Immobiliengesellschaft gründen & Kinder an Immobilien beteiligen
Eine Familiengesellschaft eignet sich in vielerlei Hinsicht hervorragend beim Kauf einer Immobilie. Die Familiengesellschaft ist auch ein hilfreiches Mittel, um bei der Übertragung von bereits vorhandenen Immobilien durch Eltern auf ihre Kinder Schenkungsteuer beziehungsweise Erbschaftsteuer zu sparen. Eine Familiengesellschaft zu gründen hat dabei unter anderem die drei großen Vorteile, dass Eltern weiterhin die Kontrolle behalten können, dass die Haftung der Kinder beschränkt werden kann und dass bei der Einkommensteuer sowohl die Eltern als auch die Kinder jeweils ihren eigenen Steuerfreibetrag nutzen können. Natürlich kommt es darauf an, wie die Ausgangslage ist, doch lässt sich durch geschickte Vorausplanung ein Gesellschaftsvertrag entwickeln, der alle relevanten Aspekte berücksichtigt. Dies gilt insbesondere bei der Mitsprache der Eltern, der jeweiligen Höhe der einzelnen Beteiligungen sowie, je nach Gesellschaftsform, ihrer Haftungsbeschränkung.
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienbesteuerung spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zur Besteuerung seiner Immobilien aus. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:
|
Datum |
Thema |
| 03. Mai 2019 |
Immobilien-GmbH-Vorteile bei der Vermietung von Grundstücken |
| 05. Juli 2019 |
Immobiliengesellschaft gründen & Kinder an Immobilien beteiligen (dieser Beitrag) |
| 10. Juli 2019 |
Immobilie an Kinder verkaufen: Einkommen- und Erbschaftsteuer sparen |
Unser Video:
Familiengesellschaft
In diesem Video erklären wir Ihnen wie Sie als Familiengesellschaft am besten eine Immobilie kaufen und Steuern sparen.
Inhaltsverzeichnis
1. Familiengesellschaft gründen
Eine Familiengesellschaft ist eine Gesellschaft, die ausschließlich aus Familienmitgliedern besteht. Wir betrachten hierbei jedoch nur drei alternative Gesellschaftsformen: die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Kommanditgesellschaft (KG) sowie die GmbH & Co. KG. Unsere Betrachtung soll dabei im Wesentlichen einheitlich stattfinden, wir gehen aber auch auf Besonderheiten ein. Hierbei ist wichtig darauf hinzuweisen, dass alle drei Gesellschaftsformen Personengesellschaften sind.
Zwar kann man eine Familiengesellschaft auch in Form einer Kapitalgesellschaft gründen, doch wollen wir uns in diesem Beitrag ausschließlich auf die genannten Personengesellschaften konzentrieren. Grund für diese Auslassung ist, dass es im Zusammenhang mit Immobilien zum Teil erhebliche Unterschiede zwischen einer Personengesellschaft und einer Kapitalgesellschaft gibt.
1.1. Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Die GbR ist eine Gesellschaft privaten Rechts, bei der die Gesellschafter ein gemeinsames Ziel verfolgen. In unserer Betrachtung ist dies der Erwerb beziehungsweise das Halten und Verwalten von Immobilien. Dabei unterliegen alle GbR-Gesellschafter der Regelung, dass sie persönlich haften. Das heißt, dass ein Gläubiger der GbR bei jedem Gesellschafter seine Forderungen in voller Höhe geltend machen kann. Jeder Gesellschafter ist dabei verpflichtet mit seinem gesamten Vermögen einzustehen.
1.2. Kommanditgesellschaft (KG)
Bei der KG handelt es sich um eine Handelsgesellschaft. Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass hier zwei unterschiedliche Arten der Haftung nebeneinander vorliegen. Man unterscheidet also bei den Gesellschaftern einer KG zwischen mindestens einem Vollhafter (Komplementär) und mindestens einem Teilhafter (Kommanditist). Der Komplementär haftet dabei wie ein GbR-Gesellschafter, nämlich mit seinem gesamten Vermögen. Im Gegensatz dazu hat der Kommanditist lediglich mit dem Anteil zu haften, den er als seinen Anteil am Gesellschaftsvermögen im Gesellschaftsvertrag einträgt. Seine Haftung ist somit auf die Höhe seiner Einlage beschränkt.
