Mit der Familie steuerfrei Immobilien vermieten
Eine Familie kann ihre Immobilien steuerfrei vermieten. Dazu gründen die Familienmitglieder eine Familien-GbR. An diese verkaufen dann die Eltern ihre Immobilien, wobei sie die zwischenzeitliche Wertsteigerung möglichst hoch ansetzen. Statt einer Bezahlung des Kaufpreises erheben die Eltern jedoch eine Kaufpreisforderung, die die Familien-GbR nun mit den Mieteinnahmen ihrer Immobilien nach und nach tilgt. In der Zwischenzeit erhalten die Eltern aber auch Zinsen. Diese unterliegen mit 25 % einer bevorzugten Besteuerung. Die Abschreibung sowie die Zinskosten führen auf Ebene der Familien-GbR im Gegenzug dazu, dass die Familie die Immobilien nun steuerfrei vermieten kann. Denn die Mieteinkünfte sind dann geringer als die Abschreibung und die Zinskosten, sodass keine Steuer entsteht.
Unser Video:
Familie vermietet Immobilien steuerfrei
In diesem Video erklären wir, wieso eine Familien-GbR bei der Immobilienvermietung Steuern sparen hilft.
Inhaltsverzeichnis
1. Wie eine Familie Immobilien steuerfrei vermieten kann – Einleitung
Wer von einem Steuerberater hört, das etwas steuerfrei sein kann, dann klingt das oft zu schön, um wahr zu sein. Wir behaupten beispielsweise, dass eine Familie Immobilien steuerfrei vermieten kann.
Zugegeben, Märchen solcher Art hört man heutzutage, so wie auch in vergangenen Zeiten, allenthalben. Dabei steckt immer auch ein wahrer Kern dahinter. Andernfalls würden die Märchen sich ja gleich selbst entlarven. Keine Sorge, wir wollen Ihnen hier kein verzaubertes Königsschloss versteckt hinter einer Dornenmauer für wahr verkaufen. Auch wenn das Motiv durchaus Anreiz für einen gemütlichen Familienabend mit dem guten, alten Märchenbuch der Gebrüder Grimm bieten mag.
2. Grundlagen, um mit einer Familie Immobilien steuerfrei zu vermieten
Das Rüstzeug, um uns dem Ziel zu nähern, nehmen wir jetzt in die Hand. So brauchen wir einerseits ein Grundwissen über die Rechtsform der GbR. Dieses liefert uns das BGB. Dort schlagen wir in den §§ 705 fort folgend BGB nach, welchen Charakter eine GbR hat und wie man sie gründet. Weiterhin sollten wir über den Verkauf von Immobilien informiert sein. Auch wenn wir darüber berichten wollen, wie eine Familie ihre Immobilien steuerfrei vermieten kann, ist dieser Aspekt für unsere Belange wichtig; sie werden sehen, es ist von Vorteil. Dann müssen wir uns auch noch mit der Besteuerung von Einkünften aus der Vermietung von Immobilien beschäftigen. Hierbei ist insbesondere die Abschreibung wichtig (§ 7 EStG). Und zu guter Letzt geht es auch noch um die Kapitalertragsteuer, deren Regelung in § 43 Absatz 1 EStG in Verbindung mit § 20 Absatz 1 und 2 EStG kodifiziert ist.

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3. Steuergestaltung für Familien mit Immobilien
Nun können wir einsteigen. Dabei wollen wir von einer Familie mit zwei Eltern und zwei Kindern ausgehen. Selbstverständlich geht dies auch mit anderen Familienkonstellationen. Außerdem sollen die Eltern hier über ein angenommenes Immobilienvermögen von etwa EUR 4.000.000 verfügen, das sie beispielsweise zu Wohnzwecken vermieten. Dabei soll der Wert der Immobilien seit der Anschaffung auf EUR 6.000.000 gestiegen sein. Die Mieteinkünfte sollen aber gleichbleibend 5 % Rendite erwirtschaften, was jährlichen Einkünften in Höhe von EUR 200.000 entspricht.
3.1. Schritt 1: Gründung einer Familien-GbR
Der erste Schritt in Richtung steuerfreie Immobilienvermietung ist die Gründung einer Familien-GbR. Dabei können die Eltern, sollten die Kinder noch minderjährig sein, die Gründung auch in ihrem Namen veranlassen. Der Vorteil hieran ist, dass die Gründung einer GbR keinerlei formale Erfordernisse kennt. Allein durch den Beschluss der Gesellschafter entsteht eine GbR. Weder ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag noch eine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung sind hierbei vorgeschrieben. Dennoch ist zumindest ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag im Allgemeinen empfehlenswert. Zweck der Familien-GbR ist selbstverständlich die Vermietung von Immobilien.
