Video: Wie Sie die Grunderwerbsteuer bei der Umwandlung von Personenunternehmen vermeiden!
Der große Vorteil von Personengesellschaften ist, dass die Grundstücke von Privatpersonen auf die Personengesellschaft übertragen können, ohne Grunderwerbsteuer und von der Personengesellschaft auf den Gesellschafter zurück übertragen können. Aber auch von der Personengesellschaft auf eine Schwester-Personengesellschaft, sei es durch Verkauf oder durch Umwandlungsvorgang. Wie genau das funktioniert und warum das bei Kapitalgesellschaften nicht funktioniert und Sie deswegen die Vorteile der Personengesellschaft ganz elegant nutzen sollten.
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1. Einleitung
Mein Name ist Christoph Juhn, ich bin Steuerberater in Köln und unsere Kanzlei hat sich auf das Unternehmensteuerrecht spezialisiert, insbesondere auf die Besteuerung von Kapitalgesellschaften. Und entsprechend oft machen wir Umwandlungen von GmbHs in Aktiengesellschaften oder in andere GmbHs.
1.1. Bei der Umwandlung auf Grundstücke achten
Und wenn in dieser Gesellschaft dann ein Grundstück drin ist, löst das in aller Regel Grunderwerbsteuer aus. Wenn wir aber Personengesellschaften umwandeln, kann da die Grunderwerbsteuer vermieden werden. Und was da die Voraussetzungen sind und wie das genau funktioniert, damit auch sie Personengesellschaften ohne Grunderwerbsteuer steuerneutral umwandeln können und sogar Immobilien verkaufen können auf eine Gesamthand, also an eine Personengesellschaft oder von einer Personengesellschaft, an eine andere Personengesellschaft. Das gucken wir uns heute einmal im Detail an!
2. Grundprinzip der Grunderwerbsteuer bei Übertragungen von Grundstücken: Steuerfrei in Höhe der Beteiligung
2.1. Immobilie auf Personengesellschaft übertragen
Wir haben hier eine Privatperson, die ist beteiligt an einer Personengesellschaften, z.B. einer OHG und die ist da jetzt mal zu 70 % dran beteiligt und diese Person hat eine Immobilie. Jetzt kann sie diese Immobilie übertragen auf die OHG und eigentlich ist das ein Rechtsträgerwechsel für die Übertragung der Immobilie würde eigentlich Grunderwerbsteuer anfallen. Aber weil die Person zu 70 % an der OHG beteiligt ist, wird die Grunderwerbsteuer an dieser Stelle quasi vermieden. Die wird grunderwerbsteuerfrei gestellt, die Immobilie an dieser Stelle. Grunderwerbsteuer würde dann nur auf 30 % des Immobilienwertes anfallen.
2.2. Immobilie von der Personengesellschaft zurück übertragen
Das gleiche gilt natürlich auch für die Übertragung zurück. Von der OHG kann ich Immobilien übertragen auf den Gesellschafter, wenn der zu 70 % beteiligt ist, wird die Grunderwerbsteuer zu 70 % nicht erhoben. Und selbst wenn jetzt noch andere Personen an der OHG beteiligt sind z. B. mit 30 % . Würde ja 30 % steuerpflichtig sein an dieser Stelle, aber wenn z.B. eine Immobilie im gemeinsamen Besitz von beiden Personen sich befindet und er hat 70 % und sie hat 30 %.
2.3. Übertragung: Steuerfrei in Höhe der Beteiligungsverhältnisse
Wenn ich nun die Immobilie übertrage auf die GbR, OHG, KG oder GmbH & Co. KG, ist die Übertragung sogar zu 100 % grunderwerbsteuerfrei. Warum? Weil vorher war er zu 70 % beteiligt und an der OHG ist er auch zu 70 % beteiligt und das gleiche gilt für die Dame auch. Damit im Fall 100 % Grunderwerbsteuerbefreiung. Wenn natürlich sie eine Immobilie hat und diese Immobilie überträgt, ja, dann haben wir die Grunderwerbsteuer, die man mit 70 % ansetzen, weil zu 70 % geht das ja auf jemand anderen über.
In dem Fall hat man 0 %und in dem Fall hatten wir eine Grunderwerbsteuer von 30 %, weil ja eben 70 % Grunderwerbsteuer frei sind. Und das ist das Grundprinzip. Und da kann man jetzt wahnsinnig viel mit gestalten.
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3. Übertragung von Personengesellschaft auf Personengesellschaft
Ich erweitere die Folie jetzt noch um eine weitere Gesellschaft, z.B. eine KG. Und da sind die beiden jetzt dran beteiligt. Ich sage mal 50/50 und nun haben wir eine Immobilie in der OHG und verkaufen die Immobilie von der OHG an diese Schwester-KG. Und auch das ist Grunderwerbsteuerfrei zu dem Anteil, wie die Beteiligungsverhältnisse identisch sind.
3.1. Beteiligungsidentitäten klären:
Das heißt, ich muss den Herrn A fragen, wie viel ist er vorher beteiligt und wieviel ist er nachher beteiligt. Da gibt’s eine Identität raus. Das muss ich mir da Frau B. genauso machen. Also wie gesagt, er ist der Herr A, sie ist die Frau B. Und ich frage den A, wie viel hast du vorher? Vorher sagt er: 70 % über die OHG. Dann frage ich den A, wie viel hast du nachher? Dann sagt er nachher bin ich an der OHG zu 50 % beteiligt. Dann hab ich eine Identität von 50 %.
Und dann frage ich die Frau B, wie haben Sie vorher? Da sagt sie, vorher habe ich 30%, nachher habe ich 50 %. Die Frau B ist also mit 30 % unverändert beteiligt und schon habe ich eine Beteiligungsidentität von 80 %. 20 % am Grundstück gehen jeweils über und deswegen hab ich in dem Fall, in dem türkisen Fall eine Grunderwerbsteuerbefreiung von 80 %.