1.3. GmbH & Co. KG
Bei der GmbH & Co. KG handelt es sich im Grunde um eine KG, bei der allerdings eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) die Stellung des Komplementärs einnimmt. Dies hat den Vorteil, dass die GmbH zwar als Vollhafter in Erscheinung tritt, tatsächlich aber, auf Grund ihrer beschränkten Haftung, nur bis zu einem gewissen Betrag haftet, nämlich nur bis zur Höhe des eigenen GmbH-Gesellschaftsvermögens. Während die GmbH eine juristische Person ist, sind die übrigen Kommanditisten hingegen natürliche Personen. Auch sie haften lediglich mit ihrer Einlage.
Im Fall unserer Familiengesellschaft gründen die Familienmitglieder zunächst eine GmbH, die dann als Komplementär in die darauffolgende Gründung der GmbH & Co. KG eintritt. Die Familienmitglieder treten dagegen als Kommanditisten der GmbH & Co. KG bei.
2. Vorausplanende Gründung einer Familiengesellschaft
Bei der Gründung einer Familiengesellschaft legt man bereits das Fundament einer längerfristigen Unternehmung. Außerdem stellt man dabei meist auch die Weichen zur zukünftigen Übertragung des Immobilienvermögens an die Kinder. Darum ist eine sorgfältige Planung im Vorfeld der Gründung besonders wichtig. Hier müssen alle Rahmenbedingungen und möglichen Konsequenzen bei der Gestaltung des Gesellschaftsvertrages einfließen. Schließlich hängen hiervon sowohl die wesentlichen Grundlagen der späteren Besteuerung als auch der Haftung der Gesellschafter ab. Eine entsprechend umsichtige Beratung durch einen erfahrenen Steuerberater ist daher dringend zu empfehlen.
Haben Sie Fragen zur
Immobiliengesellschaft?
Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:
3. Gestaltung des Immobilienerwerbs durch die Familiengesellschaft
Wir möchten auf zwei Ausgangssituationen eingehen, bei denen die Familiengesellschaft steuerlich vorteilhaft in den Besitz einer Immobilie gelangen kann.
3.1. Der Kauf einer Immobilie durch eine Familiengesellschaft
3.1.1. Das Kapital der Familiengesellschaft
Möchten vermögende Eltern eine Familiengesellschaft gründen, um Geld in Immobilien zu investieren, hat man folgende Punkte zu beachten. Zu allererst stellen die Eltern das zum Kauf vorgesehene Kapital der Familiengesellschaft als Darlehen zur Verfügung. Aus Sicht der Familiengesellschaft liegt das Darlehen der Eltern somit als Fremdkapital vor. Je nach Höhe der Beteiligung durch die Kinder stellt die Summe ihrer Einlagen das Eigenkapital dar. Oft ist es so, dass die Summe aus elterlichem Darlehen und Eigenkapital um ein Bankdarlehen ergänzt wird. Dieses stellt somit ebenfalls Fremdkapital dar.
3.1.2. Besteuerung der Gewinnanteile bei den Gesellschaftern
Nach dem Kauf der Immobilie soll diese auch Rendite generieren – zumeist in Form von Mieteinnahmen. Die Gewinnanteile der einzelnen Gesellschafter werden bei der Einkommensteuer individuell betrachtet. Somit kann jedes Familienmitglied einen eigenen Steuerfreibetrag ansetzen, der seinen Gewinn mindert. Unter Umständen mag dies dazu führen, dass letztendlich kaum oder gar keine Einkommensteuer anfällt. Zinsen und ähnliche Aufwendungen im Zusammenhang mit Fremdkapital trägt ebenfalls dazu bei die Steuer zu minimieren. Allerdings gilt dies nicht für die Tilgung der Darlehen.
