Gewerblicher Grundstückshändler & Bauunternehmer

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Video: Gewerbliche Grundstückshändler & Bauträger: Gewerbesteuer (15 %) mit ausländischer GmbH vermeiden

Sie sind Bauunternehmer, bauträger oder gewerblicher Grundstückshändler, dann unterliegen die Gewinne aus diesen Transaktionen in der Regel eine gesamte Steuerlast von 50 %. Es gibt nun einen Trick, wie wir die Gewerbesteuer sparen können und bei einer GmbH nur 15 % Körperschaftsteuer zahlen. Dieser Trick geht nur mit Kniffen im internationalen Steuerrecht und das ist völlig legitim und die Details, die stelle ich Ihnen heute einmal da.

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1. Einleitung

Mein Name ist Christoph Juhn, ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich auf das Unternehmensteuerrecht spezialisiert, insbesondere auf die Besteuerung von Kapitalgesellschaften und bei der Beratung von GmbHs beraten wir häufig im Internationalen Steuerrecht.

Und wenn Sie unsere YouTube-Artikel und Beiträge alle gelesen haben, sehen Sie auch wir machen sehr viel im Immobiliensteuerrecht und die Kombination aus GmbH, Immobiliensteuerrecht und internationalen Steuerrecht. Die verleitet zu interessanten Gestaltungsmodellen und ein Gestaltungsmodell  das habe ich heute für Sie dabei.

2. Ausgangslage als Bauunternehmer

Stellen Sie sich vor, Sie sind beteiligt an einer deutschen GmbH. z.B. zu 100 %. Diese GmbH kauft nun Grundstücke, bebaut die Grundstücke und verkauft sie wieder. Natürlich mit erheblichem Gewinn.

2.1. Besteuerung der Gewinne: 30% Steuerlast

Dieser Gewinn unterliegt in Deutschland einer Besteuerung von 100 Euro minus 15 % Körperschaftssteuer und etwa 15 % Gewerbesteuer. Dann bleibt in der GmbH nur ein Gewinn von netto 70 Euro übrig. Und jetzt gibt es ja die erweiterte Grundstückskürzungen bei reinen Immobiliengesellschaft. Dazu hab ich ein Video gemacht.

2.2. Keine erweiterte Kürzung für gewerbliche Grundstückshändler

Diese erweiterte Kürzung greift aber nicht, weil wenn Sie Grundstücke an und regelmäßig verkaufen, sind Sie gewerblicher Grundstückshändler, Bauunternehmer oder Bauträger. Und diese Arten von Tätigkeiten sind nicht kürzungsfähig. Das heißt, die Gewerbesteuer ist an dieser Stelle voll zu erheben.

3. Gestaltung: Ausländische GmbH

Jetzt müssen Sie wissen, dass diese Gesellschaft in Deutschland ihren Sitz hat und in Deutschland auch den Ort der Geschäftsleitung hat. Und deswegen unterliegen die Gewinne in Deutschland der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer. Wenn Sie jetzt mit einer ausländischen Gesellschaft z.B. einer Limited, einer niederländischen B.V., einer spanischen S.L, was auch immer/ über die Landesgrenze tätig werden und in Deutschland Immobilien ankaufen und verkaufen würden, stellt sich die Frage, wo diese Gewinne besteuert werden dürfen.

3.1. Anwendung der DBA-Artikel

Und dafür sind relevant die Artikel 6, 7 und 13 im DBA/ im Doppelbesteuerungsabkommen. Die besagen Die Gewinne dürfen nur in dem Land besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Und das ist ja eine deutsche Immobilie. Deswegen muss dann diese ausländische Limited, S.L., B.V., was auch immer diese Gewinne ganz normal in Deutschland versteuern. Also auch in diesem Fall hätten wir 100 Euro minus 15 % Körperschaftssteuer. Im Ausland fällt eine Steuer von Null an, weil diese Artikel im Doppelbesteuerungsabkommen ja eben besagen, dass die Gewinne nur in Deutschland besteuert werden. Deswegen zahlen in Deutschland 15 % Körperschaftssteuer. Die Frage ist aber Zahlen wir in Deutschland auch Gewerbesteuer und die Gewerbesteuer an dieser Stelle beträgt null, sodass 85 % übrig bleiben.

