erweiterte Grundstückskürzung – auch erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung – nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch genommen werden. Damit kann die Gewerbesteuer sogar ganz entfallen. Allenfalls auf Zinserträge findet sie dann noch Anwendung, jedoch sind diese zumeist gering. Allerdings sind dafür gewisse Voraussetzungen einzuhalten. Diese spezielle Kürzung bei der Gewerbesteuer wird nur dann gewährt, wenn sich die GmbH ausschließlich mit der Verwaltung von eigenen Immobilien beschäftigt. Andere Geschäftsfelder sind daher schädlich.
3.3.3. Voraussetzungen zur Inanspruchnahme der Gewerbesteuerkürzung bei Grundbesitz
In der Praxis heißt dies allerdings auch, dass keine Einrichtungsgegenstände mit der Immobilie zusammen vermietet werden dürfen. Wenn also beispielsweise ein Kaufhaus vermietet werden soll, dann dürfen Rolltreppen, Aufzüge oder Hebebühnen kein Bestandteil der zu vermietenden Immobilie sein. Im Mietvertrag ist dies also unbedingt entsprechend festzuhalten. Solche Wirtschaftsgüter dürfen aber auch nicht anders über die selbe Immobilien-GmbH vermietet werden, denn dies würde ja bedeuten, dass die GmbH auch anderen Tätigkeiten als der reinen Verwaltung ihrer Immobilien nachgeht.
Zum Glück lässt sich diese Einschränkung elegant umgehen. Man verlagert einfach das Eigentum an allen Bestandteilen einer Immobilie, für die diese Regelung gilt, auf eine zweite GmbH. Diese ist dann mit der Vermietung dieser Wirtschaftsgüter betraut, wobei die dabei anfallende Gewerbesteuer deutlich niedriger ausfällt, als wenn die Immobilie komplett vermietet werden würde.
3.3. Vorteil 3: Im Ergebnis nur 15 % Körperschaftsteuer
Die Körperschaftsteuer der vermögensverwaltenden GmbH bemisst sich nach dem erwirtschafteten Jahresüberschuss. Dabei liegt der Steuersatz einheitlich bei 15%. Ebenso einheitlich wird auch die Art der Einkünfte einer GmbH angesehen. Es handelt sich nämlich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Was man ebenfalls wissen sollte: Die von der GmbH zu zahlende Gewerbesteuer bleibt bei der Körperschaftssteuer als Aufwand unberücksichtigt. Damit zahlt die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH im Ergebnis nur 15 % Körperschaftsteuer auf die Mietgewinne.
4. Höhe der Einkommensteuer beim GmbH-Gesellschafter
4.1. Besteuerung der Einkünfte aus Kapitalvermögen
Die Einkommensteuer des GmbH-Gesellschafters bemisst sich nach den sogenannten Einkünften aus Kapitalvermögen. Dazu zählen neben Zinsen auch Gewinnausschüttungen von Kapitalgesellschaften an denen eine Beteiligung besteht. Diese Einkünfte werden in der Regel mit 25% Abgeltungsteuer belegt. Werbungskosten bleiben dabei unberücksichtigt.
4.2. Alternative Besteuerung der Einkünfte aus Kapitalvermögen: Das Teileinkünfteverfahren
Abgesehen von der Abgeltungsteuer mag bei dem von uns betrachteten Gesellschafter einer Immobilien-GmbH das sogenannte Teileinkünfteverfahren relevanter sein. Dieses Verfahren kommt bei einem Gesellschafter zur Anwendung, der zu mindestens 25% an einer GmbH beteiligt ist oder der zu mindestens 1% daran beteiligt ist und dabei eine leitende Funktion in der Gesellschaft innehat. Der Effekt hierbei ist, dass lediglich 60% der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Besteuerung unterliegen. Ein weiterer Vorteil ist, dass dabei auch die tatsächlich damit verbundenen Werbungskosten angesetzt werden dürfen. Jedoch gilt es dabei zu bedenken, dass dies nur auf Antrag möglich ist und dies nur einmal für jede Beteiligung. Widerruft man nämlich einen vom Finanzamt bereits gewährten Antrag zur Anwendung des Teileinkünfteverfahrens, so kann später kein erneuter Antrag für diese Beteiligung gestellt werden.
4.3. Zinserträge des Gesellschafters für Darlehen an die GmbH
Wenn der Gesellschafter der Immobilien-GmbH ein Darlehen überlässt, dann ist dieses zu verzinsen. Diese Zinsen stellen wiederum Einkünfte aus Kapitalvermögen dar. Normalerweise werden Zinsen per Abgeltungssteuer von pauschal 25% unter Abzug des Sparerpauschbetrags abgegolten. Handelt es sich jedoch bei Darlehensgeber und Darlehensnehmer um einander nahe stehende Personen, entfällt der Anspruch auf den Sparerpauschbetrag. Mit anderen Worten: Die Zinsen, die an einander nahe stehende Personen fließen, sind im vollen Umfang steuerpflichtig. Nun stellt sich die Fragen, wie eine natürliche Person mit einer GmbH ein einander nahe stehendes Verhältnis pflegen kann. Die Antwort darauf liegt in der juristischen Auffassung, dass eine Kapitalgesellschaft als juristische Person eben auch eine nahe stehende Person sein kann.
