Stiftung in Liechtenstein

Asset Management mit Immobilien

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Asset-Management mit Immobilien bei einer Stiftung in Liechtenstein

Bei einer Stiftung in Liechtenstein kann das Asset-Management mit Immobilien eine wichtige Rolle spielen. So hält das Asset-Management mit Immobilien auch einige steuerliche Vorteile bereit. Hierzu wollen wir uns auf drei Szenarien konzentrieren: dem Eigenheim des Stifters, Immobilien, die er in Deutschland vermietet und ausländische Immobilien. Bei der Übertragung des Eigenheims steht insbesondere der Aspekt Vermögensschutz im Vordergrund. Bei vermieteten Immobilien ist hingegen eine Übertragung auf eine deutsche GmbH & Co. KG sinnvoll, die die Familienstiftung in Lichtenstein gründet. Dies hat den Vorteil, dass die Mieterträge nur mit 15 % Körperschaftsteuer einer Besteuerung in Deutschland unterliegen. Außerdem kann dann nach zehn Jahren der Verkauf der Immobilie steuerfrei erfolgen. Bei der Übertragung von ausländischen Immobilien sind hingegen die steuerlichen Bedingungen vor Ort ausschlaggebend. Schließlich verhilft eine Stiftung in Lichtenstein, die Asset-Management mit Immobilien betreibt, eine wohl sonst früher oder später eh anfallende Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer zu vermeiden. 

Familienstiftung in Liechtenstein: 0-15 %…

Familienstiftung in Liechtenstein:
0-15 % Steuern bei Aktien, Immobilien, Beteiligungen

Wir erklären, wie die Besteuerung von Stiftungen im EU/EWR-Ausland in Deutschland vermeidet.

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1. Stiftung in Liechtenstein: Gründe für ein Asset-Management mit Immobilien

Wenn ein Stifter eine Familienstiftung mit Immobilien errichtet, in Deutschland, oder, wie in unserem Artikel beleuchtet, in Liechtenstein, dann können verschiedene Beweggründe hierzu ausschlaggebend sein. Einerseits ist es oft so, dass der Vermögensschutz im Vordergrund steht. Andererseits kann das Asset-Management mit vermieteten Immobilien durch eine Stiftung in Liechtenstein auch steuerliche Vorteile bieten. Dazu zählt insbesondere auch die Frage nach der Vermeidung von Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer, die anfallen würde, wenn Immobilien stattdessen, wie es in der Praxis oft der Fall ist, an die nachfolgende Generation übergehen soll.

Zwar gilt vieles, von dem hier behandelten Thema, auch für Stiftungen in Deutschland sowie in anderen Länder, doch wollen wir uns nun vor allem auf Stiftungen in Liechtenstein konzentrieren, weil hier steuerlich sehr vorteilhafte Bedingungen herrschen.

2. Asset-Management einer Stiftung mit Immobilien: Vermögensschutz

Einer der wichtigsten Gründe, der eine Übertragung von Immobilien auf eine Stiftung begründet, ist der Vermögensschutz. Insbesondere Unternehmer, die potentiell mit einem persönlichen Haftungsfall rechnen müssen, haben hierbei die Möglichkeit, ihr Eigenheim vor dem Zugriff potentieller Gläubiger zu bewahren. Schließlich stellen Immobilien nach Barvermögen und anderen liquiden Mitteln die am leichtesten zu pfändenden Vermögensgegenstände dar.

Nun schauen wir, wie man in einem solchen Fall das Eigenheim steuerlich möglichst vorteilhaft auf eine Familienstiftung in Liechtenstein überträgt. Dazu gibt es prinzipiell zwei Alternativen. Folgt der Stifter der ersten Option, verschenkt er sein Haus an die Familienstiftung in Liechtenstein. Folgt er der zweiten, dann verkaufte er es an seine Stiftung. Bei der Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an, dafür aber eine Schenkungsteuer. Umgekehrt braucht man bei einem Verkauf keine Schenkungsteuer zu entrichten, die Grunderwerbsteuer allerdings sehr wohl.

