Die neue Grundsteuer ab 2025

Diese Änderungen kommen in Bayern

Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025

Die aktuelle Grundsteuerreform hat dazu geführt, dass unter anderem Bayern ein eigenes Gesetz zur zukünftigen Erhebung der Grundsteuer verabschiedete. Ihre erstmalige Anwendung ist für 2025 vorgesehen. Dabei stellen die Grundstücksflächen die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer B dar. Hierzu gilt für große Grundstücksflächen eine verringerte Besteuerung. Daneben findet auf errichtete Gebäude eine abweichende Berechnung der Grundsteuer in Bayern statt. Hierzu soll die Grundsteuer für Baudenkmäler, Sozialwohnungen und Wohngebäude in enger räumlicher Verbindung zu land- und forstwirtschaftlichen Betrieben auf 25 % vermindert sein. Darüber hinaus haben Kommunen die Möglichkeit den Hebesatz in Bezug auf die Grundsteuer der vorgenannten Gebäude separat herabzusetzen. Doch auch generell erhalten Wohnimmobilien in Bayern einen günstigeren Ansatz von 70 % bei der Berechnung der Grundsteuer. Im Übrigen findet die Besteuerung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben über die Grundsteuer A auf Basis der allgemeinen Besteuerungsregeln nach dem Bayrischen Grundsteuergesetz statt. 

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die Unterstützung zur Abgabe der neuen Grundsteuererklärung spezialisiert. Dabei arbeiten wir mit jedem Mandanten individuell zusammen, um die in seinem oder ihrem Bundesland geltenden Regelungen zu berücksichtigen. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum Thema
03. Januar 2022 Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
03. Februar 2022 Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025 (dieser Beitrag)
04. Februar 2022 Die Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025
07. Februar 2022 Grundsteuer im Saarland ab 2025
08. Februar 2022 Grundsteuer in Sachsen ab 2025
10. Februar 2022 Grundsteuer in Hessen ab 2025
11. Februar 2022 Grundsteuer in der Hansestadt Hamburg ab 2025
14. Februar 2022 Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025
Unser Video: Die neue Grundsteuer…

Unser Video:
Die neue Grundsteuer

In diesem Video erklären wir, welche Neuerungen die Grundsteuerreform bedingt und was man ab Juli 2022 tun muss.

Inhaltsverzeichnis


1. Grundsteuer in Bayern ab 2025 – Einleitung

Wie die meisten, die sich für diesen Artikel offenbar interessieren, wohl bereits wissen, hat das Verfassungsgericht vor einiger Zeit festgestellt, dass die Grundsteuer verfassungswidrig ist. Also war der Gesetzgeber dazu verpflichtet, die Grundsteuer zu reformieren. Da jedoch die Grundsteuer den Städten und Gemeinden zusteht, hatten auch die Bundesländer ein gehöriges Mitspracherecht bei der Ausarbeitung der Grundsteuerreform. Weil aber der Vorschlag der Bundesregierung hierzu in eine Richtung wies, die zumindest aus Sicht der bayrischen Landesregierung keine gute Alternative zum bisherigen Modell darstellte, forderte sie, dass das Bundesgesetz eine Öffnungsklausel für die Bundesländer enthalten müsse, damit Bayern dem neuen Grundsteuergesetz im Bundesrat zustimmt.

Aus diesem Grund haben nun mehrere Bundesländer entschieden, von der Öffnungsklausel Gebrauch zu machen. Als Hauptinitiator der Einführung einer Öffnungsklausel ist es daher folgerichtig, dass Bayern nun ein eigenes Gesetz zur Grundsteuer einführt. Hierüber möchten wir in diesem Beitrag berichten.

2. Gesetzesgrundlage zur Grundsteuer in Bayern ab 2025

2.1. Inkrafttreten & erstmalige Anwendung des Bayrischen Grundsteuergesetzes

Tatsächlich beeilte sich Bayern damit, die Grundsteuer mit einem eigenen Gesetz zu reformieren. So ist das Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG) bereits am 10.12.2021 in Kraft getreten. Allerdings greift die Besteuerung von Grundstücken in Bayern, wie auch in allen anderen Ländern, erstmalig 2025. So ist es in Artikel 7 BayGrStG bestimmt. Doch schon 2022 müssen Grundstücksbesitzer die ersten Maßnahmen ergreifen. Artikel 11 BayGrStG legt nämlich fest, dass das neue Gesetz zum 01.01.2022 in Kraft tritt. Außerdem geht die erstmalige Anwendung des Bayrischen Grundsteuergesetzes auch aus Artikel 6 BayGrStG hervor – wenn auch indirekt. Denn dort ist in Absatz 1 die Vorgabe enthalten, die eine Abweichung von den Regelungen zum Hauptfeststellungsverfahren gemäß § 221 BewG erlaubt. Demnach soll es in Bayern nämlich keine turnusmäßig wiederkehrendes Hauptfeststellungsverfahren geben.

In diesem Zusammenhang ist auch die Hauptfeststellung von Bedeutung. Sie soll nach Artikel 6 Absatz 1 Satz 1 BayGrStG zum 01.01.2022 erfolgen. Die Aufforderung zur Abgabe einer  diesbezüglichen Grundsteuererklärung erfolgt jedoch erst noch durch das Bayrische Landesamt für Steuern. Dies findet im Rahmen einer Allgemeinverfügung durch öffentliche Bekanntmachung statt. Hierbei beruft sich das Bayrische Grundsteuergesetz auf § 228 Absatz 1 Satz 3 BewG.

2.2. Verweise auf andere Gesetze

Artikel 6 BayGrStG enthält auch andere Anweisungen, die eine Anwendung anderer Rechtsnormen unterbindet. Dazu zählt, dass keine Feststellung der Grundstücksart, wie sie § 219 BewG fordert, erfolgen soll. Außerdem regelt Artikel 6 Absatz 5 BayGrStG, dass man das zuständige Finanzamt über Veränderungen, die die Bemessungsgrundlagen betreffen, abweichend von § 228 Absatz 2 BayGrStG bis zum 31. März des auf den Veränderungszeitpunkt folgenden Kalenderjahres informieren muss. Dadurch hat man in Bayern zwei Monate mehr Zeit für eine derartige Meldung. Außerdem enthält Artikel 6 Absatz 1 BayGrStG Anweisungen, die bei der Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen § 163 AO zur abweichenden Besteuerung aus Billigkeitsgründen unberücksichtigt lassen.

Von besonderer Bedeutung ist jedoch der Bezug auf das allgemeine Grundsteuergesetz. Dazu seien die Anwendung des allgemeinen Grundsteuergesetzes hinsichtlich der Ermäßigung der Grundsteuermesszahl nach § 15 Absatz 4 GrStG in Artikel 4 BayGrStG oder die Ausnahmen zur Festsetzung des Hebesatzes in Artikel 5 BayGrStG angeführt. Weitere Anweisungen in Bezug auf die Anwendung des bundesdeutschen Grundsteuergesetzes in Bayern gibt Artikel 10 BayGrStG.

Ein ebenfalls wichtiger Punkt ist, dass auch unter dem neuen Gesetz in Bayern weiterhin sowohl normale, also bebaute sowie unbebaute Immobilien (Grundsteuer A) als auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer B) der Besteuerung per Grundsteuer unterliegen. Die gesetzlichen Normen für die letztgenannten Steuersubjekte sind in Teil 2 des BayGrStG enthalten, der mit Artikel 9 BayGrStG beginnt. Teil 1 dieses Gesetzes umfasst hingegen die Artikel 1 bis 8 BayGrStG und bestimmt die Besteuerung von Grundstücken per Grundsteuer B in Bayern.

2.3. Wichtige Definitionen

Außerdem legt das Bayrische Grundsteuergesetz fest, wann ein Grundstück als bebaut gilt. Hierfür ist Artikel 2 BayGrStG bestimmend. Dort verweist der erste Absatz auf die Definition von Wohnflächen in der Wohnflächenverordnung.

Eigene Bestimmungen trifft das Gesetz in Artikel 2 BayGrStG im Hinblick auf die Berücksichtigung von Garagen und anderen Nebengebäuden, wenn diese mit Wohneinheiten in Verbindung stehen. Dabei dürfen Garagen mit einer Nutzfläche von bis zu 50 m² unberücksichtigt bleiben. Für Nebengebäude ist hingegen eine maximale Nutzfläche von 30 m² vorgesehen, um ebenfalls von einer solchen Ausnahme profitieren zu können.

Schließlich definiert das Bayrische Grundsteuergesetz, wann ein Grundstück als unbebaut gilt. Dabei gilt allgemein die Vorgabe, dass eine Bebauung von 30 m² als unerheblich anzusehen ist.

Wie wir gleich sehen werden, ist die Unterscheidung zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken für die Berechnung der Grundsteuer in Bayern besonders relevant.

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3. Wie Bayern ab 2025 Grundsteuer auf Immobilien erhebt

3.1. Grundsteuer in Bayern: Bestimmung des Äquivalenzbetrags zu Grund und Boden

In Bayern kommt bei der Bestimmung der Grundsteuer auf Immobilien der Ansatz über die Grundstücksfläche zur Anwendung. Dabei geht man in zweierlei Weise vor. Einerseits ermittelt das jeweils zuständige Finanzamt aus den Angaben, die es von den steuerpflichtigen Immobilieneigentümern per Grundsteuererklärung erhält, einen Grundsteuermessbetrag. Hierfür muss man eine Summe aus zwei Beträgen bilden. Der eine Betrag hängt mit der Grundstücksfläche zusammen, während der zweite die eventuell darauf errichteten Gebäude erfasst. Dazu multipliziert man die Grundsteuermesszahl, wie sie in Artikel 4 BayGrStG ausgewiesen ist, mit dem sogenannten Äquivalenzbetrag. Dabei stellt der Äquivalenzbetrag einen Geldbetrag pro Grundstücksfläche dar.

Im Regelfall sieht Artikel 3 Absatz 1 BayGrStG eine diesbezügliche Äquivalenzzahl von EUR 0,04 pro Quadratmeter Grund und Boden für die Berechnung des Äquivalenzbetrags vor. Allerdings soll es auch drei Ausnahmen hierzu geben.

3.1.1. Berechnung des Äquivalenzbetrags bei Grundstücken mit Wohnimmobilien

Denn wenn Gebäude auf dem Grundstück stehen, bei denen die Nutzung zu mindestens 90 % als Wohnfläche erfolgt, dann unterscheidet man zwischen einem Anteil der Grundstücksfläche, die maximal das Zehnfache der Wohnfläche beträgt, und den diesen Betrag übersteigenden Anteil der Grundstücksfläche. Auf den übersteigenden Anteil fließt die Äquivalenzzahl nur mit halber Höhe in die Berechnung ein.

Wenn also ein Grundstück 1.200 m² beträgt und die Wohnfläche des sich darauf befindlichen Hauses lediglich 100 m² einnimmt, dann ist der übersteigende Anteil in diesem Beispiel 200 m² groß. Diesen Anteil multipliziert man dann mit der herabgesetzten Äquivalenzzahl von 0,02, der Rest der Fläche (1.000 m²), jedoch regulär mit 0,04.

3.1.2. Berechnung des Äquivalenzbetrags bei nur minimal bebauten oder befestigten Grundstücken

Eine weitere Ausnahme sieht das Gesetz vor, wenn ein Grundstück auf höchstens 10 % seiner Fläche bebaut oder befestigt ist. Hier gilt der reguläre Ansatz der Äquivalenzzahl höchstens für 10.000 m². Jeder darüber hinaus gehende Quadratmeter Grundstücksfläche führt zu einer Berechnung, bei der folgende Formel Anwendung findet:

Äquivalenzbetrag = (übersteigende Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl)0,7

Dies führt also ebenfalls zu einer Reduktion der Grundsteuer, bei der große, unbebaute Grundstücke eine steuerliche Erleichterung erhalten.

3.1.3. Berechnung des Äquivalenzbetrags bei Grundstücken mit nur geringer Bebauung mit Wohnimmobilien

Doch soll das Bayrische Grundsteuergesetz auch Fälle berücksichtigen, bei denen beide zuvor genannten Bedingungen vorliegen. In solchen Fällen geht man so vor, dass man zunächst die Grundstücksfläche, die maximal dem zehnfachen der Wohnfläche entspricht, mit der regulären Äquivalenzzahl multipliziert. Solange die darüber hinausgehende Grundstücksfläche maximal 10.000 m² beträgt, soll die Äquivalenzzahl nach dem hälftige Ansatz (siehe oben) maximal 0,02 betragen. Und wenn das Grundstück so groß sein sollte, dass sie über die besagte Grenze von 10.000 m² hinausgeht, dann folgt die Berechnung der zuvor genannten Variante mit der Formel: Äquivalenzbetrag = (übersteigende Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl)0,7.

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3.2. Grundsteuer in Bayern: Bestimmung des Äquivalenzbetrags zu Gebäudeflächen

So komplex die bisherigen Berechnungsvorschriften zur Grundsteuer auf den Grund und Boden in Bayern sein mögen, die Berechnung des Äquivalenzbetrags in Bezug auf Gebäudeflächen ist ganz einfach. Denn dabei findet eine Äquivalenzzahl von 0,5 einheitlich Anwendung.

3.3. Grundsteuer in Bayern: Bestimmung des Grundsteuermessbetrags

Hat man nach obigem Muster den Äquivalenzbetrag berechnet, geht es mit der Bestimmung des Grundsteuermessbetrags weiter. Dabei bestimmt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag durch Addition der Äquivalenzbeträge zu Grund und Boden sowie der Gebäudefläche, die man vor der Addition jeweils mit der hierfür vorgegebenen Grundsteuermesszahl multiplizieren muss. Als einfache Formel ausgedrückt:

Grundsteuermessbetrag = (Äquivalenzbetrag Grund und Boden x Grundsteuermesszahl) + (Äquivalenzbetrag Gebäude x Grundsteuermesszahl Gebäude)

Dazu soll die Grundsteuermesszahl allgemein 100 % betragen. Doch auch hierbei gibt es Ausnahmeregelungen. Denn die Grundsteuermesszahl, die man mit dem Äquivalenzbetrag des Gebäudes multipliziert (zweiter Term) kann in Abhängigkeit von der Gebäudeart stehen.

3.3.1. Berechnung der Grundsteuermessbetrags bei allgemeinen Wohnimmobilien

Für Wohnimmobilien sieht das Bayrische Grundsteuergesetz eine Schonung vor. Allerdings gilt die Reduktion eben nur bei der Multiplikation mit dem Äquivalenzbetrag, der sich aus der Berechnung der Wohnfläche ergibt. Dabei soll die Grundsteuermesszahl lediglich 70 % betragen. Auf Grund und Boden fällt somit der allgemeine Anteil an Grundsteuer in Bayern an.

3.3.2. Berechnung der Grundsteuermessbetrags bei Wohngebäuden mit land- und forstwirtschaftlichem Bezug

Wohngebäude, die in einer engen räumlichen Verbindung zu Betrieben der Land- und Forstwirtschaft stehen, sollen nach dem Willen der Landesregierung in Bayern eine geringere Grundsteuer hervorrufen. Daher sieht das Bayrische Grundsteuergesetz in Artikel 4 Absatz 2 BayGrStG vor, dass die Grundsteuermesszahl hinsichtlich der Multiplikation mit dem Äquivalenzbetrag zum Gebäude nur 25 % betragen soll.

3.3.3. Berechnung der Grundsteuermessbetrags bei Baudenkmälern

Weiterhin begünstigt das Bayrische Grundsteuergesetz auch Baudenkmäler. Denn bei einem Baudenkmal in Bayern ist die Grundsteuermesszahl in Bezug auf die Gebäudefläche ebenfalls nur 25 %.

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4. Grundsteuer in Bayern: land- und forstwirtschaftliche Betriebe

Die Ermittlung der Grundsteuer A in Bezug auf Betriebe der Land- und Forstwirtschaft folgen, bis auf die bereits erwähnten Vorteilsgewährungen, nach den allgemeinen Regeln. Aber zumindest in einem Punkt gilt hierbei eine Besonderheit. Denn wenn eine Gesellschaft (einschließlich einer GbR) einen land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb führt, dann zählen auch alle Grundstücke der beteiligten Gesellschafter zu diesem grundsteuerpflichtigen Betrieb, wenn sie ihm wirtschaftlich dienen.

5. Grundsteuer in Bayern – ergänzende Hinweise

Wenn Sie von der neuen Grundsteuer in Bayern betroffen sind, sollten Sie wissen, dass die bayrische Vermessungsverwaltung im Zeitraum 01.07.2022 bis 31.12.2022 bestimmte Daten aller Flurstücke zum Hauptfeststellungszeitpunkt kostenfrei im Internet veröffentlichen wird. Dazu zählen Angaben zur Flurstücknummer, den dazugehörigen Gemeindenamen sowie den Gemarkungsnamen und die Gemarkungsnummer, die Fläche des Flurstücks nach amtlichen Angaben, die Art der Nutzung und die eventuelle flächenmäßige Aufteilung hierzu. Wer also Daten hierüber für die eigene Immobilie zur Einreichung der Grundsteuererklärung benötigt, wird sie dort finden.

Sie können es sich aber auch viel leichter machen und uns mit der Angelegenheit betrauen. Wie Sie aus der detaillierten Schilderung der neuen Gesetzeslage zur Grundsteuer in Bayern erkennen können, haben wir uns bestens darauf vorbereitet. Daher übernehmen wir gerne die Abgabe der Grundsteuererklärung für Sie. Folgen Sie uns also am besten gleich auf unsere Informationsseite, indem Sie auf diesen Link klicken. Wir stehen für Sie bereit.


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