Normalerweise unterliegen die bei einem privaten Verkauf erzielten Einkünfte der Einkommensteuer. Dies gilt unter anderem auch für den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilien (z.B. Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung). Jedoch wissen nur wenige Immobilienbesitzer, dass auch ein steuerfreier Hausverkauf unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. In diesem Beitrag beleuchten wir, welche Ausnahmen gerade in diesem Zusammenhang dazu bestehen und zeigen dabei Wege auf, um Immobilien steuerfrei zu verkaufen.

Privater Immobilienverkauf: 10-Jahresfrist, Eigennutzung, Sonderbestimmungen

Privater Immobilienverkauf: 10-Jahresfrist, Eigennutzung, Sonderbestimmungen


1. Steuerfreier Immobilienverkauf allgemein: 10-Jahresfrist

Der Gesetzgeber hat hierzu folgende einfache Regelung getroffen: Sobald zwischen Anschaffung und Verkauf einer Immobilie ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren vergangen ist, bleibt der erzielte Verkaufserlös von der Besteuerung befreit.

Diese 10-Jahresfrist ist der allgemeine Maßstab der Finanzämter, um zu beurteilen, ob ein Spekulationskauf vorliegt und daher eine sogenannte Spekulationssteuer zu erheben ist. Steuerrechtlich wird der Spekulationsgewinn als sonstige Einkunft aus einem privaten Veräußerungsgeschäft definiert (§ 23 i.V.m. § 22 Nr. 2 EStG). Damit soll verhindert werden, dass man sich auf privater Basis laufend steuerfrei durch Immobilienspekulation bereichert, was im Grunde auch nichts anderes wäre, als ein Gewinn aus Kapitalvermögen – und dies ist ja schließlich auch nicht steuerfrei. Andererseits ist aber auch ein Immobilienmakler, der dies gewerblich betreibt, steuerpflichtig. Daher gilt: gleiches Recht – und gleiche Pflicht – für alle.


2. Steuerfreier Immobilienverkauf bei Eigennutzung

Im obigen Fall betrachteten wir den steuerfreien Verkauf einer Immobilie, die länger als zehn Jahre im Eigentum des Verkäufers stand, ganz allgemein. Es spielt also keine Rolle, ob der Verkäufer sein Haus oder seine Eigentumswohnung in den zehn Jahren vermietete, selbst bewohnte oder gar leerstehen ließ. Sollte eine solche Immobilie jedoch zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein, gelten andere, zeitlich weniger strikte Regeln. Dabei ist lediglich zu beachten, dass die Bedingung – Nutzung zu eigenen Wohnzwecken – im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren erfüllt ist. Dies ist selbst dann gegeben, wenn die Gesamtdauer der Eigennutzung weniger als 36 Monaten entspricht. Allerdings muss die Nutzung innerhalb dieses Zeitraums durchgängig gewesen sein.

Ein Beispiel:

Herr Schlau erwarb im Dezember 2001 ein Einfamilienhaus, das er im selben Monat bezog. Er entschließt sich jedoch bald wieder es zu verkaufen. Im Januar 2003 ist es dann soweit: er zieht aus und vollzieht den Verkauf einen Monat später. Dabei muss er den hierbei erzielten Gewinn nicht versteuern, weil er die gesetzlichen Voraussetzungen zur steuerlichen Befreiung – Eigennutzung im Jahr des Verkauf und in den beiden vorangegangenen Jahren – eingehalten hat.

Übrigens gilt diese Regelung auch für Ferienwohnungen, die über den geforderten Zeitraum in Eigennutzung standen. Eine zwischenzeitliche Vermietung ist dabei jedoch, wie der Fachmann sagen würde, schädlich.


Haben Sie Fragen zum Verkauf einer Immobilie?

Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne. Rufen Sie uns unter Telefon +49 221 999 832-10 an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:


3. Eigennutzung gilt auch bei Kindern

Die Eigennutzung einer Immobilie liegt übrigens auch dann vor, wenn statt des Eigentümers sein Kind diese Bedingung erfüllt. Hierbei muss er für dieses Kind einen Anspruch auf Kindergeld bzw. auf einen Kinderfreibetrag vorweisen und zwar über die gesamte zu berücksichtigende Nutzungsdauer. Weiterhin ist dabei zu beachten, dass die Überlassung des Wohnraums an das Kind unentgeltlich erfolgen muss.

Eine Eigennutzung von Wohneigentum liegt auch dann vor, wenn mehrere Immobilien vorhanden sind und in jeder je ein Kind unter den oben genannten Voraussetzungen wohnt. Als Eigennutzung wird ebenfalls betrachtet, wenn in einer der Immobilien der Eigentümer und in einer anderen sein Kind wohnt. Hier werden also alle möglichen Kombinationen im Hinblick auf die Besteuerung eines Immobilienverkaufs gleich behandelt.