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Immobilien-Steuerrecht
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5. Zukünftiger Verkauf der Immobilie bei vermögensverwaltender GmbH
Natürlich mag es an dieser Stelle überraschen, dass bei der Betrachtung des Erwerbs einer Immobilie auch ihr eventueller Verkauf eine Rolle spielen soll. Schließlich stellt eine Immobilie in der Regel eine langfristige Investition dar. Ihr Verkauf scheint somit zum Zeitpunkt der Anschaffung noch in weiter Ferne zu liegen. Dennoch haben die Umstände, die beim Erwerb der Immobilie bestimmend sind, auch einen vielfältigen steuerlichen Einfluss auf ihren zukünftigen Verkauf.
5.1. Verkauf einer Immobilie durch eine Immobilien-GmbH
5.1.1. Besteuerung des Gewinns beim Verkauf einer Immobilie
Die GmbH mag zwar als juristische Person gelten, wenn es um den Verkauf einer Immobilie geht, wird sie jedoch steuerlich anders als eine natürliche Person behandelt. Das Privileg des steuerfreien Verkaufs einer Immobilie nach einer 10-jährigen Spekulationsfrist, das einer natürliche Person zusteht, ist nämlich für die GmbH ausgeschlossen. Damit wird der Gewinn, den der Verkauf einer Immobilie im GmbH-Eigentum erzielt, in voller Höhe Gegenstand der Körperschaftsteuer. Beachtet man dabei den allgemeinen Trend einer Wertsteigerung von Immobilien, ergibt sich daraus, dass der eventuelle Verkauf einen Gewinn erzielen wird.
5.1.2. Rücklage nach § 6b EStG
Es gibt eine Möglichkeit den Gewinn aus dem Verkauf einer GmbH-Immobilie zu vermeiden – zumindest vorübergehend. Man kann nämlich die Möglichkeit zur Bildung einer Rücklage nach § 6b EStG nutzen, wobei der Gewinn nicht versteuert wird. Stattdessen wird der Gewinn in die Rücklage überführt. Die Rücklage wird wiederum zur Reinvestition in eine neue Immobilie veranschlagt. Dabei sind gewisse Voraussetzungen und Regeln zu beachten, deren vollständige Erläuterung einem eigener Präsentation zur Rücklage nach § 6b EStG vorbehalten ist.
6. Privatunternehmer vs. GmbH: Vor- und Nachteile im Vergleich
6.1. Ab wann lohnt sich die Gründung einer GmbH?
Kommen wir nun zum direkten Vergleich zwischen der privaten Vermietung/Verpachtung und der gewerblichen Vermietung/Verpachtung durch eine Immobilien-GmbH. Prinzipiell lohnt der Aufwand der Gründung und Führung einer GmbH für den hier zu Grunde liegenden Zweck nur bei größerem Kapital (Investition ab ca. 3 Mio. EUR). Bei kleineren Anlagebeträgen ist hingegen der private Weg zu empfehlen. Wenn die Finanzierung mit einem größeren Anteil an Fremdkapital erfolgt, ist wiederum die Immobilien-GmbH die bessere Wahl.
6.2. Auswirkungen der laufenden Besteuerung
Im direkten Vergleich fällt die prozentuale Steuerlast bei der Immobilien-GmbH-Variante für den Gesellschafter günstiger aus, als bei einer Privatperson. Dabei gibt es selbst innerhalb der GmbH-Variante mehrere Möglichkeiten der steuerlichen Gestaltung. So ist die Vermeidung der Gewerbesteuer durch die erweiterte Grundstückskürzung sicherlich eine der attraktivsten Optionen. Je nach Standort der Immobilie kann allein durch diese Maßnahme viel Geld an Steuern gespart werden. Und da die Gewerbesteuer ohnehin bei der Körperschaftsteuer unberücksichtigt bleibt, entsteht durch ihren Wegfall auch kein Nachteil bei der Körperschaftsteuer.
Übrigens ist es unerheblich, ob die von der Immobilien-GmbH vermietete/verpachtete Immobilie mit Fremdkapital belastet oder frei davon ist. Für den Gesellschafter bleibt dies die steuerlich günstigere Option. Dasselbe gilt auch bei der Frage nach der Abschreibung. Auch wenn die Immobilie bereits vollständig abgeschrieben ist, stellt die GmbH-Variante den steuerlich größeren Vorteil dar.
6.3. Auswirkungen bei der Übertragung einer Immobilie
Doch irgendwann geht das Eigentum an einer Immobilie an einen neuen Eigentümer über. Sei es durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft, alle Arten der Übertragung bedingen grundsätzlich steuerliche Auswirkungen. Wie hoch dabei die steuerliche Belastung ausfällt, kann schon im Zeitpunkt des Kaufs mitbestimmt werden. Dabei genießt die Privatperson einen deutlichen Vorteil gegenüber der GmbH, denn der Verkauf einer Immobilie fällt für sie steuerfrei aus, sofern sie die 10-jährige Spekulationsfrist beachtet. Die Betrachtung steuerlicher Aspekte bei der Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie finden, auf Grund des umfangreichen Themas, an anderer Stelle Würdigung, sind aber ebenso von großer finanzieller Bedeutung.
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