3.2. Grunderwerbsteuerfrei durch Beteiligungsidentität bei Verkauf und Umwandlung
Die Grunderwerbsteuer wird hier nur zu 20 % des Immobilienwerte erhoben. Und das Interessante daran ist, das gilt sowohl für den Verkauf als auch für Umwandlungsvorgänge z.B. wenn ich die OHG auf die KG verschmelze. Und was kann man z.B. in der Gestaltungspraxis damit machen? Man kann z.B. seine Bilanzen, seine Ertragskraft erheblich optimieren, weil die Bilanzen sind maßgebend für die Finanzierung.
3.3. Praktisches Anwendungsbeispiel
Beispiel, Wir haben in der OHG ein Grundstück und das Grundstück hat einen Buchwert, weil wir das selber gebaut haben. Also die Immobilie mit Grundstück von 100, aber ein Verkehrswert von 1.000. In der Bilanz steht natürlich nur einen Buchwert von 100 und entsprechend wird die Bank sagen. Das war nicht viel wert, wir hätten gerne ein bisschen höheres Bilanzvolumen an dieser Stelle, bisschen mehr Eigenkapital, ein bisschen mehr Gewinn. Naja, ein Gewinn von 900 könnten wir realisieren, aber die 900 müssen wir versteuern, außerdem fällt eventuell Grunderwerbsteuer an.
Wenn ich nun diese Immobilie mit dem Buchwert von 100 zum Verkehrswert von 1.000 verkaufe an meine Schwestergesellschaft, dann aktiviert meine Schwestergesellschaft das Grundstück mit Gebäude im Anlagevermögen in der Bilanz mit 1.000/ schreibt natürlich handelsrechtlich von 1.000 ab. Und in meiner OHG, da entsteht ein Gewinn von 900. Damit optimiert die Bilanz bei der OHG und generieren Gewinn.
3.4. Zwei Nachteile bei der Übertragung von Grundstücken bei Schwestergesellschaften
Normalerweise macht man das in der Praxis nicht, weil es zwei Nachteile hat. Erstens fällt Grunderwerbsteuer an. Aber die Grunderwerbsteuer kann man vermeiden. Wir müssen nur die Beteiligungsverhältnisse anpassen. Idealer Fall: 50/50 in beiden Gesellschaften oder 70/30 in beiden Gesellschaften.
Und das zweite Problem die 900 Euro müsste ich eigentlich versteuern. Ja, aber das kann ich vermeiden, wenn beides vermögensverwaltende Gesellschaften sind, also keine gewerblichen Objekte sind, sollte das eine GmbH & Co. KG sein, ist hier immer gewerblich, die muss ich gewerblich entprägen. Was das ist, hab ich hier oben verlinkt, wie Sie eine Gesellschaft, eine GmbH & Co. KG gewerblich entprägen. Beide müssen also wirklich vermögensverwaltend sein.
3.5 Übertragung zwischen vermögensverwaltenden Personengesellschaften
Dann ist die Übertragung von einer vermögensverwaltenden Gesellschaft auf eine andere vermögensverwaltende Gesellschaft sogar ohne Ertragsteuern möglich. Keine Einkommensteuer, keine Gewerbesteuer und erst recht keine Körperschaftsteuer und schon generiere in der Handelsbilanz einen Gewinn von 900. Meine Bilanz wird optimiert und bisschen aufgehübscht, ohne dass ich diese 900 Euro versteuern muss. Und Grunderwerbsteuer kann ich ja vermeiden und schon bekomme ich eine bessere Finanzierung für den nächsten Immobilienerwerb. Ja, das ist die Begünstigung bei der Grunderwerbsteuer. Wenn wir Personengesellschaften miteinander verschmelzen, umwandeln oder wenn wir Grundstücke von einer Personengesellschaft an eine andere Personengesellschaft verkaufen.
4. Fazit
Das ist ein ganz gravierender Vorteil bei Personengesellschaften. Bei Kapitalgesellschaften gibt es diesen Vorteil nicht. Im Detail gibt es da einiges zu beachten. In der Regel haben wir eine Behaltefrist davor von 5 Jahren und in vielen Fällen auch danach von 5 Jahren. Das heißt mein Anteil an der OHG darf davor die 5 Jahre sich nicht verändert haben und danach an der KG, also an der übernehmenden Gesellschaft muss sie auch häufig 5 Jahre fortbestehen, mein Anteil. Über Details müssen wir sprechen.
Wir beraten sehr viel im Immobiliensteuerrecht. Wir machen sehr viele Umwandlungsvorgänge. Wir begleiten Sie bei Ihren Immobilien-Transaktionen. Dann können Sie uns gerne dazu einmal anrufen. Wir verfolgen ja einen einheitlichen Beratungsansatz. Das heißt, wir optimieren sie einmalig steuerlich und langfristig, übernehmen die Buchhaltung, die Abschlüsse und die Steuererklärung. Und sichern Ihnen so die Steuervorteil.
Steuerberater für Unternehmensteuerrecht
Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Unternehmensteuerrecht spezialisiert. Bei der steuerrechtlichen Gestaltung von Unternehmen schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:
- Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
- Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
- Steueroptimierte Besteuerung der GmbH
- Steueroptimierung bei Gewinnausschüttungen (Kapitalertragsteuer und Teileinkünfteverfahren)
- Vermeidung von gewerblicher Prägung und gewerblicher Infizierung
- Steuervorteile der Immobilien-GmbH
- Beratung zu sämtlichen Umwandlungsvorgängen (Einbringung, Verschmelzung, Formwechsel, Anteilstausch)
Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:
