Hansestadt Hamburg

neue Grundsteuer in den Bundesländern ab 2025

Grundsteuer in der Hansestadt Hamburg ab 2025

Wie in sechs anderen Bundesländern soll auch in Hamburg ab 2025 eine neue Grundsteuer nach eigenen Regeln gelten. Dabei wählte man in Hamburg das sogenannte  Wohnlagemodell. Hierbei ist eine Herabsetzung des Grundsteuermessbetrags um 25 % vorgesehen, wenn die zu besteuernden Immobilien sich in einer Wohnlage befinden, die im Wohnlageverzeichnis der Hansestadt als „normal“ charakterisiert sind. Dadurch möchte man in Hamburg verhindern, dass die Bodenrichtwerte, die in der Hansestadt stetig steigen, die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer bilden. Denn dies würde das Wohnen in Hamburg übermäßig verteuern. Daneben sind auch Vorteile für soziale Wohnbauten und Baudenkmäler vorgesehen. Außerdem führt Hamburg eine höhere Besteuerung von baureifen, aber unbebauten Grundstücken im Zuge der Grundsteuer C ein. In Bezug auf die Erhebung der Grundsteuer A bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft folgt Hamburg weitestgehend den Vorschriften des allgemeinen Grundsteuergesetzes.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Unterstützung zur Abgabe der neuen Grundsteuererklärung spezialisiert. Dabei arbeiten wir mit jedem Mandanten individuell zusammen, um die in seinem oder ihrem Bundesland geltenden Regelungen zu berücksichtigen. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum Thema
03. Januar 2022 Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
03. Februar 2022 Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
04. Februar 2022 Die Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025
07. Februar 2022 Grundsteuer im Saarland ab 2025
08. Februar 2022 Grundsteuer in Sachsen ab 2025
10. Februar 2022 Grundsteuer in Hessen ab 2025
11. Februar 2022 Grundsteuer in der Hansestadt Hamburg ab 2025 (dieser Beitrag)
14. Februar 2022 Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025
Unser Video: Die neue Grundsteuer…

Unser Video:
Die neue Grundsteuer

In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

Inhaltsverzeichnis


1. Grundsteuer in der Hansestadt Hamburg – Einleitung

Im April 2018 fällte das Bundesverfassungsgericht ein weitreichendes Urteil zur Grundsteuer in Deutschland, indem es die Bewertungsmethodik für verfassungswidrig erklärte. Daraufhin blieb dem Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit, um das Grundsteuerrecht zu reformieren. Dabei wählte man den Ansatz einer Berechnung über die Bodenrichtwerte. Doch gab es auch noch andere Alternativen hierzu. Manche Bundesländer hielten Letztere für die bessere Wahl. Zumindest waren aus ihrer Sicht andere Verfahren für ihre Verhältnisse besser geeignet.

Da nun viele Bundesländer lieber eine eigene Regelung zur Grundsteuer umzusetzen bereit waren, als das Bundesmodell anzuwenden, drohten sie das Gesetzesvorhaben der Regierung im Bundesrat zu blockieren. Um aber die richterliche Frist einzuhalten, sodass die Kommunen auch von 2020 an weiterhin eine Grundsteuer erheben konnten, einigte man sich auf einen Kompromiss. Durch eine Öffnungsklausel im Grundgesetz sollte es den Bundesländern möglich sein, ihre jeweils eigenen Grundsteuergesetze zu erlassen. Auf diese Option beruft sich nun auch die Hansestadt Hamburg.

Wie genau Hamburg nun die neue Grundsteuer erheben möchte, wollen wir in diesem Artikel beleuchten.

2. Grundsteuer in Hamburg: Rechtsgrundlagen

Dazu beginnen wir mit einer Analyse der Rechtsgrundlagen, die es der Hansestadt Hamburg ab 2025 erlauben, Grundsteuer zu erheben. Dabei geht es primär um das Hamburgische Grundsteuergesetz (HmbGrStG). Die Bürgerschaft der Hansestadt verabschiedete es am 24.08.2021. Es trat zum 01.09.2021 in Kraft.

Das Hamburgische Grundsteuergesetz ist in vier Teile gegliedert, die sich über 13 Paragraphen erstrecken. Der erste Teil widmet sich der Grundsteuer, die auf Grundstücke anfällt. Daher umfasst dies sowohl die Grundsteuer B als auch die Grundsteuer C. Dazu ist Teil 1 in einen ersten Abschnitt über die Bemessung der Grundsteuer, einen zweiten über die hierzu Anwendung findenden Verfahren und einen dritten mit Regelungen über Möglichkeiten zum Erlass der Grundsteuer unterteilt.

Teil 2 des Hamburgischen Grundsteuergesetztes gilt der Grundsteuer, die auf Betriebe der Land- und Forstwirtschaft zutrifft. Hierzu reicht § 9 HmbGrStG aber völlig aus.

In Teil 3 des Hamburgischen Grundsteuergesetztes sind weitere Einzelheiten zur Erhebung der Grundsteuer in Hamburg verankert. Dabei beschreibt der diesen Teil des Gesetzes allein bestreitende § 10 HmbGrStG lediglich Regelungen, die bei Grundsteuern in Kleinbeträgen zum Zuge kommen. Denn hierfür sollen abweichende Zahlungsfristen gelten.

Mit dem abschließenden vierten Teil kommen wir jedoch wieder in für die allgemeine Besteuerung relevantes Fahrwasser. Denn in den letzten §§ 11 bis 13 HmbGrStG sind generelle Vorschriften enthalten, die die Anwendung von Bundesrecht einbeziehen. Damit ist vor allem das allgemeine Grundsteuergesetz gemeint. Außerdem betrifft dies aber auch die Abgabenordnung. Allerdings sollen Rechtsverordnungen des Bundes in Bezug auf die Erhebung der Grundsteuer B und C keine Relevanz haben, sodass sie nur die Grundsteuer A betreffen. Darüber hinaus sind auch Übergangsvorschriften und Schlussbestimmungen in diesem vierten Teil enthalten. Darunter befinden sich auch die zeitliche Regelungen, die unter anderem festlegen, dass die neue Grundsteuer ab 2025 gelten soll.

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3. So berechnet Hamburg ab 2025 die Grundsteuer

3.1. Berechnung der Grundsteuer B in Hamburg

Wie auch in den anderen Bundesländer so soll auch in Hamburg ein dreistufiges Verfahren zur Erhebung der Grundsteuer Anwendung finden. Dabei ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer B in Hamburg das sogenannte Wohnlagemodell. Hierzu berechnet man zunächst einen Betrag, der auf der Grundstücksfläche sowie auf die Nutzfläche von darauf errichteten Gebäuden basiert. Für jeden Quadratmeter Grundstücksfläche rechnet man eine Äquivalenzzahl von EUR 0,04 an. Und für jeden Quadratmeter Gebäudefläche findet die Berechnung mit einer Äquivalenzzahl von EUR 0,50 statt. Damit bestimmt man den Äquivalenzbetrag für Grund und Boden sowie für Gebäudeflächen getrennt voneinander. Die Äquivalenzbeträge bilden somit die Grundsteuerwerte.

Mit dem jeweiligen Grundsteuerwert geht man dann in die weitere Bewertung. Hierzu multipliziert man den jeweiligen Grundsteuerwert mit der hierfür vorgegebenen Grundsteuermesszahl. § 4 HmbGrStG gibt die Grundsteuermesszahl im Allgemeinen mit 100 % an. Doch gibt es für Wohngebäude eine Reduktion um 30 %. Außerdem spielt auch die Wohnlage bei der Berechnung in Bezug auf Wohnimmobilien eine Rolle. So soll eine normale Wohnlage mit einer weiteren Herabsetzung um 25 % einhergehen.

Die Klassifizierung der Wohnlage nach „normal“ oder „gut“ geschieht in Hamburg auf Basis des Mietenspiegels. Entsprechende Informationen hierüber liefert die Hansestadt in ihrem Wohnlageverzeichnis.

Eine weitere Herabsetzung der Grundsteuermesszahl um 25 % ist für bestimmte Fälle vorgesehen. Dazu zählen Sozialwohnbauten und Baudenkmäler. Auf diese Weise kann die Grundsteuermesszahl auf bis zu 29,5 % herabsinken (Steuermesszahl = 100 % x 70 % [Wohnung] x 75 % [normale Wohnlage] x 75 % [Sozialwohnbau] x 75 % [Baudenkmal]).

Hat man diese Rechenoperationen für alle relevanten Bestandteile eines Grundstücks durchgeführt, bildet man die Summe der daraus hervorgehenden Produkte. Dies ist dann der Grundsteuermessbetrag, den die Stadt Hamburg bei der Erhebung der Grundsteuer über ihren Hebesatz im dritten Schritt ansetzt.

3.2. Berechnung der Grundsteuer C in Hamburg

Hamburg setzt auch die Idee einer höheren Grundsteuer für unbebaute, aber baureife Grundstücke um. Dadurch möchte der Stadtstaat der Spekulation mit Baugrundstücken, die dem dringend erforderlichen Wohnungsbau dienen könnten, durch eine höhere Besteuerung begegnen. Dazu bezieht man sich auf § 25 GrStG. Doch die Höhe des Hebesatzes bestimmt letzten Endes die Freie und Hansestadt Hamburg selbst.

3.3. Berechnung der Grundsteuer A in Hamburg

Auch wenn die Hansestadt Hamburg sich kaum einer ausgedehnten Land- und Forstwirtschaft rühmt, so sind dennoch entsprechende Vorschriften zur Erhebung der Grundsteuer A im Hamburgischen Grundsteuergesetz enthalten. Doch bezieht sich der einzige hierfür direkt zuständige Paragraph (§ 9 HmbGrStG) lediglich auf Regelungen, die vom allgemeinen Grundsteuergesetz und den anderen hierbei relevanten Bundesgesetzen abweichen. Dabei handelt es sich jedoch nur um zumeist unbedeutende Ausnahmeregeln. Damit folgt auch die Freie und Hansestadt Hamburg in Bezug auf die Grundsteuer A im Großen und Ganzen den allgemeinen Vorgaben des Grundsteuergesetzes.

3.4. Erlass der Grundsteuer in besonderen Fällen

In besonderen Härtefällen soll auf Antrag ein teilweiser Erlass der Grundsteuer für gewerbliche Immobilien in Hamburg möglich sein. Dies ist eine Ausnahme, die greifen soll, wenn die Höhe der Grundsteuer in keinem Verhältnis zu der für sie bereitgestellten kommunalen Infrastruktur steht. Dabei ist der Erlass nur für den Anteil des Grundsteuermessbetrags vorgesehen, der auf das Gebäude entfällt. Wenn also eine große Gebäudefläche mit einer vergleichsweise geringen Nutzbarkeit einhergeht, dann soll ein teilweiser Erlass in Frage kommen. Für die Grundstücksfläche selbst ist kein Erlass der Grundsteuer vorgesehen.

Nachdem ein solcher Erlass wirksam wird, ist keine erneute Beantragung in den darauffolgenden Veranlagungszeiträumen erforderlich. Allerdings besteht dabei die Pflicht, dass Steuerpflichtige bei einer Veränderung der Sachlage diesen Umstand melden müssen, sodass eine erneute Anwendung der gesetzlichen Regelungen erfolgen kann.

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4. Grundsteuer in Hamburg: Fazit

4.1. Warum Hamburg das Wohnlagemodell zur Erhebung der Grundsteuer anwendet

Schließlich kommen wir zu unserem Fazit zur neuen Grundsteuer in Hamburg ab dem Jahr 2025. Zunächst stellen wir fest, dass das Wohnlagemodell, dass im Hamburgischen Grundsteuergesetz die Grundlage zur Bewertung der zu besteuernden Immobilien legt, durchaus für die dortigen Verhältnisse sinnvoll erscheint. Jedenfalls ist es sinnvoller, als die Anwendung des allgemeinen Bundesmodells. Denn in Hamburg kommen zwei Besonderheiten zusammen. Einerseits handelt es sich um ein in weiten Teilen dicht besiedeltes Bundesland. Andererseits sind die Immobilienpreise in Hamburg, wie in allen deutschen Großstädten, enorm gestiegen, ohne dass ein Ende dieser Entwicklung erkennbar ist. Dadurch vermag das Wohnlagemodell der Hansestadt Hamburg das Wohnen erschwinglich zu halten, indem es die Grundsteuer von den stetig steigenden Bodenrichtwerten abkoppelt.

Allerdings ist damit eine Berücksichtigung der tatsächlichen Immobilienwerte ausgeschlossen. Somit profitieren unter Umständen auch Grundstückseigentümer hochwertiger Immobilien von diesem Modell. Denn ob eine Herabsetzung von 25 % bei normalen Wohnlagen im Vergleich zu guten Wohnlagen ausreicht, um diesen Gegebenheiten einen signifikanten Unterschied abzugewinnen, mag man sehen, wie man will. Immerhin soll ja auch in Hamburg die Grundsteuer ab 2025 aufkommensneutral sein.

4.2. Kooperation der Hansestadt Hamburg mit dem Freistaat Bayern

Bemerkenswert an der Situation in Hamburg ist ein weiterer Aspekt. Denn die Realisierung der Umsetzung des Verfahrens zur Erhebung der Grundsteuer soll im Programmierverbund mit Bayern stattfinden.

4.3. Was Immobilieneigentümer nun tun müssen

Da die Hauptfeststellung, wie in allen anderen Bundesländern, auch in Hamburg zum 01.01.2022 stattfindet, sollten sich die betroffenen Immobilieneigentümer und übrigen in dieser Hinsicht Steuerpflichtigen schon bald mit der neuen Rechtslage vertraut machen. Dazu zählt insbesondere, dass man sich über die Aufforderung der Finanzverwaltung informiert, die in nächster Zeit die Abgabe einer Feststellungserklärung begründen wird. Dabei ist es derzeit geplant, dass man die Feststellungserklärung im Zeitraum 01.07.2022 bis 31.10.2022 einreichen soll.

Wenn Sie ebenfalls in dieser Angelegenheit aktiv werden müssen, können wir Ihnen unseren umfassenden Service hierzu anbieten. Gerne übernehmen wir diese Aufgabe für Sie. Dazu brauchen Sie jetzt nur auf diesen Link zuzugreifen. Hier erfahren Sie alles, was Sie über unseren umfassenden Service wissen müssen. Sie können aber auch gerne unsere Rufnummer wählen und sich von unseren Mitarbeitern auf elegante Weise über unser professionelles Vorgehen informieren lassen.


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  2. Entwicklung von Synergien bei der Kombination einer Immobilien-GmbH mit einer Holding
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Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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