Vergleichswertverfahren: Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht

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Das Vergleichswertverfahren als Bewertungsmethode ist sehr gängig in seiner Anwendung. Aufgrund seiner Marktnähe sogar eines der Beliebtesten. Häufig ist es jedoch schwierig vergleichbare Objekte zu finden und dann kann sich selbst dieses Verfahren als kompliziert erweisen. Außerdem läuft das Verfahren deutlich anders ab, als das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Allgemein sind aber alle drei Bewertungsmethoden an deutschen Gerichten akzeptiert, auch wenn sie häufig zu unterschiedlichen Werten führen.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die verschiedenen Möglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast bei Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:


Datum	Thema
27. April 2022	Vergleichswertverfahren: Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht (dieser Beitrag)
14. Februar 2022	Grundsteuer in Niedersachsen ab 2025
10. Februar 2022	Grundsteuer in Hessen ab 2025
03. Februar 2022	Die neue Grundsteuer in Bayern ab 2025
03. Januar 2022	Grundsteuerreform 2022: was ist neu?
23. Dezember 2021	Immobilienverkauf nach Scheidung oder bei getrennten Ehegatten – Achtung Steuerfalle!

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Inhaltsverzeichnis

1. Vergleichswertverfahren: Einführung in diese Bewertungsmethode des Immobiliensteuerrechts

Nun kommen wir zu einer weiteren Bewertungsmethode im Rahmen des Immobiliensteuerrechts. Hierbei betrachten wir das sogenannte Vergleichswertverfahren genauer.

Dabei stehen hauptsächlich Verkaufspreise für vergleichbare Objekte im Vordergrund. Infolgedessen haben sogenannte Gutachterausschüsse dabei eine prägende Rolle inne. Denn diese dürfen durchschnittliche Richtwerte ermitteln. Hierbei greifen sie auf Daten bereits notariell geschlossener Immobilienkaufverträge zurück. Unter anderem sind maßgebliche zu beachtende Faktoren beispielsweise die Grundstücksgröße, das Baujahr, die Wohnfläche und außerdem die geografische Lage sowie eventuell die Ausstattung der Immobilie. Andernfalls und präferiert sind oftmals auch die Preise verkaufter Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft zu besagter Immobilie. Dadurch wird diese Variante auch als direktes Vergleichswertverfahren bezeichnet. Die Ermittlung aufgrund von Vergleichsfaktoren, wie oben beschrieben, wird als indirektes Verfahren bezeichnet.

Zu Beginn ist wichtig zu wissen, dass das Vergleichswertverfahren insbesondere bei Vermögensauseinandersetzungen, wie zum Beispiel einer Erbschaft, einer Scheidung oder einer Schenkung sowie aber bei Immobilientransaktionen, also beim Immobilienkauf und -verkauf genutzt wird.

2. Das Vergleichswertverfahren: Ein Überblick

2.1. Bebaute Grundstücke im Vergleichswertverfahren

Nach § 182 Absatz 2 BewG werden im Vergleichswertverfahren grundsätzlich Wohnungseigentum, Teileigentum, sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet. Dabei findet das Verfahren Anwendung, wenn für wirklich ähnliche Objekte Vergleichswerte vorliegen. Somit kommt die aktuelle Marktsituation dabei wesentlich stärker zum Tragen, als beispielsweise beim Sachwertverfahren oder sogar beim Ertragswertverfahren. Dadurch wird es nicht selten auch als der Favorit unter den Bewertungsmethoden für Immobilien zur Erzielung eines aktuellen Preises in Erwägung gezogen.

2.2. Bewertung im Vergleichswertverfahren

Zunächst gilt beim Vergleichswertverfahren, dass nach § 183 Absatz 1 BewG Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen sind. Dabei gilt es den Vergleichsobjekten besondere Beachtung zuzuordnen und ausschließlich Grundstücke auszuwählen, die hinsichtlich ihrer maßgeblichen Wertmerkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Dadurch werden sie als sogenannte Vergleichsgrundstücke klassifiziert. Vorab sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 fort folgende des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise vorrangig.

Jedoch können auch gemäß § 183 Absatz 2 BewG anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke von den Gutachterausschüssen ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren für geeignete Bezugseinheiten, also insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, herangezogen werden. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert zu berücksichtigen. Dabei sind die Vergleichsfaktoren, die von den Gutachterausschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet werden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag liegt, anzuwenden. Durch die Nutzung von Vergleichsfaktoren beim Vergleichswertverfahren werden für die jeweiligen Unterschiede Zuschläge sowie Abschläge einberechnet. Beispielsweise ist ein Grundstück am Ende einer Sackgasse von höherem Wert als das an einer Kreuzung, eine Penthouse-Wohnung wertvoller als eine vergleichbare Wohnung im Erdgeschoss.

