fremdfinanzierter Immobilienkauf

Kredite über 110 % des Kaufpreises sind möglich

110 % Finanzierung für Immobilien – worauf Banken bei der Kreditvergabe achten

Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, dürfte sich auch Gedanken über eine Finanzierung machen. Schließlich ist die Fremdfinanzierung aufgrund der niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt heutzutage so günstig wie kaum jemals zuvor. Wenn man sich aber mit solchen Fragen beschäftigt, dann kommt man auch schnell auf den Gedanken, eine Immobilie komplett fremdfinanziert zu erwerben. Dazu sind oftmals über den Kaufpreis hinaus noch weitere Kosten für Makler-, Notar-  und Gerichtsgebühren beim Grundbuchamt sowie die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Daher geht es bei diesen Überlegungen um eine 110 % Finanzierung der zu erwerbenden Immobilien. Doch machen Banken dies oft sowohl von der Bonität des Kreditnehmers als auch von der Werthaltigkeit des zu erwerbenden Immobilienobjekts abhängig. Außerdem kann man eine 110 % Finanzierung für den Erwerb von Immobilien nur bedingt innerhalb weniger Jahre wiederholt erfolgreich anstreben. Wenn jedoch die Rahmenbedingungen stimmen ist auch dies denkbar.

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In diesem Video erklären wir, wie man eine 110 % Finanzierung für Immobilien erhält.

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Inhaltsverzeichnis


1. 110 % Finanzierung beim Kauf von Immobilien – Einleitung

Dieses Mal behandeln wir in unserem Blogbeitrag ein Thema, dass auf den ersten Blick nur am Rande mit Steuern verbunden ist. Tatsächlich wollen wir uns sogar ausschließlich mit jenen Aspekten beschäftigen, die von Steuern weitestgehend losgelöst sind. Stattdessen betrachten wir einen Standpunkt, der den Vermögensaufbau betrifft. Dabei geht es um den Kauf von Immobilien. Genauer gesagt geht es um die Fremdfinanzierung für einen solchen Erwerb.

Da Die Zinssätze auf dem Kapitalmarkt heutzutage sehr gering sind, sind im Laufe der Zeit immer mehr Banken dazu übergegangen, großzügige Darlehen zu vergeben, die den Erwerb bestimmter werthaltiger Objekteermöglichen, die als Wirtschaftsgüter dienen. Man kann sogar Darlehen erhalten, die deutlich über dem eigentlichen Kaufpreis liegen. Auf diese Weise decken Kredite auch die mit dem Erwerb verbundenen Anschaffungskosten ab, sodass der Kreditnehmer kein Eigenkapital beizusteuern braucht. Eine solche Finanzierung, die bis zu 110 % des Kaufpreises umfassen kann, ist insbesondere beim Kauf von Immobilien möglich. Sie ist oft auch vorteilhafter, als die Eigenfinanzierung. Daher informieren wir nun über die Besonderheiten, auf die man hierbei achten sollte.

2. Allgemeines zur 110 % Finanzierung von Immobilien

Bevor wir jedoch detailliert auf die Besonderheiten der 110 % Finanzierung beim Kauf von Immobilien eingehen, beleuchten wir erst noch die allgemeinen Aspekte hierzu. Dabei müssen wir gleich zu Beginn zwischen dem Erwerb einer Immobilie zur privaten Nutzung und einer solchen unterscheiden, die man zu vermieten beabsichtigt. Hier können auch die Bewertungsansätze, die die Banken zur Ermittlung des Werts einer Immobilie, die ihr als Sicherheit vor einem Kreditausfall dienen soll, ganz unterschiedlich sein; darauf gehen wir gleich noch näher ein. Außerdem sind dabei auch die Lage des Kaufobjekts sowie viele andere qualitative Merkmale von Relevanz. Dazu kommt auch der voraussichtlichen Wertentwicklung der Wunschimmobilie eine hohe Bedeutung zu. Und natürlich spielt auch die Vermögenslage und Bonität der Käufer eine große Rolle, ob eine Bank die 110 % Finanzierung für Immobilien mitträgt. Wobei es bisweilen sogar sinnvoll sein kann mehr als nur eine Bank in die Finanzierung einer Immobilie einzubinden.

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3. Besonderheiten zur 110 % Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien

Als erstes gehen wir auf die Besonderheiten ein, die bei einer 110 % Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien eine Rolle spielen. Dabei spielen einerseits die Bewertung der Immobilie eine Rolle, andererseits ist aber auch die Vermögenslage und Bonität des Kreditnehmers von besonderer Wichtigkeit.

3.1. 110 % Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien – Bonitätsprüfung

Die Finanzkraft des Kreditnehmers ist deshalb so wichtig, wenn es um die 110 % Finanzierung einer für private Wohnzwecke zu erwerbenden Immobilie geht, weil die Immobilie hierbei selber keinen Beitrag zur Tilgung und Bedienung des Zinsen leistet. Im Gegenteil: die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie stellt selber einen Kostenfaktor dar. Denn neben den laufenden Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft ist auch die Grundsteuer zu bezahlen. All diese Kosten muss der Kreditnehmer jedenfalls von seinem eigenen Einkommen bestreiten.

Damit kommen wir zum nächsten wichtigen Punkt, nämlich den Blick auf die Finanzkraft der Kreditnehmer. Hier spielen einerseits die Höhe des Einkommens eine Rolle. Andererseits ist aber auch die Art der Einkünfte relevant. Ist die Person, die eine 110 % Finanzierung für den Kauf von Immobilien wünscht, angestellt oder selbständig tätig? Wie hoch und wie regelmäßig fließen die Einkünfte? Mit welchen steuerlichen Auflagen muss die Person umgehen? All dies erlaubt eine erste Einschätzung über die finanziellen Möglichkeiten, die ein potentieller Kreditnehmer als positive Argumente anzuführen vermag.

Die Analyse wäre jedoch unvollständig, wenn man dabei das persönliche Verhalten eines potentiellen Kreditnehmers in finanziellen Angelegenheiten außer Acht ließe. Daher findet im Rahmen einer Bonitätsprüfung auch eine Bewertung der in der Vergangenheit gezeigten Verlässlichkeit in dieser Hinsicht statt.

3.2. 110 % Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien – Bewertung

Ein anderer Aspekt liegt nun bei der Bewertung der zu finanzierenden Immobilie selbst. Auch bei einer rein privat genutzten Immobilie ist die zu erwartende Wertsteigerung ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung, ob eine Bank eine 110 % Finanzierung für solche Immobilien gewährt. Doch gehen die Banken dem Immobilienwert in einem Sachwertverfahren auf den Grund. Dieses ähnelt prinzipiell dem Sachwertverfahren, das wir aus dem Steuerrecht kennen. So steht hierbei die Analyse der potentiellen Baukosten im Fokus der Bewertung. Allerdings berücksichtigt dieses spezielle Sachwertverfahren für Immobilien eben auch die Lage und zukünftige Wertentwicklung von Immobilien. Eine Immobilie in einer ländlichen Umgebung erscheint dabei oft weniger attraktiv als eine städtische Immobilie. Bei einer städtischen Immobilie muss man hingegen ebenfalls genauer hinschauen. Schließlich ist der Sachwert von Immobilien in sozialen Brennpunkten natürlich ein anderer, als etwa in einem Villenviertel.

Übrigens unterscheiden sich das Sachwertverfahren der Banken und dasjenige im steuerlichen Bewertungsrecht am deutlichsten in Bezug auf den Faktor Lage voneinander. Denn eine Unterscheidung nach der Lage ist den Steuergesetzen im Allgemeinen unbekannt. Lediglich in einigen Bundesländern beeinflusst die Lage eines Grundstücks die Bewertung und somit die Steuern. Dabei geht es um die Grundsteuer, wie sie etwa in Niedersachsen nach dem Flächen-Lage-Modell in Zukunft berechnet werden soll. Aber genug davon – wir wollten ja diesmal weniger über Steuern als über die Möglichkeiten zur Fremdfinanzierung bei Immobilienerwerben berichten (ganz auf das Thema Steuern zu verzichten konnten wir also doch nicht aushalten; das muss wohl eine Art Berufskrankheit sein…).

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4. Besonderheiten zur 110 % Finanzierung von vermieteten Immobilien

Etwas leichter hat man es hingegen, wenn man eine 110 % Finanzierung für den Erwerb von Immobilien anstrebt, die man zu vermieten gedenkt. Schließlich tragen solche Immobilien zur Tilgung und Zinsleistung bei, sodass sie bis zu einem gewissen Grad die Finanzierungs- und, indirekt, auch die Kaufkosten selbst tragen.

4.1. 110 % Finanzierung von vermieteten Immobilien – Bonitätsprüfung

Selbstverständlich findet auch bei Anfragen zur 110 % Finanzierung von Immobilien eine eingehende Analyse der Finanzkraft und Bonität statt. Allerdings umfasst diese Prüfung dann auch den Aspekt der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der zu erwerbenden Immobilien. Womit wir bereits zur Betrachtung der Bewertung der zu finanzierenden Immobilien überleiten.

4.2. 110 % Finanzierung von vermieteten Immobilien – Bewertung

Die Bewertung von Immobilien, die man fremdfinanziert erwerben möchte, um sie zu vermieten oder gewerblich zu nutzen, erfolgt über ein Ertragswertverfahren, dass dem des Bewertungsgesetzes recht ähnlich ist. Grundlage ist auch hier die Höhe der Erträge, die man im Zusammenhang mit der Immobilie erwarten kann. Tatsächlich kann dieser Aspekt wesentlichen Einfluss auf die Entscheidung nehmen, ob eine Bank eine 110 % Finanzierung zum Kauf solcher Immobilien gewährt.

Dabei spielt aber auch die Lage der Immobilie eine Rolle. Schließlich sind Immobilien in Großstädten in dieser Hinsicht attraktiver, als ansonsten gleichwertige Grundstücke und Gebäude in ländlichem Raum. Dies spiegelt sich durch die bei diesen Bewertungen verwendeten Multiplikatoren wider. Im Vergleich zu ähnlichen Multiplikatoren, wie sie in der steuerlichen Bewertung im vereinfachten Ertragswertverfahren Verwendung finden, eignen sich diese Multiplikatoren deutlich besser, um den gegenwärtigen und zukünftig zu erwartenden Immobilienwert zu bestimmen. Dennoch liegen auch sie unter den mittlerweile stark angestiegenen Immobilienpreisen, die gerade in größeren Städten stark angestiegen sind. Aber auch dies wissen die Banken selbstverständlich und passen sich in ihren Entscheidungen zur Kreditvergabe hieran an.

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5. Möglichkeiten der 110 % Finanzierung von Immobilien – Fazit

5.1. Zusammenfassung der Faktoren bei der Kreditvergabe

Ganz gleich auf welche Weise Banken die Bewertung von Immobilien vornehmen, für die sie eine 110 % Finanzierung übernehmen sollen, der Wert liegt stets unter dem aktuellen und in aller Regel erst recht unter dem zukünftigen Marktwert. Dennoch wissen die Banken auch diesen Faktor richtig einzuschätzen, sodass sie trotzdem in ihnen günstig erscheinenden Fällen die Finanzierung übernehmen.

Außerdem stellen wir fest, dass die 110 % Finanzierung vom Immobilien in genau den Fällen wahrscheinlicher ist, in denen die Immobilien sich zumindest zum Teil selbst finanzieren. Am geeignetsten erscheinen Banken hierbei Vermietungsobjekte, wobei vermieteter Wohnraum aufgrund der im Allgemeinen geringeren Abnutzung dabei besser dasteht als gewerblich genutzte Immobilien.

Unabhängig von anderen Vorgaben, die Bonität und vor allem auch die Finanz- und Ertragslage der Kreditnehmer stellen oftmals die entscheidenden Kriterien dar, nach denen Banken eine 110 % Finanzierung von Immobilien gewähren. Allerdings muss man hierbei erwähnen, dass die Wahrscheinlichkeit einer solchen Finanzierung in letzter Zeit aufgrund diverser äußerer Einflüsse zurückgegangen ist.

5.2. Weitere Bedingungen, die eine Kreditvergabe entscheidend mitbestimmen

Übrigens ist die Kreditvergabe stets an einige allgemeine Bedingungen geknüpft. So stellt etwa ein Anstellungsverhältnis oder eine selbständige berufliche oder gewerbliche Tätigkeit eine universelle Voraussetzung für eine 110 % Finanzierung dar. Ein Anstellungsverhältnis, das sich noch in der Probephase befindet, ist für viele Banken bereits ein Ausschlussgrund. Umgekehrt gehen Banken aber auch lieber mit zwei Lebenspartnern statt mit einer einzelnen Person in die Verhandlungen. Denn bei einem Kreditausfall durch einen der beiden Kreditnehmer steht ihnen dann immer noch ein weiterer Ansprechpartner zur Verfügung, von dem sie die Erfüllung ihrer Ansprüche erwirken lassen können.

5.3. Zukünftige Finanzierungen von Immobilien zu 110 %

Behält man all diese Aspekte im Gedächtnis, dann sollte man unter Umständen in möglichst naher Zukunft eine weitere Finanzierung dieser Art für neue Objekte anstreben. Denn wenn nach einigen Jahren ein gewisser Teil des laufenden Kredits getilgt wurde, ohne dass dabei besondere Vorkommnisse die vereinbarten Zahlung beeinflusst haben, dann dürften Banken die 110 % Finanzierung für neue Immobilien erneut wohlwollend betrachten. Schließlich hat man dann ja bereits bewiesen, dass man in dieser Hinsicht ein vertrauenswürdiger Kreditnehmer ist, bei dem das Risiko eines Kreditausfalls eher gering erscheint.


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