Oft ist ein Immobilienkaufvertrag so gestaltet, dass er sowohl das Grundstück als auch das Gebäude, aber auch Inventar und eventuelle Instandhaltungsrücklagen als Gegenwert für einen pauschalen Gesamtkaufpreis beziffert. Dabei kann durch geschickte Gestaltung des Kaufvertrags eine große Steuerersparnis erreicht werden. Zum einen sollten Sie zwischen den Einheiten Grund und Boden und Gebäude unterscheiden, um beim Kaufpreis für das Gebäude eine möglichst hohe Abschreibung zu sichern. Weiterhin sollten Sie auch das Inventar als eigene Position erfassen, um auch hier eine Abschreibung zu ermöglichen. In diesem Fall ist die Abschreibung auch deutlich schneller vorzunehmen, als bei der Abschreibung der übrigen Immobilie. Außerdem vermeiden Sie dadurch eine Belastung des Inventars mit Grunderwerbsteuer. Als vierte Position separieren Sie die bisher angesparte Instandhaltungsrücklage. Denn schließlich ist es ebenfalls unnötig für einen solchen Kapitalposten Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Immobilienkaufvertrag: Vermeiden Sie diese Vier Steuerfallen!


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1. Die gängige Praxis beim Immobilienkaufvertrag

Aus unserer Praxis bei der Beratung unserer Mandanten wissen wir, dass Immobilienkaufverträge in den meisten Fällen über einen einzelnen, pauschalen Kaufpreis aufgesetzt werden. Schließlich betrachten viele Menschen eine Immobilie eben auch als eine in sich geschlossene Einheit. Warum sollte man dann also eine Aufteilung beim Kaufpreis vornehmen? Daher ist es leicht nachvollziehbar, dass nur die wenigsten Betroffenen in dieser Situation eine Aufteilung des Kaufpreises im Immobilienkaufvertrag in Betracht ziehen.

Doch gibt es vier gute Gründe eine simple Aufteilung der einzelnen Posten Grundstück, Gebäude, Inventar und Instandhaltungsrücklagen (bei Eigentumswohnungen) im Immobilienkaufvertrag vorzunehmen. Mit diesem Artikel wollen wir Ihnen zeigen, wie Sie dabei Steuern sparen können – sowohl bei der Grunderwerbsteuer als auch bei Ihrer zukünftigen Einkommensteuer.


2. Unterscheidung zwischen Grundstück und Gebäude

Zunächst ist es wichtig, dass Sie im Immobilienkaufvertrag eine Unterscheidung zwischen dem Grund und Boden sowie dem Gebäude vornehmen. Dabei schenkt man der Besonderheit bei der Abschreibung zwischen Grund und Boden sowie dem Gebäude Beachtung. Während nämlich das Grundstück bei der Abschreibung keine Berücksichtigung findet, ist beim Gebäude eine Abschreibung auf den Kaufpreis durchaus möglich. Zwar ist die Grunderwerbsteuer auf die Summe des Kaufpreises vorgesehen, doch kann man durch geschickte Gestaltung einen bedeutenden Anteil für das Gebäude reklamieren und dies dann später Abschreiben.  Also liegt der Vorteil darin, dass Ihnen dadurch eine Möglichkeit gegeben wird, die es dem Käufer ermöglicht den Kaufpreis zu einem großen Teil abzuschreiben.

Übrigens erfolgt die Abschreibung von Gebäuden, je nach Alter und Art der Nutzung, mit einer Rate von regelmäßig 2 %, 2,5 % (bei älteren Gebäuden), oder gar 3 % (bei betrieblicher Nutzung). Dabei gilt: Je höher die Rate, desto schneller können Sie den steuerlichen Vorteil nutzen.


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3. Separierung des Inventars im Immobilienkaufvertrag

Zu einem Grundstück gehören in aller Regel natürlich auch Einrichtungsgegenstände, die keinen wesentlichen Bestandteil der Immobilie darstellen. Zum Beispiel können dies Lampen, Einbauküchen, Wandschränke oder Aufzüge sein. Wenn Sie also im Immobilienkaufvertrag solche Gegenstände des Inventars in einem eigenen Bereich mit einem eigenen Gegenwert beim Kauf der Immobilie belegen, dann erhalten Sie sogar zwei steuerliche Vorteile.

Zum einen ist das Inventar strickt gesehen kein Bestandteil der Immobilie. Also entfällt auf den Kauf des Inventars auch keine Grunderwerbsteuer. Würden Sie jedoch, wie einleitend im Normalfall geschildert, einen einzelnen Gesamtkaufpreis für die Immobilie im Kaufvertrag vereinbaren, dann würden Sie auf den Anteil, der auf das Inventar entfällt, unnötig Steuern zahlen.

Der zweite Vorteil liegt in der Möglichkeit den Kaufpreis des Inventars abzuschreiben. Dabei liegt die Abschreibungsrate sogar deutlich höher, als die 2-3 % für das Gebäude.


4. Instandhaltungsrücklagen im Immobilienkaufvertrag aufführen

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen ist oft auch die nach gesetzlichen Vorschriften bisher angesparte Instandhaltungsrücklage Bestandteil des Kaufpreises. Wenn jedoch nur ein pauschaler Kaufpreis zum Erwerb der Immobilie im Kaufvertrag vereinbart wird, dann führt dies ebenfalls zu einer unnötig hohen Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer, die Sie vermeiden sollten. Denn ähnlich wie beim Inventar fällt auch auf die Instandhaltungsrücklage keine Grunderwerbsteuer an. Schließlich ist ein Guthaben als Instandhaltungsrücklage eben ein Kapitalwert und keine Immobilie. Vermeiden Sie also auch hier die unnötige Zahlung von Grunderwerbsteuer, indem Sie im Immobilienkaufvertrag die Instandhaltungsrücklage gesondert aufführen.


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