Die Vorteile einer GbR beim Kauf einer Geschäftsimmobilie
Mit einer GbR können Sie eine Geschäftsimmobilie kaufen, sie an die eigene GmbH vermieten und nach Ablauf einer Sperrfrist von zehn Jahren steuerfrei an diese verkaufen. Damit vermeidet man eine Betriebsaufspaltung und somit die Grundlage zur Zahlung von Gewerbesteuer. Außerdem erreicht man hierdurch, dass der zwischenzeitlich angesparte Gewinnvortrag der GmbH auf diese Weise indirekt an Sie ausgeschüttet wird, ohne dass dabei die sonst unvermeidbare Kapitalertragsteuer von 25 % anfällt. Zwar bedingt der Verkauf der Immobilie Grunderwerbsteuer, doch liegt diese deutlich niedriger, als die Kapitalertragsteuer. Weiterhin ist zu beachten, dass die Immobilie sich dann in der Haftungsmasse der GmbH befindet, was im Falle einer Insolvenz der GmbH unangenehme Folgen haben kann. Jedoch lässt sich dies durch Aufbau einer Holdingstruktur vermeiden. Insbesondere wenn die Holding sowohl eine operative Gesellschaft als auch eine Immobilien-GmbH enthält, lassen sich weitere steuerliche Vorteile realisiseren.
GmbH-Auszahlung ohne Kapitalertragsteuer: GbR verkauft Geschäftsimmobilie an eigene GmbH
Im Video erklären wir Ihnen verschiedene Möglichkeiten zum steuerlich vorteilhaften Erwerb einer Geschäftsimmobilie.
1. Gefahren beim Kauf einer Geschäftsimmobilie
Unternehmer, die eine Geschäftsimmobilie zur längerfristigen Nutzung durch ihre GmbH erwerben möchten, stehen vor der Herausforderung, eine Reihe unterschiedlicher Nachteile zu vermeiden. Wenn die eigene GmbH die Immobilie erwirbt, so gelangt die Immobilie in das Betriebsvermögen der GmbH und ist dort vor den negativen Folgen einer etwaigen Insolvenz bedroht. Falls man jedoch die Immobilie von privat erwirbt, um sie hierdurch vor dem Zugriff potentieller Gläubiger zu bewahren, könnte man die Immobilie an die eigene GmbH vermieten. Doch damit entsteht eine steuerliche Betriebsaufspaltung mit sehr unangenehmen steuerlichen Konsequenzen, die sie auf jeden Fall vermeiden sollten. Denn durch eine Betriebsaufspaltung entsteht aus steuerrechtlicher Sicht eine Situation, in der Gewerbesteuer für die Vermietung fällig wird.
Wenn also weder der private noch der betriebliche Erwerb der Geschäftsimmobilie ohne zum Teil gravierende Nachteile möglich ist, gibt es dann noch eine andere Alternative?
2. Betriebsaufspaltung vermeiden: GbR erwibt Geschäftsimmobilie
Hierauf gibt es zum Glück eine positive Antwort. Wenn man nämlich eine GbR gründet, mit der man die Immobilie erwirbt, um sie dann an die eigene GmbH zu vermieten, erhält man alle Vorteile, die eine Immobilie im privaten Eigentum umfasst. Gleichzeitig vermeidet man aber auch die insolvenzbedingten Konsequenzen, die eine Immobilie im Betriebsvermögen der GmbH mit sich bringen würde. Viel wichtiger ist jedoch, dass die GbR hervorragend dazu geeignet ist, um die steuerliche Betriebsaufspaltung zu verhindern. Denn durch eine Beteiligung von weniger als 100 % an der GbR ist die Grundlage zur Annahme einer steuerlichen Betriebsaufspaltung gebannt. Dazu ist schon eine Beteiligungsstruktur mit 99 % der Anteile in Ihren Händen völlig ausreichend. Den verbleibenden Anteil an der GbR können Sie dann zum Beispiel Ihrem Ehepartner oder Ihren Kindern überlassen.
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Nutzung einer GbR zum Kauf einer Geschäftsimmobilie?
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3. Weitere Vorteile der GbR
3.1. Steuerfreier Verkauf der Immobilie durch die GbR
Außer beim Erwerb der Geschäftsimmobilie und der Vermeidung der Betriebsaufspaltung bietet die GbR aber auch einige weitere Vorteile. Und zwar ist der Verkauf der Immobilie nach Ablauf einer Sperrfrist von zehn Jahren steuerfrei möglich. Um genau zu sein bedeutet dies, dass auf den aus dem Verkauf erzielten Gewinn keine Steuer anfällt. Denn der Verkauf einer Immobilie durch eine GbR ist als privates Veräußerungsgeschäft anzusehen. Aus diesem Grund ist die Regelung des § 23 in Verbindung mit § 22 Nr. 2 EStG auch in dieser Situation anwendbar.
3.2.Abschreibung der Anschaffungskosten durch die GbR
Da die GbR die Immobilie an die GmbH vermietet, kann sie auch die Anschaffungskosten als Werbungskosten geltend machen. Und da wir hier von einer Geschäftsimmobilie sprechen, geschieht dies mit der erhöhten Abschreibungsrate von 3 % statt der sonst üblichen 2 %. Hierdurch kann man die Steuer auf die Mieteinkünfte der GbR zum Teil deutlich mindern.
3.3. Umsatzsteuerliche Beziehung zwischen der GbR und der GmbH
Normalerweise ist die Vermietung einer Immobilie ohne umsatzsteuerliche Auswirkung, sofern der Vermieter dies im privaten Rahmen macht. So ist dies auch bei der GbR zu sehen. Allerdings besteht hier ein Wahlrecht, sodass der Vermieter dazu optieren kann, zusätzlich zur Miete Umsatzsteuer zu erheben. Natürlich muss er diese dann auch an den Fiskus abführen, sodass ihm hierdurch weder ein Vorteil noch ein Nachteil entsteht. Also warum sollte es in der von uns betrachteten Situation vorteilhaft sein, wenn die Miete umsatzsteuerpflichtig ist?
Erst aus der Perspektive der GmbH ist die Antwort hierauf ersichtlich. Denn die Umsatzsteuer auf die Miete ist aus Sicht der GmbH als Vorsteuer zu betrachten. Dadurch kann die GmbH die von ihr im Rahmen des Unternehmens von ihren Kunden einbehaltene Umsatzsteuer mit dieser Vorsteuer verrechnen. Auf diese Weise läßt sich ein regelmäßig wiederkehrender, gleichbleibend hoher Betrag zur Reduktion der Umsatzsteuerzahllast einkalkulieren und einsparen.
3.4. Vermeidung der Kapitalertragsteuer auf die Auszahlung einer GmbH-Dividende
Neben den direkten Vorteilen der GbR, die wir schon nannten, gibt es auch noch einen weiteren indirekten steuerlichen Vorteil, der ebenfalls mit der GmbH zusammenhängt. Ein kurzes Beispiel soll dabei helfen, ihn zu erläutern.
Angenommen die GbR hat die Geschäftsimmobilie unter Aufwendung von Anschaffungskosten in Höhe von insgesamt EUR 1.000.000 erworben. Weiterhin ist der mit 99 % Hauptbeteiligte an der GbR gleichzeitig auch zu 100 % an einer GmbH beteiligt. An diese GmbH erfolgt nun die Vermietung der von der GbR erworbenen Geschäftsimmobilie.
Nach Ablauf von 10 Jahren hat die GmbH einen Gewinnvortrag von EUR 1.200.000 erwirtschaftet, ohne ihn bislang an den GmbH-Gesellschafter auszuschütten. Normalerweise würde die Auszahlung einer solchen Dividende beim GmbH-Gesellschafter zu einer Kapitalertragsteuer von 25 % (EUR 300.000) und einer Belastung mit Abgaben im Rahmen des Solidaritätszuschlags von 5,5 % hierauf (EUR 16.500) bedeuten. Dabei stellt dies nur den günstigen Fall dar, bei dem der GmbH-Gesellschafter konfessionslos ist. Andernfalls käme hierauf auch noch Kirchensteuer hinzu. Belassen wir es bei unserer Betrachtung jedoch bei der Summe von EUR 316.500 an Abgaben.
Diese Abgaben gilt es nun durch den Verkauf der Geschäftsimmobilie durch die GbR an die GmbH zu vermeiden. Hierzu gehen wir von einer Wertsteigerung von 20 % aus, sodass der Verkaufspreis der Immobilie dem Gewinnvortrag der GmbH entspricht. Statt nun den Gewinn an den Gesellschafter auszuschütten, verwendet die GmbH diese finanziellen Mittel, um die Geschäftsimmobilie von der GbR zu erwerben. Und da dies aus Sicht der GbR ein privates Veräußerungsgeschäft unter Einhaltung der Sperrfrist von zehn Jahren darstellt, ist dies für die Beteiligten an der GbR steuerfrei.
3.5. Zwei Nachteile des Verkaufs der Geschäftsimmobilie an die GmbH
Allerdings sind zwei kleinere Nachteile mit dem Verkauf der Immobilie verbunden. Der erste ist, dass dennoch Steuern entstehen. Und zwar sprechen wir hier von der Grunderwerbsteuer. Jedoch liegt der Prozentsatz bei der Grunderwerbsteuer, die jedes Bundesland in Eigenregie bestimmt, deutlich unter dem der Kapitalertragsteuer. So ist zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen eine Grunderwerbsteuer von 6,5 % bei einem solchen Grundstückserwerb zu erheben, was einem Betrag von EUR 78.000 entspricht. Verglichen mit dem Betrag, der bei der Kapitalertragsteuer anfallen würde, glänzt die Grunderwerbsteuer daher in einem deutlich vorteilhafteren Licht.
Der zweite Nachteil ist, dass die Immobilie nach dem Erwerb durch die GmbH sich nun in ihrem Betriebsvermögen befindet. Wie schon eingangs erwähnt, ist sie somit im Falle einer Insolvenz in Reichweite der Gläubiger und somit potentiell verloren. Nur wenn sie sich weiterhin außerhalb des Betriebsvermögens der GmbH befinden würde, ließe sich diese Gefahr vermeiden. Doch auch hierfür gibt es eine elegante Lösung.
4. Verkauf der Geschäftsimmobilie durch die GbR an die eigene Holding
Dabei ist der Trick im Grunde ganz simpel. Denn wenn die GmbH vermeiden soll die Geschäftsimmobilie zu erwerben, dann muss es eben eine andere für sie übernehmen. Hierzu ist die Schaffung einer Holdinggesellschaft erforderlich. Dabei ist diese in den meisten Fällen selbst eine GmbH. Allerdings sind auch andere Konstrukte hierzu denkbar.
4.1. Funktion der Holding
Der Aufbau der Holdingstruktur sieht nun so aus: Die operative GmbH, an die die GbR in den vorangegangenen zehn Jahren die Geschäftsimmobilie vermietete, gehört zu 100 % einer Holding-GmbH. An dieser Holding ist der GbR-Anteilseigner, der dort die 99 % hält, seinerseits zu 100 % beteiligt. Also erfolgt die Gewinnausschüttung der operativen GmbH an die Holding-GmbH. Aber anstatt die Gewinnausschüttung der GmbH nun an den Gesellschafter der Holding weiterzureichen, was ja die Besteuerung im Rahmen der Kapitalertragsteuer auslösen würde, kauft nun die Holding mit diesen nun ihr zur Verfügung stehenden Finanzmitteln der GbR die Immobilie ab. Dadurch ist die Immobilie außerhalb des Betreibsvermögens der orperativen GmbH positioniert und somit außer Reichweite von potentiellen Gläubigern. Alles, was die Holding nun für die GmbH tun muss, ist, die Geschäftsimmobilie an ihre Tochtergesellschaft zu vermieten.
4.2. Zwei Nachteile des Verkaufs der Geschäftsimmobilie an die eigene Holding
Auch hier gibt es einen kleinen Nachteil, den man einkalulieren muss. Denn die Gewinnausschüttung der operativen GmbH an die Holding ist abgabepflichtig. Allerdings ist dies nur mit einem Prozentssatz von 1,5 % belegt, sodass dies vernachlässigbar erscheint, wenn man im Gegenzug einen deutlich größeren Vorteil erhält.
Der zweite Nachteil ist da schon von einer anderen Größenordnung. Es betrifft die Besteuerung der Mieteinkünfte, die die Holding durch die Vermietung der Geschäftsimmobilie an die eigene Tochtergesellschaft erhält. Da die Holding-Gesellschaft ein Gewerbebetrieb ist, muss sie auch auf alle Einnahmen, inklusive den Mieteinkünften, Gewerbesteuer abführen. Im bundesweiten Durchschnitt macht dies also eine Abgabe von etwa 15 % auf die Mieteinkünfte aus. Zwar bedeutet die Zahlung der Miete für die operative GmbH einen Betriebsaufwand, der den Gewinn und somit Steuern mindert. Aber wie wäre es, wenn es auch hierfür eine Lösung gibt, mit der man die Gewerbesteuer auf die Mieteinkünfte vermeiden könnte?
5. Vermeidung der Gewerbesteuer durch Schaffung einer Immobilien-GmbH
Wenn wir schon eine solche Frage stellen, dann haben wir natürlich auch eine Antwort hierauf. In diesem Fall ist es die Schaffung einer reinen Immobilien-GmbH als weitere Tochtergesellschaft innerhalb der Holdingstruktur. Dabei erwirbt nun die Immobilien-GmbH die Geschäftsimmobilie von der GbR, um sie dann an die operative GmbH zu vermieten. So kann die operative GmbH wie bereits geschildert die Mietaufwendungen steuermindernd ansetzen. Gleichzeitig ist aber die Immobilien-GmbH vor der Gewerbesteuer geschützt, denn für sie kann die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch genommen werden.
Steuerberater für Unternehmer
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Unternehmen spezialisiert. Beim Kauf einer Geschäftsimmobilie durch eine GbR schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
- Gründung von Holdinggesellschaften (Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinne, Dividendenerträge)
- Beratung bei komplexen Unternehmensstrukturen (Holdinggesellschaften, Organschaften)
- Rechtsberatung durch unsere Rechtsanwälte (insbesondere im Gesellschaftsrecht und Vertragsrecht)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobilien im Steuerrecht
Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu Immobilien im Steuerrecht gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
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