Leverage-Effekt leicht erklärt

fremdfinanzierte Immobilien bringen höhere Rendite

Leverage-Effekt: Rendite durch fremdfinanzierten Immobilienkauf

Mit dem Leverage-Effekt beschreibt man zum Beispiel die Steigerung der Eigenkapitalrendite durch Aufnahme von Fremdkapital. Beim fremdfinanzierten Immobilienkauf ergibt sich derzeit die Möglichkeit mit dem Leverage-Effekt eine enorme Steigerung der Eigenkapitalrendite zu erzielen. Bei einer üblichen Rendite von 3 % auf Immobilien kann man bei einer Fremdfinanzierung des Immobilienerwerbs zu 90 % bei einer Verzinsung des Fremdkapitals zu 1 % eine Steigerung der Gesamtrendite um ein Vielfaches erreichen. Hat man die Möglichkeit eine Fremdfinanzierung zu 100 % oder sogar darüber hinaus zu vereinbaren, indem man Sicherheiten bietet, die in ihrem Wert beispielsweise 10 % der Anschaffungskosten entsprechen, dann ist der Leverage-Effekt sogar ganz enorm, weil die Eigenkapitalrendite bei fehlendem Eigenkapital ins Unermessliche wächst. Hinzu kommt, dass die Zinsen auch noch bei der Reduktion der Steuern helfen, weil sie steuerlich absetzbar sind.

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Leverage Effekt einfach erklärt

In diesem Video erklären wir, wie man den Leverage-Effekt beim Kauf einer Immobilie einsetzt, um die Rendite zu optimieren.

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Inhaltsverzeichnis


1. Einleitung zum Leverage-Effekt

Wer Kapital investiert, der möchte Rendite generieren. Je mehr Rendite man dabei erhält, desto besser. Und je mehr Kapital man zur Erzielung der Rendite aufwendet, desto höher fällt die Rendite aus. Also ist die nächste logische Schlussfolgerung, dass man neben dem verfügbaren Eigenkapital eventuell auch noch Fremdkapital zur Steigerung der Rendite einsetzen sollte. Klar, die Fremdfinanzierung verursacht Kosten, die man von der Rendite abziehen muss, um das tatsächliche Ausmaß der Rendite zu bestimmen. Bleiben die Kosten im Verhältnis zur Rendite jedoch gering, dann lohnt sich die Aufnahme eines Darlehens. Wenn man jedoch wissen möchte, in welchem Ausmaß die tatsächliche Rendite anfällt, muss man die nach Abzug aller Aufwendungen ins Verhältnis zum investierten Eigenkapital setzen. Damit ist die Eigenkapitalrendite ein wichtiger Bezugspunkt, mit dem man den sogenannten Leverage-Effekt in den Wirtschaftswissenschaften verknüpft. Denn der Leverage-Effekt ist in gewissem Sinne ein Instrument zur Steigerung der wirtschaftlichen Effizienz des Eigenkapitals.

2. Definition zum Begriff Leverage-Effekt

Jetzt, da wir schon einige Betrachtungen rund um den Leverage-Effekt anstellten, sollten wir auch eine allgemeine Erklärung des Begriffs anfügen.

Ähnlich der Hebelwirkung in der Physik beschreibt der Leverage-Effekt in den Wirtschaftswissenschaften ganz allgemein alle Vorgänge, bei denen relativ kleine Anpassungen an Variablen zu erheblichen Veränderungen im Endergebnis führen. Dabei gibt es den Leverage-Effekt in ganz unterschiedlichen Bereichen. Sei es bei der Kapitalstruktur von Unternehmen, dem Optimieren von Kosten oder ganz anderen wirtschaftlichen Zusammenhängen, der Leverage-Effekt begegnet uns auf Schritt und Tritt. Als Beispiel aus dem Alltag kann man etwa das Ausnutzen von Lockangeboten ansehen, bei denen man drei Artikel zum Preis von zwei kauft. So kann man mit dem Leverage-Effekt weit mehr als nur die Eigenkapitalrentabilität bestimmen, man kann sie  nämlich optimieren.

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3. Rechenexempel zum Leverage-Effekt beim Immobilienkauf

Dazu muss man wissen, wie man den Leverage-Effekt vorteilhaft einsetzt. Um dies zu demonstrieren, präsentieren wir ein Rechenexempel im Rahmen eines fiktiven Immobilienkaufs. Hier wollen wir schauen, mit welcher Rendite man rechnen kann, wenn man Immobilien einerseits mit Eigenkapital und andererseits mit einem darlehensbasierten Fremdkapitalanteil erwirbt.

3.1. Immobilienkauf per Eigenkapital

Nehmen wir also an, wir hätten vor in Immobilien zu investieren. Das klingt ganz gut, denn momentan kann man mit einer soliden Rendite von 3 % rechnen. Allerdings stehen uns nur EUR 500.000 zur Verfügung. Dennoch gelingt es uns eine Immobilie, die die erhoffte Rendite von 3 % abwirft, zu erwerben. Die jährliche Rendite beträgt also EUR 15.000. Und da die Rendite vollständig auf die Anschaffung per Eigenkapital basiert, beträgt die Eigenkapitalrendite in diesem Fall ebenfalls 3 %. Mit anderen Worten wirft das Eigenkapital eine Rendite von 3 % ab.

3.2. Leverage-Effekt: Immobilienkauf per Fremdkapital

Gehen wir nun davon aus, dass wir bei unserer Suche nach einem Immobilienobjekt eine Immobilie finden, die ebenfalls 3 % an Rendite einbringt, aber dafür EUR 5.000.000 kostet. Sicher, uns steht nur ein Eigenkapital, das 10 % der Anschaffungskosten beträgt, zur Verfügung. Doch der Kapitalmarkt ist ja derzeit durch besonders niedrige Zinssätze gekennzeichnet. Bevor wir also noch lange nach einer zu unserem Eigenkapital passenden Immobilie suchen, könnten wir auch ein Darlehen aufnehmen, das die restlichen 90 % der Anschaffungskosten beisteuert. Denn bei einem Eigenkapitalabteil von 10 % dürfte es wohl deutlich einfacher sein ein solches Darlehen zu erhalten. Ein Zinssatz von 1 % dürfte dabei ebenfalls realistisch sein.

Gesagt, getan. Die Rendite beträgt nun EUR 150.000. Davon ziehen wir in diesem Fall aber noch die Zinsen in Höhe von EUR 4.500 ab. Folglich verbleiben noch EUR 145.500 als Rendite. Das ist trotz der Zinsen auf das Darlehen noch deutlich mehr als die Rendite, die wir erzielen würden, wenn wir eine Immobilie bloß mit unserem Eigenkapital gekauft hätten. Bezogen auf das Eigenkapital sieht die Sache sogar noch positiver aus. Denn hierbei rechnen wir mit einem Verhältnis von EUR 145.500 zu EUR 500.000. Daraus ergibt sich eine phantastische Eigenkapitalrendite von 29,1 %. Und wenn man die Rendite-Beträge vergleicht, nämlich EUR 15.000 zu EUR 145.500, dann stellt man hierbei eine Steigerung mit einem Faktor von mehr als 9,5 fest. Der Leverage-Effekt ist also deutlich erkennbar.

3.3. Alternatives Rechenbeispiel zum Leverage-Effekt

Ein alternatives Szenario: wenn wir die Anschaffungskosten für die Immobilie auf EUR 500.000 beschränken möchten, aber nur ein Zehntel des Eigenkapitals hierfür aufwenden wollen, dann kommen wir zu folgendem Rechenexempel. Hierbei beträgt das Darlehen also EUR 450.000. Der Zinssatz soll weiterhin 1 % hierauf betragen. Selbstverständlich soll auch die Rendite bei 3 % liegen, sodass wir erneut mit Einnahmen in Höhe von EUR 15.000 rechnen können. Davon ziehen wir diesmal aber die Zinsen in Höhe von 4.500 ab, sodass eine Rendite von EUR 10.500 verbleibt. Rechnen wir nun erneut aus, wie hoch unsere Eigenkapitalrendite in diesem Fall ist: 100 x EUR 10.500 / EUR 50.000 = 21 %.

Und auch hier sieht man, dass die Anpassung einer Variablen, nämlich der Fremdkapitalquote, einen Leverage-Effekt auslöst. Statt also nur eine Rendite von 3 % zu erwirtschaften, bringt uns die Fremdfinanzierung hierbei eine siebenfach höhere Eigenkapitalrendite ein.

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4. Leverage-Effekt: Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf optimieren

Was wir aber ebenfalls anhand der Beispiele erkennen können, ist, dass die Eigenkapitalrendite auch von der tatsächlichen Höhe des Darlehens abhängt. Somit ist auch der Anteil des Eigenkapitals maßgebend. Wenn man es also schafft die Finanzierung ganz ohne Eigenkapital aufzubringen, dann ist der Leverage-Effekt selbstverständlich noch deutlich größer. Denn wenn die Eigenkapitalrendite bei fehlendem Eigenkapital rein rechnerisch gegen Unendlich tendiert, dann ist dies natürlich Ausdruck eines unermesslich großen Leverage-Effekts.

Doch wie kann man eine Finanzierung lediglich auf Basis von Fremdkapital aufstellen? In der Vergangenheit, als die Zinssätze für Kredite deutlich über dem heutigen Niveau lagen, erwarteten Kreditinstitute bei der Finanzierung des Kaufs einer Immobilie eine Eigenkapitalbeteiligung von mindestens 50 %. Doch mit fallenden Zinssätzen stieg die Bereitschaft Darlehen risikofreudiger zu vergeben. Zwar ist auch heute noch ein gewisser Eigenkapitalanteil bei Verhandlungen über ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie eine gute Basis für ein Übereinkommen. Doch wenn man statt der Bereitstellung von Eigenkapital ersatzweise andere Sicherheiten anbieten kann, dann rückt sogar eine Fremdfinanzierung zu 100 % in greifbare Nähe. Deshalb ist ein optimaler Leverage-Effekt durch einen vollständig fremdfinanzierten Kauf einer Immobilie heutzutage durchaus realistisch.

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5. Leverage-Effekt bei Immobilien: Zinsen reduzieren Steuern

Wenn wir den Leverage-Effekt im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien zur Erzielung von Rendite betrachten, dann sollten wir auch kurz auf die steuerlichen Besonderheiten hierbei eingehen. Denn die Zinsen, die man auf das Darlehen zahlt, sind steuerlich relevant, weil man sie vom steuerpflichtigen Betrag abziehen kann. Während man also auf eine steuerpflichtige Rendite von beispielsweise EUR 15.000 nach Abzug eines Grundfreibetrags von etwa EUR 10.000 noch EUR 5.000 versteuern müsste, bleibt bei einem Abzug von EUR 4.500 an Zinsen für eine Besteuerung nur noch ein Betrag von EUR 500 übrig. Zugegeben, bei höheren Renditen fällt der Steuervorteil deutlich geringer aus, doch ist er nach wie vor spürbar. Deshalb sollte man den Leverage-Effekt beim Kauf von Immobilien zwecks Renditeerzielung stets in Kombination mit der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Zinsen für das Fremdkapital betrachten.


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