Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, ohne Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen, dann ist dies über einen Share-Deal möglich. Dazu muss der Veräußerer die Voraussetzung erfüllen, dass er die Immobilie in einer Gesellschaft hält. Dies kann sowohl eine Personengesellschaft als auch eine Kapitalgesellschaft sein. Wenn Sie nun weniger als 95 % der Anteile an der Gesellschaft erwerben, dann verursacht der Erwerb der Anteile – und somit indirekt der Immobilie – keine Grunderwerbsteuer. Um auch die übrigen Anteile zu erwerben, ist eine Unterscheidung bei der Gesellschaftsform erforderlich. Denn bei einer Kapitalgesellschaft kann eine weitere Person Ihres Vertrauens die übrigen Anteile an der Gesellschaft erwerben. Auch eine von Ihnen gegründete Familienstiftung kommt dabei in Frage. Falls es jedoch eine Personengesellschaft ist, deren Anteile inklusive der Immobilie Sie erwerben, muss vor dem Erwerb der übrigen Anteile durch Ihre Vertrauensperson eine Sperrfrist von 5 Jahren verstreichen. Andernfalls kommt es zur rückwirkenden Erhebung der Grunderwerbsteuer.

Keine Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Immobilien per Share-Deal


Unser Video: 0% Grunderwerbsteuer beim Share-Deal

Im Video erklären wir Ihnen, wie Sie eine Immobilie erwerben können, ohne Grunderwerbsteuer dabei zahlen zu müssen.

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1. Grunderwerbsteuer: Wann fällt sie an?

Wie gewohnt, fangen wir mit den Grundlagen an. Dazu stellen wir die Frage, wann die Grunderwerbsteuer anfällt. Damit ist im weiteren Verlauf natürlich auch die umgekehrte Frage verbunden. Schließlich wollen unsere Leser ja von uns auch erfahren, wie man die Grunderwerbsteuer vermeiden, zumindest aber reduzieren kann.

1.1. Die Regeln des Grunderwerbsteuergesetzes

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegt ganz allgemein die Übertragung von Grundstücken der Besteuerung (§ 1 GrEStG). Welche Grundstücksübertragungen damit gemeint sind, ist detailliert geregelt, liegt aber wie einige andere Besonderheiten für unsere Ausführungen außer Betrachtung. Wichtig für unsere Belange ist lediglich, was Absatz 2a an Ausnahmen bereithält.

1.2. Besteuerung beim Verkauf von Immobiliengesellschaften

Denn in § 1 Absatz 2a GrEStG nimmt das Gesetz Bezug auf den Verkauf von Beteiligungen an Gesellschaften, die Immobilienvermögen enthalten. Dabei besagt das Gesetz, dass die Übertragung von 95 % oder mehr der Anteile an einer solchen Gesellschaft einen steuerpflichtig Erwerb der im Vermögen der Gesellschaft befindlichen Immobilien darstellt. Allerdings sind hierzu einige Details von Bedeutung. So unterscheidet der Gesetzgeber hierbei zwischen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften. Während nämlich Personengesellschaften diesen Prozentsatz für eine Dauer von 5 Jahren aufrechterhalten müssen, um eine rückwirkende Besteuerung zu vermeiden, ist dies bei Kapitalgesellschaften anders. Denn bei Kapitalgesellschaften gibt es keine Sperrfrist.


2. Erwerb von Immobilien ohne Grunderwerbsteuer

Mit den gesetzlichen Grundlagen verproviantiert wagen wir nun den Exkurs in die Praxis. Doch sollte bereits klar sein, dass der Ansatz, den wir hier aufzeigen, um die Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Immobilien zu vermeiden, ein indirekter ist. Denn statt das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, wollen wir hier auf die Möglichkeiten zurückgreifen, die uns § 1 Absatz 2a GrEStG bietet, um keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Dabei ist es sinnvoll, die Vorgehensweise aufgrund der unterschiedlichen Voraussetzungen bei Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften getrennt zu schildern. Wichtig in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass die Grundbedingung erfüllt ist, dass das Immobilienvermögen, das man ohne Grunderwerbsteuer erwerben möchte, Eigentum einer Gesellschaft ist.

2.1. Erwerb von Immobilien ohne Grunderwerbsteuer – Personengesellschaft

Im Falle einer Personengesellschaft mit Immobilienvermögen, kaufen Sie zunächst 94,9 % der Anteile der Gesellschaft. Dann warten Sie 5 Jahre ab. Nach Ablauf der Sperrfrist tritt dann ein Familienmitglied oder ein Partner Ihres Vertrauens als Käufer der übrigen Anteile in Erscheinung. Auf diese indirekte Weise haben Sie mittels eines Share-Deals das Immobilienvermögen erworben, ohne Grunderwerbsteuer dabei zahlen zu müssen.

2.2. Erwerb von Immobilien ohne Grunderwerbsteuer – Kapitalgesellschaft

Falls jedoch das Immobilienvermögen, das Ihr Interesse weckt, Eigentum einer Kapitalgesellschaft ist, dann ist der Weg zum Ziel sogar noch kürzer. Denn dann kann Ihr Partner die verbleibenden 5,1 % der Anteile gleichzeitig mit Ihnen erwerben, ohne eine Grunderwerbsteuer dabei auszulösen.


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3. Zukünftiger Erwerb von Immobilien ohne Grunderwerbsteuer

Soweit bisher beschrieben, ist die derzeitige Gesetzeslage die Grundlage unserer Modelle zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer. Jedoch sind derzeit Gesetzesänderungen in der Planung, die Auswirkungen auf die vorgestellten Modelle haben werden, falls sie Rechtsgültigkeit erlangen. Auch darüber wollen wir Sie kurz informieren.

3.1. Übertragung von Anteilen ab 90 % statt 95 % der Gesellschaft steuerpflichtig

Zum Einen sehen die derzeitigen Vorschläge zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes die Herabsetzung der Höhe der Anteile vor, deren Veräußerung steuerfrei bleibt. So soll die Grenze, ab der ein Share-Deal einer Gesellschaft mit Immobilienvermögen Grunderwerbsteuer auslöst, von 95 % auf 90 % sinken. Wie bisher betrifft dies sowohl Personengesellschaften als auch Kapitalgesellschaften. Somit wären nur noch Übertragungen von höchstens 89,9 % der Anteile über einen Share-Deal in der Lage, keine Grunderwerbsteuer auszulösen.

3.2. Heraufsetzen der Sperrfrist bei Personengesellschaften von 5 auf 10 Jahren

Gravierender sind jedoch die geplanten Änderungen, die zur Sperrfrist in der derzeitigen Diskussion mitschwingen. Denn hierbei soll die Sperrfrist von derzeit 5 auf 10 Jahre angehoben werden.


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