Immobilien steuerlich optimieren

Abschreibungen und gewerbliche Prägung kombinieren

Immobilien doppelt abschreiben

Wer über Immobilien verfügt und sie optimal besteuern möchte, sollte die Abschreibung schätzen. Zwar beträgt sie in aller Regel nur 2 % der Anschaffungskosten im Jahr, doch gibt es Möglichkeiten, mit denen sich die Abschreibung langfristig vervielfältigen lässt. So ist es einerseits durch den Verkauf bereits abgeschriebener Immobilien an Angehörige oder eigene Unternehmen möglich, Immobilien doppelt abzuschreiben. Immobilien doppelt abschreiben kann man aber auch mit einer GmbH & Co. KG. Denn diese kann die gewerbliche Prägung nach § 15 Absatz 3 Nummer 2 EStG nutzen, um Abschreibungen vorzunehmen. Zehn Jahre vor dem Verkauf der Immobilien kann man sie aber auch wieder gewerblich entprägen, sodass der Verkauf steuerfrei erfolgen kann.

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Unser Video: Doppelte Abschreibung bei Immobilien

In diesem Video erklären wir, wie man Immobilien mehrmals abschreiben kann und somit mehr als die Anschaffungskosten an Steuern spart.

Inhaltsverzeichnis


1. Immobilien doppelt abschreiben – Einleitung

Immobilien, die man im Privateigentum verwaltet, haben den Vorteil, dass man sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen kann. Außerdem kann man eine jährliche Abschreibung von mindestens 2 % auf die Anschaffungskosten vornehmen, was je nach deren Höhe durchaus steuerlich attraktiv sein kann. Zumindest ist dies ein kleiner Bonus, den man gerne in Anspruch nimmt. Ob jedoch die Abschreibung an sich eine steuerliche Gestaltung rund um Immobilienbesitz rechtfertigen kann, mag dennoch zweifelhaft erscheinen – zumindest auf den ersten Blick.

So beabsichtigen wir in diesem Beitrag ein Gestaltungsmodell vorzustellen, mit dem man Immobilien doppelt abschreiben kann. Zusätzlich, wenn die Zeit für den Verkauf reif wird, soll aber auch eine steuerfreie Veräußerung möglich sein.

2. Immobilien innerhalb der eigenen Familie doppelt abschreiben

Dass man Immobilien doppelt abschreiben kann, wissen viele unserer Leser bereits aus früheren Beiträgen, in denen wir Familienmitglieder in unsere Modelle einbezogen hatten. So eignet sich der Verkauf von Immobilien an die eigenen Kinder hervorragend dazu, um erneutes Abschreibungspotential zu generieren. Den Kaufpreis können die Kinder dann über die Mieteinnahmen leisten, denn die Abschreibung von einem möglichst hohen Kaufpreis verhilft zu entsprechend hohen Nettomieteinkünften. Auf diese Weise kann man auch eine eventuell anfallende Erbschaftsteuer auf den Immobilienbesitz vermeiden. Eine Schenkungsteuer ist somit selbstverständlich ebenfalls obsolet.

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3. Immobilien alleine doppelt abschreiben

Wer aber alleine über Immobilien verfügt und steuerlich optimiert Abschreibungen nutzen möchte, kann sie ebenfalls doppelt abschreiben. Allerdings ist hierfür logischerweise eine etwas langfristigere Planung erforderlich. Außerdem brauchen wir hierfür ein spezielles Unternehmenskonstrukt, nämlich eine GmbH & Co. KG.

Am besten erläutern wir Ihnen unser Gestaltungsmodell mittels eines praxisnahen Beispiels. Heribert Häuser verfügt über ein beträchtliches Immobilienvermögen, das er vor vielen Jahren von seiner Großmutter erbte. Aufgrund dieses Umstands sind die Immobilien schon bald ganz abgeschrieben. In wenigen Jahren schon entfällt dieser steuerliche Ansatz, sodass die zukünftigen Mieteinnahmen vollständig der Besteuerung unterliegen. Dies möchte Heribert Häuser selbstverständlich verhindern. Also fragt er uns als seine Steuerberater, wie er sich die Abschreibungen weiterhin bewahren kann.

Unser Rat ist, dass er eine GmbH & Co. KG gründen soll. Nachdem die Abschreibung der Immobilien letztmalig erfolgt ist, verkauft er sie dann an seine Immobilien-GmbH & Co. KG. Dazu soll er einen möglichst hohen, realistischen Kaufpreis ansetzen. Verfügt die GmbH & Co. KG über ausreichendes Eigenkapital, kann sie den Kaufpreis direkt begleichen. Steuerliche interessanter ist es aber, dass das Unternehmen ein Darlehen von ihrem Gesellschafter erhält. Denn dadurch kann es die Finanzierungskosten ebenfalls steuerlich ansetzen. Ob sich dies allerdings wirklich lohnt, hängt auch von der Höhe der Mieteinkünfte ab. Je höher diese nämlich sind, desto sinnvoller ist ein solches Darlehen aus steuerlicher Sicht.

