Immobilien an sich selbst verkaufen – Verluste nutzen

Immobilien bieten eine ganze Reihe an Möglichkeiten, um Steuern zu gestalten. Dabei steht oft die Abschreibung im Fokus. Ein noch bedeutenderer Faktor ist der potenzielle steuerfreie Verkauf aus dem Privatvermögen heraus. Möchte man diese Stellschrauben zum Steueroptimieren nutzen, muss man geschickt vorgehen. Besonders verlockend wäre es dabei, wenn man Immobilien an sich selbst verkaufen könnte, um die Steuervorteile sowohl vollständig als auch wiederkehrend auszureizen. Aber ist das überhaupt möglich?

Inhaltsverzeichnis

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1. Immobilien an sich selbst verkaufen – Einleitung

Wenn Ihnen jemand sagen würde, dass Sie Ihr Auto mit Gewinn an sich selbst verkaufen können, dann würden Sie das sicherlich kaum ernst nehmen. Wir behaupten aber, dass man Immobilien an sich selbst verkaufen kann – und zwar mit einem steuerfreien Gewinn! Außerdem nehmen wir über die reine Wertsteigerung auch noch einen weiteren Steuervorteil in Anspruch, nämlich die Abschreibung. Sie sind bei Immobilien meistens besonders hoch und somit für uns interessant. Zusammen mit eventuellen Finanzierungskosten und weiteren Aufwendungen zum Erhalt der Immobilien kann man nämlich laufend steuerliche Verluste generieren. Diese Verluste kann man dann mit anderen Einnahmen verrechnen, um somit auch auf anderer Ebene steuerfreies Einkommen zu erzielen. Spätestens jetzt fragen Sie sich wahrscheinlich doch, wie das funktionieren soll. Gut, dass Sie uns danach fragen – wir erklären es Ihnen gerne.

2. Immobilien an sich selbst verkaufen: Anschaffung und Vermietung

Beginnen wir unsere Erläuterung mit dem ersten Schritt, der Anschaffung der ersten Immobilie. Für diesen Erwerb nutzen wir einerseits Eigenkapital, andererseits aber auch Fremdkapital in Form eines üblichen Bankdarlehens. Dieses ist selbstverständlich verzinst, was heutzutage in etwa mit einem Zinssatz von etwa 3 % einhergeht. Diese Kosten kann man also bei der Besteuerung mit den Mieteinnahmen verrechnen. Nur die Differenz ist steuerpflichtig. Außerdem können noch weitere Kosten angesetzt werden, denn üblicherweise fallen immer wieder kleinere und größere Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen an. Den größten Posten bei den Werbungskosten stellt für gewöhnlich allerdings die Abschreibung auf die Anschaffungskosten der Immobilie dar. Diese beträgt im Regelfall 2 % der Anschaffungskosten.

Gehen wir nun von einer Mietrendite von 5 % aus, so kann man leicht erkennen, dass nach Abzug der zuvor geschilderten Werbungskosten praktisch keine steuerpflichtigen Beträge verbleiben. Also ist die Vermietung steuerlich bereits besonders vorteilhaft. Aber das beste an der Gestaltung kommt erst noch.

3. Wertsteigerung der Immobilien realisieren

Die Mieteinnahmen sind eigentlich nur ein kleiner Bonus, den wir dazu verwenden können, um das Bankdarlehen zu tilgen. Die größte Rendite kann man hingegen oft über die Wertsteigerung erwarten. Allerdings würde dann Einkommensteuer anfallen. Doch existiert hierzu im Einkommensteuerrecht eine Ausnahme. Wer nämlich eine Immobilie nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, zahlt darauf keine Steuer (§ 23 Absatz 1 EStG).

Das wollen wir auch machen. Allerdings wollen wir eigentlich nur die Wertsteigerung, die über einen zehnjährigen Zeitraum entstanden ist, abschöpfen. Und dies gelingt uns am besten, wenn wir zusätzlich auch noch die Immobilie behalten können. Denn dann können wir den Vorgang alle zehn Jahre wiederholen. Das bedeutet dann logischerweise, dass wir versuchen sollten, die Immobilie an uns selbst zu verkaufen – auch wenn das eigentlich paradox klingt. Doch dazu kommen wir später.

4. Gewinn aus dem Verkauf der Immobilien reinvestieren

Wichtig an dieser Stelle ist zunächst, dass wir den Gewinn realisieren und reinvestieren. Wir kaufen uns also die nächste Immobilie, wozu wir erneut eine Fremdfinanzierung vornehmen. Dadurch, dass wir die erste Immobilie an uns selbst verkauft haben, können wir nun unsere Vermietung mit den einhergehenden, zuvor geschilderten Steuervorteilen nun gleich zwei mal vornehmen. Wir erhalten also neben den laufenden Mieterträgen auch noch die weitere Wertsteigerung beider Immobilien. Und das zieht man nun ebenfalls zehn Jahre lang durch, um die Immobilien danach erneut an sich selbst zu verkaufen.

Wo aber in den ersten zehn Jahren rein rechnerisch ein Ausgleich zwischen Mieteinnahmen und Werbungskosten zu erwarten ist, haben wir es jetzt mit höheren Abschreibungen zu tun. Schließlich haben wir ja die Wertsteigerung der ersten Immobilie in neue, höhere Anschaffungskosten verwandelt. Und die führen wiederum zu höheren Abschreibungen. Folglich ist die Vermietung der Immobilien steuerlich betrachtet ein Verlustgeschäft.

In diesem Kontext sind Verluste allerdings vorteilhaft, weil man sie mit anderen positiven Einkünften verrechnen kann. Dazu kann etwa ein hohes Angestelltengehalt gehören, zu dem auch ein GmbH-Geschäftsführergehalt zählen mag. Die Vermietung der Immobilien bedeutet daher einerseits, dass sie steuerfrei gestaltbar ist, andererseits aber auch, dass man damit zusätzlich noch andere Einkünfte steuerlich optimieren kann.

