Erweiterte Grundstückskürzung

Erleichterungen für vermögensverwaltende Unternehmen

Erleichterungen zur erweiterten Grundstückskürzung – aktuelle Änderungen im GewStG

Neuerdings gibt es Erleichterungen zur erweiterten Grundstückskürzung. Bislang war es so, dass ein vermögensverwaltendes Unternehmen von der erweiterten Grundstückskürzung profitieren konnte, denn als besondere „Steuerbefreiung“ stellt dies eine Erleichterung dar. Somit war es einem solchen Unternehmen möglich, rund 15 % Gewerbesteuer zu sparen. Eine Voraussetzung dafür war, dass das vermögensverwaltende Unternehmen keiner gewerblichen Tätigkeit nachging. Dazu zählte auch, dass es keine Betriebsvorrichtungen vermietete. Da nun aber die Errichtung von Ladevorrichtungen für Elektromobile sowie von Photovoltaikanlagen bei Neubauten gesetzlichen Vorgaben entspricht während gleichzeitig Einnahmen aus dem Betrieb dieser Betriebsvorrichtungen ein Ausschlussgrund bei der erweiterten Grundstückskürzung darstellen, hat der Gesetzgeber das Gewerbesteuergesetz geändert. Rückwirkend zum 01.01.2021 ist die Erzielung von Einnahmen aus der Nutzung oder Vermietung von Betriebsvorrichtungen bei der Gewährung der erweiterten Grundstückskürzung in einem bestimmten Umfang nunmehr unschädlich. Beispielsweise profitiert eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH von diesen Erleichterungen zur erweiterten Grundstückskürzung, weil sie dadurch Darlehen schneller tilgen kann.

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Vermögensverwaltende Immobilien-GmbH – Erleichterung bei der erweiterten Grundstückskürzung

In diesem Video erklären wir, wie eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH ab 2021 die erweiterte Grundstückskürzung nutzen kann.

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1. Erleichterungen zur erweiterten Grundstückskürzung – Einleitung

Die erweiterte Grundstückskürzung ist eine gesetzliche Vorschrift, die vermögensverwaltenden Unternehmen steuerliche Erleichterungen verschafft. Genauer gesagt ermöglicht sie, dass ein vermögensverwaltendes Unternehmen bei der Berechnung der Gewerbesteuer eine Kürzung ihres Gewinns in Höhe der Einnahmen aus ihrer Tätigkeit zur Vermögensverwaltung von Immobilien vornehmen darf. Gewinne aus anderen vermögensverwaltenden Tätigkeiten, wie sie etwa Zinseinnahmen darstellen, sind hingegen gewerbesteuerpflichtig. Indirekt können sich solche Unternehmen also zumindest von einem Teil der normalerweise anfallenden Gewerbesteuer befreien.

Ein Grund hierfür liegt darin, dass die Gemeinden, die die Gewerbesteuer erheben, auch die Grundsteuer auf die Immobilien erhalten. In gewisser Weise stellt die Gewerbesteuer für solche Unternehmen also eine Doppelbesteuerung dar. Ein zweiter Grund ist, dass ein vermögensverwaltendes Unternehmen, das ansonsten keiner gewerblichen Tätigkeit nachgeht, im Grunde nur aufgrund seiner Rechtsform als Gewerbebetrieb gilt. In dieser Hinsicht wollte man durch die Regelungen zur erweiterten Grundstückskürzung einen Ausweg für solche Unternehmen schaffen, um ihrer wahren unternehmerischen Natur gerecht zu werden.

Um die steuerliche Erleichterungen durch die erweiterte Grundstückskürzung zu erhalten, muss ein vermögensverwaltendes Unternehmen selbst aktiv werden. Genauer gesagt geschieht dies auf Antrag beim Finanzamt. Um die erweiterte Grundstückskürzung nutzen zu können, müssen jedoch gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. So sollte das Unternehmen ausschließlich einen vermögensverwaltenden Charakter haben. Liegen dagegen auch gewerbliche Einkünfte vor, so ist die erweiterte Grundstückskürzung im Prinzip ausgeschlossen. Deshalb ist die erweiterte Grundstückskürzung zum Beispiel für eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH von großem Interesse, während sie einer gewerblichen GmbH keine Vorteile bietet.