In diesem Zusammenhang ist auch die Möglichkeit, eine Familiengesellschaft zu gründen, eine Überlegung wert. Eine Familiengesellschaft kann zum Beispiel als GbR, GmbH oder GmbH & Co. KG gegründet werden, mit dem Ziel die eigene Immobilie zu halten und zu verwalten. Mit anderen Worten: Alle an der Gesellschaft beteiligten Familienangehörigen sind Mitbesitzer des Immobilienvermögens. Einer der vielen Vorteile einer solchen Familiengesellschaft ist die steuerfreie Übertragung zum Beispiel eines Immobilien-Erbes an die eigenen Kinder.

Da wir hier teilweise zu einer unternehmerischen Betrachtung übergegangen sind, mag der folgende Exkurs ebenfalls interessant sein: Ein steuerfreier Immobilienverkauf ist unter gewissen Umständen auch bei einer OHG oder GmbH & Co. KG möglich. Dabei muss beachtet werden, dass man eine sogenannte gewerbliche Prägung einer GmbH & Co. KG bzw. eine gewerbliche Infizierung einer OHG vermeidet. Dadurch verhindert man, dass eine solche Gesellschaft, die prinzipiell eine Handelsgesellschaft ist, als Gewerbe angesehen und entsprechend steuerlich behandelt wird.

Da es sich hierbei ganz offensichtlich um eine vielschichtige Materie etwas abseits des Hauptthemas handelt, ist es ratsam, sie, im Bedarfsfall, mit einem unserer Fachleute zu erörtern.


4. Steuerbefreiung beim Verkauf von bebauten Grundstücken

Eine weitere Besonderheit besteht, wenn ein unbebautes Grundstück erworben wurde, auf dem anschließend ein Haus errichtet wird, und dies dann, wie in den vorgenannten Fällen geschildert, selbst genutzt wird. Sollte auch in diesem Fall die Drei-Jahres-Regel zur Eigennutzung für Wohnzwecke eingehalten werden, bleibt auch der Gewinnanteil, der beim Hausverkauf auf Grund und Boden entfallen würde, von der Steuer befreit.


5. Steuerbefreiung beim Verkauf einer geerbten bzw. als Geschenk erhaltenen Immobilie

Wer durch Erbschaft oder Schenkung Eigentümer einer Immobilie wird, sollte sich vor einem geplanten Verkauf bei einem Rechtsanwalt bzw. Steuerberater rechtlich und auch steuerlich umfassend über die vielen Bestimmungen in diesem Zusammenhang informieren. Zum Beispiel gelten sowohl Erbschaft als auch Schenkung nicht als Erwerb, denn dieser fand beim Kauf durch den Erblasser bzw. Vorbesitzer statt. Der eigentlich Kauf kann somit deutlich länger als 10 Jahre zurückliegen, was folglich zum steuerfreien Verkauf der Immobilie durch den Begünstigten führen mag. Dies gilt natürlich auch dann, wenn der Vorbesitzer die Immobilien weniger als zehn Jahre lang besaß, jedoch in den drei Jahren vor dem Erbschaftsfall bzw. vor der Schenkung die Immobilie selbst nutzte.

Dass hier nur von einem einzelnen Begünstigten gesprochen wird, ist übrigens Absicht. Bei einer Erbengemeinschaft, in der nur eine Person die Immobilie erhalten soll, während die übrigen Erben ausbezahlt werden, vertritt das Finanzamt eine andere Sichtweise. Vielmehr geht es davon aus, dass die Ausbezahlung der anderen Erben genauso zu behandeln ist, als würde die Immobilie gekauft werden. Somit würde die 10-Jahresfrist von neuem zu laufen beginnen, was einen unmittelbar anschließenden Immobilienverkauf steuerlich relevant macht. In einem solchen Fall fällt neben der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer dann nämlich auch noch Einkommensteuer auf Einnahmen aus einem privaten Veräußerungsgeschäft an. Gerne beraten wir Sie auch in einem solchen, ganz offensichtlich unvorteilhaften Vorhaben, indem wir Ihnen steuerlich attraktivere Alternativen aufzeigen. Sprechen Sie uns an.

Übrigens: durch wohlüberlegte Schenkungen kann man für den Begünstigten beachtliche Steuervorteile generieren. Wenn Sie also beabsichtigen Ihren Nachlass zum Besten ihrer Erben zu regeln, sollten Sie frühzeitig auch über eine Schenkung als Alternative zur Erbschaft nachdenken. Wir beraten Sie gern.


Vorteile der Immobilien-GmbH

Im Video zeigen wir Ihnen die Steuervorteile der Immobilien-GmbH bei der Gewerbesteuer, Abschreibung und Körperschaftsteuer.

Ihr Kontakt per Telefon +49 221 999 832-10 oder E-Mail:


6. Steuerbefreiung beim Verkauf von Immobilien aus vormaligem Betriebsvermögen

Anstelle eines Kaufs einer Wohnimmobilie gilt auch das Überführen einer solchen zuvor im Betriebsvermögen liegenden Wohneinheit als Erwerb, und zwar auch dann, wenn der Betrieb eingestellt wird. Wenn also eine solche Immobilie anschließend von privat verkauft werden soll, gelten auch hier wieder die bereits erwähnten Ausnahmen, um den Verkaufserlös steuerfrei zu halten.

Ein Beispiel:

Herr Smart betreibt ein Restaurant. Um seinem Koch eine günstige Unterkunft bieten zu können, erwarb er 1997 zusammen mit dem Restaurant eine Wohnung im selben Gebäude. Diese vermietete er bis November 2001 an seinen Mitarbeiter. Im November 2001 entschließt sich Herr Smart aus Altersgründen seinen Betrieb zu beenden. Er verkauft das Restaurant, nicht jedoch die nun leerstehende Mitarbeiter-Wohnung, in die er noch im Dezember 2001 einzieht. Da es ihm gut geht und er viel auf Reisen ist, braucht er diese Wohnung eigentlich nicht. Ende Januar 2003 kommt es daher zum Verkauf der Eigentumswohnung, aus der er zu Beginn des Monats auszog.

Auch in diesem Beispiel erfolgt der Verkauf der Eigentumswohnung steuerfrei, weil die Bedingung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden davorliegenden Jahren erfüllt wurde.

Darüber hinaus gibt es geschickte Gestaltungsvarianten, um im Betriebsvermögen gebundene Immobilien steuerfrei zu verkaufen. Hier bietet sich vor allem an, die Bildung einer Rücklage nach § 6b EStG zu erwägen. Ebenso gibt es verschiedene Strategien zur Vermeidung eines gewerblichen Grundstückhandels.


7. Spekulationskauf schadet nicht

Um nochmal Bezug zu dem anfangs erwähnten Spekulationskauf zu nehmen: Selbst wenn das Finanzamt berechtigterweise davon ausgeht, dass eine Immobilie mit einer Spekulationsabsicht erworben wurde, kann es die Steuerfreiheit eines der hier dargestellten Sachverhalte (z.B. bei der 3-Jahresfrist) nicht aberkennen. Ein steuerfreier Verkauf von Wohneigentum ist somit auch in diesem Fall gegeben.


8. Historischer Hintergrund

Zur Entstehung der Ausnahmeregel, bei der die Besteuerung des Verkaufsgewinns von selbstgenutztem Wohnbesitz entfällt (3-Jahresfrist), ist anzumerken, dass sie just zu dem Zeitpunkt ins Einkommensteuerrecht eingeführt wurde, als der Regierungsumzug von Bonn nach Berlin anstand. Damit wurde vermieden, dass viele Mitarbeiter in den davon betroffenen Behörden und Ministerien, die sich damals vor weniger als 10 Jahren Wohneigentum im Einzugsbereich der alten Hauptstadt anschafften, ihren Wohnbesitz steuerpflichtig verkaufen mussten. Die Konsequenz wäre andernfalls gewesen, dass ihnen auf Grund der sonst angefallenen Steuer weniger Kapital zur Eigenfinanzierung von Wohneigentum in ihrer neuen Heimat zur Verfügung gestanden hätte, was einen ungewollten Nebeneffekt dieser politischen Entscheidung bedeutet hätte.


Steuerberater und Rechtsanwälte für Immobilienrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Immobilienbesitzern spezialisiert. Bei Fragen rund um juristische sowie steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort
Köln

Steuerberater in Köln Kranhaus

Telefon: +49 221 999 832-10
E-Mail: 

Mo.-Fr.: 8:30 bis 18:00 Uhr

Standort
Bonn

Steuerberater in Bonn

Telefon: +49 228 299 748-10
E-Mail: 

Mo.-Fr.: 8:30 bis 18:00 Uhr

Telefon-/
Videokonferenz

Bundesweite Steuerberatung per Telefon-/Videokonferenz

Telefon: +49 221 999 832-10
E-Mail: 

Mo.-Fr.: 8:00 bis 20:00 Uhr


Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobilien im Steuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu Immobilien im Steuerrecht gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:


1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne (1 Stimmen, Durchschnitt: 5,00)