In der Regel wählt man bei der Übertragung des Eigenheims allerdings den Weg der Schenkung, weil man hierbei einen Wohnrechtsvorbehalt integrieren kann. Dadurch können der Stifter sowie weitere von ihm benannte Personen, meist ebenfalls Familienmitglieder, ein Leben lang dort unentgeltlich wohnen. Dabei reduziert dieser Vorbehaltsnießbrauch den Wert der Immobilie, denn anstatt die Immobilie vermieten zu können, muss die Stiftung das Haus ja nun dem wohnrechtberechtigten Stifter überlassen. Auf diese Weise kann die Schenkungsteuer deutlich geringer ausfallen, als eine Grunderwerbsteuer. Maßgeblich abhängig ist dies allerdings vom Alter und Geschlecht des Stifters. Denn diese Wertminderung berechnet man nach seiner statistisch durchschnittlichen Lebensdauer und bestimmt somit die voraussichtliche Nutzungsdauer im Zuge des Wohnrechtsvorbehalts.

Übrigens ist die Übertragung des Eigenheims auf eine Familienstiftung in Liechtenstein auch eine gute Alternative zur Übertragung auf einen Lebens- oder Ehepartner. Denn wenn eine solche Beziehung irgendwann einmal ein Ende findet, dann bleibt die Immobilie dem Stifter über die Stiftung nach wie vor erhalten.

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3. Asset-Management mit Immobilien einer liechtensteinischen Stiftung in 3 Schritten

Das Asset-Management mit vermieteten Immobilien einer Stiftung in Liechtenstein ist ein ganz eigener Fall. Hierbei geht es weniger um den Vermögensschutz – auch wenn man diesen hier ebenfalls als Vorteil verbuchen kann – sondern vielmehr um die steuerliche Gestaltung. Denn das Asset-Management mit Immobilien einer Stiftung in Liechtenstein kann dazu beitragen, dass auf die Mieterträge lediglich 15 % Körperschaftsteuer anfallen. Doch benötigt man hierfür eine besondere Struktur. Diese baut man in drei Schritten auf.

3.1. Errichtung einer Stiftung in Liechtenstein und Gründung einer Immobilien-GmbH & Co. KG in Deutschland

Der erste Schritt in Richtung Asset-Management mit Immobilie ist natürlich die Errichtung einer Stiftung in Liechtenstein. Danach gründet die liechtensteinische Stiftung eine Personengesellschaft in Deutschland, vorzugsweise eine GmbH & Co. KG. Dies hat bei der GmbH & Co. KG den Vorteil, dass dann der Stifter als Kommanditist in die Gesellschaft eintreten kann und dort dann auch die Geschäftsführung mit übernimmt. Auf diese Weise findet eine gewerbliche Entprägung der sonst normalerweise gewerblichen Gesellschaft statt. Welchen steuerlich Vorteil dies hat, erklären wir im Zusammenhang mit der Besteuerung beim Asset-Management.

3.2. Übertragung der Immobilien auf die Immobilien-GmbH & Co. KG

Wie überträgt nun der Stifter seine vermieteten Immobilien auf seine Stiftung in Liechtenstein? Die Antwort mag zunächst erstaunen, denn das macht er keineswegs. Stattdessen verkauft er nun die Immobilien an die zuvor von seiner Stiftung gegründeten GmbH & Co. KG. Zwar fällt dabei einmalig die Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland mit einem unterschiedlich hohen Steuersatz belegt ist. Allerdings sichert dieser Verkauf ein steuerlich sehr attraktives Asset-Management mit den Immobilien, die indirekt der Stiftung in Liechtenstein gehören.

3.3. Vorteilhaftes Asset-Management mit Immobilien durch die liechtensteinische Stiftung

Da die Geschäftsführung der GmbH & Co. KG nun neben der Komplementär-GmbH, die ja eine Körperschaft ist, auch über eine natürliche Person in leitender Funktion verfügt, gilt die Gesellschaft als gewerblich entprägt. Folglich kann ihre Tätigkeit alle sieben Einkunftsarten umfassen, was dann auch die Vermietung und Verpachtung einschließt. Dies hat die zwei folgenden Vorteile: Einerseits kann man die Mieteinkünfte der Gewerbesteuer entziehen, denn dies stellt ja durch die Entrprägung keine gewerbliche Aktivität mehr dar. Wer unsere Artikel regelmäßig liest, mag sich nun vielleicht erinnern, dass man die Gewerbesteuer bei einer GmbH auch über die sogenannte Grundstückskürzung erreichen kann. Dann muss es wohl der zweite Aspekt der Entprägung sein, der hierbei den zusätzlichen Vorteil gewährt. So ist es auch. Denn durch die gewerbliche Entprägung kann die GmbH & Co. KG die Immobilien nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ebenso steuerfrei verkaufen, wie eine Privatperson.

Tatsächlich findet die Besteuerung der Mieteinkünfte der GmbH & Co. KG auf Ebene der sie haltenden Stiftung in Liechtenstein statt. Denn schließlich ist die GmbH & Co. KG als Personengesellschaft steuerlich transparent. Da die Stiftung jedoch als Körperschaft mit ihren Einkünften in Deutschland beschränkt steuerpflichtig ist, unterliegt sie hier der Körperschaftsteuer mit einem Steuersatz von 15 %. Solange die Stiftung keiner tatsächlichen gewerblichen Tätigkeit nachgeht, kann sie hierbei die erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch nehmen.

Ein weiterer Vorteil, der hierbei entsteht, ist, dass die Wertsteigerung der Immobilie im Eigentum der Personengesellschaft natürlich indirekt auch der Stiftung in Liechtenstein zugute kommt.

4. Stiftung in Liechtenstein: Asset-Management mit ausländischen Immobilien

Wenn ein Stifter im Ausland über Immobilienvermögen verfügt und dies ebenfalls auf seine Stiftung in Liechtenstein übertragen möchte, dann mögen folgende Aspekte wichtig erscheinen.

Einerseits ist hierbei die Frage nach der Vermeidung von mehrfachen Besteuerungen bei Schenkung oder Erbschaft in unterschiedlichen Ländern von besonderer Bedeutung. Denn wenn eine Person eine ausländische Immobilie an einen Empfänger überträgt, der in einem dritten Land steuerpflichtig ist, und alle drei Länder eine Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer erheben, dann kann man leicht erkennen, wie sinnvoll eine frühzeitige Strategie zur Vermeidung dieser drei Steuern ist.

Andererseits hängt die Entscheidung eines Stifters, ob er eine ausländische Immobilie auf seine Stiftung in Liechtenstein übertragen möchte, um durch Asset-Management Gewinne zu generieren, natürlich stark vom Steuerrecht im jeweiligen Belegenheitsstaat ab. Daher sehen wir an dieser Stelle von weiteren pauschalen Aussagen ab. Stattdessen empfehlen wir eine sachverhaltsbezogene länderspezifische Analyse.

5. Stiftung in Liechtenstein: Vermeidung der Erbschaftsteuer und Erbersatzsteuer

Die Schenkung, spätestens jedoch das Vererben von Immobilienvermögen stellt in Deutschland weitaus den Regelfall bei der Übertragung von Immobilien auf nachfolgende Generationen dar. Wie wir jedoch zeigen können, gibt es mit der Stiftung in Liechtenstein, deren Asset-Management vornehmlich Immobilien umfasst, eine steuerlich auf lange Sicht vorteilhaftere Alternative. Zwar könnte man hierzu auch eine Familienstiftung in Deutschland errichten, mit deren Hilfe man ebenfalls Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer vermeiden kann. Doch muss man hierbei auch an die Erbersatzsteuer denken, die alle 30 Jahre auf das Stiftungsvermögen anfällt. Eine solche Erbersatzsteuer ist in Liechtenstein hingegen völlig unbekannt.


Steuerberater für Familienstiftungen

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum internationalen Steuerrecht spezialisiert. Beim der Gestaltung einer Familienstiftung in Liechtenstein schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

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  1. Beratung zum internationalen Erbschaftsteuerrecht

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  1. Umfassende Beratungen im Internationalen Steuerrecht (Quellensteuerabzug, Wegzugsbesteuerung, Hinzurechnungsbesteuerung)
  2. Entwicklung von Maßnahmen zur Reduktion der Steuerlast (z.B. RechtsformwahlSitzverlegung)
  3. Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch i.S.d. § 42 AO
  4. Entwicklung von Verteidigungsstrategien gegenüber der Finanzverwaltung bei Einspruchsverfahren, Betriebsprüfungen, FG-Klageverfahren und BFH-Revisionsverfahren
  5. Rechtsberatung durch unsere Rechtsanwälte (insbesondere im Gesellschaftsrecht und Vertragsrecht)

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Lehrauftrag für Steuerstrafrecht

Unsere besonderen Expertisen für das Steuerstrafrecht werden auch durch die FOM Hochschule bestätigt. Steuerberater Christoph Juhn wurde dort zum Lehrbeauftragten für Steuerrecht berufen und lehrt seit dem Wintersemester 2013 die Veranstaltung „Spezialgebiete des Steuerrechts Steuerstrafrecht / Steuerfahndung“. Das vorlesungsbegleitende Skript stellen wir Ihnen hier gerne vorab als Information zum kostenlosen Download zur Verfügung:

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