2. Erleichterungen zur erweiterten Grundstückskürzung: alte Rechtslage

Nun war die bisherige Rechtslage so, dass die Vermietung von Betriebsvorrichtungen oder anderen Einrichtungen, die man vom Grundstücksvermögen getrennt betrachten muss, die erweiterte Grundstückskürzung ausschloss. Zu diesen Einrichtungen zählen beispielsweise Lastenaufzüge, Rolltreppen, Leuchtreklame, Alarmanlagen und vieles, vieles mehr. Auch die von vielen Seiten vorgebrachte Forderung nach einer Bagatellgrenze für solche gewerblichen Nebeneinkünfte blieb bislang ohne Resonanz. Dem entsprechend urteilten auch die Finanzgerichte in dieser Hinsicht restriktiv. Schließlich kann man ja die Vermietung von Betriebsvorrichtungen und ähnlichen Wirtschaftsgütern recht eindeutig als gewerbliche Tätigkeit erachten. Daher führte dies zu einem Ausschluss der indirekten Steuerbefreiung von im Durchschnitt 15 % Gewerbesteuer. Natürlich hängt die genaue Höhe der sonst eingesparten Gewerbesteuer vom Hebesatz der Kommune ab, in der sich die Immobilie befindet.

Doch mittlerweile lenkt die Regierung im Hinblick auf die Förderung erneuerbarer Energien in eine andere Richtung. Durch die Forderung des Gesetzgebers, dass zumindest Neubauten in bestimmten Fällen unter anderem über eine Photovoltaik-Anlage und eine Ladestation für Elektromobile verfügen sollen, ergab sich ein Umdenken im Hinblick auf die Regelungen zur erweiterten Grundstückskürzung. Dies führte zu den Erleichterung bei der erweiterten Grundstückskürzung, die wir im Folgenden vorstellen möchten.

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3. Erleichterungen zur erweiterten Grundstückskürzung: neue Rechtslage

So entschied der Gesetzgeber nun, dass man die erweiterte Grundstückskürzung auch dann gewähren sollte, wenn ein vermögensverwaltendes Unternehmen zusammen mit den Immobilien auch Betriebsvorrichtungen vermietet. Das bedeutet, dass neben Photovoltaikanlagen oder Ladestationen für Elektromobile auch alle anderen Betriebsvorrichtungen in einem Gebäude von dieser Ausnahmeregelung profitieren. Dennoch gibt es einige Unterschiede und Bedingungen, die man beachten muss, um die Erleichterungen zur erweiterten Grundstückskürzung nutzen zu können. Dazu schauen wir uns jetzt an, welche Änderungen § 9 Nummer 1 GewStG in dieser Hinsicht enthält.

Einerseits dürfen die jährlichen Einnahmen aus dem Verkauf des produzierten oder auf andere Weise gelieferten Stroms höchstens 10 % der übrigen aus der Vermögensverwaltung stammenden Einnahmen betragen. Dabei dürfen auch nur die eigenen Mieter eines vermögensverwaltenden Unternehmens als Kunden in Betracht kommen. Stellt das Unternehmen hingegen auch andere Leistungen den eigenen Mietern gegen Entgelt zur Verfügung, dann dürfen die Einnahmen höchstens 5 % betragen, um die erweiterte Grundstückskürzung dennoch erhalten zu können.

Glücklicherweise gilt neuerdings also eine allgemeine, wenn auch recht geringe Bagatellgrenze von mindestens 5 %. Solange ein vermögensverwaltendes Unternehmen diese Grenzen einhält, haben gewerbliche Einkünfte keinen Einfluss auf die Gewährung der erweiterten Grundstückskürzung. Insofern hat man dadurch der langjährigen Forderung nach einer Bagatellgrenze entsprochen.

Ebenfalls erfreulich ist der Umstand, dass der Gesetzgeber die Erleichterungen zur erweiterten Grundstückskürzung rückwirkend zum 01.01.2021 einführte. Also kann man sie bereits für das laufende Jahr in vollem Umfang in Anspruch nehmen.

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In diesem Video erklären wir, wie bis Ende 2020 die erweiterte Grundstückskürzung Anwendung fand.

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4. Wie nutzt man die Erleichterungen zur erweiterten Grundstückskürzung?

Die neuen Erleichterungen zur erweiterten Grundstückskürzung führen also zu einer Steuerersparnis von etwa 15 %. Das mag auf den ersten Blick nur ein geringer Vorteil sein, doch kann man ihn auf geschickte Weise potenzieren. Denn wenn zum Beispiel eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH & Co. KG zur Finanzierung einer Immobilie oder der Anschaffung einer Photovoltaikanlage beziehungsweise einer Ladesäule einen Kredit aufnimmt, dann kann man die eingesparte Gewerbesteuer zur beschleunigten Tilgung des Darlehens nutzen. Auf diese Weise nutzt man den Zins- und Zinseszinseffekt, um die Verbindlichkeit schneller abzubauen und so neues Vermögen aufzubauen. Denn dadurch rückt auch die Finanzierung von neuen Immobilienobjekten deutlich näher. Und dass sich diese Option lohnt, merkt man auch daran, dass die bei der Gewerbesteuer eingesparten 15 % einen deutlich höheren Prozentsatz darstellen, als der heutzutage marktübliche Zinssatz für Kredite und die Inflationsrate zusammen.


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