Weiterhin können die Eltern zusätzlich zu ihrem Gewinnanteil auch auf Einnahmen in Form von Zinsen und Tilgung ihres Darlehens rechnen. Im Gegensatz zu den Zinsen unterliegt die Tilgung des Darlehens allerdings nicht der Einkommensteuer. Bei entsprechender Gestaltung des Darlehensvertrages bietet dieser Zusammenhang genügend Spielraum, um Steuern zu sparen.
3.1.3. Steuerfreier Verkauf der Immobilie
Schließlich mag der Zeitpunkt kommen, an dem die Immobilie verkauft werden soll. Auch hier zahlt sich eine entsprechend langfristig ausgelegte Planung gleich zu Beginn der Gründung der Familiengesellschaft aus. Wenn die Immobilie nämlich erst nach einem Zeitraum von mindestens zehn Jahren aus dem Gesellschaftsvermögen verkauft wird, kann dies steuerfrei geschehen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Familiengesellschaft in der Form einer Personengesellschaft vorliegt.
3.1.4. Auswirkungen auf Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer
An dieser Stelle ist festzuhalten, dass die Gründung einer Familiengesellschaft eine besonders effektive Gestaltungsvariante darstellt, mit deren Hilfe Eltern auch größere Vermögenswerte steuerfrei auf ihre Kinder übertragen können. Denn durch die Beteiligung der Kinder findet die Vermögensbildung innerhalb der Familiengesellschaft statt. Die Eltern übertragen also ihr Vermögen weder durch Schenkung noch in Form einer Erbschaft an ihre Kinder. Sie umgehen somit ganz elegant die grundsätzlichen Voraussetzungen zur Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer.
3.2. Verkauf einer Immobilie der Eltern an die Familiengesellschaft
Besitzen die Eltern bereits eine Immobilie, dann kann die Gründung einer Familiengesellschaft als weitsichtige Vorbereitung zur möglichst steuerfreien Übertragung auf die Kinder in Frage kommen. Durch die Tatsache, dass die Immobilie nach dem Kauf durch die Familiengesellschaft nun dauerhaft zum Gesellschaftsvermögen statt zum Privatvermögen der Eltern zählt, findet eine Übertragung durch Schenkung oder durch Erbschaft nur in Höhe des elterlichen Anteils am Vermögen der Familiengesellschaft statt.
4. Die sieben Vorteile einer Familiengesellschaft
4.1. Nutzung mehrerer Steuerfreibeträge
Bei der laufenden Besteuerungen der Mieteinnahmen kann jedes an der Familiengesellschaft beteiligte Familienmitglied seinen eigenen Grundfreibetrag von ca. EUR 9.000 nutzen. Weiterhin liegt die Steuerlast erst ab einem Einkommen von EUR 54.000 im Bereich des Spitzensteuersatzes von 42%. Daraus wird deutlich, dass je höher die Anzahl der Teilhaber an der Familiengesellschaft ist, desto mehr teilt sich der erwirtschaftete Überschuss auf diese Personen auf, wobei jede durch Nutzung des eigenen Steuerfreibetrags zu einer erheblichen Verringerung der Steuerlast beiträgt.
4.2. Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer sparen
Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer finden bei der Übertragung auf die Kinder nur auf den Anteil der Eltern am Vermögen der Familiengesellschaft Anwendung. Je nach Höhe der Beteiligung durch die Kinder kann dieser elterliche Anteil auf ein Maß reduziert werden, so dass das zu übertragende Vermögen unter dem individuellen Freibetrag zur Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer der Kinder liegt. Auch dieser Aspekt erfordert eine Vorausplanung mit Weitsicht. Der finanzielle Vorteil, im Vergleich zur konventionellen Erbschaft oder Schenkung, ist hierbei jedoch enorm.
4.3. Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahre möglich
Da wir hier von einer Familiengesellschaft in Form einer Personengesellschaft ausgehen, findet in der Regel auch keine Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf der Immobilie statt. Allerdings ist dies nur nach Verstreichen einer sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren möglich.
Bei der GmbH & Co. KG ist hierfür außerdem noch eine besondere Regelung im Gesellschaftsvertrag wichtig. Wir beraten Sie gerne bei Ihrer individuellen Gestaltung Ihres Gesellschaftsvertrags, um diese Bedingung zu berücksichtigen.
