Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG im Überblick

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Sie liegen insbesondere bei einer entgeltlichen Überlassung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie sogenannter Sachinbegriffe (Sachgesamtheiten) an andere Personen vor. „Vermietung“ ist aber nicht gleich „Vermietung“, da es insbesondere darauf ankommt, was Sie überlassen – lassen Sie uns daher gemeinsam einen Blick auf die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ werfen!

Inhaltsverzeichnis

1. Einnahmen nach § 8 EStG bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Vermietungseinkünfte berechnen Sie als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Die Vermietung und Verpachtung ist damit eine von insgesamt vier Überschusseinkunftsarten, normiert in § 2 Absatz 1 Nummer 4 bis 7 EStG. Welche Tätigkeiten unter die Einkunftsart fallen, regelt der Gesetzgeber dabei abschließend in § 21 Absatz 1 Satz 1 EStG:

• Vermietung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere Grundstücken, Erbbaurechten und Schiffen
• Überlassung von Sachinbegriffen, insbesondere von Betriebsvermögen
• Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten, die unter das Urheberrechtsgesetz (UrhG) fallen
• Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Einnahmen (§ 8 Absatz 1 EStG) sind mit Zufluss, Werbungskosten mit Abfluss anzusetzen (§ 11 Absatz 1 und 2 EStG). Mieten sind regelmäßig wiederkehrende Leistungen und damit bedeutend für die „kurze Zeit“ im Sinne des H 11 „Allgemeines“ EStH. Der Ansatz von Einnahmen erfolgt damit auch dann im Jahr der wirtschaftlichen Entstehung, wenn sie erst im Folgejahr bis spätestens 10. Januar eingehen.

2. Vermietung und Verpachtung: die Einnahmen im Einzelnen

2.1. Vermietung und Verpachtung von unbeweglichen Vermögenswerten

Unter den Begriff des unbeweglichen Vermögens fallen in erster Linie Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile. Unerheblich ist nach dem Wortlaut der Vorschrift damit, ob Sie ein Grundstück als Ganzes oder zum Beispiel nur zu 50 % vermieten. Außerdem umfasst § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG auch Wohnungen.

Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Grundvermögen in Ihrem Eigentum und solchen Vermögenswerten, die Sie selbst anmieten. Auch die Untervermietung einer Wohnung fällt damit unter die Vermietung und Verpachtung.

2.2. Überlassung von Sachinbegriffen

Beim „Sachinbegriff“ handelt es sich zunächst um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Mit dem Passus in § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Halbsatz 2 EStG „insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen“ stiftet der Gesetzgeber zusätzliche Verwirrung – schließlich könnte man hier darauf schließen, dass eine Betriebsverpachtung ebenfalls unter die Einkunftsart VuV fällt. Da § 21 EStG aber zu den privaten Einkünften gehört, scheidet eine solche Auslegung aus.

Ein Sachinbegriff ist eine funktionell-technisch aufeinander abgestimmte Gesamtheit von Gegenständen, die gemeinsam eine wirtschaftliche Einheit bilden. Beispiele:

• Vollständige Betriebs- oder Geschäftseinrichtung
• Möbel einer möbliert vermieteten Wohnung

Befinden sich diese Wirtschaftsgüter noch im Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebs oder einer selbstständigen Tätigkeit, gehören die Vermietungseinkünfte nach § 21 Absatz 3 EStG ebenfalls zu dieser Einkunftsart (§§ 13, 15 oder 18 EStG) – hier greift das sogenannte Subsidiaritätsprinzip. Nur wenn das Betriebsvermögen vor der Verpachtung ins Privatvermögen überführt wurde, ist § 21 EStG einschlägig.

