Wenn ein Grundstück durch eine Umwandlung auf eine GmbH oder eine GmbH & Co. KG übertragen wird, fällt oftmals auch Grunderwerbsteuer an. Insbesondere bei einer Verschmelzung sowie bei einer Spaltung oder Einbringung ist mit der Grunderwerbsteuer zu rechnen. Erfolgt die Umwandlung eines Unternehmens dem hingegen per Formwechsel, löst dies keine Grunderwerbsteuer aus.

Grunderwerbsteuer bei Umwandlung von Unternehmen: Wann fällt sie an?

Grunderwerbsteuer bei Umwandlung von Unternehmen: Wann fällt sie an?


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1. Grunderwerbsteuer

Die allgemeinen rechtlichen Bestimmungen zur Grunderwerbsteuer sind bekanntlich im Grunderwerbsteuergesetz verankert. Diese gelten allerdings auch bei der Umwandlung eines Unternehmens. Demnach haben Übertragungen von Grundstücken, bei denen es zu einer Rechtsnachfolge kommt, generell den Effekt, dass sie eine Grunderwerbsteuer auslösen.


2. Grunderwerbsteuer bei der Umwandlung eines Unternehmens

2.1. Formwechsel eines Unternehmens (zum Beispiel GmbH in GmbH & Co. KG)

Ein Unternehmen kann aus bestimmten Gründen davon profitieren, wenn es seine Gesellschaftsform ändert. Zum Beispiel kann dies in bestimmten Situationen bei einer GmbH der Fall sein, die eine Umwandlung per Formwechsel in eine GmbH & Co. KG anstrebt, um hierdurch eine verdeckte Gewinnausschüttung bei den Gehältern des Geschäftsführers zu verhindern. Oft ist aber auch die Umwandlung eines Einzelunternehmens oder einer Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft gewünscht, wenn dies bei der Besteuerung oder aus anderen Gründen vorteilhaft ist. So ist zum Beispiel die Umwandlung einer Einzelunternehmung in eine GmbH angeraten, wenn es um die Reduzierung des Haftungsrisikos geht. Ganz nebenbei sinkt dadurch auch die Steuerlast des Unternehmers.

Da ein solcher Formwechsel lediglich eine Umstellung von einer Gesellschaftsform in eine andere ein und desselben Unternehmens darstellt, findet auch keine Übertragung von Grundstücken statt. Ergo fällt auch keine Grunderwerbsteuer bei der Umwandlung per Formwechsel an.

2.2. Verschmelzung von Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften

Hingegen stellt die Übertragung eines Grundstück bei der Verschmelzung von Unternehmen tatsächlich eine Übertragung im Sinne des Grunderwerbsteuerrechts dar. Somit ist prinzipiell mit Grunderwerbsteuer zu rechnen. Die drei wichtigsten Arten der Verschmelzung aus Sicht des Grunderwerbsteuergesetzes sind hierbei:

  1. die Verschmelzung einer Personengesellschaft auf eine Kapitalgesellschaft
  2. der umgekehrte Fall, Verschmelzung einer Kapitalgesellschaft auf eine Personengesellschaft
  3. Verschmelzung von zwei oder mehreren Kapitalgesellschaften

Bei der Behandlung von Verschmelzungen aus Sicht des im Zivilrecht angesiedelten Umwandlungsgesetzes kommt als vierte Möglichkeit die Verschmelzung von zwei oder mehreren Personengesellschaften hinzu. Allerdings ist diese Art der Verschmelzung aus steuerrechtlicher Sicht als Einbringung zu behandeln. Da wir mit unserem Beitrag jedoch Bezug auf die Grunderwerbsteuer nehmen, folgen wir lieber der Betrachtungsweise aus der steuerrechtlichen Perspektive.

2.3. Aufspaltung eines Unternehmens

Ebenso wie die Verschmelzung von Unternehmen führt auch die Aufspaltung eines Unternehmens zu einer Grunderwerbsteuer. Grund hierfür ist nämlich, dass dabei ein Grundstück, das sich zuvor im Eigentum des ursprünglichen Unternehmens befand, durch die Umwandlung auf einen neuen Rechtsträger übergeht. Zum Beispiel bewirkt die Aufspaltung einer GmbH & Co. KG mit Immobilienbesitz in eine Verwaltungs-GmbH und eine Betriebs-GmbH zu einer Grunderwerbsteuer bei derjenigen GmbH, der das Grundstück im Rahmen der Umwandlung übertragen wird.

2.4. Grunderwerbsteuer bei der Abspaltung eines Unternehmens

Findet jedoch eine Abspaltung eines Unternehmens statt, bei der ein Grundstück übertragen wird, so entsteht zwar ebenfalls Grunderwerbsteuer. Allerdings kann dies bei der Abspaltung  mit einer teilweisen Steuerbefreiung verbunden sein. Zu klären ist hierbei, ob die Übertragung eines Grundstücks auf ein Unternehmen in Gesamthand vorliegt, an dem der ursprüngliche Eigentümer nun mitbeteiligt ist.

2.5. Ausgliederung und Einbringung einer Immobilie in ein Unternehmen

Grundstücke, die bei einer Ausgliederung übertragen werden, sind ebenfalls nach dem Grunderwerbsteuerrecht steuerpflichtig. Bei der Einbringung von Grundstücken kommt es somit natürlich auch zu einer Belastung durch Grunderwerbsteuer. Dabei sind auch hier Möglichkeiten zur Steuerbefreiung gegeben.

