Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen: Fremdfinanzierung senkt Gewinn
Bei Vermietungsobjekten stellen Mieten steuerpflichtige Einnahmen dar. Mit einer geschickten Gestaltung kann man aber erreichen, dass Vermieter ihre Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen können. Dabei wendet man ein Modell an, bei dem der Erwerb der Immobilie durch eine Immobilien-GmbH fremdfinanziert erfolgt. Zunächst nimmt man ein Darlehen bei einer Bank auf. Dieses Darlehen sollte etwa 80 % der Anschaffungskosten abdecken. Dazu rechnet man mit einem Zinssatz von 1 %. Um den Ausfall des Kredits bei Insolvenz abzudecken, erfolgt eine Eintragung der kreditgebenden Bank ins Grundbuch, wobei sie alleinige Gläubigerin ist.
Um jedoch auch die restlichen 20 % der Anschaffungskosten zu finanzieren, nimmt der Käufer der Immobilie einen Kredit bei einem verbundenen Unternehmen auf. Da dieses Darlehen keine Abdeckung der Grundschuld erhält, rechnet man hierbei mit einem deutlich höheren Zinssatz. Das Risiko des Verlusts des Darlehens bei einer Zahlungsunfähigkeit ist also hoch und rechtfertigt somit diesen hohen Zinssatz. Denn andernfalls würden die sonst unüblich hohen Zinsen als verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) gelten. Zusammen mit der Abschreibung drücken die Zinsen den Gewinn nun derart, dass am Ende allenfalls ein geringer Betrag der Besteuerung unterliegt. Auf diese Weise kann man die Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen.
Unser Video:
Steuerfreie Mieteinnahmen: Darlehen mit 8% aus der Karibik macht es möglich
In diesem Video erklären wir, wie man Mieteinkünfte über einen fremdfinanzierten Kauf praktisch steuerfrei vereinnahmen kann.
Inhaltsverzeichnis
1. Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen – Einleitung
Mieteinnahmen auf Vermietungsobjekte sind selbstverständlich steuerpflichtig. Dabei kann man die Mieteinnahmen mit Aufwendungen verrechnen, die mit der Vermietung im Zusammenhang stehen. Dazu zählen neben Reparatur- und Instandhaltungskosten auch Aufwand, der mit der Finanzierung zum Kauf der Immobilie in Verbindung steht sowie natürlich auch die Abschreibung. Wenn man nun Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen möchte, dann gelingt dies bereits mit diesen Mitteln. Wie genau, das demonstrieren wir Ihnen im vorliegenden Artikel.
2. Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen – fremdfinanzierter Immobilienerwerb
Zunächst wollen wir davon ausgehen, dass wir die Immobilie über eine Immobilien-GmbH zu erwerben beabsichtigen. Weiterhin soll diese Immobilien-GmbH Tochtergesellschaft einer Muttergesellschaft sein (zum Beispiel einer Holding). Als Kaufpreis nehmen wir einen fiktiven Betrag von EUR 10.000.000 an. Die jährlich erwarteten Mieterträge kann man da mit EUR 500.000 als realistisch erachten. Und diese Mieteinnahmen wollen wir nun steuerfrei vereinnahmen.
Um diesen Kauf zu finanzieren, wendet sich die Immobilien-GmbH in einem ersten Schritt an ein Kreditinstitut. Tatsächlich kann man davon ausgehen, dass man dabei ein Darlehen erhält, das 80 % des Kaufpreises abdeckt. Im Gegenzug muss man mit einer Verzinsung zu 1 % rechnen. Zur Absicherung des Kredits im Falle einer Zahlungsunfähigkeit verlangt die Bank aber auch eine Eintragung ihrer Grundschuld in das Grundbuch und zwar im ersten Rang. Falls also das Darlehen unterzugehen droht, kann die Bank die Immobilie versteigern und so den gesamten Darlehensbetrag zurückerhalten.
Nun sollen auch die übrigen EUR 2.000.000 des Kaufpreises fremdfinanziert verfügbar sein. Da jedoch die Grundschuld der Bank bereits an erster Stelle im Grundbuch steht und diese im Grunde das gesamte Vermögen der belasteten Immobilie ausmacht, ist es unwahrscheinlich, dass eine weitere Bank das Vorhaben mit einem Darlehen unterstützt. Schließlich könnte dies im Falle einer Insolvenz bedeuten, dass sie ihr Darlehen abschreiben müsste, denn ihre Grundschuld wäre dann zweitrangig. Deshalb nimmt die Immobilien-GmbH das Darlehen bei ihrer Mutter-Gesellschaft auf. Hierzu vereinbart man mit ihr einen recht hohen Zinssatz von etwa 8 %.
Obwohl dieser Zinssatz in Zeiten mit Negativzinsen am Zinsmarkt sehr hoch erscheint, kann er einem Fremdvergleich standhalten. Denn dadurch kompensiert die kreditgebende Mutter-Gesellschaft ihr erhöhtes Ausfallrisiko. Und dies würde auch ein anderer Kreditgeber so handhaben.
Fachberatung für
Immobilien-Gesellschaften
Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:
3. Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen: Details zur Besteuerung
Kommen wir nun zur Besteuerung. Um die Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen zu können, müssen wir sie mit einer Gegenrechnung reduzieren. Also stellen wir den Mieteinnahmen möglichst hohe Kosten und andere Abzüge gegenüber.
3.1. Reparatur- und Instandhaltungskosten
Selbstverständlich fallen uns hierbei als erstes Kosten ein, die durch Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen entstehen. Doch abgesehen davon, dass sie zur Reduktion der Steuer beitragen, liegt darin kein wirklicher Vorteil. Daher wollen wir in unserem Modell von der Annahme ausgehen, dass keine solchen Kosten hierbei zu berücksichtigen sind.
3.2. Fremdfinanzierungskosten
3.2.1. Fremdfinanzierungskosten als Aufwand
Da kommen uns aber schon eher die hohen laufenden Fremdfinanzierungskosten zugute. Einerseits müssen wir die Zinsen auf das Bankdarlehen einkalkulieren. Bei einem Zinssatz von 1 % fallen somit jährlich EUR 80.000 an Zinsen an.
Beim zweiten Kredit über EUR 2.000.000 müssen wir 8 % an Zinsen aufbringen. Das sind EUR 160.000. Zusammen mit den anderen Zinsen haben wir also eine Reduzierung der Mieteinkünfte um EUR 240.000 erreicht. Wie wir gleich sehen werden, tragen die Fremdfinanzierungskosten auf diese Weise erheblich dazu bei, um die Mieteinnahmen steuerfrei zu vereinnahmen.
3.2.2. Zinsen als verdeckte Gewinnausschüttung?
Nun muss man aber festhalten, dass überhöhte Zinsen bei der Besteuerung von Kapitaleinkünften keine Rechtfertigung finden, wenn sie an eine nahestehende Person oder ein verbundenes Unternehmen fließen. Stattdessen stuft die Finanzverwaltung solche Sachverhalte in der Regel als verdeckte Gewinnausschüttung ein. Folglich kommen die Zinsen als Dividenden beim Empfänger an. Gravierender ist jedoch, dass überhöhte Zinsen dann keine Aufwendungen darstellen und somit ungeeignet sind, um die Mieteinnahmen zu reduzieren. Also sind überhöhte Zinszahlungen in der Regel ungeeignet, um Mieteinnahmen steuerfrei zu vereinnahmen.
In unserem Fall stellen die hohen Zinsen, die das Mutterunternehmen erhält, jedoch keine verdeckte Gewinnausschüttung dar. Denn schließlich ist hierbei ein Fremdvergleich aufgrund des erhöhten Ausfallrisikos bezüglich des Darlehens gegeben. Daher kann man die Zinsen tatsächlich, trotz ihrer vergleichsweise ungewöhnlichen Höhe, als angemessene Aufwendungen erachten.
3.3. Abschreibung der Immobilie
Bleibt noch die Berechnung der Abschreibung der Immobilie. Sie findet jährlich mit 2 % der Anschaffungskosten statt. Also trägt sie mit EUR 200.000 dazu bei, dass die Immobilien-GmbH die Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen kann.
3.4. Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen: Berechnung der Steuer
Die Immobilien-GmbH entrichtet also Körperschaftsteuer auf ihre stark reduzierten Mieteinkünfte. Hierbei verbleiben nach Abzug der Abschreibung sowie der Fremdfinanzierungskosten lediglich EUR 60.000. Bei einem Steuersatz von 15 % fallen schließlich EUR 9.000 auf Mieteinkünfte in Höhe von EUR 500.000 an.
Da die Immobilien-GmbH der Gewerbesteuer unterliegt, müssen wir auch hierauf Bezug nehmen. Aber sogleich können wir feststellen, dass sich diese Steuer in Wohlgefallen auflöst. Denn wenn die Immobilien-GmbH keine weiteren Einnahmen als durch die Vermietung von Immobilien erzielt, insbesondere keine gewerblichen, dann kann man hierbei einen Antrag bei der Finanzverwaltung einreichen. Dieser basiert auf § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG, der die Befreiung von der Gewerbesteuer vorsieht, wenn die genannte Bedingung erfüllt ist. Dafür gibt es den Begriff der erweiterten Grundstückskürzung.
Man kann also praktisch feststellen, dass man in dieser Konstellation die Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen konnte.
4. Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen: Besteuerung der Mutter-Gesellschaft
Schließlich erhält die Mutter-Gesellschaft die Zinsen von ihrer Tochter-Immobilien-GmbH. Wenn nun die Mutter-Gesellschaft eine Firma im Ausland ist, dann muss sie die Zinsen dort versteuern. Gelangen die Zinsen auf diese Weise in ein Land, dass entweder keine Besteuerung ausländischer Einkünfte oder keine auf Einkünfte dieser Art durchführt, dann konnte die man die Mieteinkünfte auch insgesamt praktisch steuerfrei vereinnahmen.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der Steueroptimierung von Mieteinkünften schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
Immobilien
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Fachreferent beim Steuerberaterverband für Unternehmensteuerrecht
Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Aktuelles Ertragsteuerrecht Unternehmenseinkünfte in der Beratung“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
Ihr Browser unterstützt keine direkte PDF-Anzeige innerhalb dieser Webseite. Über den nachfolgenden Link können Sie das PDF öffnen.