Immobilien vermieten

Vorsteuerabzug als Steuervorteil

Immobilien mit Vorsteuerabzug vermieten

Die Vermietung von Immobilien mit Umsatzsteuer ermöglicht den Vorsteuerabzug der Vermieter. Dadurch können Vermieter die auf den Bau der Immobilie anfallende Umsatzsteuer über den Vorsteuerabzug erstattet bekommen. Somit ist ein Einsparpotential von 19 % möglich, das der Höhe der anfallenden Umsatzsteuer entspricht. Allerdings ist eine solche Vermietung nur dann möglich, wenn die Mieter selbst umsatzsteuerpflichtige Leistungen als Unternehmer erbringen. Außerdem gilt hierbei eine Frist von zehn Jahren, die man nach dem Anfall der mit dem Bau verbundenen Umsatzsteuer einhalten muss. Dabei stellt die Umsatzsteuer, die solche Unternehmer auf die Miete entrichten, keine zusätzlichen Kosten dar, weil sie selber ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Deshalb erhalten auch sie die auf die Miete gezahlte Umsatzsteuer zurück.

Unser Video: Umsatzsteuer bei Immobilien:…

Unser Video:
Umsatzsteuer bei Immobilien: Vorteile und Risiken

In diesem Video erklären wir die relevanten Aspekte der Umsatzsteuer bei Immobilien.

office@juhn.com 0221 999 832-10

Inhaltsverzeichnis


1. Immobilien mit Vorsteuerabzug als Steuervorteil – Einleitung

Stellen Sie sich vor, Sie wollten eine Immobilie errichten, die Sie zukünftig zu vermieten beabsichtigen. Sie erhalten nun die Rechnungen für den Bau der Immobilie und dort lesen Sie, dass diese Leistungen auch 19 % Umsatzsteuer bedingen. Natürlich müssen Sie auch diesen Betrag zahlen. Doch wäre es sicherlich sehr erfreulich, wenn man sich nur mit den Nettokosten begnügen könnte. Denn dann hätte man ja 19 % der eigentlichen Kosten eingespart. Und ja, das wäre doch zu schön, wenn die Finanzverwaltung 19 % der Baukosten zurückerstatten würde.

Allerdings ist dies keineswegs nur ein schöner Tagtraum eines einfallsreichen Steuerberaters. Tatsächlich gibt es eine Möglichkeit, mit der man Immobilien mit Vorsteuerabzug der beim Bau anfallenden Umsatzsteuer vermieten kann. Deshalb widmen wir diesen Beitrag der Frage, was man hierzu berücksichtigen muss, damit dieser Traum auch für Sie Realität werden kann.

2. Immobilien mit Vorsteuerabzug – rechtliche Grundlagen

Dazu steigen wir in die rechtlichen Rahmenbedingungen ein, die für eine Vermietung von Immobilien mit Vorsteuerabzug relevant sind. Hierzu müssen wir als einzige rechtliche Grundlage das Umsatzsteuergesetz konsultieren. Insbesondere die Regelungen, die die Vermietung von Immobilien umsatzsteuerlich behandeln, sind hierbei enorm wichtig. Wir finden sie in § 4 Nummer 12 UStG. Grundlage zur Anwendung dieses wichtigen Paragraphen ist, dass die Vermietung von Immobilien nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 UStG eine steuerbare Leistung darstellt. In der Tat erfüllt die Vermietung von Immobilien alle Voraussetzungen hierzu. Denn dabei geht es um eine im Inland gegen Entgelt erbrachte Leistung durch einen Unternehmer. Schließlich ist nach dem Umsatzsteuerrecht auch ein Vermieter als Unternehmer anzusehen (§ 2 UStG).

Nachdem wir dies geklärt hätten, kommen wir nochmals auf den enorm wichtigen § 4 UStG und hierbei auf die dort enthaltene Nummer 12 zurück, die, wie alle anderen Nummern dieses Paragraphen, eine Ausnahmeregelung zur Besteuerung darstellt. Genauer gesagt, schreibt Nummer 12 vor, dass die Vermietung von Immobilien, obwohl sie alle Voraussetzungen zur Besteuerung erfüllt, dennoch steuerfrei bleibt. Das mag auf den ersten Blick als steuerliche Erleichterung erscheinen, weil Verbraucher dadurch die sonst anfallende Umsatzsteuer ebenfalls zahlen müssten. Für unsere Belange ist dies jedoch auf andere Weise relevant. Denn wenn man Immobilien steuerfrei vermietet, dann entfällt das eigene Recht zum Vorsteuerabzug (§ 15 UStG). Doch wollen wir genau dieses steuerliche Privileg später nutzen.