4.4. Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung
Möchten die Eltern Vorsorge treffen, dass die Kinder aus ihrer Beteiligung an der Familiengesellschaft keine finanziellen Risiken tragen, dann ist dies durch Wahl der passenden Gesellschaftsform möglich. Die KG bietet hierbei optimale Voraussetzungen, denn als Kommanditisten sind die Kinder nur bis zu einem gewissen Betrag an der Haftung beteiligt. Diesen Betrag kann man ganz individuell gestallten. Eine entsprechende Beratung im Vorfeld der Gründung einer Familiengesellschaft ist dabei sicherlich von großem Vorteil.
Weiterhin können sich auch die Eltern bis zu einem gewissen Ausmaß vom Haftungsrisiko befreien. Dazu richtet man eine GmbH & Co. KG als Form der Familiengesellschaft ein. Allerdings ist die GmbH als Komplementär der GmbH & Co. KG eine Kapitalgesellschaft, zu derer Gründung ein Stammkapital von mindestens EUR 25.000 nötig ist.
4.5. Möglichkeiten der Kontrolle durch die Eltern
Durch entsprechende Wahl der Form, in der die Familiengesellschaft gegründet werden soll, können die Eltern den Rahmen setzen, durch den sie über die Immobilie verfügen können. So können sie zum Beispiel als Komplementäre einer KG die Geschäftsführung der Familiengesellschaft übernehmen. Den Kindern kommt dann die Rolle als Kommanditisten zu. Ihre Rechte innerhalb der Familiengesellschaft sind somit auf Kontrollrechte zum Jahresabschluss beschränkt.
Weiterhin können die geschäftsführenden Eltern auch bestimmen, dass der durch die Immobilie erwirtschaftete Überschuss in erster Linie zur Tilgung etwaiger Darlehen verwendet wird.
4.6. Immobilien übertragen ohne Grunderwerbsteuer
Normalerweise erfolgt bei der Übertragung von Immobilien eine Besteuerung im Rahmen der Grunderwerbsteuer. Ausnahmen liegen jedoch bei der Übertragung an die eigenen Kinder vor. Ganz gleich, ob dies durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft geschieht, unterbleibt in diesem Fall eine Besteuerung. Bei einer Familiengesellschaft ist dies nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ganz ähnlich zu sehen. Auch hierbei beraten wir Sie gern.
4.7. Nießbrauch und Wohnrecht
Mit dem Verkauf einer bereits im elterlichen Vermögen befindlichen Immobilie an die Familiengesellschaft kann auch ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht einhergehen. Damit können die Eltern sicherstellen, dass ihnen durch Nießbrauch die Einkünfte, die die Immobilie generiert (zum Beispiel Miete, Pacht) erhalten bleiben. Entsprechend ist auch eine Überlassung zu eigenen Wohnzwecken möglich. Wichtig hierbei ist jedoch, dass diese Rechte auch eine notarielle Eintragung ins Grundbuch erfordern.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung bei der Besteuerung von Immobilien spezialisiert. Bei der Beratung zum Kauf von Immobilien im Rahmen einer Familiengesellschaft schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
- Nutzung von Steuervorteilen der Besteuerung der GmbH & Co. KG (Immobilienbesteuerung, gewerbliche Prägung & Infizierung und Realteilung)
- Beratung zum Erbschaftsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten)
- Beratung zum Nießbrauch und Ermittlung des Kapitalwerts
- Rechtsberatung durch unsere Rechtsanwälte (insbesondere im Gesellschaftsrecht und Vertragsrecht)
- Langfristige Betreuung unserer Mandanten (Finanzbuchhaltung, Lohnbuchhaltung, Jahresabschlüsse, Steuererklärungen)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobilien im Steuerrecht
Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu Immobilien im Steuerrecht gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
Ihr Browser unterstützt keine direkte PDF-Anzeige innerhalb dieser Webseite. Über den nachfolgenden Link können Sie das PDF öffnen.