Grundsteuerreform 2022: was ist neu?

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Da die bisherige Grundsteuer verfassungswidrig war, musste der Gesetzgeber eine Grundsteuerreform erarbeiten. Dabei gab es zwei Alternativen. Einerseits kam einerseits ein wertunabhängiges und andererseits ein dem bisherigen Besteuerungsmodell ähnelndes wertabhängiges Modell in Frage. Die Grundsteuerreform nimmt nun Elemente aus beiden Modellen auf. Zukünftig soll insbesondere der Bodenrichtwert eine Rolle spielen. Aber die Grundstücksreform bezieht auch die Größe und Lage eines Grundstücks sowie das Alter und die Art der Nutzung eines darauf errichteten Gebäudes bei der Berechnung des Grundsteuermessbetrags mit ein. Hierauf erhebt die jeweils erhebungsberechtigte Kommune den Hebesatz, den sie nach wie vor selbst hierzu bestimmt. Allerdings bietet die Grundsteuerreform den Bundesländern auch eine Öffnungsklausel, um eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Diesen alternativen Pfad schlagen beispielsweise Bayern, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz ein. Demgegenüber beabsichtigt Nordrhein-Westfalen das Bundesgesetz anzunehmen. Außerdem soll auch eine höhere Grundsteuer C möglich sein. Sie soll allerdings nur baureife unbebaute Grundstücke betreffen.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Unterstützung zur Abgabe der neuen Grundsteuererklärung spezialisiert. Dabei arbeiten wir mit jedem Mandanten individuell zusammen, um die in seinem oder ihrem Bundesland geltenden Regelungen zu berücksichtigen. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:


Datum	Thema
03. Januar 2022	Grundsteuerreform 2022: was ist neu? (dieser Beitrag)
03. Februar 2022	Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
04. Februar 2022	Die Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025
07. Februar 2022	Grundsteuer im Saarland ab 2025
08. Februar 2022	Grundsteuer in Sachsen ab 2025
10. Februar 2022	Grundsteuer in Hessen ab 2025
11. Februar 2022	Grundsteuer in der Hansestadt Hamburg ab 2025
14. Februar 2022	Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025

Unser Video:
Die neue Grundsteuer

In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

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Inhaltsverzeichnis

1. Grundsteuerreform ab 2022 – Einleitung

Frage: Was haben die Vermögensteuer und die Grundsteuer gemeinsam? Antwort: Sie sind beide verfassungswidrig.

Mit dieser kleinen Quizfrage verbindet sich weit mehr als man der Antwort entnehmen kann. Im Grunde liegt die Wurzel der Verfassungswidrigkeit bei den beiden genannten Steuergesetzen in der Bestimmung der zu besteuernden Werte. Denn hierbei handelt es sich um sogenannte Einheitswerte. Genauer gesagt geht es darum, dass man ursprünglich beabsichtigte, die Einheitswerte im sechsjährigen Zyklus über ein Hauptfeststellungsverfahren neu zu bestimmen. Doch es kam anders. Denn der Aufwand zur Bestimmung der Einheitswerte war beim ersten Anlauf 1964 derart enorm, dass man forthin auf die Umsetzung der gesetzlichen Vorgabe verzichtete. Stattdessen rechnete man mit Multiplikatoren, um die steigenden Immobilienpreise abzubilden. Erschwerend kam dann aber vor 30 Jahren die Wiedervereinigung Deutschlands hinzu. Denn die ursprünglichen Einheitswerte galten ja nur für die alte BRD. In der DDR gab es hingegen keine vergleichbaren Werte.

Dabei führte das Beibehalten des alten Grundsteuergesetzes auch noch zu ganz anderen Situationen, die eine Gleichbehandlung bei der Besteuerung von Immobilien verhinderten. So kann man weder die Abnutzung noch die Ausstattung von Gebäuden bei der Besteuerung berücksichtigen. Kein Wunder also, dass das Bundesverfassungsgericht in beiden Fällen (Vermögensteuer und Grundsteuer), wenn auch aus unterschiedlichen Gründen, eine verfassungswidrige Steuererhebung erkannte. Doch anders als die Vermögensteuer, die man aus politischen Gründen einfach auslaufen ließ, bemühte sich der Gesetzgeber um eine Reform der Grundsteuer. Dies mag auch daran liegen, dass die Grundsteuer, ähnlich der Gewerbesteuer, den Kommunen zusteht, während die Vermögensteuer eine Steuer ist, die die Bundesländer zu erheben berechtigt sind. Mit der Grundsteuerreform soll nun ab 2022 eine verfassungskonforme Besteuerung von Grundstücken möglich sein.

2. Welche Modelle zur Grundsteuerreform gibt es?

Bevor wir jedoch die Grundsteuerreform im Detail vorstellen, möchten wir auf die Reformvorschläge eingehen, die zur Diskussion standen. Dies ist insofern relevant, weil die Grundsteuerreform Elemente aus beiden Vorschlägen in sich vereinigt.

Einerseits besteht die Möglichkeit, dass man die Grundsteuer auf Basis von Kenngrößen berechnet, die ohne eine Wertbestimmung der zu besteuernden Grundstücke auskommt. So kann man beispielsweise eine flächenmäßige Besteuerung von Immobilien in Betracht ziehen. Dies hätte natürlich den Vorteil, dass die hierfür erforderlichen Kennzahlen leicht bestimmbar sind. Ein Grundsteuergesetz, dass allein auf einer solchen Basis die Grundsteuer erhebt, wäre daher vom Makel der potentiellen Ungleichbehandlung bezüglich der tatsächlichen Immobilienwerte befreit – zumindest auf den ersten Blick. Jedenfalls sind bei dieser Lösung keine aufwendigen, wiederkehrenden Feststellungsverfahren, wie sie ja ursprünglich vorgesehen waren, erforderlich.

Dem steht die wertabhängige Besteuerung von Grundstücken als Modell gegenüber. Hierzu wäre eine Rückbesinnung auf die Anwendung der Feststellungsverfahren erforderlich. Da nun Deutschland wiedervereinigt ist, wäre dies eine gute Gelegenheit, um eine einheitlich Bestimmung der Grundstückswerte im ganzen Land vorzunehmen. Dies hätte sicherlich ebenfalls den Vorteil, dass man darauf basierend zu einem späteren Zeitpunkt auch die Vermögensteuer wiederbeleben könnte – sofern hierzu der politische Wille zustande kommen sollte. Doch müsste dann das Hauptfeststellungsverfahren im regelmäßigen Abstand stattfinden. Nur so bliebe weiterhin die durch die Grundsteuerreform angestrebte Verfassungskonformität erhalten.

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3. Grundsteuerreform: Fusion zweier Besteuerungsmodelle

Kommen wir nun also zur Beantwortung der Frage, wie der Gesetzgeber aus den beiden Modellen die Grundsteuerreform entwickelte. Einerseits hält man prinzipiell an der Wertbestimmung der Grundstücke fest. Doch anders als zuvor findet die Wertbestimmung nun anstatt über Einheitswerte über den sogenannten Bodenrichtwert und einer statistisch zu ermittelnden Vergleichskaltmiete statt. Weiterhin beeinflusst auch die Größe der Grundstücksfläche, das Baujahr sowie die Nutzungsart der Immobilien die Grundsteuer. Der Bodenrichtwert ist dabei der Wert eines Grundstücks, wie sie die kommunalen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte gemäß § 193 BauGB regelmäßig bestimmen.

Übrigens sei angemerkt, dass die Grundsteuerreform erst 2025 zur ersten Erhebung nach den neuen gesetzlichen Bestimmungen führt. Doch die Vorbereitungen hierzu laufen bereits 2022 an. Schließlich benötigt die Verwaltung ja auch Zeit, um die neuen Kennzahlen, die demnächst bei der Berechnung der Grundsteuer Ansatz finden, zu erfassen. Dies geschieht durch Abgabe einer Grundsteuererklärung. Dabei muss man die Grundstücksfläche und, sollten Gebäude vorhanden sein, die Art der Gebäude, ihr Alter und eventuell die Wohnfläche angeben. Außerdem soll die Abgabe der Grundsteuererklärung grundsätzlich elektronisch erfolgen. Die nächste Bewertung findet dann sieben Jahre später statt. Sollten sich jedoch zwischenzeitlich Änderungen ergeben, etwa durch Anbau einer Garage, dann sind die Immobilieneigentümer dazu verpflichtet, die Veränderungen dem Finanzamt mitzuteilen.

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4. Grundsteuerreform: Öffnungsklausel für die Bundesländer

Die Grundsteuerreform, wie wir sie hier betrachten, gilt allerdings nur als eine Option. Denn die Grundsteuerreform erlaubt durch eine Öffnungsklausel, dass sich die Bundesländer ebenfalls mit der Gesetzgebung zur Erhebung der Grundsteuer befassen können. So steht es ihnen offen, ihre eigenen Grundsteuergesetze als Alternative zur bundesdeutschen Gesetzgebung zu erlassen.

Von dieser Möglichkeit macht etwa Niedersachsen gebrauch, das am 07.07.2021 ein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedete. Auch Rheinland-Pfalz strebt eine eigene Lösung hierzu an. Der Freistaat Bayern bereitet sogar die Einführung eines reinen wertunabhängigen Berechnungsmodells auf Basis der Grundstücksfläche zur Erhebung der Grundsteuer vor. In Baden-Württemberg nutzt man ebenfalls die Öffnungsklausel, orientiert sich aber am Bundesmodell, das man zu vereinfachen trachtet. Dadurch sind die Unterschiede des eigenen Modells zum Bundesmodell zum Teil jedoch erheblich. Dabei können sie zu einer signifikant höheren Grundsteuer als bei Anwendung des Bundesmodells führen. Hingegen sind in Sachsen und im Saarland nur kleinere Abweichungen zum Bundesmodell vorgesehen. Demgegenüber übernimmt Nordrhein-Westfalen das bundesdeutsche Grundsteuergesetz so, wie es die Grundsteuerreform nun vorgibt.

Es bleibt daher abzuwarten, ob die Grundsteuerreform am Ende zu einer Aufsplitterung deutscher Steuergesetze beitragen mag. Wohin eine der Föderalisierung entgegenwirkende Entwicklung führen kann, sieht man zum Beispiel mit Blick über die Schweizer Grenze.

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5. Grundsteuerreform: Option zur Grundsteuer C

Neben dem neuen Ansatz zur Berechnung der Grundsteuer und der Öffnungsklausel, die man den Bundesländern einräumt, bringt die Grundsteuerreform eine weitere Neuerung mit sich. Im Grunde handelt es sich hierbei um eine Wiedereinführung der Grundsteuer C, denn eine solche Steuer gab es bereits in der Vergangenheit. Doch war ihr nur eine kurze Existenz vergönnt.

Jetzt führt der Gesetzgeber die Grundsteuer C erneut ein. So sieht die Grundsteuerreform vor, dass die erhebungsberechtigten Kommunen nun wieder eine Grundsteuer C erheben dürfen. Diese Grundsteuer C betrifft unbebaute, aber ansonsten baureife Grundstücke. Hier sollen die Kommunen abweichend einen höheren Hebesatz ansetzen dürfen als für bebaute Grundstücke. Auf diese Weise möchte der Gesetzgeber einen finanziellen Anreiz zum Wohnungsbau schaffen und gleichzeitig der gegenwärtigen Spekulation mit Bauland entgegenwirken.

6. Grundsteuerreform: So berechnet man zukünftig die Grundsteuer

Wie berechnet man also zukünftig die Grundsteuer nach dem Bundesmodell? Nun, im Prinzip ganz ähnlich wie beim bisherigen Verfahren.

Dazu berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie über einen komplexen Algorithmus anhand der hierfür von der Grundsteuerreform vorgesehenen Kenngrößen. Daraus ergibt sich der sogenannte Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert fließt daraufhin in eine weitere Berechnung mit einer Grundsteuermesszahl ein. Dabei kommen je nach Art der Immobilie unterschiedliche Grundsteuermesszahlen zur Anwendung. Für Sozialwohnungen fällt die Messzahl beispielsweise geringer aus als etwa für Bürogebäude. Daraus ergibt sich dann der Grundsteuermessbetrag. Diesen Grundsteuermessbetrag teilt das Finanzamt dann den Immobilieneigentümern zusammen mit dem Grundsteuerwert und der Grundsteuermesszahl per Feststellungsbescheid mit. Selbstverständlich informiert man auch die Gemeinde, die zur Erhebung der Grundsteuer berechtigt ist, über den Grundsteuermessbetrag. Auf diesen Grundsteuermessbetrag wendet dann die Gemeinde ihren Hebesatz an. Sodann kann sie den sich daraus ergebenden Grundsteuerbetrag von den Immobilieneigentümern einfordern.

Wenn nun auch Sie von der aktuellen Grundsteuerreform betroffen sind und demnächst eine Grundsteuererklärung abgeben müssen, haben wir genau den richtigen Service für Sie. Denn wir übernehmen in Ihrem Auftrag die Erstellung der Grundsteuererklärung und übermitteln diese an die zuständige Finanzverwaltung. Mit einem Klick auf diesen Link gelangen Sie zu unserer Informationsseite zu unserem Service. Erfahren Sie hier alles, was Sie hierzu wissen müssen, und beauftragen Sie uns. Wir freuen uns schon auf Sie.

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