Die erste Immobilie

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Erste Immobilie kaufen: worauf Sie achten sollten

Wenn es darum geht, das erste Mal eine Immobilie zu kaufen, dann rücken viele praktische Aspekte in den Vordergrund. So gibt es insbesondere drei Wege, um zum Verkauf stehende Immobilien aufzuspüren. Einerseits sind dies die klassischen Online-Angebote sowie Immobilienmakler. Andererseits sollte man aber auch die Chancen wahrnehmen, über private Kontakte Hinweise zu interessanten Verkaufsobjekten zu erhalten. Eine grundlegende Bewertung potentieller Kaufziele ist natürlich ebenfalls sinnvoll, erfordert aber auch Erfahrung und Fachwissen. Weiterhin sollte man die Frage der Finanzierung genauer betrachten. Viele Banken sagen heutzutage Finanzierungen von bis zu 110 % des Immobilienwerts zu. Dann muss man auch die Bewertung der unterschiedlichen Renditearten beachten. Schließlich sind auch Verhandlungsgeschick, der Kaufvertrag und die Zahlungsmodalitäten nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags von Bedeutung.

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Unser Video: Erste Immobilie kaufen: finanzieren, verhandeln, erwerben, Rendite erzielen

In diesem Video erklären wir, worauf man beim Kauf der ersten eigenen Immobilie achten sollte.

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Inhaltsverzeichnis


1. Erste Immobilie kaufen – Einleitung

Eine Immobilie gilt im Allgemeinen als eine solide Kapitalanlage. Die Preise auf dem Immobilienmarkt steigen seit Jahren und die Nachfrage ist nach wie vor groß. Insbesondere Wohnimmobilien in größeren Städten sind bei Mietern sehr begehrt. Wer also das Abenteuer wagen möchte, eine erste Immobilie zu kaufen, findet leicht gute Gründe, die dafürsprechen.

Doch ist es vom ersten Gedanken bis zum Zeitpunkt, da man die erste eigene Immobilie kauft, oft ein weiter Weg. Zunächst muss man eine passende Immobilie finden. Ist sie auch den Preis wert? Gibt es erhebliche Mängel, die die Kosten im Nachhinein womöglich beträchtlich erhöhen? Wie finden die Preisverhandlungen mit den Verkäufern statt? All dies und noch viele weitere Fragen gilt es im Vorfeld sowie im laufenden Prozess des Immobilienerwerbs zu klären.

In diesem Beitrag geht es weniger um die steuerlichen Aspekte, die man beim Kauf der ersten Immobilie berücksichtigen sollte. Vielmehr bieten wir einen ersten Eindruck über den Umfang unterschiedlicher praktischer Aspekte, die man hierbei vergegenwärtigen sollte, um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden.

2. Erste Immobilie kaufen: die Suche nach der passenden Immobilie

Zunächst muss man sich auf die Suche nach einem Immobilienobjekt machen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass man ein klares Bild davon hat, was für eine Immobilie man eigentlich kaufen möchte. Soll es ein Wohnhaus sein? Oder doch lieber ein gewerblich vermietbares Objekt? Wieviel darf die Anschaffung kosten? In welcher Stadt und dort in welcher Lage soll sie sich bevorzugt befinden?

2.1. Rendite? Ja, bitte!

Um diese Fragen zu beantworten, muss man auch über die Frage der Rendite sinnieren, die man erzielen möchte. Dabei kann man zwei Arten von Renditen unterscheiden. Entweder man entscheidet sich für eine Immobilie, die hohe Profite aus der laufenden Vermietung oder Verpachtung erbringt. Oder man optiert für eine Immobilie, bei der man die Rendite erst bei ihrem Verkauf erzielt. Selbstverständlich sollte eine Immobilie idealerweise beide Renditeformen vorweisen, obwohl es manchmal auch umgekehrt kommen kann. In der Realität ist es jedoch meist so, dass eine der beiden Renditearten besonders im Vordergrund steht. Und das kann man recht zuverlässig im Voraus abschätzen.

Außerdem sollte man auch überlegen, wie man die Rendite verwenden möchte. Soll sie der privaten Altersvorsorge dienen, dann ist möglicherweise eine langfristige Rendite eine gute Wahl. Möchte man die Rendite hingegen so rasch als möglich reinvestieren, dann könnte sich die laufende Rendite als die bessere Alternative erweisen. Denn durch eine hohe laufende Rendite kann man innerhalb relativ kurzer Zeit neues Kapital aufbauen. Damit kann man entweder die Rückzahlung eines zuvor in Anspruch genommenen Darlehens zur Finanzierung des Kaufs der ersten Immobilie zurückzahlen. Oder man nutzt die laufenden Einkünfte, um zuzüglich einer Fremdfinanzierung möglichst rasch eine weitere Immobilie zu erwerben. Selbstverständlich können beide Vorteile auch nacheinander zur Geltung kommen.

2.2. Erste Immobilie kaufen: Wahl der Rechtsform

Die Frage nach der Art der Rendite sowie ihrer Verwendung führt zu einer weiteren Implikation. Davon hängt nämlich die Wahl der Rechtsform ab, in der man die erste Immobilie kaufen möchte. Denn bei einer hohen laufenden Rendite ist die Immobilien-GmbH in Kombination mit einer Holding die vorteilhafteste Wahl. Bei einer langfristig angepeilten Rendite sollte man hingegen die erste Immobilie von privat kaufen und mindestens für die Dauer der zehnjährigen Spekulationsfrist behalten. Wohnt man jedoch zumindest zeitweise selbst in dieser Immobilie, dann können auch kürzere Haltefristen zu einem steuerfreien Verkauf führen. Unter Umständen mag aber auch eine Immobilien-GmbH & Co. KG in Frage kommen.

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2.3. Finanzierung zum Kauf der ersten Immobilie

Mit der Frage nach der Fremdfinanzierung muss man sich ebenfalls beim Kauf einer ersten Immobilie beschäftigen. Heutzutage sind die Zinsen für Kredite sehr günstig, sodass Kreditinstitute bereitwillig einen sehr hohen Anteil des Kaufpreises als Darlehen gewähren. Je nach Kaufobjekt, Finanzkraft des potentiellen Kreditnehmers sowie dessen Bonität kann dabei ein Betrag von bis zu 110 % des Kaufpreises realistisch sein. Damit sollen auch alle Nebenkosten abgedeckt werden, die beim Kauf der ersten Immobilie ebenfalls anfallen, wie etwa die Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer. Gewöhnlich liegt der Anteil der Fremdfinanzierung jedoch eher im Rahmen von 80 bis 90 % des Kaufpreises. In einem solchen Fall muss man auch eher mit einem Zinssatz von etwa 0,6 bis 0,8 % rechnen, der bei höherem Fremdfinanzierungsanteil auch schnell über die 1 %-Marke gehen kann.

Doch ist auch eine Fremdfinanzierung zu 110 % durchaus interessant, solange zumindest die laufende Rendite gegenüber dem Zinssatz, den die Kreditgeber fordern, einen deutlich höheren Prozentsatz vorweisen kann. Denn bezogen auf das zum Kauf der ersten Immobilie aufgebrachte Eigenkapital fällt die Rendite besonders günstig aus, wenn der Anteil der Fremdfinanzierung entsprechend hoch ist. Die Eigenkapitalrentabilität ist wiederum ein wirkungsvoller Maßstab, um die Kapitalstruktur zu bewerten.

2.4. Wie man die erste Immobilie, die man kaufen möchte, findet

Nun kommen wir zu dem Punkt, an dem wir uns mit der Suche nach der ersten Immobilie, die man kaufen möchte, beschäftigen. Wie findet man also die gewünschte Immobilie?

Dazu kommen prinzipiell drei Möglichkeiten in Betracht. Einerseits kann man sich üblicherweise an Immobilienmakler wenden, die den Markt recht gut kennen. Möchte man jedoch die Courtage einsparen, dann bleiben im Grunde nur die Suche auf den einschlägigen Onlineportalen oder private Kontakte. Letztere kann man dann um Unterstützung bitten, um herauszufinden, ob vielleicht in deren Bekanntschaft oder Verwandtschaft der Verkauf einer Immobilie ansteht. Zumindest könnten sie helfen, um in Erfahrung zu bringen, ob diese vielleicht über eigene Kontakte über ein Verkaufsobjekt Kenntnis besitzen.

2.5. Erste Immobilie kaufen: Begutachtung

Wer eine erste Immobilie kaufen möchte, tut dies meist ohne praktische Erfahrungen. Doch kommt es eben oft auf einen geschulten, fachkundigen Blick an, wenn es um die Bewertung einer Immobilie geht. Deshalb lautet die Empfehlung an dieser Stelle, dass man sich zunächst intensiv mit der Materie beschäftigt und sich viele Objekte, die zum Verkauf stehen, anschaut, bevor man sich ernsthaft auf die Suche nach der ersten eigenen Immobilie macht. So gewinnt man einen guten Überblick, lernt die Spreu vom Weizen zu trennen und erhält die Erfahrung, die erforderlich ist, um eine erste Immobilie zu kaufen.

Hat man nun ein interessantes Objekt gefunden, dann sollte man es einer kritischen Prüfung unterziehen. Denn auch wenn der Preis manchmal verlockend günstig erscheinen mag, kann am Ende die Realität mit erheblichen Sanierungskosten ernüchternd wirken. Deshalb ist es zu empfehlen, dass man sachkundigen Rat hinzuzieht, wobei dies insbesondere dann gilt, wenn man sich unsicher ist.

Dazu kann man entweder externe Sachverständige oder Immobilienmakler zu Rate ziehen. Aber auch ein Architekt oder Ingenieur im Bekanntenkreis mag eine hilfreiche zweite Meinung bei der Bewertung einer Immobilie beisteuern. Außerdem kann man die Verkäufer um Einblick in die in der Vergangenheit vorgenommenen Instandhaltungen und die damit verbundenen Kosten sowie andere, längerfristige Erneuerungskosten bitten. Daraus kann sich ebenfalls ein recht genaues Bild über den baulichen Zustand der Immobilien ergeben. Ein seriöser Verkäufer dürfte eine solche Bitte stets gewähren.

Bei Neubauten mag das Risiko von durch Wartungsstau verursachten Folgekosten hingegen relativ gering sein. Dennoch sollte man auch in solchen Fällen insbesondere nach baulichen Schwachstellen Ausschau halten. Indizien hierfür können etwa Verzögerungen bei der Abnahme eines Neubaus sein. Auch hierbei kann fachliche Beratung nützlich sein. Doch schlussendlich trägt man das finanzielle Risiko stets selbst.

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2.6. Passt das Immobilienobjekt zu mir?

Daneben gibt es aber auch noch einen weiteren Faktor, den man bewusst berücksichtigen sollte. Obschon man hierbei allein auf das eigene Urteil angewiesen ist, so ist zumindest der Kauf einer ersten eigenen Immobilie stets auch eine emotionale Angelegenheit. Jedenfalls muss man sich sicher sein, dass die zum Kauf auserkorene erste Immobilie auch zu einem selbst passt. Der Kauf muss sich gut anfühlen, man muss von ihm überzeugt sein. Wenn man intuitive Zweifel an einem solchen Kauf hegt, sollte man vielleicht besser Abstand davon nehmen, zumindest jedoch reflektieren, worin der unbewusste Vorbehalt begründet sein mag. Schließlich bedeutet der Kauf, dass man sich aller Voraussicht nach auf absehbare Zeit mit der Immobilie beschäftigt. Auf diese Weise bindet man sich emotional an sie. Also ist auch die Frage zu klären, ob man dazu bereit ist. Erst wenn auf diese Fragen eine positive Antwort erfolgt, sollte man zur Tat schreiten.

In diesem Zusammenhang ist auch die Wirkung, die eine Immobilie sowie ihre Lage auf den Käufer ausübt, von Bedeutung. Wie sieht es beispielsweise mit der Anbindung an die erforderliche Infrastruktur aus? In was für eine Nachbarschaft gerät man da? Mit welchen potentiellen Umwelteinflüssen muss man vielleicht rechnen? Kann etwa ein heftiger Sturm oder ein Hochwasser, wie es 2021 in Westdeutschland eintrat, zu erheblichen Schäden führen? Mit welchen Versicherungssummen muss man zukünftig rechnen? Und, was viele potentielle Erstkäufer zunächst vielleicht unterschätzen: gefällt mir die Immobilie auch aus ästhetischer Sicht? Schließlich ist es oft so, dass man sich mit einem solchen Objekt selbst identifiziert. Daher gehört auch eine solche Abschätzung zum Kauf einer ersten Immobilie dazu. Denn andernfalls kann es eventuell zu einem vorzeitigen Verkauf kommen. Der ganze Aufwand wäre dann vergebens gewesen. Womöglich wären dann auch die erhofften Renditen verloren.

2.7. Kaufverhandlungen

Der nächste Punkt auf unserem Fahrplan, der uns zum Kauf einer ersten Immobilie führt, betrifft die Kaufverhandlungen. Kann man die Finanzierungszusage einer Bank vorweisen, dann hat man schon einen guten ersten Eindruck beim Verkäufer hinterlassen. Und der erste Eindruck kann, wie bei so vielen anderen Gegebenheiten im Leben, Tür und Tor öffnen. Deshalb kommt es auch darauf an, dass man im Vorfeld ein Kreditinstitut findet, das hinsichtlich einer Finanzierungszusage sehr flexibel und umgehend zu agieren versteht.

Dazu sollte man aber auch wissen, dass es mittlerweile vermehrt Bieterverfahren gibt, bei denen die Verkäufer die Bestimmung des Kaufpreises in die Hände der potentiellen Käufer legen. Das hat den Vorteil, dass man dadurch einen recht hohen Verkaufserlös erzielen kann, der oft höher ist, als wenn man einen Festpreis ansetzt. Doch kann dies auch dazu führen, dass diejenigen Käufer, die das Höchstgebot abgeben, später vielleicht von ihrem Angebot zurücktreten, um zu sehen, ob der Verkäufer ihnen dann beim Preis entgegenkommt. Das ist eine gute Chance, bei der man einhaken kann, um nochmals das eigene Kaufinteresse zu bekräftigen. Vielleicht kann man ja dann die Verkäufer davon überzeugen, dass das eigene Angebot einen fairen Preis darstellt.

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2.8. Erste Immobilie kaufen: Aufsetzen des Kaufvertrags

Kommt es zu einer Übereinkunft über den Kauf der ersten Immobilie, dann sollte man auch die Ausgestaltung des Kaufvertrags aktiv mitgestalten. So sollte man darin differenzieren, welche Anteile am Verkaufspreis auf Grund und Boden, auf das Gebäude und auf die zusammen mit diesen Einheiten veräußerten sonstigen Gegenstände oder Sachen entfallen. Beispiele für letzteren Punkt mögen Einbauschränke, Einbauküchen, Alarmanlagen sowie Bäume und andere Objekte in einem eventuell vorhandenen Garten sein. Das hat den Vorteil, dass man darauf basierend dem Finanzamt später belegen kann, wie hoch die Abschreibung auf die abnutzbaren Objekte ausfällt. Außerdem kann man dadurch auch die Höhe des Abschreibungsvolumens aktiv mitbestimmen, wobei man hierbei in einem realistischen Rahmen bleiben sollte, um etwaigen Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt vorzubeugen.

2.9. Abschluss des Kaufs der ersten eigenen Immobilie

Angenommen, die Kaufverhandlungen sind erfolgreich zu einem Abschluss gekommen, dann bleiben noch eine Reihe an Formalien zum Kauf der ersten Immobilie zu klären. So bestimmt meist der Käufer den Notar, bei dem man den Kaufvertrag aufsetzt. Sollte jedoch der Verkäufer darauf bestehen, den Notar zu bestimmen, ist vielleicht Skepsis angebracht. Zwar sind Notare bei ihren Geschäften zu Neutralität verpflichtet, doch dürfte es meist einen guten Grund geben, aus dem heraus ein Verkäufer einen eigenen Vorschlag unterbreitet. Letztendlich zahlt aber der Käufer in aller Regel den Notar, sodass es eben in dessen Ermessen liegen sollte, welchen Notar man heranzieht. Möchte man aber dem Verkäufer gegenüber eine gewisse Neutralität vorweisen, dann kann man ja den Vorschlag unterbreiten, dass die kreditgebende Bank einen Notar empfiehlt.

Außerdem sollte man die Anschaffungsnebenkosten, die mit dem Kauf der ersten Immobilie einhergehen, möglichst mit Fremdkapital begleichen. Dazu zählen insbesondere die Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Das hat den steuerlichen Vorteil, dass man die damit verbundenen Zinsaufwendungen bei der Besteuerung der zukünftigen Einkünfte ebenfalls als Finanzierungskosten mitberücksichtigen kann. Bestreitet man diese Aufwendungen jedoch mittels Eigenkapital, besteht aus Sicht der Finanzverwaltung kein Grund, diese Zahlungen mit einer Fremdfinanzierung in Verbindung zu bringen. Ergo könnte ein Teil der Zinsaufwendungen unberücksichtigt bleiben.


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