Der Nießbrauch ist ein Rechtsanspruch an einer Sache, an der auch andere Personen über Rechte verfügen. Bei Schenkungen und Erbschaften ist dies ein Sachverhalt, der unter anderem auch bei steuerlichen Belangen von Bedeutung ist. Daher ist es nahe liegend, dass der Nießbrauch Möglichkeiten zur Steuergestaltung bei der Schenkungsteuer bietet. Dabei sind zwei unterschiedliche Arten anwendbar. Während der Vorbehaltsnießbrauch der schenkenden Person ein Teil der Rechte an der übertragenen Sache sichert, und es ihm somit vorbehält, ist der Zuwendungsnießbrauch das Gegenteil dazu. Denn beim Zuwendungsnießbrauch bleibt das eigentliche Eigentumsrecht bei der schenkenden Person und nur ein Teil der Rechte wird auf die beschenkte Person übertragen.

So gegensätzlich diese beiden Konzepte sind, so unterschiedlich sind auch ihre steuerlichen Auswirkungen bei der Schenkungsteuer. Dabei ist der Vorbehaltsnießbrauch insbesondere bei der Übertragung von Immobilien von Eltern auf ihre Kinder von steuerlichem Vorteil, der Zuwendungsnießbrauch dagegen ist dies nur selten.

Der Vorbelhaltsnießbrauch und der Zuwendungsnießbrauch bei der Schenkungsteuer

Der Vorbehaltsnießbrauch und der Zuwendungsnießbrauch bei der Schenkungsteuer


Unser Video: Nießbrauch

Im Video erklären wir Ihnen wie Sie durch die Nutzung des Vorbehaltsnießbrauchs Ihre Steuern bei einer Schenkung minimieren können.

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1. Die Bedeutung des Begriffs Nießbrauch

1.1. Der Nießbrauch als Nutzungsrecht

Der Nießbrauch ist als Nutzungsrecht zu verstehen. Dabei räumt es der Person, die über dieses Recht verfügt, eine eingeschränkte Verfügungsmacht an einer Sache ein. Dabei kann entweder das Eigentumsrecht an der Sache bei einer anderen Person bestehen, als bei der, die das Nutzungsrecht besitzt. Dies ist beim Vorbehaltsnießbrauch der Fall. Oder aber die Eigentumsverhältnis bleiben bestehen, während die Nutzungsrechte an dieser Sache auf eine andere Person übergehen. Dann nennt man dies Zuwendungsnießbrauch.

1.2. Nießbrauch an Immobilien in Bezug auf die Schenkungsteuer

In unserem Artikel möchten wir uns vornehmlich auf die Zusammenhänge des Nießbrauchs bei der Schenkung von Immobilien konzentrieren. Hierbei gilt unser Interesse vor allem dem Sacheverhalt, wenn Immobilien auf Kinder übertragen werden. Denn hierbei ist mit erheblichen Steuervorteilen zu rechnen. Und je eher man diese Steuergestaltung anwendet, desto größer stellt sich am Ende der Steuervorteil heraus. Allerdings sind auch andere Anwendungen des Nießbrauchs möglich. Statt des Nießbrauchs an einer Immobilie ist zum Beispiel auch der Nießbrauch an den Erträgen eines Unternehmens oder von Wertpapieren denkbar. Der Vorbehaltsnießbrauch ist jedoch meist die wichtigste Komponente zur Steuergestaltung einer Schenkung von Immobilien, insbesondere, wenn Immobilien auf Kinder übertragen werden.


2. Rechtliche Aspekte des Nießbrauchs bei Schenkungen

Der Nießbrauch kann sowohl als Vorbehaltsnießbrauch als auch als Zuwendungsnießbrach im Rahmen einer Schenkung zu steuerlichen Auswirkungen führen. Denn der Wert einer Sache hängt auch vom Umfang an Rechten ab, die der Eigentümer an dieser Sache besitzt. Wenn zum Beispiel jemand große Ländereien erwirbt, ohne dabei auch die Nutzungsrechte der dort verborgenen Bodenschätze zu erhalten, dann kann es passieren, dass später dort gefundene Bodenschätze für ihn wertlos sind, denn er selbst zieht dann keinen Nutzen daraus; ihm fehlt das Recht dazu.

So ist es auch bei der Schenkung einer Immobilie oder der Übertragung der Nutzungsrechte hieran. Beim Vorbehaltsnießbrauch kommt es dabei zur Übertragung der Eigentumsrechte an der Immobilie, gleichzeitig behält die schenkende Person einige Rechte an der Immobilie für sich. Meist handelt es sich hierbei um das Recht alle zukünftigen Mieteinnahmen zu beanspruchen. Auch ein Wohnrecht kann Gegenstand eines Vorbehaltsnießbrauchs sein. Dem hingegen gewährt der Zuwendungsnießbrauch der beschenkten Person gewisse Nutzungsrechte, während der schenkenden Person die Eigentumsrechte an der Immobilie erhalten bleiben. In beiden Fällen führt die Übertragung von Rechten zu einer Wertminderung der Immobilie. Folglich führt dies auch zu steuerlichen Konsequenzen.

Übrigens sind solche Nebenrechte neben dem Eigentumsrecht an einer Immobilie in das Grundbuch eintragungsfähig. So erfährt man, bei welcher Person die entsprechenden Rechte liegen.


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3. Der Vorbehaltsnießbrauch als Mittel zur Steuergestaltung

Nun betrachten wir, wie ein Vorbehaltsnießbrauch bei der Schenkung einer Immobilie zu einem steuerlichen Vorteil führt. Dabei ist die Ermittlung der Wertminderung durch den Nießbrauch von entscheidender Bedeutung. Hierzu sieht das Gesetz eine Berechnung vor, die als Kapitalwert diese Minderung beziffert. Dabei ist der Kapitalwert als eine Art Zeitäquivalent anzusehen. Also errechnet man mit dem Kapitalwert wie groß der Nutzen ist, den der Nutznießer des Nießbrauchs im Verlauf seines Lebens zu erwarten hat. Hierzu orientiert man sich an der durchschnittlichen Lebenserwartung von Männern und Frauen in Deutschland und setzt dies in Bezug zum Alter der schenkenden Person. Um dieses komplex anmutende Verfahren mit einfachen Worten zu erklären, nehmen wir die beiden Extrema eines jungen und eines älteren Schenkenden als Beispiele an.

3.1. Ermittlung des Kapitalwerts eines Nießbrauchs bei einer jüngeren Person

Eine zwanzigjährige Person, die eine Immobilie überträgt, dabei jedoch das Anrecht auf die Mieteinkünfte der Immobilie weiterhin nutzen möchte, kann aufgrund seiner statistischen Lebenserwartung im Schnitt noch mindestens 50 Jahre lang von diesen Mieteinkünften profitieren. Dem neuen Eigentümer entgehen hingegen all diese beträchtlichen Mieteinnahmen. Somit kann er bei der Veranlagung zur Schenkungsteuer auf den um den Kapitalwert des Nießbrauchs verminderten Immobilienwert verweisen. Daher fällt die Schenkungsteuer entweder viel niedriger aus, als wenn die Immobilie mit allen Rechten übertragen worden wäre. Oder aber sie fällt idealerweise ganz weg, weil der darauf anrechenbare Grundfreibetrag höher ist als der Wert der Schenkung.

3.2. Ermittlung des Kapitalwerts eines Nießbrauchs bei einer älteren Person

Ganz offensichtlich ist dann der gegenteilige Fall, bei der eine ältere Person die Schenkung der Immobilie vornimmt, mit einem geringen Kapitalwert verbunden. Zum Beispiel kann eine Person im Alter von 70 Jahren aus statistischer Sicht nur noch für wenige Jahre in den Genuss der Mieteinnahmen kommen. Folglich ist bei der Ermittlung der Schenkungsteuer mit einer nur geringen Minderung des Immobilienwerts zu rechnen. Somit fällt dann auch die Schenkungsteuer entsprechend hoch aus.


4. Der Zuwendungsnießbrauch

Betrachten wir nun die steuerlichen Aspekte des Zuwendungsnießbrauchs in Bezug auf die Schenkung einer Immobilie. Hierbei hat die Person, die über den Zuwendungsnießbrauch die Mieteinkünfte zugesprochen bekommt, diese Einnahmen in voller Höhe zu versteuern. Denn da das Eigentum an der Immobilie weiterhin bei der schenkenden Person verbleibt, so ist auch das Recht zur Abschreibung der Immobilie in seiner statt in der Hand des Empfängers des Nießbrauchs. Also schließt dies die Möglichkeit der Nutzung der Abschreibung aus, um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu reduzieren. Dem hingegen hat der Eigentümer keine Möglichkeit die Abschreibung bei seiner Einkommensteuer anzusetzen, denn diese kann nur bei Vorliegen der dazugehörigen Mieteinnahmen angesetzt werden.

Daher ist der Zuwendungsnießbrauch höchstens in ganz besonderen Situationen mit einem eventuellen Steuervorteil verbunden. In den meisten Fällen ist jedoch davon abzuraten.


5. Vorbehaltsnießbrauch bei der Schenkung nutzen

5.1. Steuerliche Vorteile bei der Einkommensteuer der Eltern

Also liegt die klassische Anwendung des Vorbehaltsnießbrauchs in den Fällen, in denen Eltern durch Schenkung Immobilien auf Kinder übertragen. Dabei sind erhebliche steuerliche Vorteile möglich. Insbesondere bei einer frühzeitigen Übertragung der Eigentumsverhältnisse auf die Kinder ist neben den Steuerersparnissen bei der Schenkungsteuer auch mit weiteren positiven Effekten bei der Einkommensteuer der Eltern zu rechnen. Denn obwohl die Kinder durch die Schenkung die Rechtsnachfolge der Eigentumsrechte an der Immobilie antreten, erzielen die Eltern weiterhin die Mieteinnahmen. Daher sind sie berechtigt die Abschreibung vorzunehmen. Voraussetzung ist allerdings, dass den Eltern beim Erwerb der Immobilie und möglicherweise auch nachträglich Anschaffungskosten entstanden sind.

5.2. Ein Beispiel zum enormen Sparpotential beim Vorbehaltsnießbrauch

Wie erheblich der steuerliche Vorteil bei Nutzung des Vorbehaltsnießbrauchs ausfallen kann, soll folgendes Beispiel zeigen: Die Eltern dreier Kinder haben einen Immobilienbesitz von EUR 8.000.000 und möchten diesen auf ihre Kinder übertragen. Dabei rechnen wir mit einem realistischen Kapitalwert des Vorbehaltsnießbrauchs von 60 % des Immobilienwerts. Damit der Vorbehaltsnießbrauch die Höhe des für die Schenkungsteuer maßgebenden Werts der Bereicherung auf EUR 3.200.000. Folglich hat jedes Kind eine Schenkung in Höhe von EUR 533.333 zu versteuern. Davon ist der Grundfreibetrag von EUR 400.000 je Kind abzuziehen, sodass letzten Endes nur noch EUR 133.000 mit einem Steuersatz von 11 % zu versteuern sind. Daher fällt eine Schenkungsteuer von lediglich EUR 15.000 pro Kind und Elternteil an. Betrachtet man nun die gesamte Steuerbelastung von EUR 90.000 in Relation zur Höhe des Werts der übertragenen Immobilie, dann erkennt man, dass trotz des beträchtlichen Immobilienwerts gerademal 1 % an Steuern entstehen.

Noch eindrucksvoller ist der Vergleich allerdings, wenn man bedenkt, dass bei dieser Familien-Konstellation schon ab einem Immobilienwert von EUR 2.000.001 eine Schenkungsteuer zu zahlen ist. Man sieht also, dass selbst ein Mehrbetrag von EUR 6.000.000 die steuerliche Belastung kaum erhöht.


6. Immobilien auf Kinder übertragen: Verkauf statt Schenkung

Allerdings ist die Schenkung einer Immobilie an die eigenen Kinder in vielen Fällen lediglich die zweitbeste Wahl, um eine Immobilie auf Kinder zu übertragen. So kann man alternativ die Immobilie auch an die Kinder verkaufen. Dabei ist der Kaufpreis als Darlehen zu gestalten. Dennoch gilt dies dann als Anschaffungskosten der Immobilie bei den Kindern. Und somit erzielen die Kinder sowohl die Mieteinnahmen als auch den Vorteil, die kompletten Anschaffungskosten als Abschreibung bei der Minderung ihrer Mieteinkünfte anzusetzen. Wenn die Kinder dann auch noch minderjährig sind oder noch zur Schule gehen beziehungsweise in Ausbildung sind, dann ist ein Grundfreibetrag von ca. EUR 9.000 von den gesamten Einkünften abziehbar – und zwar pro Kind. Weiterhin unterliegt alles, was über diesen Freibetrag hinausgeht, einem niedrigen Steuersatz, sodass bei den Kindern deutlich weniger Steuern entstehen, als wenn ihre Eltern diese Einkünfte selbst versteuern müssten.

Gleichzeitig dient die Tilgung der Anschaffungskosten den Eltern als finanzielle Absicherung im Alter – und zwar steuerfrei. Denn eine Tilgung ist als Einnahme bei der Besteuerung der Einkünfte ausgeschlossen. Außerdem ist der Verkauf von Immobilien unter Verwandten gerader Linie von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Somit stellt auch diese Steuer keinen Hinderungsgrund bei diesem Modell zur Steuergestaltung dar.


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