Dies ist allerdings lediglich ein Nebenaspekt. Denn die größte Steuerersparnis gelingt Heribert Häuser über die nun sehr hohe Abschreibung. Dass er diese mit seiner GmbH & Co. KG erzielen kann, liegt an der gewerblichen Prägung der Kommanditgesellschaft. Denn nach § 15 Absatz 3 Nummer 2 EStG steht sie der GmbH & Co. KG zu.

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4. Immobilien doppelt abschreiben oder steuerfrei verkaufen?

Die gewerbliche Prägung der GmbH & Co. KG geht aber mit einem Nachteil einher. Denn dadurch entfällt die für eine Personengesellschaft sonst mögliche Option eines steuerfreien Immobilienverkaufs nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Sollte also unser Beispiel-Mandant Heribert Häuser sich zukünftig für einen solchen Verkauf entscheiden, wäre er unter diesen Umständen steuerpflichtig. Allerdings ist die gewerbliche Prägung der GmbH & Co. KG nach § 15 Absatz 3 Nummer 2 EStG optional. So kann Heribert Häuser also zehn Jahre vor dem Verkauf seine GmbH & Co. KG gewerblich entprägen und somit den steuerfreien Verkauf vorbereiten. Sicherlich muss er dabei darauf achten, dass der Steuervorteil, den er durch den steuerfreien Verkauf der Immobilien aus seiner GmbH & Co. KG heraus erhält, größer ausfällt, als die kumulative Abschreibung über den Zeitraum von zehn Jahren hinweg betragen würde. Aber das kann man meistens sehr gut abschätzen und in aller Regel auch annehmen.

5. Immobilien doppelt abschreiben und günstig versteuern mit einer GmbH

Sollte sich aber ergeben, dass die Mieteinkünfte trotz der hohen Abschreibung durch die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG recht hohe Steuern verursachen, kann sich Heribert Häuser auch nach einiger Zeit dafür entscheiden, seine Kommanditgesellschaft in eine GmbH umzuwandeln. Denn eine solche Immobilien-GmbH kann mittels erweiterter Grundstückskürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG die Gewerbesteuer einsparen. Und nach den Vorschriften des KStG fallen bei einer Immobilienvermietung durch eine GmbH dann auch nur noch 15 % Steuern an. Bei einer privaten Vermietung oder einer über eine Personengesellschaft wie der GmbH & Co. KG können hingegen bis zu 42 % an Einkommensteuer anfallen. Es lohnt sich also, sich mit der Frage nach einer weiteren Steueroptimierung zu beschäftigen.

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6. Immobilien doppelt abschreiben – unser Fazit

Wie Sie also an unserem Beispiel erkennen können, stehen uns gleich mehrere Gestaltungsvarianten zur Verfügung, um Immobilien steuerlich zu optimieren. Die Option, Immobilien doppelt abschreiben zu können, kann man sogar mit weiteren Steuervorteilen kombinieren. Jedenfalls stehen zur weiteren Steueroptimierung über die gewerblich geprägte Immobilien-GmbH & Co. KG hinaus alle weiteren Optionen zur Verfügung.

Wer sich für unsere Gestaltungsmodelle interessiert, ist selbstverständlich eingeladen, mit uns all diese lukrativen Möglichkeiten zu erörtern. Wir gehen auf jede Anfrage ganz individuell ein und entwickeln für jede Mandantin, jeden Mandanten ein maßgeschneidertes Modell – Steuergestaltung als Maßanzug statt von der Stange. Dazu passend betreuen wir Sie dann auch weiterhin, um sie gegebenenfalls auf neue Möglichkeiten der Steuereinsparung hinzuweisen oder Ihre steuerliche Struktur an neue Vorgaben Ihrerseits anzupassen. Wir freuen uns auf eine zukünftige, langfristige Kooperation mit Ihnen.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der Optimierung der Steuerstrukturen von Immobilienunternehmen schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. Steuervorteile der Immobilien-GbR
  2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  3. Beratung zum Nießbrauchrecht
  4. Nutzung des Umfinanzierungskarussells

Personengesellschaften

  1. Besteuerung von Personengesellschaften nach dem Transparenzprinzip
  2. Abgrenzung der GbR zur Bruchteilsgemeinschaft
  3. Haftung der Personengesellschafter

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Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung: