Video: Gewerblicher Grundstückshandel: Die 3-Objektgrenze beim Kauf, Verkauf & Handel von Immobilien
Sie kaufen und verkaufen viele Immobilien. Sie glauben, Sie seien gewerblicher Grundstückshändler. Ich zeige Ihnen jetzt, was wirklich ein gewerblicher Grundstückshandel ist und warum die meisten meiner Mandanten zum Glück kein gewerblicher Grundstückshändler sind.
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1. Einführung zum gewerblichen Grundstückshandel
Herzlich Willkommen! Mein Name ist Christoph Juhn und ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich spezialisiert auf das Unternehmensteuerrecht und immer wieder werde ich mit der Frage konfrontiert von meinen Mandanten: „Christoph, bin ich gewerblicher Grundstückshändler?“ Und in 90 Prozent der Fälle sage ich: Nein. Unsere Kanzlei hat sich darauf entsprechend spezialisiert. Und ich bringe einfach jetzt mal eine Präsentation mit, die ich für den Steuerberaterverband gehalten habe, wo Hunderte von Steuerberatern anwesend waren. Und da gehen wir einzeln mal durch.
Wir werden zum Ergebnis kommen, dass Sie höchstwahrscheinlich kein gewerblicher Grundstückshändler sind. Und selbst wenn Sie ein gewerblicher Grundstückhändler sind, werde ich Ihnen erklären, dass da keine großen Nachteile mit verbunden sind. Und da gehen wir einmal rein. Okay, ich springe direkt auf Folie 42 [vgl. unten Seite 1], die werde ich Ihnen auch online stellen. Können Sie sich nochmal genau im Detail anschauen und natürlich auch die Präsentation kostenlos runterladen.
2. Der 5 Jahreszeitraum für die 3-Objekt-Grenze
Die Folie 43 [vgl. unten Seite 3] das war jetzt nur ein neues BFH-Urteil für die Spezialisten, also die Steuerberater, die da auch regelmäßig beraten. Ich komme direkt zu dieser 3-Objekt-Grenze/ und bei der 3-Objektgrenze ist es so: Wir analysieren zunächst einen 5 Jahres-Zeitraum und innerhalb dieses Zeitraums schauen wir uns an/ wurden mehr als drei Objekte verkauft oder weniger. Eins, zwei, drei Objekte sind grundsätzlich in Ordnung. Ab dem vierten Objekt sind sie rückwirkend ab dem ersten dann doch gewerblicher Grundstückshändler.
2.1. Was ist alles ein Objekt?
Jetzt hab ich einen Mandanten, der sagt: Herr Juhn, ich habe 90 Einheiten geerbt und die habe ich jetzt alle auf einmal verkauft/ da bin ich ja gewerblicher Grundstückshändler. Nein, niemals.
Vergleichen Sie den gewerblichen Grundstückshändler mit dem gewerblichen Autohändler. Wenn ich 100 Autos in der Garage stehen habe, bin ich kein Autohändler. Nur wenn ich Autos kaufe und kurzfristig wieder verkaufe, dann werde ich zum Autohändler. Und genauso ist das bei Grundstücken auch. Und wenn ich Grundstücke oder Immobilien kaufe, um kurzfristig wieder weiterverkaufe. Dann bin ich Grundstückshändler.
Und deswegen hab ich hier geschrieben, grundsätzlich, was ein Grundstück alles sein kann: Eigentumswohnungen und auch Garagen, Stellplätze sind juristisch gesehen auch Grundstücke. Ich hab hier geschrieben: Achtung bei Mehrfamilienhäusern. Mehrfamilienhäuser kann juristisch gesehen ein Eigentum sein, es kann aber auch Teileigentum sein. Und dann haben Sie aus dem 6 Familienhäusern unter Umständen direkt 6 Einheiten. Dann müssen Sie vorsichtig sein.
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2.2. Gewerblicher Grundstückshandel: kurzfristig kaufen und verkaufen
Ja, was ist denn kurzfristig? Kaufen und verkaufen. Hab ich geschrieben. 5 Jahre. Sie kaufen ein Objekt, errichten das oder machen eine unglaublich umfassende Modernisierung. Dann gilt es als Neubau und innerhalb von 5 Jahren verkaufen Sie es wieder. Dann handeln Sie damit.
Also beim Autohändler wird man sagen, ah hier beim Grundstück sind es 5 Jahre. Bei branchenkundigen Maklern, Bauunternehmern wird man den Zeitraum auf 10 Jahre erweitern. Das sagt das BMF-Schreiben, also die Erlasse des Bundesfinanzministeriums.
Aber natürlich kann auch der Autohändler privat zuhause ein Auto haben, was er nur privat nutzt. Und das würde man nicht mitzählen, wie der Verkauf von z.B. zu eigenen Wohnzwecken genutzten; die Immobilien zählen nicht mit.
2.3. Keine Zusammenrechnung des gewerblichen Grundstückshandels bei Ehegatten
Und was man auch noch sagen muss ist, dass sowohl sie die Objekte kaufen und verkaufen können drei Stück als auch Ihr Ehepartner, Ehefrau oder Ehemann. Der kann eigene drei Objekte kaufen oder verkaufen, ohne dass diese mitzählen.
3. Ausnahmeregelungen beim Gewerblichen Grundstückshandel
Jetzt gibt es Ausnahmen, da will ich jetzt nicht im Detail darauf eingehen. Man konnte doch schon mit einem Objekt gewerblich sein. Da gibt das BMF Tz. 28, 29 regelmäßig je acht Beispiele.
3.1. Sofortige Gewerblichkeit
Mal ein Beispiel: Sie bauen ein Haus oder richten das so her, wie der Kunde es im Voraus möchte. Dann agieren Sie quasi wie ein Bauunternehmer. Dann sind Sie schon mit dem Objekt gewerblich.
Das ist so eins von diesen Beispielen, wo Sie relativ früh in diese Gewerblichkeit kommen, schon ab dem ersten Objekt.
3.2. Ausschluss der Gewerblichkeit
3.2.1. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Im Umkehrschluss Tz. 30 im BMF-Schreiben gibt es auch ja Möglichkeiten, wie sie 100 Objekte verkaufen – theoretisch – und sie sind immer noch nicht gewerblich, z.B. wenn sie Objekte zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Dann ist das kein Handelsobjekt, wenn sie selber drin wohnen wollen.
3.2.2. Kauf und Verkauf ohne Gewinnerzielungsabsicht
Zweitens habe ich aufgeschrieben: Kauf und Verkauf ohne Gewinnerzielungsabsicht. Was bedeutet das? Sie kaufen ein Objekt und verkaufen das weiter und wollen daran nichts verdienen. Eher selten der Fall. Aber am Beispiel ein Freund von mir, der wohnt in der Tat in einem Haus von seiner Oma und die Oma hat das gekauft, weil sie in einem Haus wohnte und die Nachbarn haben ihr Haus zum Verkauf angeboten und da hat die Oma zugeschlagen. Warum hat die zugeschlagen? Weil sie nicht wollte, dass irgendwelche Leute ins Nachbarhaus einziehen und deswegen hat sie es gekauft.
Und mein Partner, ein Studienkollege, ist nun eingezogen. Warum? Die Oma wollte bestimmen, wer Nachbar wird, sollte sich das Haus mit Gewinn verkaufen. Dann hat sie es gekauft und verkauft, hat vielleicht Gewinn gemacht, aber hatte dabei keine Absicht Gewinne zu machen, weil die Intention war ja nun eine andere.
3.2.3. Erwerb ohne Veräußerungsabsicht
Drittes Beispiel: Wo es Objekte nicht mehr zählen, ist der Erwerb ohne Veräußerungsabsicht. Sie kaufen ein Objekt und haben gar nicht die Absicht zu verkaufen.
Beispiel: Sie kaufen ein Haus, wollen das 20 Jahre halten und nach drei Jahren geraten sie in finanzielle Engpässe und verkaufen das dann doch/ natürlich mit Gewinn. Und es stellt sich die Frage: Ist das nun ein gewerblicher Grundstückshandel? Also zählt man dieses Objekt mit? Und dann muss man/ leider sagen/ Zum Glück sagen: Nein, das Objekt zählt man nicht mit. Sie wollten das ja gar nicht handeln, sie wollten es ja langfristig halten und der Effekt, dass sie es nach drei Jahren verkaufen, ist ja erst später eingetreten. Also hatten sie das nicht mit Handelsabsicht erworben und deswegen zählen wir diese Objekte nicht mit.
3.2.4. Erhöhte Beweislast des Steuerpflichtigen
Das habe ich bei Mandanten jetzt schon zweimal gehabt und die Mandanten haben mich gefragt: Christoph, wie kann ich das denn nachweisen? Ja, die Mandanten haben hier eine erhöhte Beweislast. In dem konkreten Fall ist uns das relativ einfach gelungen; in beiden Fällen. Wir hatten eine Finanzierung über 10 Jahre und wenn Sie ein Haus kaufen mit einer Finanzierung über 10 Jahre, haben Sie dokumentiert, dass Sie es nach 10 Jahren bewusst verkaufen wollen. Und damit haben Sie bewiesen, dass Sie den Erwerb ohne Umsatz nicht hatten.
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4. Beispiel des gewerblichen Grundstückshandels anhand eines Zeitstrahls
Und jetzt habe ich noch ein Beispiel für Sie dabei. Ich habe einen Mandanten im Zeitraum von 2001 bis 2011. Unglaublich viele Objekte gekauft und verkauft.
4.1. Die einzelnen Objekte im Beispiel: 3-Objekt-Grenze überschritten?
Das erste Objekt, das ist ein normales Vermietungsobjekt, gekauft im Jahr 2001 und sechs Jahre später im Jahr 2007 veräußert. Ist das ein Objekt im Sinne des gewerblichen Grundstückshandel und muss ich das mitzählen? Bei der Frage, ob ich über drei Objekte hinauskommen oder nicht?
Nein. Deswegen habe ich das Objekt hier grün markiert, weil es ist ja sechs Jahre zwischen Kauf und Verkauf vergangen und nicht innerhalb von fünf Jahren gekauft und verkauft worden. Und damit zählt das Objekt grundsätzlich nicht mit.
Ein weiteres Objekt im Jahr 2001 gekauft, drei Jahre später 2004 verkauft ganz normales Vermietungsobjekt. Das habe ich rot gemacht. Das ist ein Zielobjekt im Sinne des gewerblichen Grundstückshandels und da sind wir bei eins/ noch kein gewerblicher Grundstück zu haben.
2004, vier Jahre später, 2008, wieder verkauft. Das dritte Objekt mache ich rot normales Vermietungsobjekt haben wir zwei Zielobjekte.
Das nächste Objekt habe ich wieder grün gemacht/ zu eigenen Wohnzwecken genutztes Objekt. 2005 gekauft, 2009 vier Jahre später verkauft. Zählt nicht zu/ Wohnt zu eignen Zwecken noch im Objekt.
2006, vier Jahre später, 2010 verkauft. Zähle ich mit. Jetzt bin ich bei drei Objekten. Mit drei Objekten bin ich aber noch kein gewerblicher Grundstückshändler.
Jetzt hab ich noch ein anderes Objekt 2007 gekauft, 2011 verkauft.
4.2. Der 5 Jahreszeitraum in der Anwendung
Jetzt sollen alle sagen Okay, vier Objekte wie rot sind gewerblicher Grundstückshandel? Nein, noch nicht. Weil ich gucke mir ja auch keinen Zeitraum an. Seit meiner Geburt, sondern ich gucke mir nur die letzten fünf Jahre an/ hab ich in den letzten fünf Jahren drei Objekte oder mehr verkauft, die ich auch vor ihnen in fünf Jahren gekauft habe und verkauft haben. Und das eine Objekt 2001 bis 2004 das fällt aus diesem fünf Jahreszeitraum die ich betrachte raus.
