Immobilienvermögen steuerfrei übertragen

Für viele vermögende Personen in Deutschland ist es ein langfristiges Ziel, Immobilienvermögen möglichst steuerfrei zu übertragen. Dabei kann man eine ganze Reihe an Gestaltungen nutzen. Unter anderem kann man versuchen, die Übertragung so zu gestalten, dass man dazu auf die gesetzlich angebotenen Verschonungsregelungen zurückgreift. Hier gibt es zwei Alternativen, die sich nach der Höhe des Vermögenswerts richten. Für Vermögen über einem Wert von EUR 26 Millionen sind nämlich andere Bedingungen einzuhalten als für geringere Vermögen. Außerdem gelten diese Verschonungsregelungen im Wesentlichen nur für Betriebsvermögen. Und trotzdem zeigen wir hier auf, wie wir diese Vorteile auch auf Immobilienvermögen anwenden können.

Inhaltsverzeichnis

---

1. Immobilienvermögen steuerfrei übertragen – Einleitung

Immobilien gelten im Allgemeinen als wertstabiles Vermögen. Mehr noch: in aller Regel kann man von Immobilien sogar erwarten, dass ihr Wert stetig steigt. Das wusste auch schon der Autor Mark Twain, der vor mehr als einem Jahrhundert bereits empfahl: „Kaufen Sie Land, es wird keines mehr hergestellt!“

Nun, klar ist, dass viele Menschen aus diesem und noch vielen weiteren guten Gründen in Immobilien investieren. Solange man Vermögensverwaltung aktiv betreibt, kann man auf vielfältige Weise Nutzen aus solchen Immobilieninvestments ziehen. Doch irgendwann sollte man erkennen, dass man das im Laufe eines Lebens aufgebaute oder gar geerbte Immobilienvermögen übertragen muss. Wer jedoch an eine Vermögensübertragung denkt, sollte gleichzeitig auch Erbschaft- und Schenkungsteuer bedenken. Damit ist aber sogleich ein weiterer Gedanke präsent: wie schafft man es, das Immobilienvermögen steuerfrei zu übertragen? Und wie so oft in unseren Einleitungen finden Sie auch in dieser sogleich unsere Antwort: mit unserer Steuergestaltung!

2. Immobilienvermögen steuerfrei übertragen: Rechtsgrundlagen

Nun, in diesem Artikel sind es genauer betrachtet sogar zwei Gestaltungen. Diese präsentieren wir Ihnen, weil es bei Vermögensübertragungen eine Art Schallmauer gibt. Denn Vermögen ab einem Wert von EUR 26 Millionen muss man auf andere Weise übertragen als geringere Vermögen. Gleichzeitig stellt auch die Art des Vermögens bisweilen eine gewisse Herausforderung dar, aber der Reihe nach.

2.1. Betriebsvermögen und Verwaltungsvermögen

Zunächst einmal besagt § 13a ErbStG, dass man Vermögen unter gewissen Bedingungen zu 85 % steuerfrei übertragen kann. Auf Antrag sind sogar 100 % steuerfrei übertragbar, aber dazu gelten verschärfte Bedingungen. Eine dieser Bedingungen ist, dass nur Betriebsvermögen als begünstigtes Vermögen von der Steuerbefreiung profitiert. Das würde Immobilienvermögen eigentlich ausschließen. Wenn wir jedoch eine Immobiliengesellschaft übertragen, sollte die Voraussetzung doch wieder erfüllt sein, oder? Ja, im Grunde schon, aber da hat auch der Gesetzgeber mitgedacht.

Der Punkt ist nämlich, dass er flankierend definiert hat, was als schädliches Verwaltungsvermögen innerhalb eines begünstigten Betriebsvermögens gilt. Und Immobilienvermögen gehört im Prinzip dazu. Wenn begünstigtes Betriebsvermögen zu 10 % und mehr aus Verwaltungsvermögen besteht, findet die Regelverschonung keine Anwendung. Wer jedoch in § 13b Absatz 4 Nummer 1 Buchstabe 1 ErbStG genauer nachliest, erkennt darin eine Gesetzeslücke. Denn dort steht lediglich, dass zur Nutzung an Dritte überlassene Grundstücke schädliches Verwaltungsvermögen darstellt. Darauf kommen wir noch zurück.

2.2. Beschränkung des Werts von begünstigtem Vermögen

Diese Erkenntnisse aus dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht hängen außerdem mit einem Wertelimit zusammen. Die Steuer ist nur bis zu einem Wert von EUR 26 Millionen nach obigem Gesetz optimierbar. Darüber hinaus greift aber zum Glück eine andere Option. Denn dazu hat der Gesetzgeber § 28a ErbStG geschaffen. Allerdings liegen die Voraussetzungen zur Neutralisierung der Steuer hier anders. Zwar besagt dieser Paragraph, dass das Finanzamt auf Antrag der Steuerpflichtigen die Steuer komplett erlassen kann, doch muss der Erwerber nachweisen, dass es ihm unmöglich ist, die Steuer aus seinem frei verfügbaren Vermögen zu bezahlen. Mit Vermögen ist dabei also alles gemeint, was man an Geld besitzt, inklusive dem, was man gerade erbte oder geschenkt bekam. Hat man nur steuerbegünstigte Unternehmensanteile erhalten, muss man diese also keinesfalls verkaufen, um den Erlös zur Zahlung der Steuer einzusetzen.

