Immobilien innerhalb der Familie: Steuerliche Vorteile nutzen!
Immobilien, auch bekannt als „Betongold“, sind seit jeher eine der beständigsten und gefragtesten Anlageklassen. Grundstückseigentümer konnten im vergangenen Jahrzehnt vor allem in Ballungsräumen eine wahre Wertexplosion verzeichnen. Vermietung und Übertragung von Immobilien sind innerhalb der Familie dabei besonders interessant. Denn hier lassen sich steuerliche Vergünstigungen im Einkommen- und Erbschaft- sowie Schenkungsteuerrecht nutzen. Dies wird einmal mehr relevant, wenn durch die Wertsteigerung der letzten Jahre eine hohe Steuerbelastung droht.
Unser Video:
Immobilien an Kinder verkaufen
In diesem Video erklären wir, wie Sie Immobilien steueroptimiert an die eigenen Kinder übertragen können.
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsatz: Immobilien aus steuerlicher Sicht
Steuerlich ist bei Immobilien stets zwischen dem Grundstück (Grund und Boden) auf der einen und dem aufstehenden Gebäude auf der anderen Seite zu unterscheiden. Die allgemeinen Grundsätze gelten unabhängig davon, ob Immobilien innerhalb der Familie oder an fremde Dritte überlassen werden. Auch auf die steuerliche Beurteilung eines Veräußerungsgeschäfts hat die familiäre Situation erst einmal keinen Einfluss.
Durch die Überlassung und Übertragung einer Immobilie können die Tatbestände verschiedenster Gesetze erfüllt sein. Allen voran betroffen sind folgende Normen:
- Vermietungseinkünfte fallen unter § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Sie können positiv oder negativ sein. Es handelt sich um eine Überschusseinkunftsart, weshalb die Werbungskosten von den Einnahmen abzuziehen sind
- Verkaufsgewinne sind gegebenenfalls Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 EStG. Hier bestehen verschiedene Möglichkeiten, eine Besteuerung vollständig zu vermeiden
- Schenkungen und Erbschaften von Immobilien unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 10 Absatz 1 Satz 1 ErbStG). Auch hier gibt es mehrere Möglichkeiten, eine Übertragung steuerneutral auszugestalten
Umsatzsteuerlich ergeben sich bei Immobilien nur selten offene Fragen, denn Verkauf und Vermietung sind von der Besteuerung ausgenommen (§ 4 Nummer 9 und 12 UStG). Es besteht allerdings die Möglichkeit, nach den Grundsätzen des § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Hierfür gelten weitere Voraussetzungen, an denen es bei einer Vermietung an Privatpersonen jedoch fehlt.
2. Gestaltungen mit Immobilien innerhalb der Familie
Mit Immobilien lassen sich gerade innerhalb der Familie verschiedene Gestaltungen umsetzen. Dabei ist die familiäre Verbindung allerdings nicht immer eine zwingende Voraussetzung, sie erleichtert aber die praktische Umsetzung und ist in der Praxis oft am naheliegendsten. Einige mögliche Gestaltungswege:
- Verbilligte Vermietung: Die Überlassung von Immobilien zu einem Preis, der unterhalb des marktüblichen Entgeltes (Mietzinses) liegt, führt grundsätzlich zu einem anteiligen Abzugsverbot für die Werbungskosten nach § 9 EStG. Allerdings bleiben die Werbungskosten vollständig abziehbar, wenn die vereinbarte Miete bei mindestens 50 % des ortsüblichen Vergleichswertes liegt
- Übertragung mit Darlehensgewährung: Bei einem Verkauf von Immobilien innerhalb der Familie können beispielsweise die Kinder den gesamten Kaufpreis (erneut) abschreiben. Gewähren die Eltern gleichzeitig ein Darlehen für die Finanzierung, sind die Zinsen abziehbare Werbungskosten. Die Eltern müssen diese Zinseinnahmen allerdings nur mit 25 % versteuern
- Erbschaftsteuerfreie Übertragung von Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden: Das sogenannte Familienheim ist mit seinem gemeinen Wert von der Erbschaftsteuer befreit. Die Norm ist allerdings auch für Zweit- und Drittwohnsitze anzuwenden, sofern keine Vermietung stattfand
- Nutzung von §§ 13a und 13b ErbStG: Immobilien, die sich noch im Bau befinden, können vor Abschluss der Mietverträge in eine Personen- oder Kapitalgesellschaft eingebracht werden. Für diese Gesellschaft greift, sofern alle Voraussetzungen vorliegen, dann die Steuerbefreiung für Betriebsvermögen nach dem ErbStG
Weitere, allgemeine Gestaltungen mit Immobilien betreffen insbesondere die Gründung einer Immobilien-GmbH oder den Erwerb denkmalgeschützter Objekte. Diese vom Familienverbund weitgehend unabhängigen Optionen behandeln wir in gesonderten Beiträgen.
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2.1. Erste Gestaltung: verbilligte Vermietung von Immobilien innerhalb der Familie
Die Eigentümerin oder der Eigentümer einer Immobilie bestimmt grundsätzlich selbst, zu welchem monatlichen Mietzins er das Objekt vermietet. Dabei sind aber die Vorgaben des § 21 Absatz 2 EStG zu beachten, denn im Einzelfall gelten bestimmte Untergrenzen. Konkret heißt das für Immobilien, die Wohnzwecken dienen:
- Wird ein Grundstück oder eine Immobilie zu einem Preis vermietet, der unterhalb von 50 % der ortsüblichen Marktmiete liegt, ist die Vermietung insgesamt in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Soweit die Vermietung dann unentgeltlich erfolgt, ist der Abzug von Werbungskosten ausgeschlossen
- Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, so gilt das Mietverhältnis insgesamt als entgeltlich. Die Werbungskosten sind damit in voller Höhe abziehbar
Beispiel: Sie vermieten eine Eigentumswohnung in Köln. Die ortsübliche Miete liegt in diesem Stadtteil bei EUR 16,00 pro Quadratmeter. Ihrem Sohn überlassen Sie die Wohnung aber für EUR 7,00 je Quadratmeter.
Rechtsfolge: Das Entgelt liegt bei weniger als 50 % der ortsüblichen Miete. Die Werbungskosten sind daher nur anteilig, konkret in Höhe von 43 % (EUR 7,00/EUR 16,00) abziehbar. Dieser Weg ist in der Regel unattraktiv, da steuerwirksame Abzüge umfassend wegfallen, der monetäre Vorteil für den Mieter aber überschaubar ist.
Alternative: Sie vermieten die Wohnung für EUR 10,00 pro Quadratmeter. Damit beträgt die Quote nun 62 %. Sie liegt über 50 %, wodurch die Wohnungsvermietung grundsätzlich insgesamt als entgeltlich zu betrachten ist.
Bei der Vermietung von Immobilien im Familienverbund prüft das Finanzamt – wie bei allen Mietverhältnissen – die Einkunftserzielungsabsicht. Entstehen dauerhaft nur Verluste, riskieren Vermieter deren Aberkennung. Die Miete sollte daher im Rahmen von 50 % bis 100 % der ortsüblichen Miete so gewählt werden, dass ein möglichst geringer Überschuss entsteht, ohne gleichzeitig den Werbungskostenabzug zu gefährden. Typische Werbungskosten nach § 9 EStG sind insbesondere Abschreibung, Nebenkosten, Versicherungen und Zinsen.
2.2. Zweites Modell: Übertragung mit gleichzeitiger Gewährung eines Darlehens
Bei der zweiten Gestaltung geht es um die Übertragung von Immobilien. Diese kann mit einer vorher- oder nachgehenden Vermietung an respektive durch die Angehörigen verbunden werden. Auch hier lassen sich Vorteile in Bezug auf Immobilien innerhalb der Familie nutzen. Stellen Sie sich folgende Ausgangssituation vor:
Sie vermieten ein bereits abgeschriebenes Mehrfamilienhaus. Eine Wohnung bewohnt aktuell Ihre Tochter, die vergünstigt im Sinne des § 21 Absatz 2 EStG mietet. Sie beabsichtigen, das gesamte Gebäude an Ihr Kind zu übertragen und möchten dabei eine Besteuerung vermeiden oder möglichst niedrig halten. Die aktuell an Ihre Tochter überlassene Wohnung soll diese später – wie den Rest der Immobilie auch – an fremde Dritte vermieten.
Nun könnten Sie die Immobilie schlichtweg verschenken. Dies würde aber insbesondere zwei erhebliche steuerliche Nachteile zu Tage bringen:
- Es handelt sich um eine Schenkung. Je nach Immobilienwert fällt Schenkungsteuer nach § 7 ErbStG an
- Ihre Tochter kann keine Abschreibung mehr geltend machen. Das Gebäude ist bereits abgeschrieben, der Rechtsnachfolger tritt in Ihre „Fußstapfen“ (§ 11d Absatz 1 Satz 1 EStDV)
Unsere Empfehlung: Veräußern Sie das Gebäude an Ihre Tochter und gewähren Sie ihr gleichzeitig ein Darlehen, um den Kaufpreis zu finanzieren. Kaufpreis, Darlehenssumme und Zinssatz sollten im marktüblichen Rahmen liegen, sodass alle Verträge steuerlich anzuerkennen sind. Bestenfalls kommt es – die aktuell steigenden Zinsen (2023) spielen Ihnen hier in die Karten – zu einem Ausgleich von Einnahmen und Ausgaben. So erzielt Ihre Tochter durch Abzug der Posten „Abschreibung“ und „Zinsen“ von den Mieteinnahmen nur einen niedrigen und damit steuerlich gegebenenfalls sogar irrelevanten Überschuss.
2.3. Vorteile der Übertragung mit gleichzeitiger Darlehensgewährung
Diese Gestaltung für Immobilien innerhalb der Familie hat wesentliche Vorteile:
- Mangels Schenkung fällt keine Schenkungsteuer an, wenn der Kaufpreis marktüblich ist
- Die Tilgung des Darlehens kann unbefristet gestundet werden. Durch geschickte Ausnutzung der Freibeträge (§ 16 ErbStG) können Sie Teile der Schuld später erlassen
- Zinsen unterliegen beim Empfänger der 25%igen Kapitalertragsteuer (§ 32d Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 EStG), sind beim Leistenden aber vollständig abziehbar. Der BFH hat unter anderem mit Urteil vom 19.04.2024 (VIII R 44/13) entschieden, dass eine – wie im Gesetz vorgesehene – Benachteiligung von Angehörigen nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Insoweit ist der Wortlaut des § 32d Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe a EStG zu ignorieren; dies gilt aber nur, wenn der Darlehensnehmer ein vergleichbares Darlehen auch von der Bank erhalten hätte
Im obigen Beispiel ist Ihre Tochter neue Eigentümerin der Immobilie und kann sie vollständig abschreiben. Anschließend besteht auch hier wieder die Möglichkeit einer Übertragung an die Kinder. Immobilien innerhalb der Familie zu übertragen, ist im Ergebnis vor allem bei Vereinbarung eines marktüblichen Kaufpreises lukrativ.
2.4. Dritte Gestaltung – das Eigenheim: Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie
Keine echte „Gestaltung“, aber ein erheblicher Steuervorteil ist § 13 Absatz 1 Nummern 4a bis 4c ErbStG. Demnach ist die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie, also an
- den Ehegatten oder Lebenspartner im Fall der Schenkung und
- den Ehegatten, Lebenspartner oder die Kinder respektive Enkel, wenn die Kinder bereits verstorben sind, im Falle der Erbschaft,
steuerfrei. Die Erbschaft- und Schenkungsteuerbefreiung greift aber nur, soweit in der Immobilie eine Wohnung durch den Schenker oder Erblasser zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Weitere Voraussetzung ist, dass sich die entsprechende Wohneinheit entweder in Deutschland, einem anderen EU-Staat oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) befindet.
Unter den Begriff der „eigenen Wohnzwecke“ fallen auch Ferienhäuser, sofern keine Vermietung stattfindet. Außerdem existiert keine zahlenmäßige Begrenzung, sodass theoretisch unbeschränkt viele Immobilien nach den genannten Vorschriften steuerfrei übertragen werden können.
Beim Erwerb von Todes wegen (§ 13 Absatz 1 Nummern 4b und 4c ErbStG) durch die Kinder oder den Ehegatten muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre fortgesetzt werden. Erst dann darf eine Umwidmung, beispielsweise in ein Vermietungsobjekt ,erfolgen. Für die Zeit vor der Übertragung gelten allerdings keine Nutzungsfristen, sodass auch eine kurzfristige Nutzungsänderung zugunsten der privaten Wohnzwecke möglich ist.
Erwirbt der Ehegatte ein Familienheim oder eine Familienwohnung durch Schenkung (§ 13 Absatz 1 Nummer 4a ErbStG), so gelten weder für die Zeit vor noch für die Zeit nach der Übertragung bestimmte Halte- oder Nutzungsfristen. Die schenkungsteuerfreie Übertragung einer bislang privat genutzten Immobilie zur anschließenden Vermietung durch den anderen Ehegatten ist daher zulässig. Entsprechendes gilt für Lebenspartner.
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2.5. Viertes Modell: Einbringung der Immobilie in eine Personen- oder Kapitalgesellschaft
Vermietungsobjekte und solche, die es in Zukunft sein werden, können grundsätzlich nicht schenkungsteuerfrei auf andere Personen übertragen werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Voraussetzungen des § 13 ErbStG nicht vorliegen und der Immobilienwert die Freibeträge nach § 16 ErbStG übersteigt.
Unter Nutzung der Steuerbefreiung für Betriebsvermögen nach den §§ 13a bis 13c ErbStG lässt sich die Erbschaft- und Schenkungsteuer aber dennoch umgehen. Dazu muss in Schritt eins begünstigtes Vermögen „geschaffen“ werden. Dies gelingt durch Einbringung der Immobilie in eine Personen- oder Kapitalgesellschaft respektive den direkten Erwerb oder Bau des Gebäudes mit dem neu gegründeten Unternehmen.
Anschließend, in Schritt zwei – und noch vor Vermietung der Immobilie – überträgt der Schenker seine Anteile an der Gesellschaft auf den Begünstigten. Da die Immobilie zu diesem Zeitpunkt noch nicht an Dritte überlassen wird, stellt sie kein schädliches Verwaltungsvermögen im Sinne des § 13b Absatz 4 Nummer 1 Satz 1 ErbStG dar. Damit ist das gesamte Unternehmen regelmäßig begünstigt (§ 13b Absatz 1 ErbStG).
Die Steuerbefreiung nach den §§ 13a und 13b ErbStG ist besonders für die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie interessant, da Sie als Eltern möglicherweise ein Interesse daran haben, dass Ihre Kinder bestehende Vermietungsunternehmen weiterführen. In § 13a ErbStG ist abschließend die konkrete Befreiung normiert:
- Grundsätzlich ist das begünstigte Vermögen (§ 13b Absatz 2 ErbStG) zu 85 % steuerfrei, wenn es in Summe maximal bei EUR 26.000.000 liegt. Für den verbleibenden (steuerpflichtigen) Anteil gilt gegebenenfalls eine weitere Befreiung nach § 13a Absatz 2 ErbStG, die bis zu EUR 150.000 beträgt
- Auf Antrag kann das begünstigte Vermögen zu 100 % steuerbefreit werden (§ 13a Absatz 10 ErbStG). Hier muss der Empfänger aber insbesondere beachten, dass das Unternehmen für sieben Jahre nicht veräußert oder übertragen werden darf
Diese Gestaltung erfordert eine besonders ausführliche Planung im Vorfeld, um keine der wesentlichen Voraussetzungen übersehen.
3. Immobilien innerhalb der Familie: Steuerfreier Verkauf nach § 23 EStG
Auch bei Geschäften mit Immobilien innerhalb der Familie gilt § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG ohne Einschränkungen. Die Norm umfasst (unbebaute) Grundstücke, wobei aufstehende Gebäude das Schicksal des Grund und Bodens teilen. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude erst später auf dem Grundstück errichtet wird.
Steuerfrei respektive nicht steuerbar im Sinne des EStG ist der Verkauf
- eines Grundstücks, das ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – unabhängig davon, ob es der Erst- oder Zweitwohnsitz ist. Keine Rolle spielt die Dauer der tatsächlichen Wohnnutzung, eine Veräußerung ist in der Theorie bereits eine „juristische Sekunde“ nach dem Erwerb wieder steuerfrei. Problematisch ist in derartigen Fällen aber regelmäßig der Nachweis gegenüber dem Finanzamt, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken geplant war.
- eines Grundstücks im Privatvermögen, das vermietet oder als reine Buy-And-Hold-Anlage gehalten wurde, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung (Datum der Notarverträge maßgebend) mindestens 10 Jahre liegen.
- eines Grundstücks im Privatvermögens, das erst vermietet und anschließend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, wenn sich die private Wohnnutzung mindestens über das Jahr des Verkaufs und die beiden vorangegangenen Wirtschaftsjahre erstreckt.
Beispiel eins: Sie kaufen ein Einfamilienhaus für EUR 800.000 und organisieren den Umzug. Zum 01.10.2023 möchten Sie einziehen, Ihre bisherige Mietwohnung wurde bereits wirksam gekündigt. Alle Planungen deuten darauf hin, dass Sie Ihren Wohnsitz tatsächlich verlegen möchten. Durch die Erkrankung eines Elternteils sind Sie aber gezwungen, diese Pläne wieder zu verwerfen. Sie verkaufen die Immobilie nun für EUR 850.000. Der Verkauf ist steuerfrei nach § 23 EStG, da eine Wohnnutzung tatsächlich beabsichtigt war.
Beispiel zwei: Sie vermieten eine Eigentumswohnung bis Juni 2021 und ziehen anschließend selbst mit Ihrer Familie ein. Im Jahr 2023 verkaufen Sie die Wohnung. Der Gewinn ist steuerfrei, da die Wohnung im Jahr des Verkaufs (2023) und in den beiden vorherigen Jahren (2021, 2022) zu eigenen Wohnzwecken verwendet wurde.
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- Vermeidung der Grunderwerbsteuer durch Immobilienerwerbe im Rahmen von Share Deals
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- Beratung zum Nießbrauchrecht und Regelungen der Erbfolge (Freibeträge, Anzeigepflichten)
- Beratung beim Unternehmenskauf (Verkauf GmbH, Verkauf GmbH & Co. KG, Nutzung von Verlustvorträgen)
- Durchführung der Vorsteuerabzugsberichtigung nach § 15a UStG
- Beurteilung von Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG
- Ausarbeitung von Vermeidungsstrategien für den Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO
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