Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten – steuerfrei!

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Wenn man eine Vermögensnachfolge steuerfrei gestalten möchte, dann eignen sich Immobilien besonders gut hierzu. Denn Immobilien können bei der Bewertung im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen Wert erhalten, der deutlich unter jenem des Kaufpreises liegt. Dadurch kann bereits ein großer Teil des eigentlich zu versteuernden Vermögens von der Besteuerung ausgenommen sein. Den restlichen Vermögenswert kann man durch ein Darlehen, mit dem man den Kauf der Immobilien fremdfinanziert, ebenfalls kompensieren. Auf diese Weise bleibt kein Vermögen übrig, dass man einer Besteuerung im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterwerfen könnte. Allerdings hängt dieses Modell stark von der Wahl der Bewertungsmethode ab. Bei einer Bewertung im Rahmen des Vergleichswertverfahrens ist eine verminderte Wertfeststellung jedoch weitestgehend ausgeschlossen. Das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren eignen sich da deutlich besser, weil die Bewertung hier mit zum Teil veralteten Wertansätzen operiert.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Optimierung der Vermögensnachfolge spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zur Steueroptimierung aus. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:


Datum	Thema
24. Juli 2019	Erbschaftsteuer sparen durch Kettenschenkung: Fristen und Kriterien
10. Februar 2021	Güterstandsschaukel – Vermögen ohne Schenkungsteuer an Ehepartner übertragen
04. Mai 2021	Verschonungsbedarfsprüfung geschickt einsetzen und Erbschaftsteuer sparen
15. Dezember 2021	Schenkungsteuer vermeiden bei Schenkung von großem Vermögen
30. März 2022	Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten – steuerfrei! (dieser Beitrag)

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Inhaltsverzeichnis

1. Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten – Einleitung

Vermögende Personen, die sich Gedanken um die Vermögensnachfolge machen, möchten verständlicherweise eine Möglichkeit finden, mit der eine steuerlich möglichst günstige Übertragung ihres Vermögens vornehmen können. Dabei gibt es eine Vielzahl an Methoden, die hierbei zur Verfügung stehen. Tatsächlich ist gerade im Bereich des Schenkung- und Erbschaftsteuerrechts die Steuergestaltung sowohl sehr weitreichend möglich als auch rechtlich gut abgesichert.

Eine dieser Möglichkeiten ist an Immobilien geknüpft. Denn wenn man die Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten möchte, dann besteht die Aussicht, die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ganz zu vermeiden. Im besonders günstigen Fall schafft man es sogar, ein negatives Vermögen zu generieren, das man dann zur steuerfreien Übertragung weiterer Vermögenswerte nutzen kann. In diesem Beitrag möchten wir Ihnen daher ein Beispiel aufzeigen, wie steuerlich vorteilhaft man die Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten kann.

2. Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten: Bewertung

Soviel sei bereits verraten: Unser Modell, mit dem wir die Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten wollen, hängt mit der Bewertung zusammen. Dies ist schließlich ein ganz allgemeiner Kniff, wenn es um die Besteuerung von Vermögen geht. Denn wenn man nachzuweisen vermag, dass man über kein nennenswertes Vermögen verfügt, fällt auch die Steuer hierauf vorteilhaft aus. Im günstigsten Fall kann man über die Bewertung des Steuerobjekts die Besteuerung also ganz vermeiden.

Darum vertiefen wir zunächst unser Wissen ein wenig im Hinblick auf die Bewertung von Vermögen. Und da wir in diesem Artikel die Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten wollen, sollten wir uns zunächst mit ihrer Bewertung beschäftigen. Hierzu gibt es im Prinzip drei Bewertungsmethoden, mit denen man für steuerliche Zwecke Immobilien bewertet. Dabei gibt das Bewertungsgesetz (BewG) das sogenannte Vergleichswertverfahren, das vereinfachte Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren vor.

2.1. Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren vergleicht man den Wert einer bestimmten Immobilie mit dem Verkaufserlös, den eine vergleichbare Immobilie am Markt erzielt. Damit gewinnt man eine gute Vorstellung vom tatsächlichen Wert einer Immobilie. Im Umkehrschluss ist eine steuerliche Gestaltung hierbei eher ausgeschlossen. Schließlich ist es ja das Ziel unserer Gestaltung einen möglichst niedrigen Wertansatz zu finden. Die Orientierung am Verkehrswert ist daher wenig hilfreich.

2.2. Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren sieht die Sache schon deutlich günstiger aus. Denn wenn keine direkten Vergleiche möglich sind, weil etwa die zu bewertenden Immobilien in einer Region liegen, bei denen es eher selten zu einem Verkauf vergleichbarer Immobilien kommt, dann muss man eine andere Bewertungsmethoden anwenden.

