Unser Modell zum Kauf der ersten Immobilie

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Video: Erste Immobilie kaufen: Steuervorteile der Immobilien-GmbH

Sie beabsichtigen den Erwerb von einer oder mehrerer Immobilien? Dann können Sie dies als Privatperson tun oder in der Rechtsform einer GmbH. Wir haben heute den ersten von vier Teilen zum Immobiliensteuerrecht, und in diesem ersten Teil werden wir Ihnen erklären, was die Vorteile sind, wenn Sie diese Immobilien in der Rechtsform der GmbH kaufen, insbesondere welche Vorteile sich bei der Gewerbesteuer ergeben und wie wir die gesamte Steuerbelastung auf 15 % reduziert bekommen und zusätzlich noch eine erhöhte Abschreibung, statt zwei % von drei % in Anspruch nehmen können.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Nutzung von Verlustvorträgen spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zum Erhalt des Verlustabzug aus. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

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1. Einleitung zum Erwerb einer Immobilie unter steueroptimierten Aspekten

Mein Name ist Christoph Juhn, ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich spezialisiert auf das Unternehmensteuerrecht, insbesondere auf die Besteuerung von GmbHs. Und das ist Grund und Anlass, heute über den Erwerb von Immobilien in der Rechtsform der GmbH zu sprechen. Schauen wir zunächst einmal an, wie sich das steuerlich verhält, wenn wir die Immobilie als Privatperson kaufen würden.

2. Vergleichsbeispiel: Erwerb einer Immobilie als Privatperson

Sie, als Privatperson, erwerben nun eine Immobilie. Wir unterstellen mal einen Kaufpreis von EUR 2.000; ein Kaufpreis EUR 2.000 oder zwei Millionen oder 20 Millionen oder 200.000, das lassen wir alles offen. Dann haben Sie etwa 5 % Mietertrag. Das heißt, Ihre Mieteinnahmen betragen EUR 100, und hiervon können Sie nun 2 % Abschreibung abziehen; vom Grundsatz her nur auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundstückswert. Ich lasse jetzt mal 20 % Grundstücksanteil weg. Wir rechnen einfach pauschal zwei % auf EUR 2.000. Das wären EUR 40 Abschreibungsvolumen. Also, die AfA beträgt minus 40. Strich drunter: Ihr Gewinn aus Immobilieneinkünften, wären damit 60 Geldeinheiten. Und das unterliegt jetzt der privaten Einkommenssteuer.

Unterstellt, Sie haben einen Grenzsteuersatz, also ein Spitzensteuersatz von 42 % – das haben Sie bei Singles ab EUR 54.000 zu versteuerndem Einkommen und bei zusammenveranlagten ab etwa EUR 108.000. Das heißt, die Einkommenssteuer in Höhe von 42 % ziehe ich hier ab, sodass wir hier an dieser Stelle EUR 25 Steuern zahlen. Und unterm Strich haben wir einen Liquiditätsgewinn von Mieteinnahmen – 100 Abschreibung ist ja nur eine Luftbuchung – minus Steueranteil, sodass unterm Strich Liquiditätsüberschuss von EUR 75 haben. Und das vergleichen wir nur mit dem Immobilienerwerb in der Rechtsform der GmbH.

3. Vergleichsbeispiel: Erwerb einer Immobilie durch eine Immobilien-GmbH

3.1. Ausgangslage zum Rechenexempel

Hierzu gründen Sie eine GmbH, die gehört zu 100 % Ihnen. Wie die GmbH heißt, das spielt gar keine Rolle. Kaufpreis an dieser Stelle natürlich wieder 2.000 Geldeinheiten, um es einmal vergleichbar zu machen. Sie haben an dieser Stelle wieder Mieteinnahmen von 100 Geldeinheiten.

