Grundsteuer in The Länd

Das neue Landesgrundsteuergesetz

Die Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025

Auch Baden-Württemberg führt im Rahmen der Grundsteuerreform in Deutschland ein eigenes Konzept zur Erhebung der Grundsteuer ein. Die erstmalige Erhebung der auf dem nun eigenen Landesgrundsteuergesetz basierenden Grundsteuer ist für 2025 vorgesehen. Dabei dient ein modifiziertes Bodenwertmodell der Berechnung der Grundsteuer. Über eine Bewertung allein der Grundstücke durch die örtlichen Gutachterausschüsse ermittelt man zunächst den Bodenwert. Diesen gebäudeneutralen Bodenwert multipliziert man mit einer variablen Steuermesszahl, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Dabei ist für Immobilien, die Wohnzwecken dienen, eine Reduktion der Steuermesszahl um 30 % vorgesehen. Die hebeberechtigten Gemeinden wenden dann ab 2025 ihren individuellen Hebesatz auf den Messbetrag an. Daraus geht dann künftig die Grundsteuer in Baden-Württemberg hervor. Bei der Erhebung der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, folgt man hingegen weitestgehend dem Bundesmodell. Doch soll auch eine Grundsteuer C in Baden-Württemberg gelten, die die Kommunen auf baureife, aber unbebaute Grundstücke anwenden dürfen. 

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Unterstützung zur Abgabe der neuen Grundsteuererklärung spezialisiert. Dabei arbeiten wir mit jedem Mandanten individuell zusammen, um die in seinem oder ihrem Bundesland geltenden Regelungen zu berücksichtigen. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum Thema
03. Januar 2022 Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
03. Februar 2022 Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
04. Februar 2022 Die Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025 (dieser Beitrag)
07. Februar 2022 Grundsteuer im Saarland ab 2025
08. Februar 2022 Grundsteuer in Sachsen ab 2025
10. Februar 2022 Grundsteuer in Hessen ab 2025
11. Februar 2022 Grundsteuer in der Hansestadt Hamburg ab 2025
14. Februar 2022 Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025
Unser Video: Die neue Grundsteuer…

Unser Video:
Die neue Grundsteuer

In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

Inhaltsverzeichnis


1. Die neue Grundsteuer in Baden-Württemberg – Einleitung

Die Grundsteuer, die über Jahrzehnte auf Grundstücke und darauf errichtete Gebäude anfiel, drohte 2022 auszulaufen. Grund dafür war, dass die Regelungen hierzu nur noch bedingt mit der Verfassung der Bundesrepublik im Einklang standen. Daher musste der Gesetzgeber das Grundsteuergesetz reformieren. Doch einige Bundesländer, allen voran der Freistaat Bayern, lehnten die geplanten Maßnahmen ab. In diesem Fall wäre die Reform des Grundsteuergesetzes wohl am Widerstand im Bundesrat gescheitert. Jedoch konnte man mit einem Kompromiss eine Einigung herbeiführen. Denn über eine Öffnungsklausel war es den Bundesländern erlaubt, eigene Vorschriften für die Erhebung der Grundsteuer in ihren Gebieten zu erlassen.

Noch bevor Bayern sein eigenes Bayrisches Grundsteuergesetz verabschiedete, hatte Baden-Württemberg Ende 2020 bereits das seine eingeführt. Dadurch existiert eine Rechtsgrundlage, die die Erhebung der Grundsteuer in diesem flächenreichen Bundesland ab 2025 begründet. Darüber möchten wir in diesem Beitrag ein wenig näher berichten. In dieser Hinsicht wollen wir auch einige Aspekte des Landesgrundsteuergesetzes aufgreifen, die möglicherweise der Verfassung Baden-Württembergs entgegenstehen.

2. Grundsteuer in Baden-Württemberg: Rechtsgrundlagen

Wie bereits erwähnt, nennt man das baden-württembergische Gesetz zur Grundsteuer Landesgrundsteuergesetz. Es besteht aus 62 Paragraphen und 9 Anlagen. Im Vergleich beispielsweise zu den 11 Artikeln, die das Bayrische Grundsteuergesetz umfasst, ist das Landesgrundsteuergesetz deutlich umfangreicher. Schauen wir also, was es leistet.

2.1. Gliederung des Landesgrundsteuergesetzes

Sieben Teile bilden das Landesgrundsteuergesetz. Der erste Teil enthält allgemeine Vorschriften. Teil zwei beschreibt Bewertungsverfahren. Doch die eigentlichen Bewertungsvorschriften findet man im dritten Teil. Hier ist der zweite Abschnitt von vorrangiger Bedeutung. Er regelt die Vorschriften das Grundvermögen betreffend. Bemerkenswert dabei ist, dass trotz der enormen Bedeutung dieses zweiten Abschnitts nur die §§ 37 und 38 LGrStG darin enthalten sind. Der erste Abschnitt behandelt hingegen die Grundlagen zur Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und benötigt hierzu ganze elf Paragraphen. Ebenfalls von großer Relevanz ist der vierte Teil. Er geht auf die eigentliche Berechnung der Grundsteuer ein. Teil fünf erläutert die Erhebung und Entrichtung der Grundsteuer. Für die meisten Fälle wohl weniger relevant ist hingegen der sechste Teil. Denn dieser sieht Vorschriften für Fälle vor, bei denen ein Erlass der Grundsteuer vorgesehen ist. Somit bilden die Ermächtigungs- und Schlussvorschriften den siebten Teil des Landesgrundsteuergesetzes.

2.2. Eingeschränkte Anwendung des allgemeinen Grundsteuergesetzes

Da das Landesgrundsteuergesetz parallel zum hierfür greifenden Bundesgesetz gelten soll, ist eine Einschränkung des Letzteren in vielen Aspekten unumgänglich. In dieser Hinsicht kommt zunächst § 2 LGrStG Bedeutung zu. Denn dort bezieht es sich auf die in der Abgabenordnung geregelten Vorschriften zur Bewertung, Feststellung und dem Steuermessbetragsverfahren. Dazu bestimmt beispielsweise § 13 LGrStG, dass Grundsteuerwerte auch in diesem Rahmen einer gesonderten Feststellung nach den Regeln der Abgabenordung unterliegen. Folglich führt dies auch zu einem Erlass von Feststellungsbescheiden. Allerdings soll § 163 AO nach dem Wortlaut des darauffolgenden Paragraphen darauf keinen Einfluss haben.

Aber auch die Verwaltung der Grundsteuer in den Gemeinden richtet sich nach den Vorschriften der Abgabenordnung.

2.3. Regelungen zur Feststellung von Bodenwerten

Die Hauptfeststellung soll alle sieben Jahre stattfinden. In diesem Punkt entspricht das Landesgrundsteuergesetz den Vorgaben des § 221 BewG. Daneben können aber auch drei Umstände eintreten, die eine erneute Feststellung zu einem früheren Zeitpunkt bedingen sollen. Einerseits ist dies bei einer Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Fall. Damit ist die Zurechnung der jeweiligen wirtschaftlichen Einheiten gemeint. Aber auch bei einer Abweichung des Werts von EUR 15.000 vom bisher festgestellten Wert soll eine erneute Feststellung erfolgen. Und drittens führt die Beseitigung von Fehlern zu einer erneuten Feststellung. Alle drei Fälle führen zur einer solchen als Fortschreibung kollektiv bezeichneten nachträglichen Neubewertung.

Daneben soll es auch eine Nachfeststellung geben. Einerseits ist dies bei einer neu geschaffenen wirtschaftlichen Einheit der Fall. In der Regel findet dies bei einer Bebauung eines zuvor unbebauten Grundstücks statt. Andererseits soll dies auch für Fälle gelten, bei der eine bereits existierende wirtschaftliche Einheit erstmals der Erhebung der Grundsteuer unterliegen soll. Dies kommt unter Umständen vor, wenn ein zuvor von der Besteuerung ausgenommenes Grundstück durch einen Wechsel der Eigentümer nun doch in den Fokus der Besteuerung rückt.

Umgekehrt kann aber auch ein zuvor mit Grundsteuer belegtes Grundstück zwischen zwei Hauptfeststellungszeitpunkten eine Befreiung von der Besteuerung oder einen anderen, die Besteuerung aufhebenden Grund erfahren. In diesem Fall führt dies zu einer Aufhebung des bis dahin existierenden Grundsteuerwerts.

2.4. Allgemeines zur Berechnung der Grundsteuer in Baden-Württemberg

Die Grundsteuer, die Baden-Württemberg auf Immobilien erhebt, berechnet man analog zum aus dem bisherigen Verfahren bekannten Ansatz. Dazu erfolgt als erstes eine Bewertung des Steuerobjekts. Diesen Wert multipliziert man mit der dazu vorgesehenen Steuermesszahl, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln. Im dritten Schritt erfolgt dann die Anwendung des von den jeweiligen Gemeinden bestimmten Hebesatz auf den zuvor ermittelten Grundsteuermessbetrag, woraus sich dann die Grundsteuer ergibt.

Bemessungsgrundlage zur Erhebung der Grundsteuer bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft ist nach § 25 LGrStG der Ertragswert. Die dazugehörige wirtschaftliche Einheit stellt der Betrieb dar. Sie fungiert somit als Bezugsgröße zur Erhebung der Grundsteuer A in Baden-Württemberg.

Im Zusammenhang mit der Erhebung der Grundsteuer B ist das Grundstück die Bezugsgröße zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage.

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3. Grundsteuer auf Immobilien in Baden-Württemberg ab 2025

3.1. Bestimmung des Bodenrichtwerts

Da die Bewertung des Steuerobjekts im Besteuerungsverfahren für die Grundsteuer in Baden-Württemberg ganz am Anfang stattfindet, beginnen auch wir mit diesem Aspekt.

Dazu zieht man in Baden-Württemberg lediglich die Grundstücke heran. Auf ihnen errichtete Gebäude sind also auf dieser Ebene der Berechnungen zur Grundsteuer in Baden-Württemberg zunächst ohne Bedeutung. Dabei beruft sich die Landesregierung aber genau auf diesen Aspekt, wenn sie behauptet, dass das eigene Landesgrundsteuergesetz eine deutliche Vereinfachung gegenüber dem bisherigen, aber auch dem neuen Verfahren zur Erhebung der Grundsteuer auf Bundesebene darstellt. Denn während die objektive Bewertung von Gebäuden in den meisten Fällen durchaus konträr ausfallen kann, ist die Bewertung von Grundstücken relativ simpel. Dazu zieht man nämlich die kommunalen Gutachterausschüsse heran. Diese wiederum gehen bei ihrer Bewertung nach den Vorgaben des ersten Teils des dritten Kapitels des Baugesetzbuches vor (§§ 192 ff. BauGB). Denn die Vorgaben zur Bestimmung des Bodenrichtwerts sind dort regelt.

Auf diesen aus Gutachten hervorgehenden Bodenrichtwerten basieren zukünftig alle Bewertungen der steuerpflichtigen Grundstücke in Baden-Württemberg.

3.2. Anwendung der Steuermesszahl

Mit dem somit ermittelten Bodenrichtwert führt nun die Finanzverwaltung eine Multiplikation durch. Dazu verwendet man als weiteren Faktor eine Steuermesszahl. Allgemein ist eine Steuermesszahl für Grundstücke von 1,3 ‰ vorgesehen. Auf diese Weise bestimmt die Finanzverwaltung den Grundsteuermessbetrag, den sie per Feststellungsbescheid sowohl den Steuerpflichtigen als auch den jeweils hebeberechtigten Gemeinden mitteilt.

Doch sieht das Landesgrundsteuergesetz auch einige Abwandlungen zur Steuermesszahl vor. Die wichtigste hiervon ist bei einer Bebauung mit Wohngebäuden gegeben. Dazu zählen Gebäude, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Dies dürfte also bei Immobilien relevant sein, die zum Beispiel einen Laden und eine oder mehrere Wohneinheiten unter einem Dach vereinen. Und zwar geht man hierbei von einem Vergleich die jeweiligen Nutzflächen aus. Welche Nutzfläche hierbei die größere ist, entscheidet über die anzuwendende Steuermesszahl.

Eine weitere Vorschrift zur Senkung der Steuermesszahl ist bei der Anwendung auf geförderten Wohnraum vorgesehen. Hierbei soll die allgemeine Steuermesszahl mit einer Kürzung um 25 % zum Ansatz kommen.

Eine Herabsetzung von 10 % auf die reguläre Steuermesszahl findet bei einer Bebauung mit einem staatlich anerkannten Baudenkmal statt.

Ein wichtiger Punkt hierbei ist, dass die beschlossenen Herabsetzungen kumulativ sind. So gewährt ein zu Wohnzwecken genutztes Baudenkmal bei der Grundsteuer einen um 35 % reduzierten Ansatz bei der Steuermesszahl. Effektiv kämen also 65 % von 1,3 ‰ (= 0,845 ‰) zum Ansatz.

3.3. Anwendung des Hebesatzes

Auf den somit ermittelten Grundsteuermessbetrag erheben dann die Städte und Gemeinden ihre Grundsteuer. Dazu multiplizieren die Kommunen den Grundsteuermessbetrag mit ihrem Hebesatz.

3.4. Ausnahmeregelungen zur Grundsteuer in Baden-Württemberg

Schließlich sollen Informationen folgen, die die Ausnahmen von einer Erhebung der Grundsteuer in Baden-Württemberg beinhalten. Tatsächlich ist die Liste der Ausnahmefälle sowie der Gründe für eine Steuerbefreiung sehr umfangreich, stellen aber allemal außergewöhnliche Fälle dar, die für die meisten steuerpflichtigen Grundstücksbesitzer in Baden-Württemberg keine Bedeutung haben. Jedoch sind hierbei auch einige Ausnahmen von den Ausnahmen vorgesehen, auf die wir nur vereinzelt etwas genauer eingehen.

Das LGrStG sieht Ausnahmen von einer Besteuerung zunächst für Grundstücke vor, die juristischen Personen des öffentlichen Rechts gehören. Dazu zählen auch Grundstücke, die öffentlich anerkannten Religionsgesellschaften unterstehen und der Förderung des Glaubens, der Wissenschaft oder der Erziehung sowie einigen weiteren, damit zusammenhängenden Zwecken dienen. Eine Ausnahme von dieser Ausnahme stellen jedoch Grundstücke dar, die Berufsverbänden oder anderen beruflichen Vereinigungen des öffentlichen Rechts gehören. Für diese fällt dann doch Grundsteuer in Baden-Württemberg an. Weiterhin sind auch Grundstücke des Bundeseisenbahnvermögens von der Besteuerung ausgenommen, sofern sie als Zweck Verwaltungsaufgaben erfüllen. Ferner sind Grundstücke, die einem Verein oder einer Körperschaft des Privatrechts oder vergleichbaren Rechtseinheiten gehören, die sich allein einem gemeinnützigen oder mildtätigen Zweck verpflichtet haben, ebenfalls von der Grundsteuer in Baden-Württemberg befreit. Auch gewisse Krankenhäuser und der wissenschaftlichen Lehre und Forschung dienende Grundstücke sollen keine Grundsteuer hervorrufen.

Darüber hinaus treffen Steuerbefreiungen auch auf Grundstücke zu, die einen Dienst im Rahmen der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur erfüllen. Dazu zählen neben Straßen auch Flughäfen, Schienen, Wasserstraßen und Grundstücke, die für damit zusammenhängende Aufgaben vorgesehen sind. Außerdem sind auch gewisse Grundstücke, die man der Wasserwirtschaft zuordnen kann, etwa Deiche, von der Grundsteuer befreit.

Schließlich genießen auch gewisse Wohngebäude eine Steuererleichterung. Dies gilt beispielsweise für Unterkünfte der Polizei, der Bundeswehr und anderer Streitkräfte sowie solche, die mit Erziehung oder Ausbildung einhergehen.

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4. Grundsteuer ab 2025 in Baden-Württemberg: Land- und Forstwirtschaft

4.1. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Zur Bestimmung der Grundsteuer A in Baden-Württemberg zählen keine Wohngebäude, die auf einem Grundstück stehen, das einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zurechenbar ist. Für Wohngebäude dieser Art finden die normalen Regelungen Anwendung. Für die Bestimmung der Grundsteuer A spielen auch andere Vermögenswerte, die ohne direkten Bezug zum Grundstück sind (zum Beispiel Geldvermögen, Tierbestand), primär keine Rolle.

Also kommt es bei der Berechnung der Grundsteuer für land- und forstwirtschaftliche Betriebe im Grunde lediglich auf die jeweiligen Grundstücke an, die in der einen oder anderen Form einen Bezug zu Land- und Forstwirtschaft haben. Dazu zählen neben den Flächen die dem Anbau und der Ernte landwirtschaftlicher Produkte dienen, auch Forste, Rebflächen, Fischteiche und Brachflächen, um nur einige Beispiele zu nennen.

Um nun die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer A zu bestimmen, muss man den Ertragswert der einer bestimmten Nutzung unterliegenden Fläche heranziehen. Dazu muss man die Flächen mit Werteinheiten pro Nutzungsart und Fläche sowie einigen andere Faktoren (Zuschläge), zu denen die Anlagen zum LGrStG spezielle Angaben machen, multiplizieren. Dadurch erhält man einen Flächenwert für eine bestimmte Nutzung. Die Summe der Flächenwerte eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs dient dann als Reinertrag für die weitere Berechnung der Grundsteuer.

Anschließend findet eine Kapitalisierung des Reinertrags statt. Dabei multipliziert man den Reinertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor von 18,6. Aus diesem Schritt geht dann der Grundsteuerwert hervor.

4.2. Grundsteuer in Baden-Württemberg: Kleingärten

Hierzu muss man erwähnen, dass auch Schrebergärten unter die Regelungen zur Erhebung der Grundsteuer A fallen. Und auch hierzu ist in den Anlagen ein eigener Bewertungsfaktor für die Berechnung der Ertragswerte vorgesehen.

4.3. Berechnung der Grundsteuer

Schließlich kommen wir zur Ermittlung des Grundsteuermessbetrags. Hierzu multipliziert man wiederum den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl. In diesem Fall ist als Steuermesszahl 0,55 ‰ vorgegeben. Dadurch erhalten Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (sowie Kleingärten) einen steuerlichen Vorteil von 0,75 ‰.

Der auf diese Weise ermittelte Grundsteuermessbetrag dient dann den erhebungsberechtigten Gemeinden für die weitere Berechnung der ihnen zustehenden Grundsteuer A.

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5. Fazit zur neuen Grundsteuer in Baden-Württemberg

Tatsächlich kann man die Anwendung der neuen Regelungen zur Erhebung der Grundsteuer in Baden-Württemberg in den meisten Fällen als eine Vereinfachung wahrnehmen. Jedoch bestehen auch sehr viele Ausnahmetatbestände, die eine genauere Betrachtung erfordern. Ob jedoch, wie zuvor versichert, die neue Grundsteuer in Baden-Württemberg ohne eine allgemeine Erhöhung der Grundsteuer einhergeht, wird man erst 2025 erfahren.

Weiterhin haben sich Juristen mit dem Landesgrundsteuergesetz befasst. Sie sehen eine Reihe an Punkten als mit der Landesverfassung in Konflikt stehend. Möglicherweise könnten sich dadurch einige Veränderungen in Bezug auf die Erhebung der Grundsteuer in Baden-Württemberg ergeben.

Was Sie jedoch schon jetzt erfahren können, ist der umfassende Service, den wir Ihnen als renommierte Steuerberatungskanzlei auch im Bereich der Grundsteuer bieten können. Wenn Sie eine vollständige Betreuung in Bezug auf die Besteuerung Ihrer Immobilien erwarten, dann ist dies genau das, was wir für Sie zu leisten vermögen. Daher folgen Sie uns jetzt zu diesem Link, wenn Ihre Suche nach professioneller Unterstützung nun ein Ende haben soll. Das geschieht, indem Sie uns dort mit der Abwicklung Ihrer Steuerbelange beauftragen. Alle wesentlichen Informationen hierzu finden Sie auf dieser Seite.  Wir freuen uns auf darauf, für Sie tätig zu werden.


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