5. Immobilien an sich selbst verkaufen: 2 Gestaltungen

Nun ist es Zeit, dass wir aufklären, wie wir den eigentlich unmöglichen Verkauf der Immobilien an uns selbst gestalten können. Und es ist Zeit, dass wir zugeben, dass das nur im übertragenden Sinn gemeint ist. Denn ein Verkauf von Gegenständen an sich selbst ist selbstverständlich rechtlich ausgeschlossen. Also bedienen wir uns zweier Gestaltungen, die uns auf andere Weise dazu verhelfen, den gleichen Effekt zu erzielen, wie bei einem vermeintlichen Verkauf an uns selbst.

5.1. Immobilien an Ehepartner verkaufen

In der ersten Gestaltungsvariante bitten wir nach Ablauf der Spekulationsfrist unseren Ehegatten, uns unsere Immobilie abzukaufen. Da wir in diesem Fall von einer Ausnahmeregelung im Grunderwerbsteuergesetz profitieren können, bleibt der Vorgang auch im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer steuerfrei (§ 3 Nummer 4 GrEStG). Unser Ehepartner fungiert dann praktisch als unser Steuerklon. Denn die Steuervorteile durch Abschreibung und die anderen Werbungskosten stehen dann ihr oder ihm zu, bleiben somit in der Partnerschaft erhalten, obwohl gleichzeitig auch das Immobilieneigentum in der Partnerschaft verbleibt.

Es gibt aber einen weiteren Vorteil. So können wir durch die Zusammenveranlagung Steuervorteile gebündelt nutzen. Denn wenn auch der eine Ehepartner andere steuerpflichtige Einkünfte erzielt, kann sie oder er Verluste des anderen Partners verwenden, um Steuern zu sparen. Verluste also wie jene, die aus der Vermietung von Immobilien entstehen können.

5.2. Immobilie an eigene Immobilien-GmbH & Co. KG verkaufen

Die zweite Gestaltung ist etwas komplizierter, liegt aber dem Kern nach deutlich näher an der Aussage, dass man Immobilien an sich selbst verkaufen kann. Dazu gründen wir als Einzelpersonen eine GmbH & Co. KG. An diese verkaufen wir nach Ablauf der Spekulationsfrist unsere eigene Immobilie. Da die GmbH & Co. KG eine Personengesellschaft ist, findet die Besteuerung transparent auf Ebene der Gesellschafter statt. In unserem Fall ist das also wieder dort, wo wir ganz am Anfang auch schon die Besteuerung der damals noch im Privatvermögen gehaltenen Immobilie besteuert hatten, nämlich auf privater Ebene.

Wir können also die gleichen Vorteile nutzen, obwohl die Immobilien rein rechtlich betrachtet sich nun im Eigentum unserer GmbH & Co. KG befinden. Dazu ist es allerdings erforderlich, dass wir zu gegebener Zeit die Personengesellschaft gewerblich prägen und entprägen. Die Details ersparen wir Ihnen an dieser Stelle.

Hierbei muss man allerdings zusätzlich darauf achten, dass das Finanzamt das Vorgehen keinesfalls als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO bewertet. Daher sollte man sich auf jeden Fall von Experten auf dem Gebiet des Immobiliensteuerrechts zu diesem Sachverhalt beraten lassen.

6. Steuergestaltung „Immobilien an sich selbst verkaufen“ – Fazit

Einerseits ist es aus diversen Gründen ausgeschlossen, dass man Immobilien an sich selbst verkaufen kann. Andererseits kann man gleich mehrere Ansätze verfolgen, um praktisch den gleichen Effekt zu erzielen. Davon eignet sich der Verkauf an die eigene Immobilien-GmbH & Co. KG sogar für ledige Personen. Das bedeutet somit, dass man die Wertsteigerung von Immobilien steuerfrei realisieren kann, sie aber gleichzeitig de facto weiter behält. Weiterhin kann man steuerliche Verluste generieren, die sowohl die Mieteinnahmen steuerlich neutralisieren als auch im Idealfall dazu dienen können, um auch noch andere Einkünfte zu minimieren. Auf diese Weise hat man also die Möglichkeit, gleich mehrere Steuervorteile zu erzielen, während der Wert der Immobilien mit der Zeit immer weiter steigt. Außerdem ist diese Steuergestaltung alles andere als statisch. Denn je länger man diese Gestaltung umsetzt, desto mehr Möglichkeiten bietet sie. Mit jeder neuen Immobilie wächst das Potenzial, um weitere oder größere Steuervorteile zu erzielen.

Daher beraten wir zum Thema Immobilien besonders oft. Sowohl Unternehmerinnen und Unternehmer als auch andere Personen mit hohem jährlichen Einkommen können vom Erwerb von Immobilien langfristig profitieren. Wenn also auch Ihnen eine derartige Gestaltung interessant erscheint, dann rufen Sie uns am besten gleich an. Wir freuen uns darauf, Sie zu beraten.

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Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim Optimieren von Immobilienvermögensstrukturen schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

GmbH & Co. KG

1. Empfehlungen zur steueroptimierten Besteuerung der GmbH & Co. KG
2. Erläuterungen zur gewerblichen Prägung und gewerblichen Infizierung
3. Informationen zur Einheits-GmbH & Co. KG

Immobilien

1. Beratung zum Share Deal mit einer Immobilien-GmbH
2. Entwicklung von Gestaltungen zum steueroptimierten Verkauf von Immobilien
3. Informationen zur neuen Grundsteuer

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Dubai (VAE) gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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