3.2. Abschreibung der Immobilie

Und nun zur Abschreibung. Vom Grundsatz her haben Sie 2 % Abschreibungen auf Vermietungsobjekte. Wenn Sie aber nun ein Gewerbeobjekt kaufen und dieses Gewerbeobjekt als Unternehmer vermieten, bekommen Sie eine Abschreibung von 3 % anstatt von 2 %. Voraussetzung ist zweierlei: erstens, Sie selber müssen Betriebsvermögen haben. Das haben Sie nur in der GmbH und nicht als Privatperson. Und zweitens: der Mieter muss dieses Objekt gewerblich nutzen. Er hat zum Beispiel eine Gastronomie, eine Lagerhalle oder ähnliches. Dann erhöht sich die Abschreibung von 2 % auf 3 %. Und das hat eine erhebliche Auswirkung, denn 3 % auf einen Kaufpreis von 2 sind letztendlich EUR 60 Abschreibung, sodass ihr Gewinn an dieser Stelle steuerlich 40 beträgt, und hierauf zahlt eine GmbH vom Grundsatz 15 % Körperschaftsteuer und vom Grundsatz her auch Gewerbesteuer.

3.3. Keine Gewerbesteuer dank erweiterte Grundstückskürzung

Diese Gewerbesteuer beträgt zwischen 14 und 17 %. Hier in Köln sind es etwa 17 %. In Bonn sind es 17,2 %, in Düsseldorf ist es ähnlich. In anderen Gemeinden, wo der Hebesatz niedriger ist, geht das aber runter auf 14, 13 oder sogar 12 %. Wir rechnen an dieser Stelle mal einfach mit 15 % Durchschnittswert, sodass wir eine Gesamtunternehmenssteuer von 30 % haben.

Und jetzt kommt ein Haken. Wenn die GmbH nichts anderes tut, außer eigenen Grundbesitz zu verwalten und zu vermieten, dann ist sie von der Gewerbesteuer quasi befreit. Das ist streng genommen juristisch gesehen eine gewerbliche Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, die Sie auf Antrag bekommen. Hintergrund ist, weil die GmbH ja quasi schon Grundsteuer zahlt, soll sie nicht zusätzlich nochmal Gewerbesteuer zahlen. Faktisch reduzieren wir damit die Gewerbesteuer auf null und zahlen nur 15 % Körperschaftsteuer, was in dem Beispiel natürlich jetzt EUR 9 sind und die Gewerbesteuer gar nicht.

3.4. Ergebnis des Rechenexempels

Strich drunter. Wir haben einen Mietertrag von EUR 100. Abzüglich der Körperschaftsteuer, weil Abschreibung ist er wieder nur eine buchhalterische Umsetzung, dass wir unterm Strich EUR 91 netto Liquiditätszufluss haben. Wenn man das mit anderen vergleicht, haben wir nicht EUR 75 Cash, sondern EUR 91 Cash. Und das ermöglicht uns natürlich, viel schneller unsere Bankdarlehen zurückzuzahlen. Und das kann man ausrechnen, das über den Zinseszinseffekt eine erhebliche Auswirkung, sodass wir quasi nicht nach 30 Jahren schuldenfrei sind, sondern etwa schon nach 20 Jahren schuldenfrei sind, weil wir ja jedes Jahr statt 75, EUR 91 Liquiditätsüberschuss haben, den wir in die Tilgung investieren können.

3.5. Voraussetzungen zum Erhalt der erweiterten Grundstückskürzung

Und es stellt sich nun die Frage: Unter welchen Voraussetzungen bekommt die GmbH, diese erweiterte Grundstückskürzung? Voraussetzung ist, dass die GmbH nur eigenen Grundbesitz hält und diesen verpachtet oder vermietet. Begünstigt ist sowohl das Grundstück selbst, die Mieteinkünfte, als auch die Gebäude, die sich darauf befinden. Nicht begünstigt sind operative Unternehmen, wenn sie parallel noch ein Ladenlokal hätten, parallel noch Beratung machen und so weiter und so fort, oder ein Hausmeisterservice für fremde Unternehmen anbieten, wäre das nicht begünstigt.

Ebenfalls nicht begünstigt, das ist aktuell beim BFH noch in der Revision und wird voraussichtlich zum Nachteil des Steuerpflichtigen entschieden, wäre, wenn sich diese GmbH an einer Tochter GmbH & Co. KG beteiligt. Das wäre dann auch schädlich, weil dann gewerbliche Einkünfte von der Tochter GmbH Co. KG zur Mutter GmbH hoch kommen.

