Steuern sparen mit Immobilien: auf die Rechtsform kommt es an
Um mit Immobilien Steuern zu sparen, muss man von Anfang an alle Weichen stellen. Dabei ist es von immenser Bedeutung, dass man die jeweilige Situation möglichst genau einschätzt. Denn von den Rahmenbedingungen der einzelnen Immobilien hängt etwa die Wahl der optimalen Rechtsform ab. Und mit der Rechtsform bestimmt man letzten Endes auch die Art der Besteuerung, insbesondere die Möglichkeit, ob man Immobilien steuerfrei verkaufen kann. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn man von einer hohen Wertsteigerung ausgeht. Umgekehrt ist eine Immobilien-GmbH genau dann vorteilhaft, wenn man vergleichsweise hohe Mietrenditen erzielt.
Unser Video: Immobilien und Rechtsformwahl
In diesem Video erklären wir, welche Rechtsform in welcher Situation zum Kauf einer Immobilie passt, damit die Eigenrendite optimal ausfällt.
Inhaltsverzeichnis
1. Steuern sparen mit Immobilien – Einleitung
Wissen Sie, wie man am besten Steuern spart? Nun, das wichtigste dabei ist, dass man im Voraus die Steuern gestaltet. Das bedeutet, dass man schon vorher weiß, bei welchem Investment am Ende welche Steuer zu zahlen sein wird. Denn wer sich einfach unvorbereitet in ein finanzielles Abenteuer wagt, kann oft nur über die steuerlichen Konsequenzen staunen. Wer dann noch schnell zu einem Steuerberater läuft, um dies zu korrigieren, hat oft das Nachsehen. Also, besser ist es, dass man gut informiert zur Tat schreitet, statt den langen Weg zur Erkenntnis zu gehen.
Wieso erzählen wir Ihnen das? Der Grund hierfür ist bei kaum einem Investment so relevant wie bei Immobilien. Man kann nämlich nur dann mit Immobilien Steuern sparen, wenn man eine langfristige Perspektive einnimmt. So darf man in der Regel mindestens von einem Zehnjahreszeitraum ausgehen. Zehn Jahre sind beim Steuern Sparen mit Immobilien deshalb relevant, weil dies der Spekulationsfrist entspricht, nach deren Ablauf der private Verkauf von Immobilien steuerfrei stattfinden kann. Und da dies in den meisten Fällen ein besonders wichtiger Faktor ist, heben wir ihn auch gleich zu Beginn hervor.
2. Ausgangslage beim Steuern Sparen mit Immobilien
Schauen wir nun, wie man bei bestimmten Objekten die höchste Rendite erzielen kann, was unter anderem auch bedeutet, dass die Steuern möglichst gering ausfallen, und zwar vom Zeitpunkt des Erwerbs über die Vermietung bis zum Verkauf. Der wichtigste Marker hierbei ist genauer betrachtet die Eigenkapitalrendite, denn diese berücksichtigt auch die Aufnahme von Fremdkapital. Ganz wichtig ist aber auch die Rechtsform, mit der wir in unseren Betrachtungen die Vermögensverwaltung der Immobilien vornehmen möchten. Denn von dieser hängt sowohl die Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen als auch die des Verkaufsgewinns ab.
Ausgangslage ist der Kauf von Immobilien mit Anschaffungskosten von exemplarischen EUR 10 Millionen. Dabei wollen wir drei Fälle unterscheiden. Einmal soll die Immobilie in einer sehr guten Lage liegen, die eine jährliche Wertsteigerung von 2,5 % ermöglicht. Allerdings fällt hier die Rendite auf die Mieterträge mit 3 % relativ niedrig aus. Eine zweite Variante unserer Betrachtungen ist eine durchschnittliche Immobilie, bei der weder Wertsteigerung noch Wertverlust zu erwarten ist und die Mietrendite mit 5 % den einzigen Vorteil bedeutet. Und im dritten Fall soll es sich um eine Immobilie handeln, deren Wert Jahr für Jahr sogar um 2,5 % sinkt, die Mietrendite aber mit 8 % recht hoch ausfällt.
In allen drei Fällen nehmen wir ein Darlehen auf, das für 80 % der Anschaffungskosten aufkommt und für das wir Zinsen mit einem Zinssatz von 3,8 % zahlen. Die Tilgung wollen wir in allen drei Fällen über die Einsparungen vornehmen, die uns die Abschreibung mit einer Rate von 2 % ermöglicht. Der Verkauf der Immobilien erfolgt jeweils nach einer Laufzeit von zehn Jahren.
Worauf wir zur Vereinfachung verzichten möchten, ist die Möglichkeit von Mieterhöhungen und, dass andere Aufwendungen relevant werden, etwa für Reparaturen. Zugegeben, das ist unrealistisch, aber es vereinfacht unsere Berechnungen ohne, dass das Grundprinzip unserer Annahmen wesentliche Abstriche verzeichnet.