Ich bin immer noch kein gewerblicher Grundstück entlang. Erst mit dem letzten Objekt, was ich 2008 kaufe und 2011 verkaufe, habe ich vier Objekte in den letzten fünf Jahren verkauft, die ich nur maximal fünf Jahre hatte. Und dann bin ich rückwirkend mit den vier Objekten sogenannter gewerblicher Grundstückshändler. Und daran merken Sie, dass die meisten Mandanten in der Tat keine gewerblichen Grundstückshändler sind, obwohl sie das klar. Und ich habe ja noch einen Prüfschema dabei vom BMF – Ich stelle die Präsentation online/ können Sie reinzoomen – da können Sie genau durchgehen mit Ja-Nein-Fragen, ob ein Objekt zählt oder nicht zählt. Da sind alle Details dabei.
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5. Rechtsfolgen & Nachteile durch den gewerblichen Grundstückshandel
Und dann habe ich noch die letzte Folie dabei. Hat das überhaupt Nachteile? Jetzt sind Sie gewerblicher Grundstückshändler; und welche Nachteile haben wir? Nachteil ist: Grundstücke als Handelsware sind zu bilanzieren im Umlaufvermögen. Wir haben jetzt keine jährliche Abschreibung von 2 oder 3 Prozent. Ein kleiner Nachteil: Die Mieteinnahmen sind jetzt Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG und Veräußerungsgewinne sind auch gewerbliche Einkünfte nach § 15 EStG und alle Einkünfte/ Mieteinkünfte, Veräußerungsgewinne unterliegen der Gewerbesteuer.
5.1. Unterschiede durch die Feststellung des gewerblichen Grundstückshandels
Aber das sind auch keine wirklichen Nachteile. Erstens: Mieteinnahmen unterlägen bei normaler Vermietung den ganz normalen Einkünften aus Vermietung & Verpachtung. Der Steuersatz ist der gleiche, ob ich gewerbliche Einkünfte habe oder Vermietungseinkünfte. Ich zahle jeweils 0 bis 45 Prozent Steuern. Das ist nicht mehr und nicht weniger. In beiden Fällen Veräußerungsgewinne.
Wenn ich ein Haus kaufe und innerhalb von 10 Jahren verkaufe, bin ich ja voll in dem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG drin. Ich muss ja eh bei der Einkommensteuer versteuern, auch wenn ich kein gewerblicher Grundstückshändler bin.
5.2. Rechtsfolge: Gewerbesteuer
Ich bin ja nur dann steuerfrei, wenn ich mindestens elf Jahren das Objekt gehalten habe. Und die Gewerbesteuer ist doch auch kein Nachteil. Ich kann die Gewerbesteuer doch auf die Einkommensteuer anrechnen, zumindest zu 13,3 Prozent. Und wenn die Gewerbesteuer 15 Prozent ist, habe ich 1,7 Prozent Zusatzbelastungen. Das sind also keine wirklichen Nachteile. In vielen Fällen haben wir sogar schon bewusst einen gewerblichen Grundstückshandel fingiert. Wir beraten dazu ja relativ viel, um gewisse Vorteile zu nutzen.
6. Fazit
Und wenn Sie dazu fragen haben wir beraten gerne. Viele unserer Mandanten sind im Immobilienbereich tätig. Wir haben auch viele Videos schon verfasst, wie Sie mit Immobilien Steuern sparen können, z.B. eine Immobilien GmbH & Co. KG oder eine Immobilien GmbH. Wenn Sie Fragen haben wir stehen Ihnen sowohl am Standort hier in Köln, in Bonn, aber auch bundesweit über Telefonkonferenzen gerne für Ihre Fragen zur Verfügung.
Steuerberater für Immobiliensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der steuerrechtlichen Gestaltung im Immobiliensteuerrecht schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Vermeidung von gewerblicher Prägung und gewerblicher Infizierung
- Vermeidung von Betriebsaufspaltungen
- Steueroptimierter Verkauf von Immobilien
- Beratung zum Nießbrauchrecht
- Beratung bei komplexen Unternehmensstrukturen (Holdinggesellschaften, Organschaften)
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH & Co. KG und einer Immobilien-Holding
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
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Seit 2014 sind die Partner unserer Kanzlei regelmäßige Fachreferenten des Steuerberaterverbands Köln. Dabei besuchen ca. 1.500 Steuerberater pro Jahr unsere Seminare. Wegen der hohen Nachfrage stellen wir Ihnen unsere Präsentation zum gewerblichen Grundstückshandel gerne kostenlos zum Download zur Verfügung:
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