Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Grundstücken: Instandhaltungsmaßnahmen steueroptimiert durchführen
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind in dem § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG geregelt. Demnach wandeln sich eigentlich sofort abziehbare Instandsetzungskosten in lediglich abschreibbare Herstellungskosten um. Dies betrifft zwar vorrangig den Immobilienkauf von natürlichen Personen und nachfolgende Sanierungsmaßnahmen. Aber auch im Wege der vorweggenommenen Erbfolge werden häufig Grundstücke teilentgeltlich übertragen. Bei den übertragenen Immobilien handelt es sich oft um vermietete Immobilien, die der Gewinnerzielung dienen. Wenn diese durch den neuen Eigentümer saniert werden, so stellt sich die Frage, ob diese Instandhaltungskosten anschaffungsnahe Aufwendungen darstellen und daher nur über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden können. Dieser Beitrag erklärt, wie Sie solche Instandsetzungsmaßnahmen steueroptimiert durchführen können.
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Besteuerung von Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle für Immobilien im Privatvermögen aus. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:
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Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Grundstücken: Instandhaltungsmaßnahmen steueroptimiert durchführen (dieser Beitrag) |
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Wir klären, worauf Sie achten müssen, wenn Sie Immobilien kaufen, vermieten und wieder verkaufen.
Inhaltsverzeichnis
1. Anschaffungsnahe Herstellungskosten
1.1. Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Definition
Sie kaufen als Privatperson eine Immobilie und vermieten diese. Dann erzielen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diesen Einnahmen können Sie Werbungskosten gegenrechnen. Zu den Werbungskosten zählen auch Sanierungskosten, welche daher die Einnahmen mindern können. Jedoch stellt sich die Frage wie. Dabei ist zwischen den Anschaffungskosten, Erhaltungskosten und den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu differenzieren. Anschaffungskosten können lediglich über einen gewissen Zeitraum im Wege der Abschreibung für Abnutzung abgeschrieben werden. Aufwendungen, die der Erhaltung eines Objektes dienen können eigentlich sofrt abgeschrieben werden. Das gilt aber nicht, wenn sie den anschaffungsnahen Herstellungskosten zugeschrieben werden. Zunächst stellt sich die Frage, was anschaffungsnahe Herstellungskosten eigentlich sind. Geregelt sind diese in § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG. Demnach sind anschaffungsnahe Herstellungskosten solche, die
- drei Jahre nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und
- dessen Kosten ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten übersteigen.
1.2. Zusammenzurechnende Aufwendungen
Um zu prüfen, ob die 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten überschritten wurde, werden gewisse Aufwendungen in den letzten drei Jahren zusammengerechnet. Die zusammenzurechnenden Aufwendungen sind sowohl Erhaltungskosten als auch Herstellungskosten. Auch Aufwendungen zur Beseitigung verdeckter Mängel sind zu berücksichtigen. Verdeckte Mängel sind solche, die zwar im Zeitpunkt der Anschaffung schon vorlagen, aber erst später entdeckt wurden. Zu berücksichtigende Aufwendungen im Rahmen der 15%-Grenze sind auch reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit machen oder es über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessern. Nicht einbezogen hingegen, werden Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Das sind beispielsweise Kosten für laufende Heizungswartungen, Beseitigungen von Rohrverstopfungen oder Aufzugswartungen.
Zusammenfassend sollten Sie aber davon ausgehen, dass sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen die im Zusammenhang mit einer vorgenommenen Sanierung anfallen zusammengerechnet werden. Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen dann vor, wenn diese Kosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen. Steuerlich interessant können vor allem Sanierungsmaßnahmen bei Denkmalgeschützten Immobilien sein.
1.3. Drei-Jahres-Frist für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Der Drei-Jahres-Zeitraum beginnt mit dem Zeitpunkt der Anschaffung. Anschaffung meint den Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums. Ab diesem Zeitpunkt ist daher die Drei-Jahres-Frist taggenau zu berechnen.
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1.4. 15 %- Grenze
Anschaffungsnahe Aufwendungen liegen nur vor, wenn die Aufwendungen insgesamt 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Maßgeblich dafür sind die Aufwendungen, die innerhalb der Drei-Jahres-Frist angefallen sind. Hingegen nicht zu beachten ist der Zeitpunkt der Zahlung. Maßnahmen die innerhalb der Frist noch nicht abgeschlossen wurden, werden insoweit anteilig beachtet, als Leistungen innerhalb der Frist erbracht wurden. Zudem ist lediglich der bei dem Steuerpflichtigen verbleibende Aufwand im Rahmen der 15 %-Grenze zu berücksichtigen. Bekommt der Steuerpflichtige Kosten erstattet, so mindern diese folglich die entstandenen Aufwendungen. Sie führen hingegen nicht zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
1.5. Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Rechtsfolge
Ungeachtet ihres Charakters als sofort abzugsfähige Instandsetzungsaufwendungen erklärt § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG diese Aufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Folge dessen ist, dass der Aufwand nur im Wege der Abschreibung über mehrere Jahre berücksichtigt werden kann. Andernfalls kann der Aufwand sofort im Jahre der Entstehung als Erwerbsaufwendung abgezogen werden und somit die Steuerlast reduzieren, die aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung resultieren.
2. Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei teilentgeltlicher Übertragung
Der Erwerb des Grundstücks kann auch teilentgeltlich erfolgen. Das ist dann der Fall, wenn weniger gezahlt wird, als das Grundstück eigentlich wert ist. In diesem Fall beschränkt sich die Prüfung des anschaffungsnahen Herstellungsaufwand auf den Teil, der entgeltlich erworben wurde. Daher ist auszurechnen, zu welchem Anteil das Grundstück entgeltlich erworben wurden. Allein in diesem Verhältnis können anschaffungsnahe Herstellungskosten anfallen.
Beispielsweise hat der Vater der Tochter ein vermietetes Haus veräußert und im Immobilienkaufvertrag 100.000 Euro festgelegt obwohl dessen Marktanteil 200.000 Euro beträgt. Dann beträgt der entgeltliche Anteil des Hauses 50 %. Allein hinsichtlich diesen 50 % des Grundstücks können anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen. Bei 31.000 Euro Erhaltungskosten betreffen daher 15.500 Euro den entgeltlich erworbenen Teil. Diese müssen daher abgeschrieben werden. Die restlichen 15.5000 Euro hingegen betreffen den unentgeltlich erworbenen Teil und können daher sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
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3. Verschiedenartige Nutzungen des Hauses und anschaffungsnahe Herstellungskosten
Wird ein Grundstück verschiedenartig beispielsweise ein Teil als eigene Wohnung genutzt, während die anderen Wohnungen vermietet werden, so sind die Anschaffungskosten, die das Haus in seiner Gesamtheit betreffen, aufzuteilen. Ob die Aufwendung die Anschaffungskosten um 15 % übersteigt bemisst sich dann nach dem Anteil der Anschaffungskosten der die vermietete Fläche betrifft.
Beispielsweise wurde ein Haus für 200.000 Euro gekauft. Die Hälfte des Hauses wird vermietet. Mithin belaufen sich die Anschaffungskosten für den vermieteten Teil auf 100.000 Euro. Aufwendungen die Kosten von 15.000 Euro übersteigen sind damit anschaffungsnahe Aufwendungen und müssen daher abgeschrieben werden. Beispielsweise die Sanierung des Dachs betrifft sowohl den vermieteten Teil, als auch den nicht vermieteten Teil. Betragen die Kosten dafür 15.000 Euro, so sind allein 50 % davon dem vermieteten Teil zuzurechnen, also 7.5000 Euro. Damit stellen diese Kosten allein noch keine anschaffungsnahen Herstellungskosten dar. Etwas anderes gilt aber, wenn in der Wohnung dazu noch ein neuer Boden für 8.000 Euro verlegt wird. Die Kosten sind insgesamt dann nur im Wege der Abschreibung berücksichtigungsfähig.
4. Gestaltungsmöglichkeiten zum Sofortabzug ohne anschaffungsnahe Herstellungskosten
Damit Sie die Aufwendungen sofort abschreiben können, gibt es einmal die Möglichkeit, die 15 %-Grenze nicht zu überschreiten. Daneben wäre es denkbar, die Aufwendungen erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist zu machen. Auch nicht zu den anschaffungsnahen Aufwendungen, sondern zu den Anschaffungskosten zählen Aufwendungen vor der Anschaffung. Nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG sind anschaffungsnahe Herstellungskosten ausdrücklich nur solche nach der Anschaffung. Mithin lassen sich Aufwendungen vor der Anschaffung sofort als vorweggenommene Werbungskosten abziehen.
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5. Nachträgliche Änderung des Steuerbescheides durch anschaffungsnahe Herstellungskosten
Es kann sein, dass der Steuerpflichtige die 15 %-Grenze erst im zweiten oder dritte Jahr überschreitet und infolgedessen erst feststeht, dass die Aufwendung insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln sind. Wenn nun im ersten Jahr die entsprechenden Aufwendung schon berücksichtigt wurden, so ist eine nachträgliche Bescheidänderung erforderlich. Deswegen wird die Steuerfestsetzung in der Regel in den drei Jahren nach Anschaffung vorläufig ergehen. Die Überschreitung der 15%-Grenze stellt zudem ein rückwirkendes Ereignis dar, infolge dessen eine Bescheidänderung nach § 175 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 AO gerechtfertigt ist.
6. Fazit
Zusammenfassend sollten Sie sich im Vorfeld überlegen, wann Sie welche Sanierungsmaßnahmen treffen, um keine Nachteile aus der Abschreibungspflicht für anschaffungsnahe Herstellungskosten zu erleiden. Dabei sind insbesondere etwaige Progressionseffekte von Bedeutung und gegeneinander abzuwägen. Wir beraten Sie dazu gerne und geben Tipps zur steueroptimierten Sanierung Ihrer vermieteten Immobilien.
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