2.3. Zeitlich begrenzte Rechteüberlassung

Der Verkauf von Urheberrechten ist nach dem UrhG ausgeschlossen, da das Recht selbst immer nur beim ursprünglichen Ersteller liegen kann. Möglich ist aber eine zeitlich begrenzte Überlassung dieser Rechte. Ist diese keiner bestimmten Einkunftsart, bei Journalisten etwa § 18 EStG, zuzurechnen, gehört sie nach § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Von der zeitlich begrenzten ist die dauerhafte Rechteüberlassung abzugrenzen. Sie ist, sofern sie nicht unter eine der spezifischen Einkunftsarten fällt, nach § 22 Nummer 3 EStG steuerpflichtig.

Hinweis: Urheberrechtlich geschützte Werke sind selbst geschaffene (immaterielle) Wirtschaftsgüter, bei denen keine Abschreibung zulässig ist. Wird ein solches Werk allerdings entgeltlich erworben, kann der Käufer Abschreibungen geltend machen.

2.4. Verkauf von Miet- und Pachtzinsforderungen

Der Zufluss von Miete und Pacht führte beim Veräußerer einer Immobilie zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Insoweit ist der Gesetzgeber mit Einführung des § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 EStG konsequent und unterwirft den Verkaufsgewinn aus einer entsprechenden Forderung ebenfalls dieser Einkunftsart.

Damit die Forderungen nicht untergehen, unterliegen sie auch dann der Besteuerung nach § 21 EStG, wenn sie im Verkaufspreis von Grundstücken enthalten und in einem Zeitraum, in dem der Verkäufer noch Besitzer war, entstanden sind.

3. Werbungskosten nach § 9 EStG im Rahmen von Vermietung und Verpachtung

Der allgemeine Grundsatz des § 9 Absatz 1 Satz 1 und 2 EStG gilt auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten sind insoweit von den Einnahmen abzuziehen, als sie mit ihnen in direktem oder indirektem Zusammenhang stehen. Typische Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sind:

• Schuldzinsen und dauernde Lasten
• Grundsteuer, sonstige Abgaben und Versicherungsbeiträge 
• Absetzungen für Abnutzung (AfA) mit 2 % pro Jahr bei Wohn- und 3 % bei Gewerbeimmobilien (§ 7 Absatz 4 Satz 1 EStG)
• Kleinere Erhaltungs- und Schönheitsreparaturen 

Renovierungsarbeiten führen ebenfalls zu Werbungskosten, der Gesetzgeber hat mit § 6 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe a EStG aber den Begriff der „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ geprägt. Solche sind gegeben, wenn

• der Steuerpflichtige Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführt,
• seit Bau oder Kauf der Immobilie maximal drei Jahre vergangen sind, und
• die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten betragen.

Rechtsfolge ist eine Umqualifizierung der originären Erhaltungs- oder Modernisierungsaufwendungen in Herstellungskosten. Die getätigten Investitionen wirken sich damit nur im Rahmen der Abschreibung aus, da sie die Bemessungsgrundlage entsprechend erhöhen. Fehlt es an einem der Tatbestandsmerkmale, sind die Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen immer sofort und in voller Höhe abziehbar.

4. Veräußerung einer vermieteten oder verpachteten Immobilie

Vermietete Immobilien im Privatvermögen können nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden, § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen Anschaffung oder Herstellung und Veräußerung, wobei es konkret auf die Daten der Notarverträge ankommt. Originär gilt die Steuerfreistellung des § 23 EStG nur für den Grund und Boden, aufstehende Immobilien teilen aber nach dem Wortlaut der Vorschrift dessen Schicksal.

Eine Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist unterliegt als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 22 Nummer 2 EStG mit dem Verkaufsgewinn der regulären Einkommensteuer, wenn die Freigrenze von EUR 600 je Kalenderjahr überschritten wird.

Den Teil eines Grundstücks, den Sie ausschließlich zu privaten Wohnzwecken genutzt haben, können Sie jederzeit steuerfrei veräußern. Je kürzer der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung, desto genauer wird das Finanzamt hier allerdings hinschauen. Sie sollten die beabsichtigte Wohnnutzung daher jederzeit belegen können.

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