Damit haben wir alle wichtigen Grundlagen, um Immobilienvermögen steuerfrei übertragen zu können. Schauen wir nun im Detail, wie uns das gelingt.

3. Immobilienvermögen bis EUR 26 Mio. steuerfrei übertragen

Als erstes untersuchen wir unsere Optionen, um Immobilienvermögen bis zu einer Höhe von EUR 26 Millionen steuerfrei zu übertragen. Dazu wählen wir den Ansatz, den uns § 13a Absatz 10 ErbStG eröffnet und stellen den dort angebotenen Antrag. Zuvor sorgen wir allerdings noch dafür, dass wir unser Immobilienvermögen in eine GmbH & Co. KG einbringen, damit wir die Voraussetzung erfüllen, dass es sich bei der Vermögensübertragung um Betriebsvermögen handelt. Zwar ist Immobilienvermögen als Verwaltungsvermögen eigentlich von der Steuerbegünstigung ausgeschlossen, doch damit können wir umgehen.

Denn schließlich stellt Immobilienvermögen nur dann schädliches Verwaltungsvermögen dar, wenn wir es Dritten zur Nutzung überlassen. Das ist die Gesetzeslücke, auf die wir vorhin hingewiesen hatten. In der Regel bedeutet das also, das Immobilien nur dann schädliches Verwaltungsvermögen sind, wenn wir sie vermieten oder verpachten. Wenn wir aber beispielsweise nur ein unbebautes Grundstück oder ein noch im Bau befindliches Gebäude in unserer GmbH & Co. KG haben, betrifft uns diese gesetzliche Regelung keineswegs. Wir können auch dafür sorgen, dass eventuell vorhandene Mieter vor der Übertragung des Immobilienvermögens ausziehen, um diese Bedingung zu erfüllen. Jedenfalls ist dann kein schädliches Verwaltungsvermögen vorhanden und wir können das Immobilienvermögen über die Personengesellschaft steuerfrei auf den Empfänger übertragen.

4. Immobilienvermögen über EUR 26 Mio. steuerfrei übertragen

Dies funktioniert also, solange das Immobilienvermögen unter EUR 26 Millionen liegt. Haben wir es beispielsweise mit Immobilien im Wert von EUR 50 Millionen zu tun, müssen wir den Ansatz nach § 28a ErbStG wählen, um das Immobilienvermögen steuerfrei zu übertragen.

Der Empfänger unseres Immobilienvermögens muss es dazu allerdings in einem ersten Schritt von uns kaufen. Das bedeutet wohl, dass hierfür ein Darlehen erforderlich ist. Die Mieteinnahmen tragen idealerweise Zinsen und Tilgung. Selbstverständlich achten wir darauf, dass auch der Verkauf steuerfrei erfolgt, indem wir die zehnjährige Spekulationsfrist einhalten.

In unserem Beispiel haben wir also EUR 50 Millionen erhalten. Diese setzen wir dazu ein, neue Immobilien zu erwerben, wobei wir darauf achten, dass sie niemandem zur Nutzung überlassen wurden. Die GmbH & Co. KG, in der sich das neue Immobilienvermögen befindet, können wir sodann an den Empfänger steuerfrei übertragen – schenken oder vererben. Dazu stellt der Empfänger den Antrag nach § 28a ErbStG und belegt, dass er neben dem zuvor gekauften Immobilienvermögen nur noch das zusätzlich erworbene Vermögen besitzt. Aus diesem Grund kann der Empfänger kein frei verfügbares Vermögen zur Zahlung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer einsetzen. Daher hat das Finanzamt die Steuer gemäß den gesetzlichen Regelungen zu erlassen. Und damit haben wir das Immobilienvermögen erfolgreich steuerfrei übertragen.

5. Immobilienvermögen steuerfrei übertragen – Fazit

Gewiss, die Gestaltung zur steuerfreien Übertragung von Immobilienvermögen mit einem Wert über EUR 26 Millionen mag auf den ersten Blick aufwendig erscheinen. Auch bei geringeren Vermögenswerten besteht ein gewisser Handlungsbedarf. Schließlich muss man dafür sorgen, dass keine Mieter vorhanden sind. Wenn es jedoch der einzige Weg ist, um eine steuerfreie Übertragung zu erreichen, dann sollte man ihn in Erwägung ziehen. Zumal andernfalls Steuern in beträchtlicher Höhe anfallen. Man könnte selbstverständlich auch überlegen, das Immobilienvermögen zu veräußern und mit dem Erlös stattdessen Unternehmensbeteiligungen zu erwerben, die dann ohne tiefgreifende Gestaltung steuerfrei übertragbar sind. Allerdings würde man dadurch eine ganze Reihe an Vorteilen, die mit Immobilien einhergehen, aufgeben.

---

Steuerberater für Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zur Vermögensnachfolge spezialisiert. Bei der Übertragung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

GmbH & Co. KG

1. Nutzung wesentlicher Vorteile der GmbH & Co. KG als Immobiliengesellschaft
2. Gezielter, steueroptimierender Einsatz von gewerblicher Prägung und gewerblicher Infizierung

Immobilien

1. Beratung zum steueroptimierten Verkauf von Immobilien 

Erbschaft/Schenkung

1. Empfehlungen zu Schenkungen zu Lebzeiten unter Nutzung des Nießbrauchrechts
2. Entwicklung steueroptimierender Alternativen zu Schenkung und Erbschaft zwecks Vermögensnachfolge (Verkauf an Kinder, Errichtung von Stiftungen)

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

---