Grunderwerbsteuer vermeiden: steuerfrei Immobilien auf Personengesellschaft übertragen!
Wenn Sie eine Immobilie übertragen, fällt in der Regel Grunderwerbsteuer an. Falls sie jedoch eine Immobilie in ein Einzelunternehmen oder eine Personengesellschaft einbringen möchten, besteht die Möglichkeit die Grunderwerbsteuer bis zu 100 % zu vermeiden. Dies gilt auch bei der Übertragung von Immobilien von einer Personengesellschaft auf eine andere, sofern Sie an beiden beteiligt sind. Darüber hinaus besteht sogar das Potential einen ansonsten steuerpflichtigen Verkauf einer Immobilie von einer Personengesellschaft an eine andere, an der man ebenfalls beteiligt ist, steuerlich begünstigt zu gestalten. Der Vorteil dabei ist, dass man hierdurch einen Gewinn in der Bilanz der veräußernden Personengesellschaft ausweisen kann. Diesen kann man dann als Nachweis der Werthaltigkeit der Gesellschaft verwenden, um bei der Kreditfinanzierung die Bonität zu untermauern. Im Gegensatz dazu ist die steuerbegünstigte Übertragung von Immobilien bei Kapitalgesellschaften ausgeschlossen.
Unser Video:
Grunderwerbssteuer Vermeiden
In diesem Video erklären wir, wie wie Sie Grundstücke frei von Grunderwerbsteuer auf eine Personengesellschaft und danach sogar auf eine GmbH übertragen können.
Inhaltsverzeichnis
1. Immobilien übertragen: der Regelfall
Das Grunderwerbsteuergesetz definiert, wie die Übertragung der Eigentumsrechte an Immobilien steuerlich zu behandeln ist. In der Regel ist dieser steuerpflichtig. Der häufigste Fall ist natürlich der Verkauf einer Immobilie, der eine Besteuerung mit Grunderwerbsteuer auslöst. Aber auch die Übertragung von Grundstücken aus dem Privatvermögen im Rahmen einer Umwandlung auf eine Kapitalgesellschaft ist steuerpflichtig.
2. Wann die Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Immobilien entfällt
Nun gibt es allerdings auch gewisse Ausnahmen (§ 3 GrEStG). So ist zum Beispiel die Übertragung von Immobilien im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft von der Grunderwerbsteuer befreit. Eine weitere Steuerbefreiung kann zumindest teilweise vorliegen, wenn die Übertragung auf ein Einzelunternehmen oder eine Personengesellschaft von privat erfolgt und dabei die übertragende Person gleichzeitig auch an diesen Unternehmen beteiligt ist. Und genau dies ist der Hauptgegenstand unserer Betrachtungen. Analog dazu ist aber auch die Umwandlung und die Veräußerung von Immobilieneigentum eines Personenunternehmens an ein Schwester-Personenunternehmen von der Grunderwerbsteuer zumindest teilweise befreit, sofern ein Gesellschafter an beiden Unternehmen beteiligt ist. Somit werden wir auch diese Sachverhalte in unserem Beitrag berücksichtigen. Darüber hinaus gilt die anteilige Steuerbefreiung auch dann, wenn ein Grundstück von einem Personenunternehmen an einen Gesellschafter zurück übertragen wird.
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3. Immobilien von privat auf Personenunternehmen übertragen
Anhand einiger ausgewählter Beispiele wollen wir Ihnen nun veranschaulichen, inwieweit Privatpersonen die Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Immobilien auf Personenunternehmen vermieden können. Wichtig dabei ist, dass dieselben Personen auch an den die Immobilie übernehmenden Unternehmen beteiligt sind. Denn nur in diesem Fall sieht das Gesetz zumindest eine partielle Steuerbefreiung bei der Grunderwerbsteuer vor.
3.1. Privatperson überträgt Immobilie auf Personenunternehmen
In unserem ersten Beispiel überträgt Herr Casa eine freies Grundstück, das ihm zu 100 % gehört, auf eine OHG, an der er zu 70 % beteiligt ist. Da das betreffende Grundstück an das Betriebsgelände grenzt, hat sich Herr Casa gedacht, dass es als Kundenparkplatz ideal wäre. Deshalb bleibt ihm nun nur noch zu klären, inwiefern ihm bei der Übertragung der Immobilie eine Belastung mit Grunderwerbsteuer entsteht.
Die Antwort hierauf ist ganz einfach. Da Herr Casa zu 70 % an der OHG beteiligt ist, sind auch 70 % des Gegenwerts der übertragenen Immobilie steuerfrei. Also hat er nur auf die übrigen 30 % eine Grunderwerbsteuer zu entrichten.
3.2. Übertragung von gemeinschaftlichem Immobilienbesitz auf ein Personenunternehmen
Nun besitzt Herr Casa zusammen mit seiner Frau ein weiteres freies Grundstück zu jeweils 50 %. Da es der OHG an Lagerkapazität mangelt und sich das gemeinsame Grundstück zu diesem Zweck eignet, beschließen Herr und Frau Casa die Übertragung der Immobilie auf die OHG. Dazu ist anzumerken, dass Frau Casa nur zu 5 % an der OHG beteiligt ist. Also wie wird nun diese Übertragung der Immobilie steuerlich behandelt?
In diesem Fall addiert man die Beteiligungen der beiden Immobilieneigentümer an der OHG. Denn der Anteil des Immobilienwerts, der bei der nun anfallenden Grunderwerbsteuer zugrunde zu legen ist, richtet sich nach dieser Proportion. Mit anderen Worten: In diesem Beispiel sind nur 25 % des Immobilienwerts mit der Grunderwerbsteuer zu belegen.
Würde Frau Casa hingegen mit den übrigen 30 % an der OHG beteiligt sein, so würde die gemeinschaftliche Immobilie sogar zu 100 % steuerfrei auf die OHG übergehen.
4. Immobilien von einem Personenunternehmen auf ein anderes übertragen
Weiterhin wollen wir die vorigen Beispiele nutzen, um auch die steuerlichen Konsequenzen bei der Übertragung von Immobilien von einer Personengesellschaft auf eine andere zu untersuchen. Dabei gehen wir ebenfalls davon aus, dass die selben Gesellschafter an beiden Personenunternehmen beteiligt sind.
4.1. Die Ermittlung der Grunderwerbsteuer bei ungleichen Beteiligungsverhältnissen
Neuerdings hat Frau Casa die übrigen 25 % der Beteiligung an der OHG erworben, sodass sie nun zusammen mit ihrem Mann die OHG gemeinschaftlich führen. Weiterhin haben Herr und Frau Casa festgestellt, dass der Kundenparkplatz auch gerne von anderen Verkehrsteilnehmern als Parkplatz verwendet wird. Also beschließen sie, ein weiteres Unternehmen zu gründen. Auch dieses soll ein Personenunternehmen sein, sodass sie sich für eine KG entscheiden, an dem Herr und Frau Casa zu gleichen Teilen beteiligt sind. Hierfür benötigen Sie jedoch das Grundstück, das ja als Kundenparkplatz im Eigentum der OHG ist. Daher fragen uns nun die Eheleute Casa nach unserer Einschätzung über die Höhe der Grunderwerbsteuer, die bei einer Übertragung des Grundstücks von der OHG auf die KG entstehen würde.
In diesem Fall ist die Antwort ein wenig komplizierter, denn obwohl den Eheleuten Casa die beiden Unternehmen gemeinschaftlich gehören, ist die Übertragung der Immobilie keinesfalls wie man zunächst vermuten mag steuerfrei. Denn nun muss man die Beteiligungsverhältnisse der Gesellschafter an den jeweiligen Unternehmen vor und nach der Übertragung in die Berechnung des steuerpflichtigen Anteils einbeziehen.
So ist Herr Casa an der übertragenden OHG zu 70 % und zu 50 % an der übernehmenden KG beteiligt. Damit ist Herr Casa zumindest mit 50 % an beiden Unternehmen beteiligt. Bei Frau Casa liegen die Beteiligungsverhältnisse mit 30 % an der OHG und 50 % an der KG vor, sodass der gemeinsame Nenner in ihrem Fall 30 % ist. Daraus ergibt sich eine summarische Steuerbefreiung bei der Grunderwerbsteuer von 80 %.