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3.2. Keine Betriebsstätte gleich keine Gewerbesteuer

Wieso, verdammt nochmal zahlt die Gesellschaft die ausländische Gesellschaft in Deutschland für ihre Sanierungs- und Bauträgertätigkeiten keine Gewerbesteuer? Das hängt damit zusammen, dass im § 2 Absatz 1 GewStG drinsteht, dass nur der Gewerbebetrieb, der im Inland unterhalten wird, der Gewerbesteuer unterliegt. Eine ausländische Kapitalgesellschaft unterhält aber im Inland kein Gewerbebetrieb. Warum? Weil die Gesellschaft nur im Ausland eine Betriebsstätte hat und in Deutschland eben keine Betriebsstätte hat. Und wenn ich keine Betriebsstätte im Inland habe, dann habe ich auch keine inländischen gewerblichen Einkünfte im Sinne von § 2 Absatz 1 GewStG und damit spare 15 % Gewerbesteuer im Inland.

4. Gedanken zur Gestaltung: Sicht der Finanzverwaltung

Jetzt könnte man meinen, das ist doch eine sehr aggressive Gestaltung und das Finanzamt möchte diese Gestaltung nicht. Hab ich auch lange gedacht, aber diesen Fall, genau den Fall wurde ich damals im mündlichen Steuerberaterexamen gefragt. Das ist eine beschränkt steuerpflichtige, ausländische Kapitalgesellschaft. Das habe ich als mündlichen Vortag im Steuerberaterexamen gehabt. Hab ich so vorgetragen, hab ich eine 1,5 für bekommen. Eine ganz gute Note im mündlichen Steuerberaterexamen. Und genau der gleiche Fall war ein Jahr später im Steuerberaterexamen dran. Genau der gleiche Fall und das Steuerberaterexamen das kommt vom Bundesministerium der Finanzen. Und die hatten diesen Fall in Deutschland dran im Steuerberaterexamen. Das war im Oktober 2013, also auch vom Bundesministerium. Also von der höchsten Behörde für Steuerangelegenheiten in Deutschland ist dieses Modell steuerlich anerkannt.

4.1. Sitzverlegung der Bauträger-GmbH

Da können Sie jetzt wahnsinnig viel mit gestalten. Zum Beispiel könnten Sie auch eine deutsche GmbH, die schon in Deutschland aktiv ist und Immobilien hat, unter Umständen deren Ort der Geschäftsleitung ins Ausland verlegen. Der Sitz würde dann zwar in Deutschland bleiben, aber ein Sitz begründet keine Betriebsstätte im Sinne von § 12 AO. Und daran merken Sie, dass an dieser Stelle unglaublich viel Gestaltungspotenzial da ist. Das ist jetzt auch ein Video das betrifft vorrangig nur Steuerberater, also Steuerprofis, die sich mit steuerrechtlichen Anliegen besonders gut auskennen. Wenn Sie Fragen haben, dann klingeln Sie doch einfach einmal durch.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der steuerrechtlichen Gestaltung schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

  1. Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei GewinnausschüttungenNutzung von Verlustvorträgen)
  2. Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
  3. Steueroptimierte Besteuerung der GmbH
  4. Steueroptimierung bei Gewinnausschüttungen (Kapitalertragsteuer und Teileinkünfteverfahren)
  5. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  6. Entwicklung von Maßnahmen zur Reduktion der Steuerlast (z.B. RechtsformwahlSitzverlegung)
  7. Entwicklung individueller Gestaltungsmodelle im internationalen Steuerrecht, beim Unternehmenskauf/-verkauf und bei Umstrukturierungen)

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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