Immobilien an Kinder verkaufen: Abschreibung + Erbschaftsteuer sparen

Sie sparen Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Einkommensteuer, wenn Sie Ihre Immobilien an Ihre Kinder verkaufen, anstatt diese zu vererben oder gar zu verschenken. Der Verkauf ist für Sie steuerfrei und Ihre Kinder haben den entscheidenden Vorteil, dass sie erneut vom Kaufpreis abschreiben können. Weiterhin entstehen durch den Kauf der Immobilie weder Schenkungsteuer noch Erbschaftsteuer. Außerdem fällt bei einem solchen Verkauf auch keine Grunderwerbsteuer an. Darüber hinaus ziehen auch die Eltern diverse Vorteile aus diesem Verfahren, indem man im Kaufvertrag festlegt, dass der Kaufpreis als Forderung in Raten abzuzahlen ist, kann dies zur Absicherung des Lebensabends der Eltern dienen. Diese und noch weitere Vorteile sowie die dazugehörigen Rahmenbedingungen stellen wir Ihnen in unserem Artikel vor.

Datum	Thema
11. Juni 2023	Immobilien innerhalb der Familie: Steuerliche Vorteile nutzen!
03. Mai 2019	Immobilien-GmbH-Vorteile bei der Vermietung von Grundstücken
05. Juli 2019	Immobiliengesellschaft gründen & Kinder an Immobilien beteiligen
10. Juli 2019	Immobilie an Kinder verkaufen: Einkommen- und Erbschaftsteuer sparen (dieser Beitrag)

1. Immobilien auf die Kinder übertragen: Verkauf statt Erbschaft

Wenn Eltern planen eine Immobilie auf ihre Kinder zu übertragen, dann geht man allgemein davon aus, dies im Rahmen einer Erbschaft durchzuführen. Allerdings gibt es Alternativen, die gleich mehrere steuerliche Vorteile beinhalten. Eine solche Alternative ist der Verkauf der Immobilie an die Kinder.

Dabei kommen zwei verschiedene Varianten in Frage. Bei der ersten Option wird die Immobilie ganz normal von privat an die Kinder verkauft. Beim zweiten Modell gründen die Kinder im Vorfeld des Verkaufs eine GmbH. Die Eltern verkaufen dann in einem zweiten Schritt die Immobilie an die GmbH der Kinder. Beide Optionen führen zu unterschiedlichen Steuervorteilen, erfordern aber, um erfolgreich zu sein, zum Teil abweichende Voraussetzungen.

Wir zeigen Ihnen, wie Sie dabei die eigene finanzielle Absicherung im Alter mit der Übertragung der Immobilie auf die Kinder kombinieren können und gleichzeitig dazu beitragen, dass ihre Kinder weder Schenkungsteuer noch Erbschaftsteuer zahlen müssen. Anhand von Beispielen erläutern wir die beiden Modelle abschließend.

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2. Verkauf einer Immobilie an die eigenen Kinder

2.1. Erneute Abschreibung bei Kauf

Die Übertragung einer Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft an die eigenen Kinder erfolgt oftmals, wenn die Immobilie bereits komplett abgeschrieben ist. Dabei treten die Kinder als Rechtsnachfolger ihrer Eltern in das Eigentumsverhältnis der Immobilie ein. Dies bedeutet jedoch zugleich, dass sie keinen erneuten Anspruch auf Abschreibung erheben können.

Beim Kauf einer Immobilie kann der Käufer hingegen die gesamten Anschaffungskosten bei der Abschreibung berücksichtigen. Diesen Vorteil können Kinder ebenfalls nutzen, aber nur, wenn sie die Immobilie kaufen statt sie zu erben beziehungsweise als Schenkung zu erhalten.

2.2. Geringere Einkommensteuer bei den Kindern

Die Mieteinnahmen, die nach dem Verkauf der Immobilie nun den Kindern zukommen, sind natürlich bei ihrer Einkommensteuer anzusetzen. Allerdings ist die Höhe der Einkommensteuer auch von anderen Einnahmen der Kinder abhängig. Wenn die Kinder jedoch, zum Beispiel aufgrund ihrer Minderjährigkeit, keine anderen Einnahmen erzielen, dann verringert sich das aus den Mieteinnahmen bestehende zu versteuernde Einkommen um den jährlichen Grundfreibetrag. Dieser beträgt derzeit in etwa EUR 9.000. Darüber hinaus kann jedes Kind einen Grundfreibetrag nutzen. Bei drei Kinder wären somit rund EUR 27.000 steuerfrei!

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2.3. Steuerfreier Verkauf durch die Eltern an die Kinder

Bei den Eltern würde der Verkaufsgewinn normalerweise eine Belastung bei der Einkommensteuer herbeiführen. Da wir aber davon ausgehen, dass die Immobilie bereits abgeschrieben ist, dürfte ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren seit ihrem Erwerb durch die Eltern verstrichen sein. In diesem üblichen Fall findet der Verkauf der Immobilie, aufgrund der verstrichenen zehnjährigen Spekulationsfrist, steuerfrei statt. Darüber hinaus gibt es aber auch andere Kriterien, die zu einem steuerfreien Verkauf führen können.

Weiterhin ist der Verkauf einer Immobilie durch die Eltern an ihre Kinder von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Auch dies hilft viel Geld zu sparen.

2.4. Begleichung des Verkaufspreis über die Abschreibungsraten

Im Kaufvertrag kann weiterhin bestimmt werden, dass das Entgelt als Forderung der Eltern an die Kinder erfolgt. Diese Forderung kann in Raten beglichen werden, die der steuerlichen Ersparnis der Kinder durch die Abschreibung entspricht. Da sich die Abschreibung nach den Anschaffungskosten richtet, ist am Ende des Zeitraums der Abschreibungen im Grunde auch die Forderung der Eltern beglichen. Somit vermeidet man bei den Kindern einen echten Mehraufwand, generiert gleichzeitig bei den Eltern eine regelmäßige Einnahme, die im Grunde der Tilgung eines zinsfreien Darlehens entspricht. Sie sind somit als steuerfrei anzusehen. In diesem Zusammenhang ist es im Grunde auch unerheblich, zu welchem vereinbarten Verkaufspreis der Verkauf der Immobilie stattfindet. Dennoch sollte der Kaufpreis mit Bedacht gewählt werden.

2.5. Finanzielle Absicherung der Eltern über die Kaufpreisforderung

2.5.1. Zahlung der Kaufpreisforderung in regelmäßigen Raten

Diese regelmäßigen Einnahmen der Eltern sind ideal, um zur Absicherung ihres Lebensabends zu dienen. Dabei sollte im Idealfall ein Anhäufen eines neuen Vermögens jedoch vermieden werden. Sollte dies nämlich dennoch geschehen, würde bei den Kinder unter Umständen Erbschaftsteuer anfallen. Ein solcher Fall kann allerdings durch geschickte Vorausplanung vermieden werden. Man erreicht dies, indem die periodischen Zahlungen über den Kaufpreis und somit über die Abschreibung so vorbestimmt werden, dass sie die zu erwartenden Lebenshaltungskosten der Eltern im selben Zeitraum mindestens entsprechen. Darüber hinaus kann vorsorglich auch ein gewisser Sparbetrag in den Raten enthalten sein. Er darf aber höchstens dazu führen, dass der bei den Eltern angesparte Betrag am Ende immer noch unter dem Freibetrag zur Erbschaftsteuer der Kinder liegt.

2.5.2. Zahlung der Kaufpreisforderung in Form von Renten

Das oben dargestellte Modell zur finanziellen Absicherung der Eltern scheint alle Eventualitäten abzudecken, bis auf drei, nämlich entweder der endgültigen Abzahlung der Kaufpreisforderung noch zu Lebzeiten der Eltern oder ihrem vorzeitigen Tod beziehungsweise dem der Kinder.

Leben die Eltern zum Zeitpunkt der letzten Ratenzahlung noch, endet auch ihre finanzielle Absicherung über dieses Modell. Wünschenswert ist jedoch eine Option, die bis zum tatsächlichen Lebensende die finanzielle Absicherung gewährleistet.

Sterben im umgekehrten Fall die Eltern jedoch bevor ihre Forderung beglichen wurde, vererben sie die Forderung an die Kinder. Bei der Erbschaftsteuer ist dies relevant, weil dies ebenfalls eine Besteuerung auslöst. Also muss man einen Weg finden, um zu verhindern, dass die Kinder unter Umständen Erbschaftsteuer auf die Forderung im Nachlass der Eltern entrichten müssen.

Tatsächlich ist dies dadurch möglich, indem man beim Kaufvertrag statt einer Ratenzahlung nach obigem Modell eine regelmäßige Zahlung nach Art einer Rente vereinbart. Hierbei geht man so vor, dass man über die statistisch durchschnittlich noch zu erwartende Lebensdauer der Eltern einen Kapitalwert ermittelt. Der Kapitalwert richtet sich also nach dem Kaufpreis der Immobilie in Abhängigkeit vom Alter der Eltern. Diesen Kapitalwert legt man dann im Kaufvertrag als Entgelt für die Immobilie zugrunde.

Die Kinder verpflichten sich somit zur Zahlung einer Art Rente an die Eltern. Gleichzeitig sind die Eltern in finanzieller Hinsicht bis an ihr tatsächliches Lebensende abgesichert. Außerdem sparen die Eltern die Einkommensteuer, die bei einer regulären Rente anfallen würde. Und natürlich profitieren die Kinder hierbei ebenfalls von der Tatsache, dass sie sowohl eine erneute Abschreibung der Immobilie nutzen können, als auch, dass sie eine Besteuerung im Rahmen der Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer vermeiden. Ist der Kapitalwert abgezahlt, können alle weiteren Ratenzahlungen sogar als zusätzliche Anschaffungskosten bei den Kindern angesetzt werden.

2.5.3. Immobilien an Kinder verkaufen: unsere Expertise

Wir raten Ihnen dazu, solch ein komplexes Modell am besten mit einem erfahrenen Steuerberater zu besprechen. Unsere Kanzlei, zum Beispiel, hat sich auf solche Sachverhalte spezialisiert und wendet diese Methode stets mit Erfolg an.

2.6. Konsequenzen eines vorzeitigen Todes der Kinder

Bleibt noch die Frage zu klären, ob man auch vorsorgliche Maßnahmen treffen kann, um einem eventuellen Todesfall der Kinder zu begegnen.

Haben die Kinder eigene Nachkommen, so können diese im Fall einer Erbschaft rechtlich in die Fußspuren der Eltern treten. Als Rechtsnachfolger würden sie dann die Ansprüche der Großeltern weiter erfüllen.

Allerdings käme es in diesem Fall auch zu einer Erbschaftsteuer bei den Enkeln. Immerhin können die Enkel dabei die restliche Forderung der Großeltern als Nachlassverbindlichkeit dem Vermögenswert der Immobilie gegenüberstellen. Im steuerlich günstigsten Fall bleibt damit der Vermögenswert der Immobilie unterhalb des Steuerfreibetrags der Enkel. Außerdem fällt die Erbschaftsteuer bei Kindern in die günstigste Steuerklasse I. Der Steuersatz beträgt in diesem Fall höchstens 30%. Gleichzeitig sieht das Gesetz aber auch einen Steuerfreibetrag in Höhe von EUR 400.000 vor.

Wenn allerdings die Eltern die einzigen Erben der vorzeitig verstorbenen Kinder sind, dann würden sie die Immobilie von ihren Kindern erben. In dieser Situation ist ebenfalls mit einem Gegenrechnen der verbleibenden Kaufpreisforderung auf den Vermögenswert der Immobilie bei der Erbschaftsteuer ein gewisser Ausgleich anzustreben. Im steuerlich günstigsten Fall führt dies ebenfalls dazu, dass die zu besteuernde Differenz kleiner ist, als der Freibetrag zur Erbschaftsteuer. Allerdings sind sowohl die Steuerklasse als auch der Steuerfreibetrag zur Erbschaftsteuer bei einer solchen Erbschaft der Kinder auf die eigenen Eltern relativ ungünstig. Auch hierzu beraten wir Sie gern persönlich.

3. Verkauf einer Immobilie der Eltern an die GmbH der Kinder

Ähnlich wie beim privaten Verkauf führt auch der Verkauf an eine GmbH der Kinder zu einem erneuten Ansatz der Abschreibung. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Objekt, dass statt einer Nutzung zu Wohnzwecken eine gewerblichen Nutzung vorsieht und ist der Mieter ein Gewerbetreibender, dann beträgt die jährliche Abschreibung sogar 3% statt nur 2% der Anschaffungskosten. Bei einer solchen Immobilie sind die Anschaffungskosten oftmals so hoch, dass die Begleichung der Kaufpreisforderung über die Abschreibung an die Eltern in größeren Raten erfolgen kann. Dafür verkürzt sich aber auch die Dauer bis zur vollständigen Abschreibung von regulär 50 auf etwa 33 Jahre.

Auch hier ist darauf zu achten, dass dies dazu führen kann, dass die Eltern ein neues Vermögen aufbauen, welches bei einer Erbschaft eine Erbschaftsteuer bei den Kindern verursacht.

Weiterhin ist allerdings zu beachten, dass der Verkauf der Immobilie an die GmbH der Kinder nicht von der Grunderwerbsteuer befreit ist. Außerdem kann eine GmbH den späteren Verkauf, selbst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren, nicht steuerfrei halten. Insbesondere diese beiden Bedingungen führen dazu, dass der private Verkauf an die Kinder meist die bessere Alternative darstellt.

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4. Rechenbeispiele

In beiden zu betrachtenden Beispielen gehen wir von folgenden Voraussetzungen sowie einigen Vereinfachungen aus:

1. Die Eltern haben die Immobilie zu einem Kaufpreis von EUR 1.000.000 erworben (ohne Grund und Boden)
2. Die Eltern haben die Immobilie vor dem Verkauf komplett abgeschrieben
3. Der Verkaufspreis soll zu EUR 2.000.000 stattfinden (ohne Grund und Boden)
4. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 5% des ursprünglichen Kaufpreises (EUR 50.000)
5. Das einzige Kind unterliegt bei der Einkommensteuer dem Spitzensteuersatz von 42%

Weiterhin verzichten wir zur Vereinfachung auf das Modell, bei der die Kaufpreisforderung über das Modell einer Art Rente erfolgt. Sicherlich reicht es in diesem Zusammenhang nochmals darauf hinzuweisen, dass der Kapitalwert den EUR 2.000.000 des Kaufpreises entsprechen muss.

4.1. Exempel zum privaten Verkauf einer Immobilie an die eigenen Kinder

jährliche Mieteinnahmen des Kindes	EUR	50.000
jährliche Abschreibung der Immobilie (zu 2%) = jährliche Ratenzahlungen an die Eltern	EUR	-40.000
jährlicher Grundfreibetrag des Kindes	EUR	-9.000
= zu versteuerndes Einkommen des Kindes	EUR	1.000
jährliche Einkommensteuer des Kindes	EUR	-420
= Nettogewinn des Kindes	EUR	9.680

Zwar scheinen auf den ersten Blick die jährlichen Ratenzahlungen an die Eltern in Höhe von EUR 40.000 um EUR 10.000 niedriger zu sein, als die zuvor von den Eltern erzielten Mieteinnahmen. Allerdings hätten die Mieteinnahmen der Einkommensteuer der Eltern unterlegen, während der Verkauf der Immobilie an das Kind völlig steuerfrei erfolgte. Somit profitieren die Eltern von dem Umstand, dass sie bei diesem Modell keine Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen zu entrichten haben.