Dabei gelingt uns dies, weil es zur Ausnahmenregelung in § 4 Nummer 12 UStG eine eigene Ausnahme gibt. Tatsächlich darf man hierzu ein Wahlrecht wahrnehmen, das es Vermietern erlaubt, Umsatzsteuer bei der Vermietung dennoch zu berechnen. Allerdings gelten hierbei bestimmte Voraussetzungen. So ist eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung nur dann erlaubt, wenn der Mieter selbst ebenfalls ein Unternehmer ist, der dazu berechtigt ist, einen Vorsteuerabzug vorzunehmen. Damit erbringt der mietende Unternehmer ebenfalls umsatzsteuerpflichtige Leistungen.

Haben Sie Fragen zur Umsatzsteuer…

Haben Sie Fragen zur
Umsatzsteuer bei Vermietungen?

Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:

office@juhn.com 0221 999 832-10

3. Immobilien mit Vorsteuerabzug vermieten

Nun, da wir uns mit dem rechtlichen Rüstzeug versorgt haben, können wir uns an ein Gedankenexperiment wagen. Natürlich geht es dabei um die Vermietung von Immobilien mit Vorsteuerabzug. Und selbstverständlich lockt am Ende die Einsparung von 19 % der Baukosten der Immobilie, die als Umsatzsteuer regulär anfällt.

3.1. Bau der Immobilie mit Vorsteuerabzug verknüpfen

Dazu mag unsere fiktive Frau Findig ein unbebautes Grundstück besitzen. Sie beabsichtigt ein Gebäude darauf zu errichten, das sie nach der Fertigstellung vermieten möchte. Da Frau Findig einen versierten Steuerberater in ihre Planungen mit einbezieht, erhält sie auch in allen Fragen den bestmöglichen Rat. So auch, was die Verwendung der Immobilie bei ihrer zukünftigen Vermietung  angeht. Deshalb ist das Gebäude so konzipiert, dass man es zunächst für gewerbliche Zwecke nutzen kann, ein Umbau in eine Wohnimmobilie aber auch später ohne große Umstände durchaus machbar bleibt.

Der Bau des Gebäudes geht rasch zu Ende. Hierüber erhält Frau Findig eine Reihe an Rechnungen von den mit dieser Aufgabe betrauten Unternehmen. Selbstverständlich sind diese Unternehmen dazu verpflichtet, ihre Lieferungen und Leistungen im Rahmen des Umsatzsteuergesetzes mit 19 % Umsatzsteuer zu berechnen. Also zahlt Frau Findig diese Bruttobeträge. Dazu nehmen wir an, dass diese Kosten insgesamt einen Nettobetrag von EUR 2.000.000 ausmachen, sodass nochmals EUR 380.000 an Umsatzsteuer hinzukommen. Frau Findig zahlt somit insgesamt EUR 2.380.000 für den Bau der Immobilie.

Fachberatung für Immobiliensteuerrecht? Unsere spezialisierten…

Fachberatung für
Immobiliensteuerrecht?

Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:

office@juhn.com 0221 999 832-10

3.2. Vermietung der Immobilie mit Vorsteuerabzug

Nach dem Bau findet Frau Findig ein Unternehmen, der ihre Immobilie nun mieten möchte. Sie einigen sich auf einen jährlichen Betrag von EUR 100.000 als Miete. Dieses Unternehmen sei die Net-Impact GmbH. Dabei erbringt die GmbH als Werbeagentur mit Marketing und Influencer-Tätigkeiten ebenfalls umsatzsteuerpflichtige Leistungen. Wir merken uns also, dass die GmbH deshalb zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Damit erfüllt Frau Findig alle Voraussetzungen, um selber zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung der Immobilie zu optieren. Dies gibt sie nun dem Finanzamt bekannt. Auf dieser Grundlage nimmt Frau Findig ihr Recht zum Vorsteuerabzug bei der Vermietung der Immobilie wahr. Folglich erstattet das Finanzamt ihr den zuvor gezahlten Betrag von EUR 380.000. Zwar ist dies in der Regel mit einer Prüfung aller gezahlten Rechnungen, die Umsatzsteuer enthielten, verbunden, doch ist dies auch verständlich. Denn was passiert, wenn keine ausreichende Prüfung erfolgt, hat man ja beim Cum Ex-Skandal mitbekommen. Zum Glück ist in unserem Fall die Überprüfung durch das Finanzamt wesentlich einfacher.

Doch wie mag wohl die GmbH als Mieterin auf den Aufschlag von 19 % Umsatzsteuer auf ihre Miete reagieren? Schließlich bedeutet dies doch einen erheblichen Mehraufwand, oder? An dieser Stelle kann man gleich Entwarnung geben. Denn da auch die GmbH als Mieterin umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt, ist sie ja selbst ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt. Dies gilt selbstverständlich sowohl für alle umsatzsteuerpflichtigen Anschaffungen, wie zum Beispiel für ihre Büromöbel oder für Studioequipment, als auch für die auf die Miete anfallende Umsatzsteuer. Damit kann die GmbH auch die auf die Miete gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuerabzug geltend machen. Sie erhält sie also vom Finanzamt zurück.