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3. Steuern sparen mit einer Immobilie in Top-Lage
3.1. Berechnung des Gewinns
3.1.1. Vermietung der Immobilie
Die Immobilie in der Top-Lage beschert uns jährlich Mieteinnahmen von EUR 300.000. Gleichzeitig haben wir Zinsaufwendungen in Höhe von ebenfalls etwa EUR 300.000. Somit verbleibt durch die Abschreibung (AfA) steuerlich ein Verlust von EUR 200.000. Bei einer privaten Vermietung oder einer Vermietung über eine Personengesellschaft kann man diesen rein steuerlichen Verlust selbstverständlich dazu nutzen, um andere positive Einkünfte mit ihnen zu verrechnen. Auf diese indirekte Weise kann man mit Immobilien ebenfalls Steuern sparen. Allerdings spart man als alleinstehende Person bei einem zu versteuerndem Einkommen von etwa EUR 250.000 nur 40 % an Einkommensteuer, denn in diesem Bereich liegt der Durchschnittssteuersatz, den wir hier annehmen wollen. Somit kommen wir durch den Verlustausgleich auf einen steuerlichen Vorteil beziehungsweise Ausgleich von EUR 80.000.
Was wir aber noch berücksichtigen müssen, ist die Tilgung des Darlehens. Wir wollten diese eigentlich in allen drei Fällen über die Abschreibung stemmen, doch stellt sich hier heraus, dass die Mieteinnahmen hierzu zu gering sind. Folglich ist eine andere Quelle erforderlich, um die Tilgung wie geplant vorzunehmen. Da wir bereits von einem hohen Einkommen ausgehen, und dieses durch die hohe Immobilienabschreibung nur noch mit EUR 50.000 der Einkommensteuer unterliegt, sollte die Tilgung aber dennoch möglich sein.
3.1.2. Verkauf der Immobilie
Nach zehn Jahren haben wir also vom Darlehen über EUR 8 Millionen bereits EUR 2 Millionen getilgt. Verkaufen wir also die Immobilie, die bei der angenommenen jährlichen Wertsteigerung durch den Zinseszinseffekt nun etwa EUR 12,8 Millionen wert ist. Zieht man von diesem Verkaufserlös den steuerlichen Restwert (Buchwert) ab, können wir einen Gewinn von EUR EUR 6,8 Millionen verzeichnen. Allerdings müssen wir bei der Gesamtbetrachtung auch noch den Verlust berücksichtigen, der durch die Tilgung entstanden ist. Denn von der AfA über jährlich EUR 200.000 konnten wir lediglich EUR 80.000 als finanziellen Vorteil verbuchen. Die übrigen EUR 120.000 summieren sich über den betrachteten Zeitraum also auf EUR 1,2 Millionen auf. Daher müssen wir diese vom Verkaufsgewinn ebenfalls abziehen. Somit verbleiben lediglich EUR 5,6 Millionen als Gewinn.
3.2. Berechnung der Eigenkapitalrendite
Berechnen wir nun auf dieser Grundlage die Eigenkapitalrendite über die gesamte Laufzeit: sie beträgt knapp 11 %. Deutlich attraktiver wirkt da der direkte Verglich: von den EUR 2 Millionen, die wir in die Immobilie investiert haben, sind am Ende EUR 5,6 Millionen geworden. Dies ist genau das 2,8-fache unseres Eigenkapitals. Allerdings sind wir hierbei davon ausgegangen, dass wir den Verkauf steuerfrei vornehmen konnten, was nur als Privatperson oder als Personengesellschaft möglich ist. Jedenfalls zeigt dies, dass man mit Immobilien durch das Sparen von Steuern eine schöne Rendite erzielen kann.
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4. Steuern sparen mit einer durchschnittlichen Immobilie
4.1. Berechnung des Gewinns
Bei der durchschnittlichen Immobilie haben wir jährliche Mieteinnahmen in Höhe von EUR 500.000. Davon ziehen wir noch etwa EUR 300.000 ab. Bleiben auf dem Konto also EUR 200.000 übrig, die wir nun zur jährlichen Tilgung verwenden.
Steuerlich betrachtet müssen wir einerseits EUR 500.000 versteuern, von denen wir aber EUR 300.000 an Finanzierungskosten abziehen dürfen. Außerdem ziehen wir auch die AfA ab, die ER 200.000 beträgt, sodass unsere Vermietung praktisch steuerfrei bleibt.
Da wir dieses Grundstück zum gleichen Wert verkaufen, den wir beim Kauf erhielten, müssen wir uns den Gewinn genauer ansehen. So haben wir über die zehn Jahre EUR 2 Millionen getilgt. Bleibt also eine Restschuld von EUR 6 Millionen, die wir vom Verkaufserlös über EUR 10 Millionen abziehen müssen, um den wahren Wert unseres Gewinns zu ermitteln. Voraussetzung ist auch hierbei, dass wir den Verkauf steuerfrei vorgenommen haben.
4.2. Berechnung der Eigenkapitalrendite
Leicht erkennbar haben wir mit dieser Immobilieninvestition unser Eigenkapital innerhalb von zehn Jahren verdoppelt. Dies entspricht einer über diese Laufzeit betrachteten Eigenkapitalrendite von immerhin 7 %. Dabei haben wir praktisch zu keinem Zeitpunkt Steuern gezahlt.
5. Steuern sparen mit einer Immobilie, deren Wert sinkt
5.1. Berechnung des Gewinns
In dieser Immobilie lockt eine Mietrendite von 8 %. Wir dürfen uns am Ende jeden Jahres über Mieteinnahmen über EUR 800.000 freuen. Allerdings gehen davon einerseits die Tilgung in Höhe von EUR 200.000 und andererseits die Zinsen in Höhe von EUR 300.000 ab. Und auf die verbleibenden EUR 300.000 müssen wir ja auch noch Steuern zahlen. Da wir die Tilgung mit der AfA verrechnet haben, dürfen wir sie nun keinesfalls erneut abziehen. Folglich haben wir EUR 300.000 als Einkommen zu versteuern haben. Sollten wir dieses Einkommen über die Einkommensteuer versteuern, dabei alleinstehend leben und über keine weitere Einkünfte verfügen, beträgt die Steuer hierauf etwa EUR 122.000. Multipliziert man dies mit zehn, fallen in unserem Betrachtungszeitraum EUR 1.220.000 an Einkommensteuer an. Von den EUR 3 Millionen an Mieterträgen verbleiben nach zehn Jahren somit, nach Abzug von Zinsen und Tilgung, EUR 1.780.000.
Allerdings müssen wir auch den Wertverlust berücksichtigen, der sich über die zehn Jahre mit stetig steigender Rate ergeben hat. Tatsächlich landen wir dann bei einem Wert von EUR 7,8 Millionen, für den wir die Immobilie letzten Endes verkaufen können. Der Wertverlust beträgt somit EUR 2,2 Millionen. Immerhin bleibt noch genug Wert erhalten, um die Restschuld in Höhe von EUR 6 Millionen auszugleichen. Damit landen wir bei einem Wert von EUR 1,8 Millionen, den wir als Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie beziffern können.
5.2. Berechnung der Eigenkapitalrendite
Allerdings müssen wir zum Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie auch noch den aufsummierten Ertrag aus der Vermietung hinzurechnen. Folglich kommen zu den EUR 1,8 Millionen noch EUR 1,78 Millionen hinzu. Bei der Ermittlung der Eigenkapitalrendite gehen wir also von einem Gesamtergebnis von EUR 3,58 Millionen aus. Die Eigenkapitalrendite beträgt in diesem Beispiel somit knapp 6 %.
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In diesem Video erklären wir, warum die Eigenkapitalrendite gerade bei der Vermögensverwaltung mit Immobilien so wichtig ist.
6. Mit Immobilien Steuern sparen – Fazit
Wie man also sieht, ist das Ergebnis der Vermögensverwaltung mit Immobilien einerseits sehr stark von den Umständen abhängig, die die Immobilien selbst begleiten. Da zählt insbesondere die Lage und die Mietrendite dazu. Diese Bedingungen beeinflussen wiederum die Wahl der Rechtsform, mit der man die Vermögensverwaltung vornimmt.
In unseren drei Beispielen ist es nämlich so, dass nur bei der dritten Variante eine Immobilien-GmbH das Potenzial hat, mit Immobilien Steuern zu sparen. Denn die Mieteinnahmen unterliegen dann nur der Körperschaftsteuer zu 15 %. Die Gewerbesteuer kann man nämlich über die erweiterte Grundstückskürzung ausschließen. Da der Immobilienwert bis zum Verkauf unter die Anschaffungskosten gesunken ist, stellt die Steuerpflicht beim Verkauf keinen wesentlichen Nachteil im Vergleich zur steuerbefreiten Einkommensteuer dar. Falls aber wider Erwarten doch ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen sollte, kann man mit einer Immobilien-GmbH immer noch die Option der sogenannten 6b-Rücklage wahrnehmen (§ 6b EStG). Denn dann kann man den Gewinn bis zu sechs Jahre lang unversteuert lassen, um innerhalb dieser Frist neue Immobilien zu erwerben.
Andererseits kann man bei den beiden ersten Modellen die relativ hohe Rendite dazu nutzen, um bei den Banken eine Nachfinanzierung zum Erwerb neuer Immobilien zu erwirken. Immerhin haben wir ja unser Eigenkapital dabei zumindest verdoppelt. Der fremdfinanzierte Erwerb gleichartiger beziehungsweise von den Anschaffungskosten her vergleichbarer Immobilien sollte daher realistisch sein.
Jedenfalls soll all dies verdeutlichen, wie wichtig es bei der Steuergestaltung ist, dass man von Anfang an gut beraten ist. Denn wer steuerliche Vorteile nutzen möchte, sollte sich keinesfalls auf den Zufall verlassen.
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