Video: Ohne Grunderwerbsteuer: Grundstücke auf GmbH übertragen
Wenn Sie Grundstücke von einer Privatperson übertragen auf eine GmbH, löst das in der Regel Grunderwerbsteuer aus. Zwischen 3,5% bis 6,5% je nach Bundesland. Wenn Sie aber den Umweg über eine Personengesellschaft gehen und danach einen Formwechsel in eine GmbH machen, geht das komplett ohne Grunderwerbsteuer, wenn Sie alle Fristen einhalten. Und wie genau das geht/ diese Grunderwerbsteuer zu vermeiden/ das schauen wir uns in diesem Video einmal gemeinsam an.
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1. Einleitung
Mein Name ist Christoph Juhn. Ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich auf das Unternehmensteuerrecht spezialisiert, insbesondere auf die Besteuerung von Kapitalgesellschaften.
1.1. Immobiliensteuerrecht & Grunderwerbsteuer
Und wir reden heute über die Grunderwerbsteuer, wie man die bei der Umwandlung von einer Immobilie von Privatpersonen auf eine GmbH vermeiden kann. Ich bin heute in unserem Kanzlei Garten in unserer Niederlassung in Bonn, Meckenheim Allee 148 und wir beraten ziemlich viel zu dem Thema Immobiliensteuerrecht. Auch auf unserer Webseite finden Sie separat sehr viele Artikel in unseren Blogbeiträgen. Und da kommt häufig die Frage, dass die Übertragung einer Immobilie von einer Privatperson auf eine GmbH ja eigentlich mit Grunderwerbsteuer behaftet ist und wie man diese Grunderwerbsteuer dann vermeiden kann.
2. Darstellung anhand von Beispielen
Und dazu gibt es jetzt drei Versionen, die ich mit Ihnen einmal besprechen möchte.
2.1. Die drei Varianten
- So, wie kann es sein: Sie haben hier eine Immobilie. Sie haben dann eine GmbH. Und Sie nehmen die Immobilie und übertragen die sofort auf die GmbH. Natürlich löst das Grunderwerbsteuer aus zwischen 3,5% bis hoch zu 6,5%, je nach Bundesland.
- Dann kann es aber auch sein, dass Sie die Immobilie haben und darüber sprechen wir gleich und noch nicht direkt auf die GmbH übertragen, sondern einen Zwischenschritt machen.
- Und die dritte Variante, die können wir auch noch direkt erledigen: Sie haben mit einem Geschäftspartner oder einer Geschäftspartnerin die Immobilie z.B. in einer Personengesellschaft, also einer GbR – da ist die Immobilie drin. Und Sie wollen aus dieser GbR dann die Immobilie übertragen auf eine GmbH auch ohne Grunderwerbsteuer.
2.2. Behandlung der drei Varianten
Der erste Fall der löst auf jeden Fall Grunderwerbsteuer aus, die Direktübertragung. Der letzte Fall, wenn ich jetzt aus dieser GbR ein Formwechsel mache, kann ich die Grunderwerbsteuer komplett vermeiden. Und dieser Formwechsel erfolgt aufgrund einer sogenannten Rechtsträgeridentität und einer der ganz wenigen Umwandlungsvorgängen, die keine Grunderwerbsteuer auslöst.
3. Umweg über Personengesellschaft: OHG oder KG
Deswegen müssen sie aus ihrer GbR erst die Umwandlung machen in eine OHG oder in eine KG, weil nur OHGs und KGs können anschließend umgewandelt werden in GmbHs. Aber die Umwandlung von GbR in OHG löst gar keine Grunderwerbsteuer aus und von OHG in GmbH dann auch nicht wegen der Rechtsträgeridentität. Und deswegen ist dieser Umwandlungsvorgang von GbRs über OHGs/KGs in eine GmbH ohne Grunderwerbsteuer möglich und schon haben sie ihre Zielstruktur.
3.1. Problem: Immobilien im Privatvermögen
Bisschen aufwendiger ist es, wenn Sie die Grundstücke in der mittleren Variante komplett privat halten. Dann würden Sie hier auch eine GbR oder eine OHG gründen, zusammen mit einem Geschäftspartner oder Ihrer Ehefrau oder mit wem auch immer. Die Beteiligungsverhältnisse sollten 100% zu 0% sein. Das ist zivilrechtlich möglich.
Sie übertragen dann die Immobilie auf diese GbR und dann lassen Sie die Immobilie eine gewisse Zeit in der GbR drin und anschließend können Sie aus der GbR, besser ist es, wenn es eine OHG ist, weil sonst muss ich aus der GbR erst eine OHG machen, weil nur aus OHGs kann ich anschließend Umwandlungsvorgänge machen in GmbHs.
Dann können Sie nach einer gewissen Zeit die OHG umwandeln in eine GmbH und schon haben Sie nachher ihre Zielstruktur. Der Minderheitsgesellschaft kann natürlich wieder austreten. Sie sind zu 100% an der Immobilien-GmbH beteiligt und jetzt stellt sich nur noch die Frage nach der Frist.
3.2. Fristen bei der Umwandlung
Dazu schauen wir einmal ins Gesetz. Und zwar steht das im Grunderwerbsteuergesetz und dort steht das im § 5 Absatz 3 GrEStG. Geht ein Grundstück von einem allein Eigentümer auf eine Gesamtheit, also GbR, OHG oder KG, also Personengesellschaften über.
So wird die Steuer in Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der Veräußerer am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. Gut, wenn Sie 100% an der Gesamthand beteiligt sind an der GbR, dann wird die Steuer in Höhe von 100% nicht erhoben, also komplett steuerfrei. Im Absatz 3 steht aber drin: Die Absätze 1 und unser Absatz 2 sind insoweit nicht anzuwenden, als sich der Anteil des Veräußerers, also von Ihnen, am Vermögen der Gesamthand also GbR oder OHG innerhalb von 5 Jahren nach der Übertragung vermindert.
3.3. Sperrfrist durch Umwandlung
Das heißt, fünf Jahre lang müssen Sie an der GbR oder OHG beteiligt sein, sonst bekommen Sie rückwirkend die Grunderwerbsteuerbefreiung wieder entzogen.
Und noch steht hier 5 Jahre. Gut, das bedeutet für uns, dass wir 5 Jahre lang die GbR oder OHG behalten müssen und erst nach 5 Jahren die Umwandlung vornehmen können in eine GmbH.
4. Aussichten für künftige Gesetzesänderungen
Und blöderweise soll diese Regelung geändert werden. Man diskutiert schon seit über einem Jahr, ob diese Regelung von 5 Jahren auf 10 Jahre verlängert wird. Das heißt, wenn Sie diese Struktur machen wollen, sollten Sie möglichst schnell umwandeln in eine OHG, dann 5 Jahre nach aktueller Rechtslage. Kann sein, dass sich das noch ändert und erweitert auf 10 Jahre, dann 5 oder 10 Jahre abwarten. Und dann können Sie die Formwechsel in die GmbH komplett ohne Grunderwerbsteuer vollziehen.
4.1. Fazit
Und wenn Sie dazu Fragen haben, dann blende ich Ihnen gerne unsere Kontaktdaten an. Rufen Sie einmal bei uns in der Kanzlei in Köln oder in Bonn an und vereinbaren Sie gerne mit unserer Kanzleimitarbeitern einen Beratungstermin. Ich freue mich auf Sie.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der steuerrechtlichen Gestaltungsberatung schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Beratung zur GmbH-Besteuerung
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
- Beratung zum Nießbrauchrecht
- Beratung zu sämtlichen Umwandlungsvorgängen (Einbringung, Verschmelzung, Formwechsel, Anteilstausch)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