Für das Kind liegt der Vorteil in der Vermeidung der sonst in beträchtlicher Höhe erfolgenden Schenkungsteuer oder Erbschaftsteuer. Der jährliche Nettogewinn stellt im Vergleich dazu lediglich einen kleinen Bonus dar.

4.2. Exempel zum Verkauf einer Immobilie an die GmbH der eigenen Kinder

Wir untersuchen in diesem Beispiel die günstige Varianten, bei der eine gewerbliche Nutzung durch einen gewerbetreibenden Mieter vorliegt.

jährliche Mieteinnahmen der GmbH des Kindes	EUR	50.000
jährliche Abschreibung der Immobilie (zu 3%) = jährliche Ratenzahlungen an die Eltern	EUR	-60.000
= jährlicher Verlust der GmbH des Kindes	EUR	-10.000
Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer der GmbH des Kindes (vereinfacht)	EUR	0
zu versteuerndes Einkommen des Kindes	EUR	0

Aus diesem Rechenbeispiel wird ersichtlich, dass die GmbH des Kindes im Abschreibungszeitraum erst ab  EUR 60.000 an Mieteinnahmen Gewinn macht. Dies entspricht allerdings einem ursprünglichem Kaufpreis von EUR 1.200.000. Außerdem kann die Höhe des Verkaufspreises mit EUR 2.000.000 zu hoch angesetzt sein, denn er bedingt die Höhe der Abschreibungsrate, die größer ausfällt als die Mieteinnahmen. Andererseits kann dies auch ein Vorteil sein, weil Verluste sowohl bei der Gewerbesteuer als auch bei der Körperschaftsteuer vortragsfähig sind. Dieser kumulative Verlustvortrag kann zu einem späteren Zeitpunkt mit den dann erwirtschafteten Gewinnen verrechnet werden. Er hilft also zukünftige Steuern zu sparen.

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5. Handlungsempfehlungen

Als Fazit können wir festhalten, dass der Verkauf einer Immobilie der Eltern an die Kinder immer steuerlich deutlich günstiger ausfällt, als wenn man sie lediglich vererbt oder verschenkt. Dabei profitieren sowohl die Eltern als auch die Kinder. Die Eltern sparen die Einkommensteuer, die sie sonst auf die Mieteinnahmen zu zahlen hätten. Stattdessen erhalten sie, nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, die steuerfreien Ratenzahlungen der Kinder. Und die Kinder sparen dabei die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer. Darüber hinaus können auch die Kinder durch Nutzung eines höheren Abschreibungsbetrags bei der eigenen Einkommensteuer sparen.

Natürlich können sie diese sowie viele weitere Möglichkeiten zum Optimieren Ihrer Steuern nutzen, indem Sie uns kontaktieren. Aufgrund unserer Expertise im Bereich der Besteuerung von Immobilien sowie bei der Unternehmensbesteuerung sind wir dazu prädestiniert die steuerlich günstigste Lösung für jeden Sachverhalt zu liefern. Insbesondere bei dem auf Rentenzahlungen basierenden Modell helfen wir Ihnen gerne weiter. Rufen Sie uns doch einfach an oder schreiben Sie uns eine E-Mail. Wir sind für Sie da!

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Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

]Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung bei der Besteuerung von Immobilien spezialisiert. Beim Verkauf von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

1. Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG  im Immobiliensteuerrecht
2. Gestaltungsberatung zum steuerfreien Verkauf von Immobilien
3. Beratung zum Erbschaftsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten)
4. Empfehlungen bei Schenkungen zu Lebzeiten
5. Beratung zum internationalen Erbschaftsteuerrecht
6. Rechtsberatung durch unsere Rechtsanwälte (insbesondere im Gesellschaftsrecht und Vertragsrecht)

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobilien im Steuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu Immobilien im Steuerrecht gerne kostenlos zum Download zur Verfügung: