Bei einer Familienstiftung handelt es sich um eine Einrichtung, bei der Vermögen (zum Beispiel Kapital, Immobilien, Unternehmen) zum Zweck der Bildung einer Ertragsquelle für bestimmte Begünstigte bereitgestellt wird. Dabei entscheidet der Stifter des Vermögens im Voraus, wer zum Kreis der Begünstigten gehören soll. In einer Familienstiftung sind dies üblicherweise die Familienangehörigen des Stifters. Insbesondere Kinder oder Enkel profitieren als Begünstigte von einer Familienstiftung, doch oft ist die Stiftung so ausgerichtet, dass sie alle Nachkommen gleichermaßen berücksichtigt. Zudem stellt die Familienstiftung in steuerlicher Hinsicht eine attraktive Alternative zu einer GmbH dar. Denn ein in der Familienstiftung befindliches Immobilienvermögen kann, anders als bei einer Immobilien-GmbH, nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden. Gleichzeitig profitiert sie von den Steuervorteilen, die eine Körperschaft gegenüber einer Privatperson genießt.

Familienstiftung für Immobilienvermögen: Rahmenbedingungen und steuerliche Vorteile

Familienstiftung für Immobilienvermögen: Rahmenbedingungen und steuerliche Vorteile


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Im Video erklären wir Ihnen was eine Familienstiftung ist, wie sie aufgebaut wird und welche Vorteile sie bringt.

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1. Was ist eine Stiftung

1.1. Definition des Begriffs Stiftung

Eine Stiftung ist eine Einrichtung, die mittels eines ihr übertragenen Vermögens ein bestimmtes legales Ziel verfolgt. Dieses Ziel bestimmt der Stifter des Vermögens. Er bestimmt auch, ob das Ziel durch die Stiftung unmittelbar, oder durch Förderung externer Einrichtungen mittelbar verfolgt werden soll. Dabei ist ein gemeinnütziger (zum Beispiel im Bereich Wissenschaft oder Kultur), wohltätiger oder kirchlicher Zweck ebenso zulässig wie ein rein privates Anliegen des Stifters. Als Begünstigte, auch Destinatäre genannt, kann also ein bestimmter Personenkreis – inklusive dem Stifter selbst – oder andere Einrichtungen zählen. Deshalb unterscheidet man unter anderem auch zwischen gemeinnützigen Stiftungen und Familienstiftungen.

Der Hauptunterschied zwischen einer Stiftung und einer Gesellschaft oder einem Verein ist, dass eine Stiftung keine Beteiligung oder Mitgliedschaft kennt. Somit kann auch kein Rechtsanspruch auf das Vermögen der Stiftung von Dritten angemeldet werden.

1.2. Wie man eine Stiftung errichtet

1.2.1. Das Stiftungsgeschäft als Willenserklärung des Stifters

Der Stifter initiiert die Errichtung einer Stiftung durch ein sogenanntes Stiftungsgeschäft. Dies ist ein einseitig bindendes Rechtsgeschäft. Nur wenn Immobilien als Stiftungsvermögen vorgesehen sind, ist ein Notar zwingend mit der Beurkundung des Dokuments zu betrauen. Andernfalls genügt für die Errichtung die einfache Schriftform.

1.2.2. Die Satzung der Stiftung

Zweck und Organisation einer Stiftung durch geeignete Organe werden in der Satzung ebenso festgelegt, wie andere Bestimmungen, die der Stifter für angemessen hält. Gegründet wird eine Stiftung allerdings tatsächlich erst durch staatliche Anerkennung. Diese verleiht die Stiftungsbehörde des Bundeslandes, in dem die Stiftung ihren Sitz haben soll. Also muss die Genehmigung zuvor beantragt werden, wobei verschiedene formale Kriterien zu beachten sind.

1.2.3. Dauer der Stiftung

In der Regel gründet man eine Stiftung ohne zeitliche Begrenzung. Somit sind die in der Satzung festgelegten Bestimmungen und Vorkehrungen unabänderlich. Selbst der Stifter ist außerstande, diese zu einem späteren Zeitpunkt abzuändern oder gar zu widerrufen. Daher ist es von großer Wichtigkeit, dass der Wille des Stifters sowohl sorgfältig durchdacht als auch mit der entsprechenden juristischen Sorgfalt ganz präzise festgehalten wird.

Allerdings gibt es auch Stiftungen, bei denen das zur Verfügung gestellte Vermögen im Laufe der dafür vorgesehenen Zeit verbraucht wird. In ihrer Häufigkeit stellen sie jedoch eine vernachlässigbare Randerscheinung dar.

1.2.4. Der Stifter bestimmt den Zeitpunkt der Errichtung

1.2.4.1. Stiftung unter Lebenden

Bei der sogenannten Stiftung unter Lebenden handelt es sich um ein Rechtsgeschäft, das der Stifter noch zu seinen Lebzeiten umsetzt. Sobald alle Formalitäten bei der Errichtung einer Stiftung abgeschlossen sind, hat die Stiftung Anspruch auf das vom Stifter zugesagte Vermögen. Gleichzeitig beginnt die Stiftung auch den ihr zugewiesenen Zweck zu erfüllen.

1.2.4.2. Stiftung von Todes wegen

Dem hingegen kommt es bei einer Stiftung von Todes wegen erst nach dem Ableben des Stifters zu einer Errichtung per Testament oder Erbvertrag. Folglich ist das Vermögen, das zur Gründung der Stiftung in diesem Fall übertragen wird, Teil des Erbes.

1.3. Steuerrechtliche Behandlung von Stiftungen

Aus steuerrechtlicher Sicht stellt eine Stiftung eine Körperschaft dar. Somit ist sie auch körperschaftsteuerpflichtig. Ist sie zudem auch noch gewerblich tätig, so entrichtet sie auch Gewerbesteuer.


2. Das Wesen der Familienstiftung mit Immobilienvermögen

Da sich unser Artikel auf die spezielle Form der Familienstiftung mit Immobilienvermögen konzentriert, erläutern wir Ihnen zunächst ihre Besonderheiten.

2.1. Die Errichtung einer Familienstiftung mit Immobilienvermögen

In der Regel errichtet man eine solche Stiftung, indem man als Stifter Vermögen in Form von Immobilien auf die Stiftung überträgt. Alternativ kann auch Kapital als Vermögen zur Gründung einer Familienstiftung übertragen werden, das dann anschließend zum Erwerb von Immobilien verwendet wird. Jedenfalls bestehen die Erträge, von denen die Begünstigten profitieren sollen, zumeist aus Mieterträgen aus der Vermietung und Verpachtung der Immobilien. Auch Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien sind als Erträge möglich, dürfen aber keine Herabsetzung des ursprünglichen Vermögens bewirken, weil dies gegen die Satzung verstoßen würde.

2.2. Die Übertragung von Vermögen auf eine Familienstiftung ist teilweise steuerpflichtig

Tatsächlich ist die Übertragung von Vermögen bei der Gründung einer Familienstiftung im Rahmen der Schenkungsteuer relevant. Hierbei ist jedoch ein Freibetrag vorgesehen (§ 15 Abs. 2 ErbStG). Dabei ist die Höhe dieses Freibetrags genau so hoch, wie der Freibetrag, den die durch die Stiftung begünstigten Personen für sich beanspruchen könnten, wenn sie das Vermögen als direkte Schenkung erhalten würden. Soll zum Beispiel ein Kind des Stifters als Begünstigter eingesetzt werden, dann beträgt der Freibetrag EUR 400.000, was auch dem Freibetrag bei einer direkten Schenkung entspricht. Also besteht in Bezug auf die Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer kein Unterschied zur Übertragung von Vermögen auf eine Stiftung. Doch dies gilt nur bei der Gründung der Stiftung. Bei nachfolgenden Übertragungen von Vermögen fällt nämlich ebenfalls Schenkungsteuer an, doch dann beträgt der Freibetrag nur noch EUR 20.000.

Dem hingegen ist die Übertragung von Immobilien im Rahmen der Errichtung einer Stiftung von der Grunderwerbsteuer befreit. Schließlich handelt es sich im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes hierbei ja auch um eine Schenkung beziehungsweise Erbschaft (§ 7 Abs. 1 Nr. 8 ErbStG). Und diese sind im Grunderwerbsteuergesetz von der Besteuerung ausgenommen (§ 3 Nr. 2 GrEStG).


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3. Die Vorteile einer Familienstiftung mit Immobilienvermögen

Nun betrachten wir die Vorteile einer Familienstiftung mit Immobilienvermögen. Dabei nehmen wir sowohl Bezug zu steuerlichen Vorteilen als auch zu solchen, die in der Natur der Stiftung selbst liegen. Hierzu ziehen wir Vergleiche mit anderen Alternativen, um die Kombination der bei der Familienstiftung möglichen Vorteile als Alleinstellungsmerkmal hervorzuheben.

3.1. Vorteil 1: Vermeidung der Gewerbesteuer bei Vermietung und Verpachtung

Da die Familienstiftung in steuerlicher Hinsicht als Körperschaft zu behandeln ist, kann sie bei der Gewerbesteuer einen Antrag auf erweiterte Kürzung stellen. Dadurch sind alle Mieterträge im Rahmen der Veranlagung zur Gewerbesteuer praktisch steuerfrei. Somit hat die Familienstiftung nur mit der Körperschaftsteuer zu rechnen, die lediglich mit 15 % anfällt. Mit anderen Worten verbleiben der Familienstiftung 85 % der Mieteinnahmen für Ihre Zwecke.

Obgleich die Befreiung von der Gewerbesteuer für die Familienstiftung ein großer Vorteil ist, kann man ihn auch mit einer reinen Immobilien-GmbH erzielen. Deshalb stellt dieser Vorteil für sich genommen noch kein Privileg der Familienstiftung mit Immobilienvermögen dar. Zwar bleibt auch die Vermietung und Verpachtung durch eine Privatperson von der Gewerbesteuer unberührt. Allerdings sollte man hierbei beachten, dass die Mieteinnahmen einer Privatperson dem individuellen Steuersatz unterliegt, und der liegt für gewöhnlich über den 15 % der Körperschaftsteuer.