Dabei ist das Ertragswertverfahren durchaus anerkannt, weil man hierzu die Einnahmen, die eine Immobilie potentiell zu generieren vermag, ansetzen kann, um den Wert der Immobilie zu bestimmen. Diese potentiellen Mieten entnimmt man bei der Bewertung dem Grundstücksmarktbericht. Allerdings sind sie meist niedriger als die aktuellen Mieten. Da man weiterhin aber auch Grundstücksverzinsungen zu gesetzlich geregelten Liegenschaftszinssätzen von derzeit rund 5 % ansetzen kann, fällt der Wert der Immobilien deutlich niedriger aus. Aber auch der Bodenrichtwert, der bei der Bewertung ebenfalls einfließt, liegt meist deutlich niedriger als die aktuellen Quadratmeterpreise am Immobilienmarkt. Daher trägt auch dies zu einer niedrigeren Bewertung bei.

Auf diese Weise führt die Bewertung zu einem für die Besteuerung relevanten Immobilienwert, der in etwa 50 % des Verkehrswerts entspricht.

2.3. Das Sachwertverfahren

Noch niedriger kann man die Bewertung jedoch im Rahmen des Sachwertverfahrens gestalten. Dazu zieht man ebenfalls zum Teil veraltete Maßstäbe heran, die auf Wertverhältnisse aus dem Jahr 2009 basieren. Dadurch bedingen sie eine Bewertung der Immobilien, die unter besonders günstigen Umständen nur noch 30 % des tatsächlichen Verkehrswerts entspricht. Allerdings ist das Sachwertverfahren nur in bestimmten Situationen ansetzbar.

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3. Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten: Beispiele

Diese Diskrepanz durch die verschiedenen Bewertungsmethoden können wir nun nutzen, um die Vermögensnachfolge mit Immobilien zu gestalten. Dazu wollen wir zwei Beispiele anführen, die das Prinzip erläutern sollen. Kernpunkt hierbei ist, dass eine vermögende Person, nennen wir sie Frau Reichling, ihrer Nichte einen Teil ihres Vermögens übereignen möchte. Ob dies letztendlich im Rahmen einer Schenkung oder durch Erbschaft geschehen soll, ist im Prinzip unerheblich. Wir wollen aber aus einem anderen Grund, den wir später erläutern, von einer Schenkung ausgehen. Jedenfalls plant Frau Reichling, basierend auf unserem Steuergestaltungsmodell, EUR 5.000.000 auf ihre Nichte zu übertragen.

3.1. Vermögensnachfolge mit Immobilien: Finanzierung und Kauf

In einem ersten Schritt sucht sich Frau Reichling eine Immobilie in einer Stadt oder Gemeinde, bei der sie davon ausgehen kann, dass sie bei der Bewertung das Vergleichswertverfahren ausschließen kann. Außerdem soll die Immobilie rund EUR 10.000.000 kosten. Weiterhin nimmt Frau Reichling ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufs auf. Das Darlehen soll 50 % des Kaufpreises decken und somit EUR 5.000.000 betragen. Ist der Kauf der Immobilie abgewickelt, kann Frau Reichling die Schenkung der Immobilie an ihre Nichte vorbereiten.

3.2. Bewertung der Immobilie im Ertragswertverfahren

Bei der Berechnung der Schenkungsteuer führt das Finanzamt erwartungsgemäß das Ertragswertverfahren durch. Dabei kommt die Behörde zum Ergebnis, dass die Immobilie einen steuerlich ansetzbaren Wert von EUR 0 hat. Das liegt daran, dass die Bewertungsmethode auf einen Immobilienwert hinausläuft, der nur 50 % des ursprünglichen Kaufpreises beträgt. Zwar müsste man nun statt einem Vermögen von EUR 10.000.000 nun EUR 5.000.000 der Besteuerung zur Schenkungsteuer unterwerfen. Doch zehrt das Darlehen als in vollem Umfang ansetzbare Verbindlichkeit den bei der Immobilienbewertung festgestellten Wert komplett auf. Steuerlich betrachtet läuft es also darauf hinaus, dass kein Vermögen vorhanden ist, das man besteuern müsste.

3.3. Bewertung der Immobilie im Sachwertverfahren

Aber es kann sogar noch besser kommen. Gehen wir dabei einfach von der gleichen Situation aus. Der einzige Unterschied soll hierbei in der Höhe der Bewertung liegen. Wenn wir realistischer weise annehmen, dass man durch Anwendung des Sachwertverfahrens zu einer etwas geringeren Bewertung der Immobilie kommen, die in unserem Beispiel nur 45 % des Kaufpreises als Vermögenswert beziffert, dann folgt daraus, dass statt einem Vermögen nur Schulden auf die Nichte übergehen. Die rechnerisch generierten Schulden, die mit der Übertragung der Immobilie in Verbindung stehen, belaufen sich dabei auf EUR 500.000.

Also könnte Frau Reichling ihrer Nichte auch noch andere Werte in dieser Höhe schenken, ohne dass dies zu einer Schenkungsteuer führt. Beispielsweise könnte Frau Reichling ihrer Nichte auch noch ein teures Auto oder wertvolle Kunst übertragen, deren Wert EUR 500.000 beträgt. Denn die Verrechnung von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten über der Berechnung der Schenkungsteuer ist durchaus erlaubt. Schließlich geht es hierbei um die Besteuerung einer Vermögensgesamtheit, statt um die Besteuerung jeweils einzelner Vermögensgegenstände. Auch diesen Umstand kann man beim Gestalten der Vermögensnachfolge mit Immobilien zum Vorteil der Beschenkten nutzen.

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4. Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten: Steuervorteile

Die Steuervorteile, die hierbei hervortreten, sind ganz offensichtlich enorm. Dabei kann man auch mit ganz anderen Werten operieren. Je nachdem mit welchem Darlehensanteil am Immobilienkaufpreis man die Fremdfinanzierung ausstaffiert, können die Steuervorteile sogar noch größer ausfallen. Bei der gegenwärtigen Niedrigzinsphase am Kapitalmarkt ist dies durchaus realistisch. Auf diese Weise könnte man sogar mehr Vermögen steuerfrei übertragen, als man selbst in die Immobilie investiert.

Allerdings muss man hierbei auch geschickt mit den Banken oder anderen Darlehensgebern verhandeln. Schließlich binden sich Darlehensgeber bei der Vergabe eines Darlehens an eine bestimmte Person, für die sie die Bonität festgestellt haben. Findet durch die Schenkung jedoch ein Wechsel des Darlehensnehmers statt, dann ist damit auch eine ganz andere Bonität relevant geworden. Dies könnte für Darlehensnehmer unter Umständen durchaus Konsequenzen haben. Daher sollte man dies mit den Geldgebern vorher klären. Zumindest sollte das Argument, dass bei einer Erbschaft ebenfalls ein Wechsel des Darlehensnehmers stattfinden würde, die eigene Position stärken.

5. Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten: Risikominimierung

Allerdings besteht beim Versuch, die Vermögensnachfolge mit Immobilien in der dargestellten Weise zu gestalten, das Risiko, dass das Finanzamt doch eine höhere Bewertung des Immobilienvermögens vornehmen könnte, als für die Umsetzung des Plans vorgesehen. Das kann beispielsweise daran liegen, dass wider Erwarten doch ausreichend Grundlagen für eine Bewertung im Vergleichswertverfahren zur Verfügung stehen. Dennoch kann man auch für einen solchen Fall vorsorgen. Dazu nimmt man im Schenkungsvertrag eine Klausel auf, die die Schenkung rückgängig macht, wenn sie zu einem Anfall der Schenkungsteuer führt. In einem solchen Fall würde Frau Reichling die Immobilie einfach behalten und könnte sich dann auf die Suche nach geeigneteren Immobilien machen, mit der sie die Vermögensnachfolge erneut zu gestalten versuchen kann.

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6. Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten – unser Fazit

Wenn man die Vermögensnachfolge mit Immobilien gestalten möchte, dann ist eine steuerfreie Übertragung des Vermögens durchaus realisierbar. Dies gelingt sogar dann, wenn keine Nutzung der Verschonungsbedarfsprüfung im Sinne des Schenkung- und Erbschaftsteuerrechts möglich ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, würde bei dem hier vorgeschlagenen Modell der Vorteil bestehen, dass keine Behaltensfristen oder andere Bedingungen zur Anwendung kommen.

Darüber hinaus eignet sich die Vermögensnachfolge mit Immobilien in der hier diskutierten Variante aber auch in Kombination mit anderen Steuersparmodellen. So kann man beispielsweise auch einen Nießbrauch in dieses Modell einfügen.

Vorteilhaft ist sicherlich aber auch, dass man einen Schenkungsvertrag mit allerlei Vorkehrungen ausgestalten kann, sodass man Notfalls doch wieder die Kontrolle über das übertragene Vermögen zurückerlangen kann. Dabei funktioniert diese Absicherung sogar im Falle eines unverhofften Schenkungsteueranfalls. Nur bei Erbschaften ist dieses Risikomanagement ohne Wirkung. Deshalb eignet sich das Modell zur Vermögensnachfolge mit Immobilien am besten, wenn man damit eine Schenkung zu gestalten beabsichtigt.

Das prinzipielle Fazit ist jedoch, dass das Modell nur dann funktioniert, wenn die Bewertung der zu übertragenden Immobilien stets zu einer bestimmten Wertreduktion führen muss, sodass die Fremdfinanzierung den durch die Bewertung festgestellten Wert neutralisiert. Hier kann man zwar noch mit eventuell verfügbaren Freibeträgen einen Teil des Werts auffangen. Aber dies sind nur kleinere Details, wenn es um die Vermögensnachfolge in einer Größenordnung von mehreren Millionen Euro geht.

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