Wie Sie mit einer Immobilien-GmbH und einer Holdinggesellschaft richtig Steuern sparen
Mit einer Holdinggesellschaft können Sie eine Immobilien-GmbH und eine gewerbliche GmbH kombinieren und dabei Steuervorteile nutzen. Wir zeigen Ihnen mit einem Beispiel, wie die erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer und die Besteuerung der Holdinggesellschaft dazu beitragen. Diese Steuereinsparungen können Sie dann in die Immobilien-GmbH reinvestieren. Darüber hinaus erläutern wir, welche steuerlichen Vorteile die Holdinggesellschaft beim (indirekten) Verkauf einer Immobilie bietet. Außerdem erklären wir Ihnen, wie Sie bereits vorhandene Strukturen auf das hier dargestellte vorteilhafte Steuermodell umstellen können. Dabei ist die Umstrukturierung sehr einfach umzusetzen.
Unser Video:
Steuern sparen
Im Video erklären wir Ihnen wie Sie mit einer Immobilien-GmbH und einer Holdinggesellschaft richtig Steuern sparen.
1. Ausgangssituation
Um Ihnen die steuerlichen Vorteile der Kombination einer Immobilien-GmbH und eines operativen Geschäftsbetriebs unter dem Dach einer Holdinggesellschaft zu schildern, möchten wir zunächst den Rahmen des darzustellenden Beispiels abstecken.
Angenommen ein fiktiver Unternehmer vermietet, neben seinem laufenden Gewerbebetrieb, auch Immobilien über eine zu diesem Zweck eigens gegründete Immobilien-GmbH. Dabei nutzt er bereits die erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer, sodass er hierbei lediglich 15 % an Körperschaftsteuer zu zahlen hat. Hierzu ist § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG als gesetzliche Grundlage maßgebend. Außerdem soll der Gewinn aus dem operativen Geschäft in die Finanzierung von Anschaffungen der Immobilien-GmbH fließen. Bisher musste der Unternehmer den Gewinn seines Gewerbebetriebs zunächst voll versteuern. Gehen wir einmal davon aus, dass dieser Gewerbebetrieb ebenfalls eine GmbH sei. Also fällt vor der Gewinnausschüttung sowohl Körperschaftsteuer als auch Gewerbesteuer an. Dabei betragen beide Steuern durchschnittlich je 15 %. Auf privater Ebene kommt dann auch noch Kapitalertragsteuer bei der Veranlagung zur Einkommensteuer hinzu; sie beträgt 25 % des ausgezahlten Gewinns.
2. Optimierung der Steuerreduktion durch Errichtung einer Holdinggesellschaft
Unser Steuersparmodell sieht nun so aus: Wir gründen eine Holdinggesellschaft in Form einer GmbH. Darin bringt der Unternehmer sowohl seinen Gewerbebetrieb als auch seine Immobilien-GmbH als Tochtergesellschaften ein. Folglich führt dann die operative GmbH, nach Abzug von Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer, den Gewinn an die Holdinggesellschaft ab. Anschließend stellt die Holdinggesellschaft der Immobilien-GmbH den Gewinn, ganz oder teilweise, als Darlehen für ihre eigenen Investitionsvorhaben zur Verfügung. Dabei fließen etwaige Gewinne seitens der Immobilien-GmbH als Zinsen beziehungsweise Tilgung für das Darlehen an die Holdinggesellschaft zurück. Zumindest die Tilgung ist dabei steuerfrei, weil sie nämlich keinen Gewinn im steuerlichen Sinn darstellt. Dafür kann dann der verbleibende Gewinn weiteren Investitionsvorhaben zukommen.
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3. Vorteile bei der Finanzierung der Immobilien-GmbH
Nun betrachten wir also die steuerlichen Vorteile des Modells Holdinggesellschaft gegenüber dem ursprünglichen Modell im Vergleich. Dazu gehen wir von einem jährlichen Gewinn vor Steuern von EUR 100.000 bei der gewerblichen GmbH aus. Auf Basis dieser sowie der bereits zuvor genannten Annahmen entwickeln wir nun die Berechnung in unseren beiden Beispielen.
3.1. Steuerlast ohne Holdinggesellschaft
Auf diese Weise gestaltet sich die Berechnung der Steuerlast des Unternehmers ohne Nutzung einer Holdinggesellschaft wie folgt:
| Gewerbebetrieb | |||
| Gewinn vor Steuern | 100.000 | EUR | |
| Körperschaftsteuer | – | 15.000 | EUR |
| Gewerbesteuer | – | 15.000 | EUR |
| Gewinnausschüttung | = | 70.000 | EUR |
| Kapitalertragsteuer | – | 17.500 | EUR |
| Ausgezahlter Gewinn nach Steuern | = | 52.500 | EUR |
Hierdurch erhält der Unternehmer von den EUR 100.000, die sein Betrieb erwirtschaftet, lediglich EUR 52.500 ausgezahlt. Aus diesem Grund steht ihm dieser Betrag nun zur Investition in seine Immobilien-GmbH zur Verfügung.
3.2. Steuervorteil mit Holdinggesellschaft
Somit ist die Berechnung des ausgezahlten Gewinns unter Einbezug einer Holdinggesellschaft wie folgt vorzunehmen:
| Gewerbebetrieb | |||
| Gewinn vor Steuern | 100.000 | EUR | |
| Körperschaftsteuer | – | 15.000 | EUR |
| Gewerbesteuer | – | 15.000 | EUR |
| Gewinnausschüttung | = | 70.000 | EUR |
| Körperschaftsteuer der Holding-GmbH | – | 1.050 | EUR |
| Gewinn der Holding nach Steuern | = | 68.950 | EUR |
Wie hier leicht zu sehen ist, besteht der große Steuervorteil der Holdinggesellschaft gegenüber dem herkömmlichen Modell, dass die Gewinnausschüttung mit einer Körperschaftssteuer von nur 1,5 % statt mit einer Kapitalertragsteuer von 25 % versteuert wird. Dies liegt an einer Steuererleichterung für Kapitalgesellschaften, die zu mindestens 10 % an einer anderen Gesellschaft beteiligt sind. Hierbei gilt, dass Gewinne aus diesen Beteiligungen zu 100 % steuerfrei sind. Allerdings müssen hiervon 5 % pauschal als Betriebsaufwand im Zusammenhang mit diesen Beteiligungen angesehen und somit versteuert werden. Also müssen 5 % des Gewinns mit je 15 % Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer an den Fiskus abgeführt werden, was 1,5 % des Gewinns bedeutet.
3.3. Besteuerung des Gewinns bei der Immobilien-GmbH
Abschließend gehen wir auch kurz auf die Immobilien-GmbH ein. Schließlich sollte ja der aus dem Gewerbebetrieb erzielte Gewinn in diese Grundstücksgesellschaft investiert werden. Natürlich steht ihr dann mehr Kapital zur Verfügung, wenn man die Struktur mit der Holdinggesellschaft nutzt.
Bei dieser Gelegenheit wollen wir aber auch auf den Gewinn eingehen, den die Immobilien-GmbH zu versteuern hat. Hierbei kommt die schon zuvor erwähnte erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer zur Anwendung. Übrigens wird diese nur auf einen entsprechenden Antrag hin gewährt. Sie bewirkt, dass der Gewinn im Idealfall frei von Gewerbesteuer ist. Aber auch ohne die erweiterte Grundstückskürzung fallen nur ungefähr 15 % Gewerbesteuern an, sodass noch 85 % des Gewinns verbleiben.
4. Vorteile bei der Reinvestition durch die Immobilien-GmbH
Nun kann die Immobilien-GmbH diesen Gewinn in den Kauf neuer Immobilien reinvestieren. Wenn sie dies innerhalb von vier Jahren unternimmt, dann mindert dies nachträglich den Gewinn. Somit erhält man also den Vorteil, dass man einerseits Kapital in neue Immobilien investiert und gleichzeitig dabei Steuern spart. Allerdings ist dies an gewisse Voraussetzungen gebunden, von denen die vierjährige Frist nur eine von mehreren ist, die § 6b EStG fordert. Außerdem ist dieser steuerliche Vorteil natürlich nur solange möglich, wie auch der Gewinn reinvestiert wird. Letzten Endes kommt es dann doch irgendwann zu einer Gewinnausschüttung, die der Besteuerung unterliegt.
5. Immobilien durch eine Holdinggesellschaft fast steuerfrei verkaufen
Tatsächlich kommen Steuervorteile auch beim Verkauf von Grundstücken durch eine Immobilien-GmbH in Betracht. Jedoch verkauft man dann nicht einfach ein Grundstück, sondern die sie haltende Gesellschaft selbst. Ein Vorteil dabei ist, dass man dadurch die sonst anfallende Grunderwerbsteuer vermeidet. Schließlich verbleibt das Grundstück ja weiterhin in der selben Immobilien-GmbH. Und der zweite Vorteil ist sogar noch größer. Denn die Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf einer Beteiligung an einer Tochter-GmbH durch die Holdinggesellschaft ist nämlich zu 95 % steuerfrei. Lediglich 5 % des Gewinns werden dann der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer mit einem Steuersatz von je 15 % unterzogen, sodass die Steuer letztendlich nur 1,5 % des Veräußerungsgewinns beträgt.
Allerdings gilt dies nur unter der Voraussetzung, dass sich Verkäufer und Käufer auf den hier beschriebenen Share-Deal einigen. Auch wenn ein Asset-Deal normalerweise die günstigere Variante beim Kauf eines Unternehmens auf Seiten des Erwerbers darstellt, ist dies im Zusammenhang mit einer Immobilien-GmbH anders. Denn diese Variante löst beim Käufer einer Immobilie eine Besteuerung durch Grunderwerbsteuer aus. Dem hingegen findet bei dem hier empfohlenen Share-Deal ein Wechsel beim Eigentümer der Gesellschaft statt. Dadurch kommt es zu einer Gesamtrechtsnachfolge, bei der die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie keine Veränderung erfahren. Auf diese Weise umgeht man beim Share-Deal die Grunderwerbsteuer. Jedoch bedeutet dies für den Käufer auch den Verzicht auf Abschreibung bei den Anschaffungskosten der Immobilien-GmbH.
6. Umstrukturierung auf eine Holdinggesellschaft
Ganz gleich, ob man bereits einen Gewerbebetrieb und eine Immobilien-GmbH besitzt, oder ob man lediglich Überlegungen hierzu anstellt sie zu gründen, die Entwicklung der Holdingstruktur ist im Prinzip ganz simpel. Zunächst gründet man eine GmbH, die als Holdinggesellschaft fungiert. Dann bringt man sowohl die Immobilien-GmbH als auch den Gewerbebetrieb als Tochter-Gesellschaften in die Holdinggesellschaft ein. Hierbei ist wichtig, dass die Beteilung der Holding jeweils mindestens 15 % beträgt, weil dies nämlich die Voraussetzung bei der Steuerbefreiung ist. Sollte jedoch noch keine der Tochter-Gesellschaften existieren, so gründet die Holdinggesellschaft diese eben selbst. Tatsächlich ist der Weg, wie er im vorigen Abschnitt beschrieben ist, sogar noch besser. Dann kauft man einfach eine bereits bestehende Immobilien-GmbH. Also spart man auf diese Weise schon gleich zu Beginn der Unternehmung einen beachtlichen Steuerbetrag durch Vermeidung der Grunderwerbsteuer.
Steuerberater für Ihre Holdinggesellschaft
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Unternehmen spezialisiert. Bei der Besteuerung einer Holdinggesellschaft oder Immobilien-GmbH schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
- Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
- Nutzung von Steuervorteilen der Besteuerung der GmbH & Co. KG (Immobilienbesteuerung, gewerbliche Prägung & Infizierung und Realteilung)
- Gründung von Holdinggesellschaften (Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinne, Dividendenerträge)
- Betreuung bei komplexen Unternehmensstrukturen (Holdinggesellschaften, Organschaften)
- Beratung zu sämtlichen Umwandlungsvorgängen (Einbringung, Verschmelzung, Formwechsel, Anteilstausch)
- Beratung beim Unternehmensverkauf (Vorteile bei Share Deal & Asset Deal)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Fachreferent beim Steuerberaterverband für Unternehmensteuerrecht
Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zum Unternehmensteuerrecht gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
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