4.2. Der Grundsatz der Beteiligungsidentität
Also ist ganz allgemein die Übertragung einer Immobilie von einem Personenunternehmen auf ein Schwester-Personenunternehmen in dem Umfang von der Grunderwerbsteuer befreit, zu dem die Beteiligungsverhältnisse eines Gesellschafters an den beiden Unternehmen identisch sind. Dies bedeutet dann natürlich, dass, abgesehen von einem identischen Beteiligungsverhältnis an beiden Personenunternehmen, ein Gesellschafter stets mit einer anteiligen Grunderwerbsteuer zu rechnen hat, wenn ein Grundstück von einem Personenunternehmen auf eine Schwester-Unternehmung übertragen wird.
4.3. Anwendung der Steuerbefreiung von der Grunderwerbsteuer
Die hier vorgestellte Steuerbefreiung von der Grunderwerbsteuer gelten sowohl im Rahmen eines Verkaufs als auch bei allen Umwandlungsarten, wie etwa der Einbringung oder der Verschmelzung. Hauptsache ist jedoch, dass dies nur mit Personenunternehmen möglich ist. Eine Kapitalgesellschaft ist hingegen als eigenständige juristische Person von diesem Vorteil ausgeschlossen.
5. Damit sich der Kreditgeber freut: Steuerfreie Verkaufserlöse in der Bilanz ausweisen
Abgesehen von den bisher beschriebenen positiven Auswirkungen bei der Grunderwerbsteuer, die bei der Übertragung von Immobilien möglich sind, kann man die gesetzlichen Vorgaben auch bewusst zum eigenen Vorteil nutzen. Hierbei geht es darum, dass man ein Personenunternehmen, an dem man beteiligt ist und das eine Immobilie besitzt, mit einem höheren Bilanzwert ausstatten kann, um damit bei Kreditgebern eine bessere Bonität vorweisen zu können. Herr und Frau Casa sind nun so freundlich und zeigen uns, wie man dies erreicht:
5.1. Grunderwerbsteuerfreie Übertragung von Immobilien zwischen zwei Schwester-Personenunternehmen
Das Grundstück, dass zukünftig als Parkplatz von der KG betrieben werden soll, ist in der handelsrechtlichen Bilanz der OHG mit einem Buchwert von EUR 100.000 ausgewiesen. Herr und Frau Casa würden nun gerne einen Kredit zur Finanzierung der Expansion ihrer OHG aufnehmen. Jedoch ist ihnen klar, dass sie mit einem Grundstück, welches lediglich EUR 100.000 in den Büchern ausweist, nur geringe Aussicht auf Erfolg haben. Dabei verfügt das Grundstück tatsächlich über einen Verkehrswert von EUR 1.000.000. Darum vereinbaren Herr und Frau Casa den Verkauf der Immobilie von der OHG an die KG. Schließlich wissen sie nun, dass dies, aufgrund ihrer jeweiligen Beteiligung an dem veräußernden und dem erwerbenden Unternehmen, bei der Grunderwerbsteuer begünstigt ist. Somit erreichen sie nämlich, dass der Verkauf zu einem Preis von EUR 1.000.000 in der Bilanz der OHG mit einem Buchgewinn von EUR 900.000 erscheint.
Damit gehen sie also zu ihrem Kreditgeber, der die nun deutlich höhere Bonität wohlwollend in seine Entscheidung zur Vergabe des Kredits einfließen lässt.
Was Herr und Frau Casa allerdings außer Acht ließen, ist, dass der in der OHG erzielte Verkaufsgewinn auch bei ihrer Einkommensteuer von Bedeutung ist. Gleichzeitig kommt ihnen aber auch ein Verlust im gleichen Umfang durch die KG zugute, sodass die Verrechnung von Gewinn und Verlust eine gegenseitige Neutralisierung bedingt. Mit anderen Worten: in der hier vorgestellten Konstellation hat der Verkauf der Immobilie keine Auswirkungen auf die Einkommensteuer von Herrn und Frau Casa. Allerdings wollen wir an diesem Punkt darauf hinweisen, dass dies unter anderen Umständen dennoch mit einer Besteuerung verbunden sein kann.
