Video: Vermögensverwaltende GmbH: 15 % Gewerbesteuer sparen durch die erweiterte Grundstückskürzung
Wenn Sie eine gewerbliche GmbH oder eine gewerbliche GmbH & Co. KG haben und Mieteinkünfte generieren, müssen Sie auf die Mieteinkünfte grundsätzlich Gewerbesteuer zahlen. Über den Antrag auf erweiterte Kürzung für reine Grundstücksunternehmen können Sie allerdings die Einkünfte komplett bei der Gewerbesteuer kürzen und sind damit quasi von der Gewerbesteuer befreit. Wie genau das funktioniert, schauen wir uns nun einmal an!
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1. Einleitung
Mein Name ist Christoph Juhn, ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich auf das Unternehmensteuerrecht spezialisiert, insbesondere auf die Besteuerung von Kapitalgesellschaften/ Und Kapitalgesellschaften ebenso wie GmbH & Co. KGs haben natürlich im Immobiliensteuerrecht einen großen Vorteil. Die Mieteinnahmen unterliegen eigentlich der Gewerbesteuer, aber auf Antrag kann ich die erweiterte Grundstückskürzungen in Anspruch nehmen und damit quasi die kompletten Mieteinnahmen bei der Gewerbesteuer komplett kürzen. Wir schauen uns das einmal an.
2. Die erweiterte Kürzung in der Steuerberechnung
Sie sind zu 100% an einer GmbH beteiligt. Die vermietet eine Immobilie und generiert damit Einkünfte, also Gewinne von EUR 100, dann muss ich das aufteilen und muss differenzieren zwischen der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Eigentlich muss ich bei der Körperschaftsteuer EUR 100 versteuern.
2.1. Steuerberechnung
Darauf ist der Steuersatz 15% plus Soli, sind EUR 15. Bei der Gewerbesteuer muss ich erstmal EUR 100 erfassen. Und anstatt jetzt darauf auch die Gewerbesteuer von 7% bis circa 17% auszurechnen, kann ich hier erst einmal die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen, nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz. Wenn ich diese Kürzung in Anspruch nehme/ Strich drunter/ muss ich EUR 0 bei der Gewerbesteuer erfassen. Und wenn die Gewerbesteuer zwischen 7% und 17% ist, 0 mal 7% bis 17% gibt eine Steuerbelastung von Null, sodass ich unterm Strich nur 15% Körperschaftsteuer zahle.
2.2. Steuerersparnis durch erweiterte Kürzung
Und wenn ich das einmal ausrechne Gesamtgewinn von EUR 100 minus 15% Körperschaftsteuer sind EUR 85, wenn ich die EUR 85 dann ausschütte, muss ich darauf nochmal 25% Kapitalertragsteuer zahlen. 25% auf EUR 85 sind ca. 21% bisschen Soli/ Strich drunter/ bleiben EUR 64 übrig minus bisschen Soli.
Wir sagen immer, die Gesamtbelastung ist dann 36% oder 38%. Also an die 40% und das ist natürlich deutlich weniger als ich als Privatperson hätte an Steuerbelastung, weil als Privatperson muss ich 42% bis 45% Einkommensteuer zahlen plus Soli und so weiter und so fort.
Und der zweite große Vorteil ist, ich habe natürlich erstmal nur 15% und kann 85% reinvestieren. Und selbst mit Ausschüttungen bin ich bei 36, 37, 38% Gesamtbelastung, nur.
3. Die erweiterte Kürzung: Voraussetzungen
Aber wovon hängt es ab, dass ich hier bei der Gewerbesteuer die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen kann? Aber was genau sind jetzt die Voraussetzungen? Das Gesetz besagt ja, dass ich ein reines Grundstücksunternehmen sein muss. Das lesen wir jetzt einmal im Gesetz nach. Ja, das ist § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG und eigentlich nach Satz 1 kann ich nur 1,2% des Einheitswerts kürzen, aber nach Satz 2: Anstelle der Kürzung nach Satz 1/ der niedrigeren Kürzung/ tritt auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz, Wohnungsbauten oder Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des ersten Teil des Wohnungseigentumsgesetzes und so weiter und so fort/ ja, vermieten, verpachten, errichten und veräußern, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags ein, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.
Das heißt. Die kompletten EUR 100 aus dem Mieteinnahmen und auch, total spannend, aus gelegentlichen Veräußerungsgewinnen von diesem Grundbesitz, kann ich komplett kürzen und bin damit in der kompletten Kürzung. Ich darf in der GmbH nur Grundstück vermieten, gelegentlich mal ein Grundstück verkaufen und drittens eigenes Kapitalvermögen darf ich auch noch haben. Also ein Festgeldkonto wo ich Zinsen für bekomme.
3.1. Unschädliches Kapitalvermögen
Wobei, mittlerweile haben die erstmal leider schon Negativzinsen und ich kann ja ein Girokonto haben, Festgeldkonten, völlig in Ordnung. Bei Aktien wird es schon kritisch und wenn ich in Tochter, Personengesellschaften und Fonds investiert bin. Das darf ich auf keinen Fall machen, das wäre schädlich. Also ein ganz enger Bereich. Was ich vermieten darf sind ja private Wohnungen. Ich darf auch Gewerbehallen vermieten. Was ich nicht vermieten darf sind, das ist ein absolutes Praxis Problem, Betriebsvorrichtungen.
3.2. Schädliche, vermietete Betriebsvorrichtung
Beispiel, ich vermiete ein komplettes Einkaufscenter. Da wird eine Hebebühne drin sein. Da wird ein Lastenaufzug drin sein. Das sind juristisch gesehen, Betriebsvorrichtungen auch steuerrechtlich gesehen und Betriebsvorrichtungen wären dann quasi steuerlich separat vermietet und damit vermiete ich nicht nur Eigentumswohnungen oder Häuser und habe eigenes Kapitalvermögen, sondern habe jetzt einen dritten Bereich, die Vermietung der Betriebsvorrichtung und das würde mir die komplette Kürzung für die komplette Gesellschaft an dieser Stelle leider kaputt machen.
Da würde man in der Praxis hingehen und das wirtschaftliche Eigentum von diesen Betriebsvorrichtungen auf eine Schwester Gesellschaft auslagern. Aber das sind Details. Dazu können Sie gerne mal anrufen. Dazu beraten wir dann sehr viel.
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3.3. Schädliches Kapitalvermögen: Beteiligungen und Holding-Strukturen
Und Voraussetzung ist also, dass ich nur Grundbesitz vermiete und Kapitalvermögen habe, maximal. Darf ich mich an Tochtergesellschaften beteiligen? An Tochter KGs darf ich mich auf keinen Fall beteiligen. An Tochter GmbHs darf ich mich unter gewissen Voraussetzungen beteiligen. Das betrifft all diejenigen unter ihnen, die eine Holding-Struktur haben wollen, die unten die operative GmbH haben und obendrüber eine Holding positionieren wollen und mit der Holding dann Immobilien kaufen wollen. Wo ich sage nein, lasst die Holding am liebsten leer.
Kauft die Immobilien mit einer separaten Immobilien-GmbH, die auch unterhalb der Holding positioniert ist, um auf Nummer sicher zu gehen.
3.4. Schädlich: Unterjähriger Verkauf
Und weitere Voraussetzung ist, dass ich seit dem 1. Januar bis zum 31. Dezember immer Immobilien vermiete. Was wäre schädlich? Schädlich wäre z.B. wenn ich das Haus am 1. Juli eines Jahres verkaufe, weil dann habe ich in dem Wirtschaftsjahr nicht vom 1. Januar bis zum 31. Dezember diese Immobilie vermietet. Und wenn ich nicht das ganze Jahr Immobilien vermietet, bekomme ich für nicht einen Tag die erweiterte Kürzung.
Also bloß nicht das letzte Haus unterjährig verkaufen. Wenn ich mehrere Immobilien habe, kann ich selbstverständlich mal eine Immobilie am 1. Juli verkaufen. Kein Problem. Ich habe noch die beiden anderen Immobilien. Den Gewinn aus dem Verkauf dieses Hauses kann ich dann auch vom Grundsatz her der erweiterten Kürzung unterwerfen, weil das gelegentliche Veräußern mit Gewinn erfüllt den Tatbestand der erweiterten Kürzung. Also das kann ich dann in der Tat auch in Anspruch nehmen.
3.5. Gewerblicher Grundstückshandel
Problematisch wird es, wenn ich ganz viele Häuser verkaufe. Dann werde ich eventuell gewerblicher Grundstückshändler. Ein gewerblicher Grundstückshändler kann nicht die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen, weil dann verwalte ich nicht eine Immobilie und veräußere gelegentlich Immobilen. Habe nicht nur Kapitalvermögen, weil dann hab ich noch einen zusätzlichen gewerblichen Grundstückshandel, das wäre schädlich. Zum gewerblichen Grundstückshandel habe ich bereits ein Video gemacht.
4. Praxisempfehlung
So, ganz wichtig ist also, dass wenn ich Immobilien verkaufe, ich immer noch eine Immobilie zurückbehalte. Also ich habe schon riesige Wohnkomplexe mit meinem Mandanten veräußert und eine Eigentumswohnung bis zum 31. Dezember zurückbehalten, weil ich den kompletten Wohnkomplex die erweiterte Kürzung bekommen haben und das eine Haus oder die eine Wohneinheit, das habe ich dann einfach am 1. Januar des Folgejahres verkauft. So hab ich dann halt nicht dafür die erweiterte Kürzung für bekommen. Aber für einen kompletten Wohnkomplex im Übrigen schon.
4.1. BFH und Finanzverwaltung: Verkauf am 31.12.
Das sind so die Gestaltungen. Man kann auch das letzte Haus am 31.12. eines Jahres verkaufen/ mit Ablauf des Geschäftsjahres hat der BFH entschieden, die Richtlinie der Finanzverwaltung stimmt dem zu. Weil dann hab ich ja bis zum Ablauf des Jahres, 31.12. Immobilien vermietet und mit Ablauf des Geschäftsjahres 31.12. um 24 Uhr habe ich das letzte Objekt verkauft und schon hab ich das ganze Jahr die Voraussetzungen auch erfüllt. Und für diesen Veräußerungsvorgang bekomme ich dann sogar noch die erweiterte Kürzung.
5. Fazit
Ja, das war so ein Überblick über die erweiterte Kürzung bei Kapitalgesellschaften und bei gewerblichen Personengesellschaften. Total spannendes Feld. Das beraten wir regelmäßig. Wenn Sie Fragen dazu haben, rufen Sie einmal bei uns in der Kanzlei an, vereinbaren Sie Beratungstermin mit meinem Kollegen oder mir. Wir beraten natürlich gerne.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung für Immobilien spezialisiert. Bei der steuerrechtlichen Gestaltung schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
- Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
- Vermeidung von gewerblicher Prägung und gewerblicher Infizierung
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
- Beratung zum Nießbrauchrecht
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