Als Beispiel sei die Einbringung einer Immobilie aus einer Muttergesellschaft (GmbH) in eine Tochtergesellschaft (GmbH & Co. KG) genannt. Der Zweck der Ausgliederung könnte hierbei die Übernahme einer Verwaltungsfunktion der Immobilie durch die GmbH & Co. KG sein.


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3. Reduzierung der Grunderwerbsteuer bei der Umwandlung von Unternehmen

Der Gesetzgeber sieht bei der Übertragung von Grundstücken im Zuge der Umwandlung von Unternehmen gewisse steuerliche Erleichterungen vor. Die §§ 5 und 6 GrEStG unterscheiden hierbei zwischen der Übertragung eines Grundstücks von einer Gesamthand und einer solchen auf eine Gesamthand.

3.1. Übertragung eines Grundstücks auf eine Gesamthand durch Umwandlung (§ 5 GrEStG)

In diesem Fall ist die Höhe der Steuerbefreiung nach §5 GrEStG zu bestimmen. Sie fällt somit nach der Höhe der Beteiligung des ursprünglichen Eigentümers am Gesamthandsvermögen aus. Dies gilt übrigens auch, wenn mehrere Miteigentümer eines Grundstücks dieses per Abspaltung auf eine Gesmathand übertragen. Jedem Miteigentümer wird dann die jeweilige prozentuale Steuerbefreiung gewährt. Zu beachten ist hiebei jedoch auch, dass eine Veränderung der Anteilshöhe an der Gesamthand innerhalb von fünf Jahren nach der Übertragung des Grundstücks zu einer nachträglichen Korrektur der bereits gewährten Steuerbefreiung führt. Je nachdem, ob die Beteiligung steigt oder sinkt, bewirkt diese Veränderung somit eine Erstattung oder eine Nachforderung bei der Grunderwerbsteuer.

Ein Beispiel hierfür ist die Übertragung eines Grundstücks von einer GmbH auf eine GmbH & Co. KG. Bei der GmbH & Co. KG liegt dann das Vermögen, inklusive der übertragenen Immobilie, in der Gesamthand der Gesellschaft. Daher kann die GmbH bei der Übertragung des Grundstücks den Teil der Grunderwerbsteuer sparen, mit dem sie prozentual an der GmbH & Co. KG beteiligt ist.

3.2. Übertragung eines Grundstücks von einer Gesamthand durch Umwandlung (§ 6 GrEStG)

Natürlich ist auch der umgekehrte Fall der Übertragung eines Grundstücks von einer Gesamthand unter Nutzung einer Reduzierung bei der Grunderwerbsteuer vorgesehen. Diese Regelung ist in §6 GrEStG verankert. Auch hier gilt wieder, dass eine Veränderung der Beteiligungsverhältnisse innerhalb der ersten fünf Jahre nach der Umwandlung zu einer Anpassung bei der Höhe der Grunderwerbsteuer führt.

Ein Beispiel, bei dem es im Rahmen einer Umwandlung zur Übertragung eines Grundstücks von einer Gesamthand kommt, ist die Einbringung einer Immobilien-GmbH & Co. KG in eine GmbH.


4. Der Bedarfswert bestimmt die Höhe der Grunderwerbsteuer

4.1. Der Bedarfswert im Steuerrecht

Wenn es bei der Umwandlung eines Unternehmens zu einer Übertragung von Grundstücken kommt, die eine Grunderwerbsteuer bedingen, dann richtet sich die Höhe der Steuer nach dem sogenannten Bedarfswert. Der Bedarfswert ist hierbei nach den Vorgaben im Bewertungsgesetz gemäß §§ 138 ff. BewG zu bestimmen.

4.2. Ermittlung des Bedarfswerts eines Grundstücks

Dabei existieren drei Verfahren zur Bestimmung des Bedarfswerts eines Grundstücks: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Bei der Umwandlung von Unternehmen kommt insbesondere das Sachwertverfahren bei der Bestimmung des Bedarfswerts eines betrieblichen Grundstücks zur Anwendung. Weiterhin kann das Ertragswertverfahren relevant sein, mit dem man den Bedarfswert von Grundstücken ermittelt, die zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen. Dies ist dann zum Beispiel bei Unternehmen anzuwenden, die mit der Vermietung von Immobilien zwecks Erzielung von Mieteinnahmen beschäftigt sind. Das Vergleichswertverfahren ist hingegen im Zusammenhang mit privaten Grundstücken anzuwenden. Daher kommt es bei der Umwandlung von Unternehmen nur dann in Betracht, wenn ein solches Grundstück durch Einbringung einen betrieblichen Zweck erfüllen soll. Weil dies nur selten der Fall ist, besitzt das Vergleichswertverfahren bei der Umwandlung von Unternehmen nur eine untergeordnete Bedeutung.

4.3. Größenordnung des Bedarfswerts von Immobilien

Aufgrund unserer Erfahrung bei der Betreuung von Umwandlungen unterschiedlichster Arten von Unternehmen entspricht dieser Bedarfswert in der Praxis meist einer Größenordnung von 60-80% des Verkehrswerts der Immobilie. Daher ist die Umwandlung eines Unternehmens in der Regel vorteilhafter als der Verkauf. Kommt sogar noch eine mögliche Reduzierung der Grunderwerbsteuer im Rahmen der §§ 5 oder 6 GrEStG hinzu, kann zusätzliches Potential beim Sparen der Steuer entstehen.

Wenn auch Sie sich für eine Umwandlung Ihres Unternehmens interessieren und dabei Steuern sparen wollen, dann unterstützen wir Sie gerne mit unserer Expertise. Dazu müssen Sie lediglich mit uns Kontakt aufnehmen – ein Anruf genügt bereits.


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