5.2. Die Übertragung von Immobilien zwischen zwei Schwester-Personenunternehmen ohne Einkommensteuer
Tatsächlich existiert eine Möglichkeit, wie die Übertragung von Grundstücken zwischen zwei Schwester-Personenunternehmen ganz ohne Einkommensteuer zu bewerkstelligen ist. Hierzu ist es nötig, dass beide Unternehmen lediglich vermögensverwaltende Tätigkeit entfalten. Denn bei reinen Immobiliengesellschaften fällt in einem solchen Beispiel keine Einkommensteuer an. Ist zumindest eine der betroffenen Gesellschaften als gewerblich anzusehen, so ist es im Vorfeld notwendig, eine gewerbliche Entprägung vorzunehmen.
Dies ist zum Beispiel bei einer GmbH & Co. KG normalerweise der Fall. Denn diese Gesellschaftsform ist vom Grundsatz her als gewerblich zu erachten. Doch kann dies durch eine gewerbliche Entprägung geändert werden, sodass sie ebenfalls in den Vorteil einer steuerfreien Übertragung von Immobilien, so, wie wir sie Ihnen hier demonstriert haben, kommt.
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6. Die Rückübertragung einer Immobilie von einem Personenunternehmen an einen Gesellschafter
Abschließend noch ein kurzer Exkurs zur Frage nach der Grunderwerbsteuer, die anfällt, wenn ein Grundstück von einem Personenunternehmen an einen oder mehrere der an ihr Beteiligten erfolgt.
Einige Jahre später beschließen die Casas ein Haus zu bauen. Die Vermietung der Parkflächen der KG war in letzter Zeit rückläufig und es sieht so aus, als würde es in Zukunft ein Geschäft bleiben, dass nur wenig Profit abwirft. Da das Grundstück auch als Bauland ausgewiesen ist, bietet es sich zum Bau des Hauses geradezu an. Die Casas fassen deshalb den Entschluss, die KG aufzulösen, um so an das Baugrundstück zu kommen. Vorher wollen Sie jedoch von uns erfahren, mit welchen Grunderwerbsteuern sie dabei zu rechnen haben.
Wir raten ihnen die Beteiligungsverhältnisse an der KG auch bei der Rückübertragung des Grundstücks auf dieses anzuwenden. Denn auf diese Weise können sie das Grundstück steuerfrei in ihr Privatvermögen überführen. Eine andere Beteiligungsquote würde wiederum eine anteilige Grunderwerbsteuer hervorrufen.
7. Sperrfristen, die Sie beachten sollten
Um die hier vorgestellten Steuerfreiheiten zu erhalten und zu bewahren, sind noch einige Details zu beachten. So gilt für die Übertragung von Immobilien aus dem Privatvermögen an eine Gesamthand, wie Sie ein Personenunternehmen darstellt, dass eine Sperrfrist von fünf Jahren einzuhalten ist. Innerhalb dieses Zeitraums nach der Übertragung der Immobilie muss die Höhe der Beteiligung des Gesellschafters mindestens so hoch sein, wie zum Zeitpunkt der Übertragung, denn andernfalls entfällt die Steuerbefreiung. Diese Sperrfrist gilt natürlich auch bei der Übertragung von einem Personenunternehmen auf ein anderes Personenunternehmen, sofern an beiden Beteiligungen durch den selben Gesellschafter bestehen.
Außerdem gilt eine fünfjährige Sperrfrist vor der Übertragung, wenn das Personenunternehmen durch Erwerb unter Lebenden zustande gekommen ist. Geschah dies vor weniger als fünf Jahren, unterbleibt die Steuerbefreiung ebenfalls.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Immobilienunternehmen spezialisiert. Bei Umwandlungen schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise im folgenden Bereich:
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Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Lehrauftrag für Unternehmenssteuerrecht
Unsere besonderen Expertisen für das Immobiliensteuerrecht werden auch durch die FOM Hochschule bestätigt. Steuerberater Christoph Juhn wurde dort zum Lehrbeauftragten für Steuerrecht berufen und lehrt seit dem Sommersemester 2017 die Veranstaltung „Grunderwerbsteuerrecht“. Das vorlesungsbegleitende Skript stellen wir Ihnen hier gerne vorab als Information zum kostenlosen Download zur Verfügung:
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