Es gibt also gewisse Restriktionen. In der Praxis stoßen wir immer auf das Problem, dass, ja, stellen Sie sich ein Einkaufscenter vor. Sie kaufen ein Einkaufscenter und vermieten das komplette Einkaufscenter. Und steuerlich vermieten Sie nicht nur Gebäude und Grundstück, sondern steuerlich vermieten Sie letztendlich auch Betriebsvorrichtungen, Hebebühnen, Rolltreppen und so weiter und so fort. Die Verpachtung dieser Rolltreppen und dieser Hebebühnen, die wären für die Gewerbesteuerkürzung schädlich, weil sie aus steuerlicher Sicht keine Immobilie sind, sondern aus steuerlicher Sicht sind das Wirtschaftsgüter, Betriebsvorrichtungen. Und das würde die gewerbliche Grundstückskürzung kaputt machen. Da beraten wir sie gerne zu. Da würde man einfach das wirtschaftliche Eigentum an diesen Betriebsvorrichtungen auslagern auf eine andere Rechtsform, sodass diese andere Rechtsform wirtschaftlich die Betriebsvorrichtung vermietet und die GmbH nur den reinen Grundbesitz vermietet.

Sie haben gesehen, es gibt gewisse Voraussetzungen, die gilt es dann im Beratungsgespräch zu identifizieren und zu meistern, dass wir wirklich nur eine GmbH haben, die einen Grundbesitz vermietet. Das einzige, was die GmbH noch machen darf, um diese gewerbliche Grundstückskürzungen nicht zu verlieren, ist, eigenes Kapitalvermögen zu verwalten. Also, sie kann ein Girokonto haben, sie kann ein Festgeldkonto haben, und die Zinserträge, ja, die wären unschädlich. Man muss im Detail sagen, dass für die Zinserträge diese Kürzung nicht greift. Ich bekomme die Kürzung dann nur auf die Mieterträge. Aber in der Regel sind die Zinserträge bei Immobiliengesellschaften nicht so hoch und damit bei der Gewerbesteuer auch zu vernachlässigen.

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4. Steuervorteile der Immobilien-GmbH nach Abzahlung aller Darlehen

Und dann stellen mir Mandanten in der Regel immer die Frage: was ist, wenn der Kredit bei der Gesellschaft abgezahlt ist. Also in der Regel wird die GmbH, das mit einem sehr hohen Anteil fremdfinanzieren das Immobilienobjekt und mit einem sehr geringen Anteil aus Eigenmitteln finanzieren. Und irgendwann ist der Kredit abgezahlt, irgendwann ist auch die Abschreibung aufgebraucht. Und da macht die GmbH laufende Gewinne und das gucken wir uns jetzt einmal an: wieviel Steuern zahlt dann die GmbH und wieviel Steuern zahlt dann die Privatperson.

4.1. Rechenbeispiel: Privatperson ohne Fremdkapitalkosten und Abschreibung

Hier wieder sie als Privatperson. Sie halten die Immobilie unmittelbar. Sie haben Mieteinnahmen von 100 Geldeinheiten, sagen aber, Abschreibung sei keine mehr vorhanden, sodass Sie einen steuerlichen Gewinn machen von 100 Geldeinheiten. Ihre Einkommenssteuer bei einem Steuersatz von 42 % sind EUR 42, so dass EUR 58 unterm Strich übrig bleiben, bei Ihnen als Privatpersonen.

4.2. Rechenbeispiel: Immobilien-GmbH ohne Fremdkapitalkosten und Abschreibung

Würden Sie die Immobilie jetzt in der Rechtsform der GmbH kaufen, dann hätten Sie auch hier Mieteinnahmen von 100, sagen wir auch hier sei die AfA aufgebraucht, plus minus null, sodass sie unterm Strich einen Gewinn von 100 machen, hierauf Körperschaftssteuer zahlen, 15 %, Gewerbesteuer sind wir befreit, Strich drunter, EUR 85 Gewinn nach Steuern in der Gesellschaft.

Und jetzt sagen Sie völlig zu Recht Das Geld gehört ja nicht Ihnen privat, sondern es gehört ja juristisch gesehen der GmbH. Und nun muss das Geld ausgeschüttet werden. Hierauf fällt die Kapitalertragsteuer an, 25 %. Das sind in dem Fall auf EUR 85 EUR 22, sodass wir unterm Strich ein Nettogewinn von EUR 63 haben.

Auch hier sehen wir, dass die GmbH netto mit EUR 63 deutlich besser dasteht als die Privatperson mit EUR 58, also 5 Prozentpunkte mehr Nettogewinn generiert. Das heißt, selbst in dem Fall, wo Sie die komplette Abschreibung aufgebraucht haben und das komplette Fremdkapital bedient haben, an dieser Stelle ist auch immer noch die GmbH besser.

5. Optimierung des steuerlichen Vorteils der Immobilien-GmbH

Es stellt sich jetzt die Frage, wie kann man das weiter optimieren? Zunächst muss man festhalten, dass dieses Modell sich immer dann lohnt, wenn Sie besonders viel Fremdkapital aufnehmen.

5.1. Rechenbeispiel: Kauf einer Immobilie mit hohem Fremdkapitalanteil

Beispiel: Sie kaufen ein Einkaufscenter im Wert von EUR 10 Millionen, haben EUR 500.000 Eigenkapital, 9,5 Millionen, also 95 %, soll von der Bank kommen. Dann würde ich dies nicht als Privatperson erwerben, dieses Einkaufscenter, sondern dies würde ich unbedingt in der Rechtsform der GmbH erwerben, weil wir ja netto viel mehr Liquidität in der GmbH übrig haben, um die Schulden, die die GmbH aufnimmt, viel schneller zu bedienen. Die Bank wird das in der Rechtsform auch viel eher finanzieren, weil sie ja viel schneller von ihrem Schuldenberg runter kommen und ihre Forderungen und ihr Risiko damit viel schneller reduziert bekommt. Das heißt, Banken mögen Immobilien in der Rechtsform der GmbH, weil damit eben die Schulden viel schneller getilgt werden können und die Banken ihr 95 % Finanzierungsrisiko damit viel schneller reduzieren können.

5.2. Empfehlung zum Kauf kleinerer Immobilien

Kleinere Objekte, EUR 300.000 Eigentumswohnungen, die würde ich als Privatperson kaufen, weil da lohnt auch der Aufwand der Gründung einer GmbH, der Buchhaltung und der Abschlusserstellung und Steuererklärung für eine GmbH nicht. Das heißt, halten wir zunächst fest, dass wir bei kleinen Investments eher als Privatpersonen investieren und bei größeren Objekten ab drei, fünf oder EUR 10 Millionen doch ernsthaft die GmbH in Erwägung ziehen sollten, insbesondere dann, wenn viel Fremdkapital im Spiel ist.

5.3. Kauf einer Immobilie mit hohem Eigenkapital

Und dann fragen Mandanten häufig: Wie kann man das optimieren, wenn ich gar nicht so viel Fremdkapital habe, sondern wenn ich mit sehr viel Eigenkapital in die Geschichte rein gehe?

Spielen wir das Modell doch einmal durch: wenn Sie EUR 2.000 Eigenkapital haben und keinen Anteil fremd finanzieren müssen, dann gibt es einen Trick. Geben Sie das Geld bitte nicht als Eigenkapital in die Gesellschaft, sondern als Fremdkapital. Sie gründen die GmbH mit EUR 25.000 und geben zusätzlich noch EUR 2 Millionen Fremdkapital in die Geschichte ein. Und das hat folgenden Effekt: die GmbH hat ganz normale Mieteinnahmen von 100, zieht die Abschreibung ab und das, was danach netto an Liquidität übrig bleibt, ja, das können Sie, anstatt auszuschütten, mit 25 %, sich einfach über die Rückzahlung des Darlehens zurückbezahlen, sodass Sie damit letztendlich die Kapitalertragsteuer von 25 % sparen. Das hätte jetzt in dem Modell, das wir hier noch sehen, den Vorteil, dass ich die EUR 85 eins zu eins zurückzahlen könnte, an den Gesellschafter, über die Rückzahlung des Darlehens. Das würde dann quasi 25 Jahre lang halten, wenn ich EUR 85 an den Gesellschafter zurückzahle, der der Gesellschaft EUR 2.000 Darlehen gegeben habe. Und so vermeide ich jedes Jahr die EUR 22 Kapitalertragssteuer.

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6. Nachteil der Immobilien-GmbH: Verkauf einer Immobilie

Und wo ist jetzt der Nachteil, wenn Sie durch die Rechtsform der GmbH Immobilien erwerben? Ja, es gibt einen ganz großen Nachteil. Und das ist, dass sie die Immobilien in der Rechtsform der GmbH nicht mehr steuerfrei verkaufen können, weil immer, wenn Sie diese Immobilien dann als GmbH veräußern, ist das ein laufender Gewinn in einem Betriebsvermögen der GmbH und damit voll steuerpflichtig. Man kann auch hier mit einer geschickten Gestaltung die Steuer auf 15 % reduzieren. Also auch hier die Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen, ja, aber bei einer Privatperson wäre der Immobilienverkauf nach zehn Jahren ja komplett steuerfrei. Und da ist der erhebliche Nachteil der GmbH, dass Sie den Verkauf nicht mehr steuerfrei vornehmen können.

Jetzt gibt es auch hier die Möglichkeit, die stillen Reserven zunächst keiner Besteuerung zu unterwerfen, indem sie eine 6b-Rücklage, also eine Rücklage nach § 6b EStG, bilden und damit diese stille Reserven, die eigentlich steuerpflichtig wären, dieser Verkaufsgewinn, übertragen auf ein neues Objekt, was sie dann innerhalb einer gewissen Zeit anschaffen müssen. Und da könnten Sie das gleiche Spiel wieder spielen. Auch wenn Sie das verkaufen, nach einer gewissen Zeit nehmen Sie dort den Gewinn, wollen den zunächst nicht versteuern, übertragen den auf ein weiteres Objekt, was Sie dann unmittelbar danach erwerben.

Aber irgendwann müssen Sie den Gewinn leider in der GmbH versteuern, was Sie bei einer Privatperson hätten nicht machen müssen.

7. Quintessenz zu den Steuervorteilen beim Erwerb einer Immobilie

Fassen wir kurz zusammen, Sie gründen eine GmbH, kaufen mit dieser GmbH die Immobilien, erstens, wenn Sie viel Fremdkapital aufnehmen möchten und die Bank damit ein Interesse hat, dass Sie in der GmbH besonders wenig Steuern zahlen und damit einen hohen Tilgungsanteil erbringen können. Zweitens kann auch die GmbH dann interessant sein, wenn sie mit sehr viel Eigenkapital reingehen, dieses Eigenkapital als Darlehen der GmbH zur Verfügung stellen, die GmbH noch 15 % Steuern zahlt und damit 85 % netto Liquidität über das Darlehen an den Gesellschafter zurückgeführt werden können und diese Forderung, dieses Darlehen, dann 20, 25 je nach Rendite 30 Jahre hält und Sie damit die nächsten 20 bis 30 Jahren Ihre persönliche Steuern stark reduzieren.

Wenn Sie jedoch nur kleine Objekte kaufen, dann machen Sie das bitte privat. Dann gehen Sie nicht den Aufwand der GmbH Struktur. Vermeiden Sie Gründungskosten. Vermeiden Sie laufende Buchhaltungskosten. Da ist die Privatperson als Immobilienerwerb einfach deutlich besser. Und außerdem können Sie danach die Immobilien auch steuerfrei verkaufen, wenn Sie die zehnjährige Spekulationsfrist abgewartet haben.

Ja, dazu haben wir auch einen Blogbeitrag verfasst. … Schauen Sie sich das in Ruhe nochmal an. Und wenn Sie Fragen haben, dann stehen wir natürlich auch gerne zur Verfügung. … Rufen Sie doch einfach einmal durch und wir schauen, wie wir das bei Ihnen steuerlich optimal gestalten können. Und selbstverständlich haben wir in unserer Kanzlei auch ein Bereich für die laufende Buchhaltung, wo wir die gerade gegründete Immobilien GmbH auch langfristig betreuen und alle Steuereffekte, die wir jetzt hier in der Gründung umgesetzt haben, auch langfristig für Sie und Ihre GmbH dann sichern und Sie gegenüber dem Finanzamt vertreten.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zur Besteuerung von Immobilien spezialisiert. Bei Erwerb und Besteuerung einer Immobilie durch eine Immobilien-GmbH schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

  1. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  2. Beratung zum Nießbrauchrecht

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu Immobilien im Steuerrecht gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:

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