Ferienwohnungen in der Steuererklärung: Was ist zu beachten?

Ferienwohnungen erleben, auch durch Portale wie Airbnb und verstärkt durch die Covid-19-Pandemie, einen echten Hype. Immer mehr Menschen nutzen die Möglichkeit, abseits der Großstadt Zimmer oder Apartments für einige Tage oder auch Wochen anzumieten. Doch was gilt eigentlich für Ferienwohnungen in der Steuererklärung? Welche Einkünfte werden erzielt, wo sind diese anzugeben und welche Kosten können private Vermieterinnen und Vermieter geltend machen?

Inhaltsverzeichnis

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1. Grundsatz: Eine Ferienwohnung führt zu Einkünften aus Vermietung

Nach § 21 EStG gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unter anderem die Einkünfte aus der Überlassung von Grundbesitz. „Grundbesitz“ meint dabei Grundstück und Bebauung gleichermaßen, sodass auch die Vermietung eines einzelnen Zimmers unter die Vorschrift fallen kann.

Nach § 2 Absatz 1 EStG entsprechen die „finalen“ Einkünfte dem Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben, die nach § 9 EStG als „Werbungskosten“ bezeichnet werden. Ziehen Vermieter die Werbungskosten von den Einnahmen ab, entsteht entweder ein positiver Überschuss oder ein Verlust. Während auf den Überschuss Einkommensteuer zu zahlen ist, wird ein Verlust mit anderen Einkünften verrechnet. So entsteht gegebenenfalls eine steuerliche Ersparnis, weil das Einkommen insgesamt niedriger ausfällt.

2. Ermittlung der Einkünfte bei Vermietung von Ferienwohnungen

Steuerlich relevant wird die Vermietung einer Ferienwohnung erst, wenn der Vermieter mit ihr nachhaltig positive Überschüsse erzielen möchte. Diese sogenannte Einkunftserzielungsabsicht ist also Voraussetzung dafür, dass ein Überschuss oder ein Verlust vom Finanzamt anerkannt werden kann. Fehlt die Absicht zur Erzielung von Einkünften, fallen auf Gewinne keine Steuern an; gleichzeitig haben Verluste keine steuerliche Auswirkung (BFH, Urteil vom 25.06.1984, GrS 4/82).

Die Einkunftserzielungsabsicht ist ein subjektives Tatbestandsmerkmal, das vom Finanzamt bei der Veranlagung überprüft wird. Sofern in der Anfangszeit nur Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung anfallen, wird die Behörde die Steuerbescheide zunächst vorläufig erlassen (§ 165 AO).

Entscheidend ist bei Vermietungseinkünften stets der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.

2.1. Einnahmen: Diese Posten gehören dazu

Zu den Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung gehören alle Gelder und geldwerten Vorteile (§ 8 EStG). Sie müssen der Vermieterin oder dem Vermieter zufließen und eine Gegenleistung für die Überlassung der Räumlichkeiten darstellen. Auch ein sonstiger Zusammenhang reicht aus, sodass beispielsweise Zinsen nach § 20 Absatz 8 EStG ebenfalls zu den Vermietungseinnahmen gehören können.

Klassischerweise sind folgende Gelder und geldwerten Vorteile den Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung zuzuordnen:

• Miete und Nebenkosten: Sie stellen den Hauptbestandteil jedes Mietvertrages dar und gehören daher stets zu den Einnahmen
• Umsatzsteuer: Sofern der Vermieter umsatzsteuerpflichtig vermietet, also auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet oder diese nicht anwenden darf, gehört auch die Umsatzsteuer zu den Mieteinnahmen. Sie fällt in der Regel in Höhe von 7 % an (§ 12 Absatz 2 Nummer 11 UStG)
• Sonstige Mietentgelte: Wenn für Parkplätze, Außenanlagen oder eine eingebaute Sauna weitere Entgelte verlangt werden, stellen auch diese Mieteinnahmen dar
• Reinigungsgebühren: Gebühren, die der Vermieter (einzeln oder pauschal) für die Reinigung der Ferienwohnung erhebt, stellen Einnahmen für eine Gegenleistung (Reinigung) und damit Mieteinnahmen dar

Stehen die Einnahmen fest, sind sie in der Anlage V entsprechend einzutragen. Maßgebend ist dabei stets das Kalenderjahr, in dem die jeweiligen Gelder zugeflossen sind (§ 11 Absatz 1 EStG). Ein Zufluss liegt vor, sobald der Vermieter über die Gelder wirtschaftlich verfügen kann.

2.2. Werbungskosten: Abschreibung und Co.

Den Einnahmen gegenüber stehen die sogenannten Werbungskosten, also die durch die Vermietung entstehenden Ausgaben (§ 9 EStG). Bei ihnen kommt es auf den steuerlichen Abfluss im Sinne des § 11 Absatz 2 EStG an. Sobald die Zahlungen vom Konto des Vermieters abgeflossen sind, erfolgt ihre steuerliche Berücksichtigung.

Zu den Werbungskosten gehören üblicherweise die folgenden Posten:

• Nebenkosten: Alle mit der Ferienwohnung zusammenhängenden Nebenkosten (Strom, Wasser, Grundsteuer und Co.) sind steuerlich abziehbar
• Abschreibung: Die Abschreibung wird nach § 7 Absatz 4 EStG mit 2 % oder 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Abzustellen ist auf die Kosten für das Gebäude, denn der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung
• Zinsen: Wenn der Vermieter Schuldzinsen für die Vermietung aufwendet, etwa weil er das Objekt kreditfinanziert hat, sind die entsprechenden Zinszahlungen Werbungskosten
• Instandhaltung und Sanierung: Die laufende Instandhaltung sowie notwendige Sanierungen sind ebenfalls anzusetzen, soweit ein Zusammenhang mit der Vermietung der Ferienwohnung besteht

Wird ein gesamtes Objekt als Ferienwohnung oder Gästehaus genutzt, ergeben sich hier keine Besonderheiten. Vermietet der Vermieter allerdings nur einen Teil seiner Immobilie, muss er die Kosten anhand der Wohnfläche aufteilen.

Beispiel: Max hat ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Auf die Wohnung entfallen 30 % der Gesamtwohnfläche der Immobilie. Max kann daher die Kosten, die für sein Einfamilienhaus insgesamt anfallen, zu 70 % (selbstgenutzter Teil) nicht absetzen und in Höhe von 30 % (vermieteter Anteil) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.

3. Achtung: Möglicherweise kein steuerfreier Verkauf der Ferienwohnung möglich!

Wird eine Immobilie teilweise zur Erzielung von Einkünften (Ferienwohnung) und teilweise für eigene Wohnzwecke genutzt, ist die entsprechende Aufteilung der Wohnfläche auch bei einer späteren Veräußerung relevant. Denn:

• Selbstgenutztes Wohneigentum können Privatpersonen jederzeit steuerfrei veräußern (§ 23 Absatz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG). Besondere Fristen sind hier nicht zu beachten
• Vermietete Immobilien sind erst 10 Jahre nach Anschaffung steuerfrei veräußerbar; entscheidend sind die Daten der Notarverträge

Beispiel: Max hat sein zu 30 % als Ferienwohnung genutztes Einfamilienhaus im Jahr 2022 erworben. Er veräußert es im Jahr 2025 und erzielt dabei einen Gewinn in Höhe von EUR 100.000. Weil das Objekt zu 70 % zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, sind nur 30 % des Gewinns – hier EUR 30.000 – nach § 23 EStG zu versteuern. Die übrigen EUR 70.000 sind steuerfrei.

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2. Durchführung der Vorsteuerabzugsberichtigung nach § 15a UStG, Beurteilung von Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG
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4. Beratung zum Nießbrauchrecht
5. Informationen zum Steuerrecht in ausländischen Steuerregimen (zum Beispiel Malta, Österreich, USA)

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