Grundsteuer in Hessen ab 2025

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Mit der Öffnungsklausel, die der Gesetzgeber im Rahmen der Grundsteuerreform kürzlich einführte, haben die Bundesländer die Möglichkeit, die Erhebung der Grundsteuer nach eigenen Maßgaben zu regeln. Diesem Ansatz folgt nun auch Hessen. So beabsichtigt Hessen Grundsteuer nach einem Flächen-Faktor-Verfahren zu berechnen. Dabei spielt primär die Fläche eines Grundstücks eine ausschlaggebende Rolle. Pro Flächeneinheit unterliegt ein Grundstück der Anwendung einer bestimmten Flächenzahl. Auch darauf errichtete Gebäude unterliegen diesem Ansatz. Daraus ergibt sich der Flächenbetrag. Diesen Flächenbetrag wiederum multipliziert man getrennt nach Grundstücksfläche und Gebäudefläche jeweils mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl. Die Summe hieraus ist der sogenannte Ausgangsbetrag. Weiterhin errechnet man einen ortsabhängigen Faktor, bei dem der Bodenrichtwert eines Grundstücks in einer bestimmten Relation zum örtlichen durchschnittlichen Bodenrichtwert steht. Die Anwendung des Faktors auf den Ausgangsbetrag ergibt dann den Grundsteuermessbetrag.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Unterstützung zur Abgabe der neuen Grundsteuererklärung spezialisiert. Dabei arbeiten wir mit jedem Mandanten individuell zusammen, um die in seinem oder ihrem Bundesland geltenden Regelungen zu berücksichtigen. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:


Datum	Thema
03. Januar 2022	Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
03. Februar 2022	Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
04. Februar 2022	Die Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025
07. Februar 2022	Grundsteuer im Saarland ab 2025
08. Februar 2022	Grundsteuer in Sachsen ab 2025
10. Februar 2022	Grundsteuer in Hessen ab 2025 (dieser Beitrag)
11. Februar 2022	Grundsteuer in der Hansestadt Hamburg ab 2025
14. Februar 2022	Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025

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Die neue Grundsteuer

In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

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Inhaltsverzeichnis

1. Grundsteuer in Hessen – Einleitung

Die Grundsteuer ist verfassungswidrig, stellten die Richter des Bundesverfassungsgericht im April 2018 in ihrem Urteil fest. Doch war dieses Urteil sicherlich von vielen, die die Angelegenheit verfolgten, so erwartet worden. Denn die Bemessungsgrundlagen, die auf einer bereits seit Jahrzehnten veralteten Bewertung beruhten, konnte man nur schwerlich als zeitgemäß erachten. Hinzu kam, dass durch die Wiedervereinigung Deutschlands zwei unterschiedliche Vorgaben hierzu parallel zueinander existierten.

Folglich forderten die Richter des Bundesverfassungsgerichtes, dass das Grundsteuergesetz in seiner bisherigen Form einer Reformierung bedarf. Dazu ließen sie dem Gesetzgeber eine Frist bis Ende 2019. Hatte man bis dahin eine Lösung gefunden, dann sollte eine weitere Besteuerung nach den bestehenden Regelungen längstens bis 2024 einschließlich erlaubt sein. Andernfalls hätten die Kommunen ab 2020 solange keine Grundsteuer mehr erheben dürfen, bis eine Neuregelung in Kraft trat. Da die Grundsteuer neben der Gewerbesteuer einen wesentlichen Faktor bei der Finanzierung des Etats der Städte und Gemeinden darstellt – und diese ohnehin in den meisten Fällen unterfinanziert sind – hätte der Ausfall der Grundsteuer einen dramatischen Effekt hervorgerufen.

Daher war auch die damalige Bundesregierung stark motiviert, das Grundsteuergesetz innerhalb der vom Verfassungsgericht gestellten Frist zu reformieren. Dazu musste das abgeänderte Grundsteuergesetz aber auch die Hürde im Bundesrat nehmen. Doch manche Bundesländer sahen die dabei vorgenommenen Änderungen kritisch. Außerdem bevorzugten sie andere Ansätze zur Berechnung der Grundsteuer, die sie sowohl für gerechter als auch für weniger komplex hielten. Daher war die Bundesregierung dazu bereit, eine Öffnungsklausel im Grundgesetz zu schaffen, die es den Bundesländern erlaubt, eigene Regelungen zur Grundsteuer einzuführen.

Von den 16 Bundesländern, die vor dieser Wahl standen, hat sich Hessen als eines von sieben für einen eigenen Weg entschieden. Hierüber wollen wir nun detailreich berichten.

2. Grundsteuer in Hessen: Rechtsgrundlagen

Dabei fangen wir mit den Grundlagen an, nämlich mit den Rechtsgrundlagen. So soll die Grundsteuer in Hessen ab 2025 nach dem neu geschaffenen Hessischen Grundsteuergesetz (HGrStG) erfolgen. Es besteht aus 17 Paragraphen und unterliegt keiner weiteren Gliederung.

Gleich nach den Angaben zum Geltungsbereich in § 1 HGrStG folgen in § 2 HGrStG die wichtigen Hinweise, die bestimmen, welche Einzelnormen des allgemeinen Grundsteuergesetzes sowie das Bewertungsgesetzes für die Rechtslage in Hessen keine Anwendung finden. Außerdem sind dort die als Substitut vorgesehenen eigenen Regelungen des Hessischen Grundsteuergesetzes genannt. Parallel dazu sind aber auch Angaben in § 2 HGrStG aufgeführt, die explizit auf die auch in Hessen geltenden Normen anderer Gesetze verweisen. Neben dem Grundsteuergesetz und dem Bewertungsgesetz umfasst diese Übersicht auch Aspekte, die Gegenstand der Abgabeordnung sowie des Finanzverwaltungsgesetzes sind.

Mit § 3 HGrStG definiert das Hessische Grundsteuergesetz, wer als Steuerschuldner der Grundsteuer in Hessen gilt.

Die eigentlichen Anweisungen zur Bestimmung der für die Erhebung der Grundsteuer wesentlichen Kenngrößen sind hingegen in den §§ 4 bis 7 HGrStG enthalten. Auf diese maßgebenden Details gehen wir dann im nächsten Kapitel gesondert ein.

Über die verschiedenen Arten der Veranlagung (Haupt-, Neu- und Nachveranlagung) informieren uns die §§ 8 bis 12 HGrStG. In dieser Hinsicht ist auch § 11 HGrStG relevant, weil es nämlich die eventuelle Aufhebung von Steuermessbeträgen regelt.

Einen ganz eigenen Aspekt vermittelt hingegen § 13 HGrStG. Hierbei geht es um die Ermächtigung der Kommunen, eigene Hebesätze für baureife, aber noch unbebaute Grundstücke festzulegen. Außerdem sind hier die daran gebundenen Bedingungen und viele weitere Vorschriften zu diesen speziellen Grundstücken zu finden. Somit entspricht dies der Grundsteuer C im Grundsteuergesetz.

In § 14 HGrStG geht es um Möglichkeiten, durch die ein Erlass der Grundsteuer aufgrund wesentlicher Ertragsminderung umsetzbar ist.

Die letzten drei Paragraphen regeln den Rechtsweg, die Ermächtigung und das Inkrafttreten.

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3. So erhebt Hessen Grundsteuer ab 2025

3.1. Erhebung der Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft)

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe werden in Hessen nach den Vorgaben des allgemeinen Grundsteuergesetzes erhoben. Hierbei ergeben sich also keine Abweichungen.

3.2. Erhebung der Grundsteuer B (Grundvermögen)

Für die Erhebung der Grundsteuer B in Hessen gilt ab 2025 die Berechnung über das sogenannte Flächen-Faktor-Verfahren. Dabei differenziert man zunächst zwischen der einfachen Grundstücksfläche und der Nutzfläche von darauf erbauten Gebäuden. Denn die Berechnung der ersten wichtigen Größe im Verlauf dieses Verfahrens geschieht durch Multiplikation der jeweiligen Fläche mit einem Flächenwert. Für Grundstücksflächen beträgt der Flächenwert EUR 0,04 und für Gebäudeflächen EUR 0,50 je Quadratmeter Fläche. Daraus ergibt sich der jeweilige Flächenbetrag.

Den Flächenbetrag multipliziert man dann mit der Steuermesszahl, die § 6 HGrStG vorgibt. In der Regel ist die Steuermesszahl 100 %. Handelt es sich jedoch um Wohnflächen, ist als Steuermesszahl nur 70 % anzusetzen. Die Summe der Produkte aus diesen Rechenoperationen ist dann der Ausgangsbetrag.

Auf den Ausgangsbetrag wendet man nun einen ortsspezifischen Faktor an. Um den Faktor zu bestimmen, braucht man zwei Bodenrichtwerte. Einerseits ist der Bodenrichtwert des zu besteuernden Grundstücks relevant. Andererseits zieht man den Durchschnittswert der Bodenrichtwerte derjenigen Zone heran, in dem das Grundstück liegt. Auf diese Weise soll die Lagequalität eines Grundstücks in die Berechnung der Grundsteuer in Hessen mit einfließen. Dabei bestimmen die lokalen Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte im zweijährigen Turnus. Diese beiden Bodenrichtwerte setzt man dann in folgende Formel ein:

(Bodenrichtwert Grundstück / Durchschnitt lokaler Bodenrichtwert)^0,3 = Faktor

Damit kommen wir zur letzten Rechenoperation, mit der wir den maßgebenden Steuermessbetrag zur Grundsteuer in Hessen ermitteln:

Ausgangsbetrag x Faktor = Steuermessbetrag

Mit diesem Steuermessbetrag, den das jeweils zuständige Finanzamt ermittelt und der hebeberechtigten Gemeinde mitteilt, kann diese dann die Grundsteuer durch Anwendung ihres selbst bestimmten Hebesatzes berechnen.

3.3. Erhebung der Grundsteuer für baureife, unbebaute Grundstücke in Hessen

Die Grundsteuer für baureife, ab bislang unbebaute Grundstücke soll auch in Hessen Anwendung finden. Damit möchte man erreichen, dass Bauland, das man für die Schaffung von oftmals dringend erforderlichem Wohnraum ausgewiesen hat, auch tatsächlich hierfür Verwendung findet, statt als Spekulationsobjekt zu dienen. Dabei soll die Höhe dieser Grundsteuer nach der Dauer der ausstehenden Bebauung staffelbar sein. Je länger ein zur Bebauung ausgewiesenes Grundstück unbebaut bleibt, desto höher soll diese besondere Grundsteuer hierauf anfallen. Man verteuert somit mittels dieser Grundsteuer die Spekulation. Dabei soll die Grundsteuer für baureife, aber bislang unbebaute Grundstücke allerdings höchstens das Fünffache der regulären Grundsteuer betragen.

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4. Grundsteuer in Hessen: Fazit

Damit kommen wir zum letzten Kapitel in unserem Beitrag zur Grundsteuer in Hessen. Hierbei wollen wir eigentlich ein Fazit zu den von der hessischen Landesregierung eingeführten Regelungen in Bezug auf die Grundsteuer ziehen. Doch obwohl wir zwar in der Lage sind, die Grundsteuer für ein Grundstück basierend auf den dafür maßgebenden Kenngrößen zu berechnen, so fehlt uns dennoch ein wichtiger Baustein, um dies auch für die erste Veranlagung nach neuer Gesetzeslage, wie sie ab 2025 Anwendung findet, zu bestimmen. Denn die Kommunen können die Höhe des Hebesatzes auch in Zukunft noch selbst festlegen. Daher können wir derzeit nur spekulieren, ob die Städte und Gemeinden bis 2025 die derzeit geltenden Hebesätzen beibehalten werden, oder ob sie andere Hebesätze bestimmen.

Mit dieser Unsicherheit muss man also noch eine Weile leben. Dafür können wir Ihnen eine andere Gewissheit schenken. Denn unsere Expertise auf dem Gebiet des Immobiliensteuerrechts dürfte in dieser Hinsicht ebenfalls einen Wert haben. Falls Sie nämlich eine Steuerberatungskanzlei suchen, der Sie die Abwicklung Ihrer Verpflichtungen in Bezug auf die Grundsteuer anvertrauen möchten, könnten Sie kaum eine zuverlässigere Alternative zu uns finden. Also rufen Sie uns doch gleich an. Wir erwarten Ihren Anruf mit Freuden und sind gerne bereit, Ihnen alles Wissenswerte rund um die Grundsteuer zu erläutern. Noch einfacher geht es nur noch über diesen Link, der Sie direkt zu unserer Informationsseite speziell zu unserem Grundsteuer-Service für Immobilienbesitzer bringt.

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