3.2. Vorteil 2: Begünstigte zahlen pauschal 25 % Kapitalertragsteuer auf Erträge der Familienstiftung

Nun ist der Sinn einer Familienstiftung, dass das darin gebundene Vermögen Erträge entwickelt, die den Begünstigten zugutekommen sollen. Doch dies ist auf Seite der Begünstigten natürlich zu versteuern. Da die Familienstiftung zumeist die eigenen Familienmitglieder begünstigt, haben sie für diese Ausschüttungen Einkommensteuer zu zahlen. Genau genommen handelt es sich hierbei um Kapitalerträge, sodass demnach Kapitalertragsteuer anfällt. Nach Abzug eines Freibetrags von EUR 801,00 pro Person ist also mit einer pauschalen Kapitalertragsteuer von 25 % zu rechnen. Und dies ist meistens deutlich geringer, als der sonst anzuwendende individuelle Steuersatz des Begünstigten. Aber auch wenn der individuelle Steuersatz unter 25 % liegen sollte, kann mit einem Antrag auf Günstigerprüfung nach § 32d Abs. 6 EStG der niedrigere Steuersatz bei der Besteuerung der Kapitalerträge herangezogen werden.

Doch auch dies stellt kein Alleinstellungsmerkmal der Familienstiftung mit Immobilienvermögen dar. Denn auch ein Gesellschafter einer Immobilien-GmbH versteuert Gewinnausschüttungen, die er erhält, auf die gleiche Weise.

3.3. Vorteil 3: Steuerfreier Verkauf von Immobilien nach einer Spekulationsfrist von 10 Jahren

Eine Familienstiftung mit Immobilienvermögen kann, nach Ablauf einer Spekulationsfrist von 10 Jahren, Immobilien steuerfrei verkaufen. Damit ist sie einer Privatperson in dieser Hinsicht gleichgestellt. Dem hingegen ist dieser Vorteil bei einer Immobilien-GmbH ausgeschlossen. Sie ist dazu verpflichtet den Veräußerungsgewinn in voller Höhe zu versteuern.

3.4. Vorteil 4: Das Vermögen der Familienstiftung ist unantastbar

Einer der zentralen Wünsche eines Stifters bei der Errichtung einer Familienstiftung ist es, das von ihm gestiftete Vermögen auch für die ferne Zukunft für den vorgesehenen Zweck zu sichern. Andere Organisationen oder Einrichtungen, wie etwa Personengesellschaften, Kapitalgesellschaften oder Vereine, können durch ihre Gesellschafter oder Mitglieder aufgelöst werden, wobei das Vermögen dann unter den Beteiligten aufgeteilt wird. Hinzu kommt, dass auch der vom Stifter vorgesehene Zweck, an den das Vermögen gebunden ist, in Gesellschaften oder Vereinen abgeändert werden kann. Wer also zumindest eine dieser beiden potentiellen Veränderungen ganz ausschließen möchte, ist nur mit der Errichtung einer Stiftung gut beraten.


4. Abschließende Betrachtungen zu den Vorteilen der Familienstiftung

Bisher haben wir lediglich auf einzelne Vorteile hingewiesen, die einer Familienstiftung mit Immobilienvermögen zur Verfügung stehen. Dabei ist deutlich geworden, dass diese Vorteile auch auf andere Weise erreicht werden können. Daher stellt sich hier natürlich die Frage, wieso die Familienstiftung zu bevorzugen ist. Kurz gesagt, es liegt an ihrer Eigenschaft, die verschiedenen Vorteile so zu kombinieren, wie es eben nur bei einer Familienstiftung möglich ist.

4.1. Geringere Steuerbelastung beschleunigt Reinvestitionen

Die geringere Steuerbelastung, die eine Familienstiftung mit Immobilienvermögen zu tragen hat, führt zu einer beschleunigten Rückzahlung von Krediten. Somit ist der Zinsaufwand, den die Familienstiftung in einem solchen Fall zu tragen hat, geringer. Um so schneller ist die Reinvestition in neue Immobilien möglich, sodass das Vermögen im Laufe der Zeit deutlich schneller anwachsen kann. Und folglich fallen auch die an die Begünstigten auszuzahlenden Beträge zunehmend höher aus.

4.2. Vereinigung der Vorteile von Privatpersonen und Immobilien-GmbH

Einer Familienstiftung mit Immobilienvermögen ist es möglich die Vorteile, die eine Immobilien-GmbH und eine privat vermietende natürliche Person beanspruchen können, in sich zu vereinen. Das Besondere hieran ist jedoch, dass dies möglich ist, ohne dass sie auch ihre jeweiligen Nachteile in Kauf nehmen muss. Tatsächlich ist dies der größte steuerliche Vorteil, den eine Familienstiftung mit Immobilienvermögen vorweisen kann.


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