Bewertung von Grundstücken: Grundbesitz im Überblick
Die Bewertung von Grundstücken spielt besonders bei Erbschaften sowie Schenkungen eine Rolle. Denn für steuerliche Zwecke ist die Bereicherung des Übernehmers, also der Wert des übertragenen Vermögens insgesamt, relevant. Alle maßgeblichen Rechtsvorschriften finden Sie im Bewertungsgesetz (BewG), wobei sich das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) stets auf dessen Normen bezieht.
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Bewertung von Grundstücken
In diesem Video gehen wir auf die bewertungsrechtlichen Basics von Grundstücken und Immobilien ein.
Inhaltsverzeichnis
1. Der Begriff des Grundvermögens
Damit das BewG für die Bewertung von Grundstücken anzuwenden ist, muss Grundvermögen im bewertungsrechtlichen Sinne vorliegen. Dies ist der Fall, wenn einer der Tatbestände des § 176 Absatz 1 BewG greift, es sich beim zu bewertenden Wirtschaftsgut also um
- Grund und Boden, Gebäude sowie sonstige Bestandteile,
- ein Erbbaurecht oder
- um Wohnungs- oder Teileigentum
handelt. Glücklicherweise hat sich der Gesetzgeber beim BewG für einen sehr strukturierten Aufbau entschieden, sodass Sie in § 176 Absatz 2 BewG direkt diejenigen Wirtschaftsgüter finden, die Sie bei der Bewertung von Grundstücken außen vor lassen. Dies sind:
- Bodenschätze
- Betriebsvorrichtungen, auch wenn es sich dabei um Gebäudebestandteile handelt
Generell gelten für Betriebsgrundstücke (Teil eines land- und forstwirtschaftlichen oder gewerblichen Unternehmens) mit den §§ 158, 159 und 99 BewG eigenständige Bewertungsvorschriften. § 176 BewG ist damit in erster Linie für die Bewertung von Grundstücken im Privatvermögen relevant.
Grundbesitzwerte werden nach § 151 Absatz 1 Nummer 1 BewG gesondert festgestellt. Maßgeblich ist der Bewertungsstichtag, wobei dieser bei Erbschaften dem Todestag und bei Schenkungen dem Tag der Übergabe entspricht (§ 11 in Verbindung mit § 9 Absatz 1 Nummer 1 und 2 Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)).
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2. Bewertung von Grundstücken – der Grund und Boden
Der Begriff des „Grund und Bodens“ umfasst insbesondere das Grundstück ohne aufstehende Gebäude und sonstige Anlagen. Da Sie bei der Bewertung von Grundstücken stets nach einer festen Struktur vorgehen, beginnen Sie mit der Ermittlung des Bodenwerts und stellen erst im Anschluss den Wert aufstehender Gebäude fest.
Befinden sich auf einem Grundstück keine benutzbaren Gebäude, liegt nach § 178 Absatz 1 BewG ein unbebautes Grundstück vor. Selbiges gilt durch gesetzliche Fiktion des § 178 Absatz 2 BewG, wenn dort zwar eine Immobilie steht, diese aber dauerhaft unbenutzbar ist. Relevant ist dies etwa, wenn ein verfallenes oder zerstörtes Gebäude auf dem Grundstück steht.
Die Bewertung von unbebauten Grundstücken ist nicht nur vergleichsweise dankbar, sondern auch schnell erledigt. Denn nach § 179 Satz 1 BewG multiplizieren Sie lediglich die Grundstücksfläche (Quadratmeter) mit dem jeweiligen Bodenrichtwert, den der zuständige Gutachterausschuss festlegt (§ 196 BauGB).
3. Definition und Bewertung von Immobilien
Eine Immobilie ist im bewertungsrechtlichen Sinne ein benutzbares Gebäude. Dieser Grundsatz ergibt sich aus dem Umkehrschluss des § 178 Absatz 2 BewG, da der Gesetzgeber hier ein mit einer nicht mehr verwendungsfähigen Immobilie bebautes als unbebautes Grundstück fingiert. Entsprechend liegt immer dann ein bebautes Grundstück vor, wenn sich auf dem Grund und Boden benutzbare Immobilien befinden (§ 180 Absatz 1 Satz 1 BewG).
Bei der Bewertung von Grundstücken gehen Sie zwar im ersten Schritt immer gleich vor, im zweiten unterscheiden Sie aber zunächst einzelne Gebäudearten. Diese hat der Gesetzgeber in § 181 Absatz 1 BewG abschließend aufgeführt:
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Mietwohngrundstücke
- Wohnungs- und Teileigentum
- Geschäftsgrundstücke
- Gemischt genutzte Grundstücke
- Sonstige bebaute Grundstücke
Ein „sonstiges“ bebautes Grundstück liegt nach § 181 Absatz 1 Nummer 6 in Verbindung mit Absatz 8 BewG vor, wenn alle anderen Definitionen ausscheiden.
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4. Die Bewertung eines bebauten Grundstücks nach § 182 BewG
Um eine gewisse Einheitlichkeit bei der Bewertung von Grundstücken zu gewährleisten, hat der Gesetzgeber hierzu mit § 182 BewG verschiedene Bewertungsverfahren normiert. Im Grundsatz unterscheiden Sie dabei zwischen dem Vergleichs-, dem Ertrags- und dem Sachwertverfahren (§ 182 Absatz 1 BewG).
4.1. Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren kommt nach § 182 Absatz 2 BewG zur Anwendung, wenn
- Wohnungseigentum,
- Teileigentum oder
- ein Ein- oder Zweifamilienhaus
zu bewerten ist. Beim Vergleichswertverfahren ermitteln Sie den Wert des Grundstücks anhand sogenannter Vergleichswerte, wobei Sie diese aus Verkäufen gleichartiger Grundstücke in möglichst derselben Lage ableiten.
Beispiel: Die Flurstücke A und B sind vor zehn Jahren durch Teilung des Flurstücks AB entstanden. Beide weisen eine identische Größe auf und wurden mit dem gleichen Reihenhaus bebaut. Der Eigentümer von A verkauft das gesamte bebaute Grundstück für EUR 600.000. Damit legen Sie der Bewertung des zweiten Grundstücks ebenfalls diesen, gegebenenfalls angepassten, Wert zugrunde.
4.2. Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet bei der Bewertung von Grundstücken nach § 182 Absatz 3 BewG Anwendung, wenn es sich um
- ein Mietwohngrundstück,
- ein Geschäftsgrundstück oder
- ein gemischt genutztes Grundstück
handelt. Wie der Name des Verfahrens bereits verrät, stehen hier die Erträge, die das Gebäude erwirtschaftet, im Vordergrund. Maßgeblich sind insbesondere Miete und Abschreibung, aber auch Nebenkosten.
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4.3. Das Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren bewerten Sie nach § 182 Absatz 4 BewG Grundstücke,
- für die kein Vergleichswert feststellbar ist (§ 182 Absatz 2 BewG),
- die zu den Geschäftsgrundstücken gehören, wenn das Ertragswertverfahren ausscheidet, und
- sonstige bebaute Grundstücke.
Wenn Sie die Bewertung des Grundstücks nach dem Sachwertverfahren vornehmen, ermitteln Sie de facto den Wert der reinen Bausubstanz. Dabei gehen Sie von Regelherstellungskosten, die der Gesetzgeber im BewG vorgibt, aus, und passen diese mit verschiedenen Faktoren an Inflation und Alterswertminderung an. Am Ende erhalten Sie den Gebäudesachwert.
5. Bewertung von Grundstücken: Der schlussendliche Wert des Grundvermögens
Springen wir an dieser Stelle in den § 177 Absatz 1 BewG, stellen wir fest, dass auch bei der Bewertung von Grundstücken der gemeine Wert (§ 9 BewG) ausschlaggebend ist. Diesen ermitteln Sie durch Addition von Grundstücks- und Gebäudewert, wobei Sie den Gebäudewert entsprechend der nach § 182 BewG anzuwendenden Verfahren berechnet haben.
Durch § 198 BewG hat der Gesetzgeber Ihnen stets die Möglichkeit offengelassen, einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten nachzuweisen. In diesen Fällen gilt nicht mehr der Gebäudevergleichs-, Ertrags- oder Sachwert, sondern der Wert, den das Gutachten ausweist. Das Gutachten kann sich dabei auch auf den Grund und Boden erstrecken (§ 198 Absatz 1 Satz 2 BewG in Verbindung mit § 199 Absatz 1 BauGB).
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