Zu beachten ist vor allem bei diesem Verfahren, dass Besonderheiten, die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art entsprechen, nach den Absätzen 1 und 2 nicht berücksichtigt werden.

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3. Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Besondere Vorteile durch das Vergleichswertverfahren werden nun noch einmal hervorgehoben. In diesem Verfahren wir der Marktwert der Immobilie präziser abgebildet als bei anderen, da es auf tatsächlich gezahlte Verkaufspreise zurückgreift. Damit kann die Methode bestmöglich das aktuelle Marktgeschehen einbeziehen und ist somit ein guter Anhaltspunkt, um den Wert für einen Verkauf, eine Schenkung oder andere Gründe angemessen zu ermitteln.
Außerdem ist die Berechnung beim Vergleichswertverfahren einfach nachvollziehbar und gut zu veranschaulichen für Immobilieneigentümer. Dadurch ist dieses Verfahren auch für Immobilienmakler besonders interessant, um Häuser und Eigentumswohnungen für Verkäufe und andere Vorgänge zu bewerten. Zudem hilft das Vergleichswertverfahren mit seiner objektiven Bewertung den aktuellen Verkehrswert zu ermitteln und bietet dadurch eine recht sichere Preisfindung für Immobilien.

Jedoch spielen auch Nachteile bei der Beurteilung des Vergleichswertverfahrens eine Rolle. Denn es wird eine große Datenbasis benötigt, um die Immobilien angemessen vergleichen zu können. Denn sind beispielsweise zehn oder weniger Vergleichsobjekte zum Vergleich nutzbar, dann kann die Immobilienbewertung nicht präzise genug angewendet werden.

Der oben angesprochene Vorteil, dass die Ermittlung eines angemessenen Verkehrswerts hilfreich ist unterliegt jedoch dem Problem von häufigen und maßgeblichen Schwankungen, da sich die Bewertung am Marktgeschehen und den aktuellen Immobilienpreisen orientiert. Außerdem wirken sich Preiseinbrüche und Immobilienblasen stark auf das Ergebnis der Bewertung aus, weshalb das Vergleichswertverfahren nur eine Momentaufnahme wiedergibt.

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4. Bewertung von Immobilien durch das Finanzamt

Es ist wichtig zu wissen, dass das Finanzamt auf Grundlage des Bewertungsgesetzes die Immobilien bewertet. Jedoch nutzt es dabei ein vereinfachtes Verfahren. Denn dabei besichtigt das Finanzamt die Immobilie nicht, zudem wird keine Einsichtnahme ins Grundbuch vorgenommen und es wird kein Sachverständiger zur Hilfe herangezogen. Dabei fallen Besonderheiten des Objekts unter den Tisch. Diese können Sachverständiger nutzen, um beispielsweise den Wert herabstufen zu lassen und Steuern bei einer Schenkung zu sparen. Da das Finanzamt diese Wert nicht nutzen und berücksichtigen kann, sind die Werte des Finanzamts häufig zu hoch und ein Sachverständiger kann somit einen niedrigeren Verkehrswert § 198 BewG ermitteln.

Dabei gelten jedoch die auf Grund § 199 Absatz 1 BauGB erlassenen Vorschriften. Demnach muss der Nachweis auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erbracht werden. Dadurch hat der Sachverständiger mehr Möglichkeiten und kann zudem wichtige Faktoren wie die aktuelle Marktlage berücksichtigen. Denn anders als das Finanzamt müssen Sachverständiger die zu bewertenden Gebäude besichtigen. Jedoch stellt dies für den Schenkenden einen Vorteil dar, da somit mehr Informationen zur Verfügung stehen.

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5. Fazit zum Vergleichswertverfahren als Bewertungsmethode im Immobiliensteuerrecht

Beim Vergleichswertverfahren kann oftmals ein ziemlich guter Wert ermittelt werden. Jedoch gilt es hierbei das besondere Ziel des Eigentümers zu beachten. Bei einer Schenkung soll die Immobilie ja möglich niedrig bewertet werden. Wohingegen dies bei einem Verkauf selten der Fall sein dürfte. Dennoch müssen die schlussendlichen steuerlichen Auswirkungen ebenso mit einfließen, wie die Besonderheiten verschiedener Bewertungsverfahren. Dadurch ergeben sich für unterschiedliche Arten von Immobilien teilweise unterschiedlich Verfahren, welche die beste Bewertung als Ergebnis liefert.

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