Verkäuferdarlehen – Immobilienverkauf steueroptimiert gestalten
Wer Immobilien innerhalb der Familie verkauft, etwa an den eigenen Ehegatten, kann hiermit erhebliche Abschreibungspotenziale heben. Gleichzeitig ist die Käuferin oder der Käufer verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu überweisen – und hieran kann die Gestaltung in der Praxis scheitern. Eine Lösung ist das sogenannte Verkäuferdarlehen, bei dem der Verkäufer dem Käufer den Kaufpreis leiht. Durch die fällig werdenden Zinsen lassen sich weitere Gestaltungspotenziale nutzen.
Interview: Immobilie privat oder über eine GmbH kaufen?
In diesem Interview mit Finanzfluss geht Christoph Juhn auf die optimale Steuerstrategie für Immobilien ein.
Inhaltsverzeichnis
1. Grundsatz: Wie funktioniert das Verkäuferdarlehen?
Bevor ein Darlehen überhaupt benötigt wird, müssen sich Käufer und Verkäufer gegenüberstehen. In der Praxis ist dies meist bei Immobilien der Fall. So möchte beispielsweise die Ehefrau ein ihr gehörendes Mehrfamilienhaus nach 10 Jahren steuerfrei an ihren Ehemann verkaufen, damit dieser erneut vom aktuellen Verkehrswert des Objektes abschreiben kann.
Üblicherweise würde sich der Ehemann das notwendige Kapital nun von einer Bank leihen. Beim Verkäuferdarlehen aber tritt der Verkäufer, hier die Ehefrau, an die Stelle ebendieses Kreditinstitutes. Sie leiht ihrem Ehemann also das Geld, indem dieser den Kaufpreis in Raten – zum Beispiel über 20 Jahre – abzahlen kann.
Der Verkäufer übernimmt beim Verkäuferdarlehen also eine „Doppelrolle“. Denn er ist in zweifacher Hinsicht Vertragspartner des Käufers, einerseits im Hinblick auf den Verkauf des jeweiligen Wirtschaftsgutes und andererseits hinsichtlich des notwendigen Darlehensvertrages.
2. Steuerliche Behandlung eines Verkäuferdarlehens
Ein Verkäuferdarlehen kann steuerlich erhebliche Vorteile bieten. Dies gilt vor allem dann, wenn – wo die Darlehensform auch am häufigsten anzutreffen ist – die entsprechende Vertragsgestaltung innerhalb des Familienverbundes erfolgt. Denn gegenüber fremden Dritten würden nur wenige Verkäufer auf eine sofortige Zahlung des Kaufpreises verzichten.
Verkäuferdarlehen unter Angehörigen, etwa Ehegatten oder Eltern und Kindern, müssen fremdüblich ausgestaltet sein. Nur dann werden sie steuerlich anerkannt, führen also zu einer Abzugsmöglichkeit von Zinsen nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG. Es steht den Vertragsparteien allerdings frei, den Darlehensvertrag für den Käufer möglichst ungünstig auszugestalten, um so einen höheren Zinssatz zu rechtfertigen.
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2.1. Behandlung des Darlehens beim Verkäufer
Der Verkäufer – beispielsweise einer Immobilie – tritt durch das Verkäuferdarlehen gleichzeitig als Darlehensgeber auf. Die erhaltenen Zinsen führen bei ihm zu Einkünften aus Kapitalvermögen, wobei § 32d Absatz 2 Nummer 1 EStG bei fremdüblicher Gestaltung des Vertrages keine Anwendung findet. Im Ergebnis unterliegen die Zinsen mit Zufluss (§ 11 EStG) einer Besteuerung mit lediglich 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag.
Zu versteuern ist dabei allerdings nicht die gesamte monatliche Rate, sondern lediglich der sogenannte Zinsanteil. Dieser ergibt sich aus dem Tilgungsplan und sinkt – jedenfalls bei klassischen Annuitätendarlehen – mit der Laufzeit immer weiter ab.
Ausnahmen sind sogenannte endfällige Darlehen. Beim endfälligen Verkäuferdarlehen zahlt der Käufer der Immobilie den tatsächlichen Darlehensbetrag erst später, etwa nach 10 Jahren, in einer Summe zurück. Dadurch fallen während der Laufzeit ausschließlich Zinsen an, was zu einer vollen Versteuerung der gesamten Zahlungen führt.
2.2. Behandlung des Verkäuferdarlehens beim Käufer
Der Käufer entrichtet im Rahmen des Verkäuferdarlehens Zinsen an den Verkäufer. Diese sind, sofern das erworbene Wirtschaftsgut zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, als Werbungskosten nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG abziehbar. Alternativ liegen Betriebsausgaben vor, wobei bei ihnen ebenfalls der sogenannte Zinsanteil zum Abzug kommt.
Auf Käuferseite wirken sich die Zinszahlungen damit regelmäßig in Höhe von rund 50 % aus. Zahlt der Käufer also EUR 10.000 an den Käufer, spart er hierdurch rund EUR 5.000 an Steuern. Der Verkäufer hat das erhaltene Geld allerdings nur mit 25 % zu versteuern, entrichtet also rund EUR 2.500.
Gerade Ehegatten können sich mit dem Verkäuferdarlehen so ein Steuersatzgefälle zunutze machen. Denn die Zinszahlungen „bleiben in der Familie“, mindern aber durch den Abfluss die mit rund 50 % versteuerten Einkünfte und unterliegen gleichzeitig einer Belastung von nur 25 %.
3. Verkäuferdarlehen in Steuergestaltungen einbinden!
Werden Immobilien innerhalb der Familie verkauft, ist die Gestaltung über ein Verkäuferdarlehen in erster Linie wegen des Steuersatzgefälles sinnvoll. Hinzu kommen schenkungsteuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, denn der Gläubiger der Darlehensforderung kann alle 10 Jahre einen Teil der Forderung erlassen. Ein solcher Erlass ist im Rahmen der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträge steuerfrei möglich.
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