Steuerfalle

Immobilien des Betriebsvermögen übertragen

Immobilie des Betriebsvermögens übertragen: Achtung – Darauf müssen Sie achten!

Die Übertragung einer Immobilie des Betriebsvermögens auf einen nahen Angehörigen löst die Realisierung stiller Reserven aus, die den betrieblichen Gewinn erhöhen. Daraus können Steuernachteile resultieren, wenn die Immobilie nachfolgend veräußert oder in ein Betriebsvermögen eingelegt wird. Wir erklären, welche Folgen die Übertragung einer Immobilie des Betriebsvermögens hat.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf den Verkauf von Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zur Reduktion der Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn aus. Aufgrund der aktuellen Relevanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum Thema
5. Juli 2019 Immobiliengesellschaft gründen & Kinder an Immobilien beteiligen
10. Juli 2019 Immobilien an Kinder verkaufen: Abschreibung + Erbschaftsteuer sparen
8. Dezember 2021 Immobilien von privat kaufen – vermieten und steuerfrei verkaufen
23. Dezember 2021 Immobilienverkauf nach Scheidung oder bei getrennten Ehegatten – Achtung Steuerfalle!
17. Januar 2022 Immobilie des Betriebsvermögens übertragen: Achtung – Darauf müssen Sie achten! (dieser Beitrag)
Unser Video: Immobilienkaufvertrag steueroptimiert gestalten…

Unser Video:
Immobilienkaufvertrag steueroptimiert gestalten

In diesem Video erklären wir, wie Sie den Kaufvertrag für Immobilien steueroptimiert gestalten.

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Inhaltsverzeichnis


1. Immobilie des Betriebsvermögens verschenken oder vererben

Die unentgeltliche Übertragung einer Immobilie des Betriebsvermögens auf einen nahen Angehörigen kann für den Empfänger negative steuerrechtliche Folgen haben. Dabei ist im Rahmen der Übertragung auf den nahen Angehörigen zu differenzieren, ob die Immobilie verschenkt oder vererbt wird.

Tritt der Erbfall ein, geht der Betrieb auf den oder die Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge über. Folglich hängt die Aufdeckung der stillen Reserven davon ab, wie die Erben mit dem Betrieb weiterverfahren. Setzen sie den Betrieb in entsprechender Weise mit der Immobilie fort, so liegt keine Entnahme vor. Anders stellt es sich aber dar, wenn die Immobilie zu außerbetrieblichen Zwecken aus dem Betriebsvermögen gelöst wird. Beispielsweise kann die Immobilie erneut verschenkt oder zur Wohnnutzung bestimmt werden.

Wird eine Immobilie des Betriebsvermögens durch Schenkung auf einen nahen Angehörigen aus dem Betriebsvermögen gelöst, so führt dies zu einer Entnahme zu außerbetrieblichen Zwecken durch den Schenker. Dann werden durch die Übertragung der Immobilie des Betriebsvermögens auf einen nahen Angehören stille Reserven realisiert, indem der Entnahmegewinn dem Gewinn des Schenkers hinzugerechnet wird.

Zudem können sich im weiteren Verlauf für den Rechtsnachfolger sowohl beim Erbfall als auch bei der Schenkung weitere Steuerfolgen ergeben, wenn dieser die Immobilie veräußert oder in ein Betriebsvermögen eingelegt.

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2. Entnahme der Immobilie des Betriebsvermögens

2.1. Entnahme einer Immobilie des Betriebsvermögens als Anschaffungsvorgang

Die Auslösung einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen zu außerbetrieblichen Zwecken stellt eine Entnahme des Rechtsvorgängers dar. Gemäß § 23 Absatz 1 Satz 2 EStG wird durch die Entnahme eines Grundstücks aus dem laufenden Betrieb oder anlässlich einer Betriebsaufgabe ein Anschaffungsvorgang fingiert. Daher liegt zum Zeitpunkt der Entnahme beziehungsweise der Betriebsaufgabe fiktiv ein Anschaffungsvorgang vor. Dieser ist gemäß § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG dem Beschenkten zuzurechnen. Daher stellt die Entnahme einer Immobilie des Betriebsvermögens faktisch einen Anschaffungsvorgang des Rechtsnachfolgers dar. Daran sind gewisse Rechtsfolgen geknüpft.

Zunächst beginnt die zehn-Jahres-Frist zum steuerfreien Verkauf erneut zu laufen, da fiktiv eine Anschaffung vorliegt. Dabei knüpft der Beginn der Frist an den Zeitpunkt der Entnahme an. Wird das entnommene Grundstück nun innerhalb der zehn Jahre nach der Entnahme wieder veräußert, so löst dies die Rechtsfolgen des § 23 EStG aus. Dann droht bei dem Rechtsnachfolger eine Besteuerung des Veräußerungsgewinnes.

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Private Immobilien steuerfrei verkaufen

In diesem Video erklären wir, die Frist zum steuerfreien Verkauf einer Immobilie.

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2.2. Bewertung der Anschaffung durch Entnahme einer Immobilie des Betriebsvermögens

Doch um dann den Veräußerungsgewinn bestimmen zu können, müssen gemäß § 23 Absatz 3 Satz 1 EStG die Anschaffungskosten dem Erlös gegengerechnet werden. Dazu sind die Anschaffungskosten zu ermitteln. Bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns tritt an die Stelle der Anschaffungskosten oder Herstellungskosten nach § 23 Absatz 3 Satz 2 EStG der angesetzte Entnahmewert, also der Teilwert zum Zeitpunkt der Entnahme. Dabei ist der angesetzte Wert der Entnahmewert, welcher der Steuerfestsetzung im Steuerbescheid des Veranlagungszeitraums zugrunde gelegen hat, in dem die Entnahme der Immobilie aus dem Betriebsvermögen erfolgte. Hingegen kommt es nicht darauf an, ob der Entnahmewert zutreffend ermittelt worden ist. Vielmehr ist für den Ansatz allein der tatsächliche Wertansatz maßgeblich. Folglich bildet dieser Wert die Anschaffungskosten, welche dann dem Erlös gegenzurechnen sind.

2.3. Gestaltung mit unentgeltlicher Übertragung von Immobilien und anschließende Veräußerung

Natürlich kann ein privates Veräußerungsgeschäft nach einer unentgeltlicher Übertragung auch als Gestaltungsmöglichkeit verwendet werden, um die Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn zu reduzieren. So können Sie erreichen, dass der Veräußerungsgewinn einem niedrigeren Steuertarif unterliegt. Wie das funktioniert haben wir in einem anderen Beitrag erklärt.

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Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:

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3. Einlage einer Immobilie ins Betriebsvermögen als Veräußerung

Oft übersehen wird die Regelung des § 23 Absatz 1 Satz 5 Nummer 1 EStG. Diese Norm fingiert die Einlage einer Immobilie in das Betriebsvermögen unter gewissen Voraussetzungen als Veräußerung. Dazu muss der Steuerpflichtige die Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung aus dem Betriebsvermögen heraus veräußern. Dabei meint die Anschaffung nicht die Einlage, sondern den tatsächlichen Anschaffungsvorgang. Daher ist Ziel der Norm die im Privatvermögen erzielten stillen Reserven abzuschöpfen. Zwar werden schon bei der Veräußerung der Immobilie des Betriebsvermögens bereits die stillen Reserven aufgedeckt. Dennoch möchte der Gesetzgeber durch die Regelung des § 23 Absatz 1 Satz 5 Nummer 1 EStG den Teil der im Privatvermögen erzielten stillen Reserven abschöpfen, der auf die Zeit zwischen Anschaffung und Einlage entfällt. Daher kann die Veräußerung neben der Besteuerung der betrieblichen stillen Reserven auch noch die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG auslösen. Dazu folgendes Beispiel:

Der Vater erwirbt eine Immobilie für 100.000 Euro.

Ein Jahr später überträgt er sie unentgeltlich auf seine Tochter.

Diese legt die Immobilie zum Teilwert von 110.000 Euro in das Betriebsvermögen ein.

Zwei Jahre später veräußert sie die Immobilie für 130.000 Euro.

Besteuert wird dieser Sachverhalt nun in zweifacher Hinsicht:

  1. Die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös (130.000 Euro) und dem Einlagewert (110.000) stellt einen betrieblichen Erlös der Tochter in Höhe von 20.000 Euro dar.
  2. Zusätzlich gilt die Regelung des § 23 Absatz 1 Satz 5 Nummer 1 EStG. Demnach gilt die Einlage als Veräußerung, weil nachfolgend innerhalb der zehn-Jahres-Frist eine tatsächliche Veräußerung stattfand. Die Tochter ist Einzelrechtsnachfolgerin, so dass ihr auch die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger gemäß § 23 Absatz 1 Satz 3 EStG zuzurechnen ist. Folglich ergibt sich ein nach § 23 EStG zu versteuernder Erlös von 10.000 Euro (Einlagewert als Veräußerungspreis 110.000 Euro – Anschaffungskosten 100.000 Euro).

4. Fazit: Achtung bei Immobilie des Betriebsvermögens

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Sie bei unentgeltlichem Erwerb zum einen darauf achten müssen, ob die Immobilie zum Betriebsvermögen des Rechtsvorgängers gehörte. Zum Anderen ist wichtig zu wissen, ob die durch die Anschaffung des Rechtsvorgängers ausgelöste Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Dabei müssen Sie vor allem die Regelungen des § 23 EStG beachten. Wir beraten Sie dazu gerne und optimieren den Verkauf Ihrer Immobilie steuerrechtlich.


Steuerberater für Immobilien und ihre Besteuerung

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum steuerfreien Verkauf von Immobilien spezialisiert. Bei der Beachtung der Eigenheiten von Immobilien des Betriebsvermögens schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
  2. Steuerlich sinnvolle Ausgestaltung des Immobilienkaufvertrages
  3. Steuervorteile der Immobilien-GmbH
  4. Mieteinnahmen steuerfrei vereinnahmen

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

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