3.2. Schritt 2: Verkauf der elterlichen Immobilien an die Familien-GbR
Als nächstes verkaufen die Eltern ihre Immobilien an die soeben gegründete Familien-GbR. Allerdings erhalten sie dafür kein Geld; das kommt später. Vielmehr erhalten die Eltern ein Forderungsrecht, das gegenüber der Familien-GbR besteht. Man könnte nun annehmen, dass man diese Forderung zinslos gestaltet, um den Kindern, die ja nun an der Familien-GbR beteiligt sind, diese Zusatzkosten zu ersparen. Aber die Verzinsung bringt auch steuerliche Vorteile. Als Zinssatz kommen derzeit realistischerweise 3 % in Betracht.
3.3. Schritt 3: steuerfreie Vermietung der Immobilien durch die Familien-GbR
Jetzt kommen wir dazu, wie die Familie mit ihrer GbR ihre Immobilien steuerfrei zu vermieten schafft. Denn nun setzen wir im Rahmen der Besteuerung die jährliche Abschreibung zu Grunde. Und diese berechnen wir auf Basis der Anschaffungskosten, die der Familien-GbR durch den Immobilienkauf entstanden sind. Wir rechnen also mit einer Abschreibung von 2 % pro Jahr auf die Anschaffungskosten von EUR 6.000.000 (eventuelle Anschaffungsnebenkosten sollen vereinfachend außer Acht bleiben). In Zahlen beträgt die jährliche Abschreibungsrate EUR 120.000. Der Vorteil hierbei ist natürlich, dass dies die realen Gewinne keineswegs direkt schmälert. Es ist lediglich ein Betrag, den man bei der Besteuerung der Mieteinkünfte abziehen darf.
Und schon hier zeigt sich, dass die Familie auf diese Weise ihre Immobilien fast steuerfrei vermieten kann. Denn von den Einnahmen in Höhe von EUR 200.000 bleibt nach Abzug der Abschreibung ein zu versteuernder Betrag von EUR 80.000 übrig. Die vier Familienmitglieder teilen sich diesen Betrag aber auf, wobei jede Person ihren Grundfreibetrag ansetzen darf. Wir setzen ihn vereinfachend mit jeweils EUR 10.000 fest. Auf diese Weise unterliegen nur EUR 40.000 der Miteinkünfte der Besteuerung. Davon entfallen jeweils EUR 10.000 auf jedes Familienmitglied. Bei einem solch geringen Einkommen fällt dann die Steuer nur noch mit einem sehr geringen persönlichen Steuersatz an. Somit liegt die Steuer in der Größenordnung von lediglich EUR 2.000. Zur Erinnerung: jedem Familienmitglied steht ein Anteil an den Mieterträgen von EUR 50.000 zu!
Mit der Verzinsung der Kaufpreisforderung der Eltern können wie die Steuern aber vollends auf Null senken. Bei einer jährlichen Zinsleistung von EUR 180.000 schmilzt auch der letzte Rest an steuerbaren Miteinkünften dahin.

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4. Familien-GbR mit Immobilien: die Vorteile der Zinsen
Es ist ja schön und gut, dass die Familie ihre Immobilien jetzt steuerfrei vermieten kann. Doch wir alle wissen, dass derzeit Inflation herrscht. Also sollten wir uns fragen, was aus der steuerfreien Vermietung werden soll, wenn die Mieten kräftig steigen. Selbst ohne Inflation sollte man die allgemeine Tendenz zu ansteigenden Mieten bei der Wohnraumvermietung berücksichtigen. Und das machen wir auch.
4.1. Wie Zinskosten einer Familie dabei helfen, Immobilien steuerfrei zu vermieten
Angenommen im Laufe der Zeit steigen die Mieteinnahmen der Familien-GbR um 20 %, was selbstredend einen sehr hohen Anstieg darstellt. Dennoch sind wir über die Verzinsung der Kaufpreisforderung der Eltern in der Lage auch die erhöhten Mieteinnahmen weiterhin steuerfrei zu halten. Denn neben der gleichbleibend hohen Abschreibung kann die Familien-GbR auch ihre Schuldzinsen weiterhin als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Wir sprechen also über eine Erhöhung der Mieteinnahmen auf EUR 240.000. Davon ziehen wir, wie zuvor, die Abschreibung (EUR 120.000) und die Zinskosten (EUR 180.000) ab und sind dann immer noch in der Lage, die Einnahmen steuerfrei zu halten.
Man kann also vorausplanend errechnen, ab wann die jährlichen Mieteinnahmen zu einer Besteuerung führen. Dazu addieren wir die Abschreibung und die Zinsen sowie die Grundfreibeträge der Familienmitglieder. Wir stellen also fest, dass die Familie ihre Immobilien steuerfrei vermieten kann, solange die jährlichen Mieteinnahmen maximal bei EUR 340.000 liegen.
4.2. Wie hoch sind die Steuern auf die Zinsen der Eltern?
Die Besteuerung der Zinsen bei den Eltern erfolgt nach den Regelungen zur Kapitalertragsteuer. Sie weichen von den allgemeinen Vorschriften zur Einkommensbesteuerung ab. Stattdessen sehen sie eine pauschale Besteuerung mit einem fixen Steuersatz von 25 % vor. Allerdings sind hierbei keine Werbungskostenabzüge erlaubt. Lediglich ein Sparerpauschbetrag von jeweils EUR 801 (bei Verheirateten gemeinsam das Doppelte) kommt zur Anrechnung.
Bei einer Zinsleistung von EUR 180.000 fallen nach Abzug der Sparerpauschbeträge auf den verbleibenden Betrag EUR 44.599,50 an Kapitalertragsteuern an.
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5 Familien-GbR in eine Immobilien-GmbH umwandeln
Irgendwann ist aber auch die Tilgung der elterlichen Kaufpreisforderung abgeschlossen. Ab dann kommen keine Zinsen mehr als Steuergestaltungsmittel zur Geltung. Daher sollte man Vorsorge treffen. Dazu bildet eine Umwandlung der Familien-GbR in eine Immobilien-GmbH die beste Option. Denn dann kann sie die Möglichkeit zur erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen. Oder anders ausgedrückt: sie kann die Gewerbesteuer sparen.
Doch die Immobilien-GmbH hält noch weitere Steuervorteile für die Familie bereit. Denn ohne Gewerbesteuer unterliegt sie ja nur der Körperschaftsteuer mit einem Steuersatz von 15 %. Von 100 % der Mieteinnahmen bleiben ganze 85 % als Gewinn in der Immobilien-GmbH. Die kann die Immobilien-GmbH in neue Vermietungsobjekte refinanzieren.
Wir wollen aber wissen, wie sich die Besteuerung auf die Familienmitglieder auswirkt. Dazu müssen wir berücksichtigen, dass eine eventuelle Gewinnausschüttung an die Familienmitglieder, die nach der Umwandlung GmbH-Gesellschafter geworden sind, bei ihnen mittels Kapitalertragsteuer mit pauschal 25 % anfällt. Zwar gibt es dabei den zuvor erwähnten Sparerpauschbetrag, aber dieser spielt bei der Größenordnung der hier betrachteten Gewinne allenfalls eine untergeordnete Rolle.
Rechnen wir also mit 25 % Steuern auf die 85 % Nettogewinn der GmbH, stellen wir fest, dass die Steuern der Familie mit einer Immobilien-GmbH insgesamt nur 21,25 % beträgt. Und das ist selbst dann noch beeindruckend günstig, wenn wir hier noch die 15 % Körperschaftsteuer der GmbH hinzurechnen (also insgesamt 36,25 % an Steuern). Denn bei Gewinnen über etwa EUR 60.000 pro Person findet der Spitzensteuersatz bei der Besteuerung im Rahmen der Einkommensteuer Anwendung. In der Regel ist es aber realistischer mit einer Steuer in Höhe von 50 % zu rechnen, weil dabei auch noch andere steuerliche Faktoren Berücksichtigung finden (Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer etwa).
6. Mit einer Familie Immobilien steuerfrei vermieten – Fazit
Sie erinnern sich, dass wir Ihnen versprochen hatten, dass eine Familie ihre Immobilien steuerfrei vermieten kann? Nun ja, irgendwie haben wir unser Vorhaben ja erfolgreich demonstriert. Wenn sie aber in Abschnitt 4.2. zurückblicken, dann sehen Sie, dass es hierbei wohl doch versteckte Steuern gibt. Aber bei Mieteinkünften in Höhe von bis zu EUR 340.000 kann man die knapp EUR 45.000 an Kapitalertragsteuern wohl verkraften. Zur Wahrheit gehört jedoch ebenfalls, dass die Verzinsung dazu beiträgt, dass die Familien-GbR ihre Immobilien gänzlich ohne Steuern vermieten kann.
Wie es also scheint, liegt auch unser Märchenschloss hinter einer Rosenhecke, die zumindest über ein paar Dornen verfügt. Kaufen Sie es sich trotzdem, denn es lohnt sich. Oder wollen Sie lieber auf andere märchenhafte Gelegenheiten warten?
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