Für Sie ebenfalls interessant: Immobilien…

Für Sie ebenfalls interessant:
Immobilien mit GmbH oder als Privatperson kaufen?

Wir erklären, wann sich der Kauf einer Immobilie eher von privat oder durch eine VV-GmbH lohnt.

office@juhn.com 0221 999 832-10

3.3. Einhalten einer zehnjährigen Frist bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung

Wer aber nun glaubt, dass die umsatzsteuerpflichtige Vermietung allenfalls als kurzfristige Alibifunktion erforderlich ist, um den Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit dem Bau oder Erwerb von Immobilien einfordern zu können, der irrt. Tatsächlich muss man diese Voraussetzung für mindestens zehn Jahre einhalten. Andernfalls kommt es nämlich zu einer rückwirkenden Korrektur des Vorsteuerabzugs. Würde Frau Findig also beispielsweise nach acht Jahren die Immobilie an einen niedergelassenen Arzt vermieten, dann würde sie die zurückerhaltene Umsatzsteuer in Höhe von zwei Zehnteln der EUR 380.000 zurückerstatten müssen, weil in zwei der zehn Jahre die Voraussetzung unerfüllt bleibt.

Zwar ist auch ein Humanmediziner in umsatzsteuerlicher Hinsicht ein Unternehmer, doch unterliegen seine Leistungen im Allgemeinen ebenfalls der umsatzsteuerlichen Befreiung des § 4 UStG (in diesem Fall durch Nummer 14 Buchstabe a). Somit ist in einem solchen Fall kein Vorsteuerabzug gegeben. Folglich verlöre auch Frau Findig ihre Recht, einen Vorsteuerabzug bei der Vermietung der Immobilie vornehmen zu dürfen. Bei einem Veterinärmediziner ist es wieder anders, denn solche Leistungen sind tatsächlich umsatzsteuerpflichtig, sodass auch Tierärzte zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.

Wenn Frau Findig aber nach Ablauf von zehn Jahren beispielsweise einen Zahnarzt als Mieter aufnimmt, dann ist die Frist bereits verstrichen. Deshalb kann sie dann die Vermietung der Immobilie auch ohne Umsatzsteuer ausführen, ohne dass dadurch ihr vormaliger Vorsteuerabzug in Gefahr geriete. Dies gilt natürlich auch, wenn sich Frau Findig nach Ablauf der Frist entschließen würde, die Immobilie in ein Wohnmietobjekt umzubauen, um es dann auf diese Weise an Privatmieter zu vermieten. Selbstverständlich bliebe in einem solchen Fall die auf diese Umbaukosten anfallende Umsatzsteuer vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen.

3.4. Gestaltungsmissbrauch bei Vorsteuerabzug bezüglich vermieteter Immobilien?

Außerdem sollte man dabei darauf gefasst sein, dass das Finanzamt unter Umständen den Einwand erhebt, dass diese Veränderungen Gestaltungsmissbrauch darstellen könnten. Allerdings kann man dies meist sehr gut widerlegen. Einen guten Steuerberater sollte man dabei aber dennoch einschalten. Schließlich möchten auch Sie sichern sein, dass man bei einem Verfahren beim Finanzgericht auf die erforderliche professionelle Unterstützung erhält, um einen solchen Prozess zu gewinnen.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der Vermietung von Immobilien schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Umsatzsteuer

  1. Beurteilung der Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs
  2. Durchführung der Vorsteuerabzugsberichtigung nach § 15a UStG
  3. Beurteilung von Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG

Digitale Buchhaltung

  1. Langfristige Betreuung unserer Mandanten (Finanzbuchhaltung, Steuererklärungen)
  2. Einrichtung und Betreuung der digitalen Finanzbuchhaltung per DATEV Unternehmen Online

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort
Köln

Kontakt in Köln

Telefon: 0221 999 832-10
E-Mail: office@juhn.com

Mo.-Fr.: 8:30 bis 18:00 Uhr

Standort
Bonn

unsere Steuerkanzlei

Telefon: 0228 299 748-10
E-Mail: office@juhn.com

Mo.-Fr.: 8:30 bis 18:00 Uhr

Telefon-/ Videokonferenz

Telefon: 0221 999 832-10
E-Mail: office@juhn.com

Mo.-Fr.: 8:00 bis 20:00 Uhr


Fachreferent beim Steuerberaterverband für Immobiliensteuerrecht

Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen circa 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zu „Immobilien im Steuerrecht“ gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:

Ihr Browser unterstützt keine direkte PDF-Anzeige innerhalb dieser Webseite. Über den nachfolgenden Link können Sie das PDF öffnen.

PDF öffnen.

Blogbeitrag zum Download
Kontakt

Sie lesen diesen Artikel seit : Min.

Sparen Sie Zeit und nutzen Sie direkt unsere Beratung!

Rücksprache mit Christoph Juhn

Oder schreiben Sie uns direkt: