Immobilienverkauf: gewerblich oder vermögensverwaltend?

Immobilieneigentümer, die ihre Immobilien verkaufen wollen, fragen sich oft, ob ihr Immobilienverkauf gewerblich oder vermögensverwaltend erfolgt. Dabei muss man drei Fälle unterscheiden. Einerseits muss man den Immobilienverkauf einer einzelnen Person betrachten. Dann erfordern auch die Immobilienverkäufe von Personen- sowie von Kapitalgesellschaften eine Einschätzung. In allen drei Fällen kann man je nach den jeweiligen Umständen einen Immobilienverkauf steuerlich als vermögensverwaltend behandeln oder als gewerblich erachten. Das kann sogar zu dazu führen, dass bisher vermögensverwaltend behandelte Immobilien zukünftig als gewerbliche Objekte ansieht. Tatsächlich kann sogar eine rückwirkende Umwidmung bereits verkaufter Immobilien erfolgen, sodass diese nachträglich als gewerblich versteuert werden müssen.

Inhaltsverzeichnis

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1. Immobilienverkauf: gewerblich oder vermögensverwaltend – Einleitung

Wer über mehrere Immobilien verfügt, kann damit sowohl Vermietungseinkünfte erzielen als auch Gewinne, die man beim Verkauf realisiert. Entsprechend ist auch das Steuergesetz dahingehend ausgelegt, aufgrund dieser Grundlagen eine Unterscheidung beim Immobilienverkauf vorzunehmen. So ist der Immobilienverkauf einer zuvor vermögensverwaltend gehaltenen Immobilien anders zu versteuern als bei einem rein gewerblich beabsichtigten Verkauf. Denn wenn ein gewerblicher Immobilienverkauf vorliegt, hat man es ja mit einem gewerblichem Unternehmen zu tun, der wiederum der Gewerbesteuer unterliegt. Im Grunde besteht dann kein Unterschied zu einem Fahrrad- oder Autohändler: man kauft und verkauft Objekte, um Gewinne zu erzielen. Dabei ist die Gewinnerzielungsabsicht ein wesentliches Merkmal von Gewerbebetrieben.

Und doch ist die Sache bei Immobilien ein wenig komplexer. Denn je nach Art einer Vermögensverwaltung kann dies zum Gewerbe hin einen Grenzfall darstellen. Wie unterscheidet man also zwischen einem Immobilienverkauf im Rahmen der Vermögensverwaltung und einem gewerblichen Verkauf? Wir geben hier Antwort darauf.

2. Immobilienverkauf: Einzelperson vs. Personen- vs. Kapitalgesellschaft

Schön wäre es, wenn wir diese Frage allgemein beantworten könnten. Doch muss man hierbei unterscheiden, ob der Verkäufer eine Einzelperson, eine Personengesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft ist (letzterer Fall soll auch Stiftungen und Genossenschaften mit einschließen). Daher werden wir in drei separaten Abschnitten getrennt antworten.

Nur soviel vorweg: egal welcher Fall vorliegt, man sollte sich der potentiellen steuerlichen Implikationen bei jedem Immobilienverkauf bewusst sein. Wer hierzu Beratung wünscht, der findet in unserer Kanzlei selbstverständlich gleich den richtigen Ansprechpartner.

3. Immobilienverkauf durch eine Einzelperson

Wenn man als Einzelperson über mehrere Immobilien verfügt und eines der Objekte verkaufen möchte, geht man regelmäßig davon aus, dass der dabei anfallende Gewinn steuerlich als sonstige Einkünfte zu behandeln ist (§ 23 in Verbindung mit § 22 Nummer 2 EStG). Allerdings ist dies nur der Fall, wenn man die zu verkaufende Immobilie zuvor vermögensverwaltend gehalten hat. Denn wenn man ständig Immobilien kauft, um sie so bald als möglich gewinnbringend zu verkaufen, dann stellt dies gewerblichen Grundstückshandel dar. Und das unterliegt anderen Besteuerungsregeln, nämlich jenen gemäß § 15 EStG. Grundsätzlich gilt aber, dass der Immobilienverkauf nach einer Haltefrist von zehn Jahren vermögensverwaltend erfolgt.

3.1. Die Drei-Objekt-Grenze beim Immobilienverkauf

Dabei muss man berücksichtigen, wie oft man innerhalb von fünf Jahren Immobilien verkauft. Wenn man das drei Mal macht, dann gelten diese Veräußerungen in der Regel als Gelegenheitsgeschäfte. Eine Einbringung in eine Personen- oder Kapitalgesellschaft ist dabei einer Veräußerung gleichgestellt. Wenn man einen solchen Immobilienverkauf aber viermal oder öfter innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren durchführt, geht das Finanzamt davon aus, dass dies bereits in den gewerblichen Bereich fällt. Diese Regelung bezeichnet man im Steuerrecht als Drei-Objekt-Grenze.

Allerdings kann auch ein vierter oder weiterer Immobilienverkauf nach mehr als fünf Jahren den Verdacht erwecken, dass dieser gewerblich ist. Dabei ist aber auf die genauen Umstände abzustellen. Insbesondere ein planvolles vorgehen könnte hierbei die Annahme eines gewerblichen Immobilienverkaufs untermauern.

3.2. Weitere Umstände, die einen gewerblichen Immobilienverkauf charakterisieren

Außerdem sind gegebenenfalls noch weitere Umstände ausschlaggebend. Wenn man nämlich eine Immobilie erwirbt und sie dahingehend renoviert oder umbaut, dass sie einem bereits interessierten Käufer gefallen und vielleicht sogar zum Kauf bewegen soll, dann ist hier der Verkauf zwecks Erzielung eines Gewinns deutlich erkennbar. Ob zwischendurch eine Vermietung stattfindet, ist dabei unerheblich. Im Grunde handelt man in einem solchen Fall wie ein Bauherr oder Bauträger, der eigene Immobilienobjekte zum Verkauf anbietet.

Apropos Bauherr, wer beruflich in der Baubranche tätig ist und Immobilien verkauft, kann damit rechnen, dass ihre oder seine Immobilienverkäufe vom Finanzamt kritischer betrachtet werden. Unter Umständen kann sogar ein gewerblicher Immobilienverkauf vorliegen, obwohl man die Drei-Objekt-Grenze eingehalten hat.

3.3. Keine Infizierung durch gewerblichen Immobilienverkauf bei Einzelpersonen

Allerdings gilt der gewerbliche Immobilienverkauf nur für jene Objekte, auf die diese Besonderheiten zutreffen. Sollte nämlich noch weiterer Immobilienbestand vorliegen, den man tatsächlich vermögensverwaltend hält, dann färbt der gewerbliche Immobilienverkauf keineswegs auf das übrige verwaltete Immobilienvermögen ab. Schließlich kann auch ein Fahrradhändler sein privates Rad verkaufen, ohne dass dies ebenfalls seinem Gewerbe zuzurechnen ist.

Ausschlaggebend ist somit die Intention, mit der man die Immobilien erwirbt. Hat man von Anfang an vor, eine Immobilie längerfristig zu halten, ist der Verdacht eines späteren gewerblichen Immobilienverkaufs unbegründet.

Verkauft man jedoch tatsächlich im Fünfjahreszeitraum der Drei-Objekt-Grenze eine vierte oder weitere Immobilien, dann gelten auch die drei im zurückliegenden Fünfjahreszeitraum verkauften Immobilien als gewerblich veräußert. Somit findet für diese Objekte eine rückwirkende Besteuerung als Gewerbegewinn statt.

3.4. Hinweise, die für vermögensverwaltende Zielsetzung beim Immobilienerwerb sprechen

Doch woran soll der Fiskus den Unterschied zwischen einer Immobilie erkennen, die man im Rahmen einer Vermögensverwaltung verkauft, und einer, bei der ein gewerblicher Immobilienverkauf erfolgt? Nun, dazu können beispielsweise die Konditionen einer Fremdfinanzierung dienen. Denn wenn die Laufzeit eines Darlehens in etwa der zehnjährigen Spekulationsfrist entspricht, dann muss auch das Finanzamt anerkennen, dass hier eine längerfristige Vermögensverwaltung beabsichtigt ist. Selbst wenn man diese Immobilie doch vorzeitig verkauft, stellt dies keinen gewerblichen Immobilienverkauf dar, sofern man die zuvor beschriebene Drei-Objekt-Grenze beachtet.

Als weiterer Umstand, der für eine vermögensverwaltende Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf spricht, kann gelten, wenn man eine Wohnimmobilie erwirbt, und sie langfristig, also über einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren, vermietet. Selbst wenn man eine solche Immobilie auf Grund besonderer Umstände durch Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze verkaufen muss, gilt dies dann keineswegs als gewerblich. Als besondere Umstände kommt beispielsweise ein beruflich veranlasster Umzug oder eine finanzielle Schieflage in Frage.

Außerdem kann man bei einem Immobilienverkauf, bei dem kein wesentlicher Gewinn anfällt, davon ausgehen, dass kein gewerblicher Tatbestand vorliegt.

3.5. Verkauf von unentgeltlich erhaltenen Immobilien

Ein weiterer Punkt: Sollte man Immobilien im Wege einer Erbschaft erwerben, dann kann man die Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen in beliebiger Anzahl auch innerhalb der Fünfjahresfrist verkaufen, ohne dass dies als gewerblicher Immobilienverkauf gilt.

Wenn jedoch der Erblasser bereits einen gewerblichen Immobilienhandel betrieb, dann erbt man selbstverständlich automatisch einen Gewerbebetrieb. Deshalb sind dann auch die nachfolgenden Immobilienverkäufe in aller Regel als gewerblich anzusehen, es sei denn, man weist durch aktive Maßnahmen einen Wechsel in den Bereich der Vermögensverwaltung nach.

Ähnlich komplex ist die Angelegenheit beim Immobilienverkauf von Objekten, die man unentgeltlich, also durch vorweggenommene Erbfolge oder Schenkung, erhalten hat.

3.6. Getrennte Betrachtung von Ehegatten

Übrigens erfolgt die Einschätzung der Immobilienverkäufe von Ehegatten stets getrennt voneinander. Das bedeutet, dass beispielsweise jeder im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze drei Immobilienverkäufe vermögensverwaltend tätigen darf, ohne dass sie Gefahr laufen als gewerblich zu gelten.

4. Immobilienverkauf durch eine Personengesellschaft

Im Vorigen Kapitel haben wir darauf hingewiesen, dass ein gewerblicher Immobilienverkauf einer Einzelperson keineswegs bedeutet, dass auch all seine anderen per Vermögensverwaltung gehaltenen Immobilien zukünftig einem gewerblich eingefärbten Verkauf entgegensehen. Und das haben wir aus gutem Grund angesprochen. Denn bei einer Personengesellschaft ist dies anders. Denn hier lauert die Gefahr einer sogenannten gewerblichen Infizierung.

Sicher, auch eine Personengesellschaft, sei es eine GbR, OHG, KG oder eine GmbH & Co. KG, kann vermögensverwaltend Immobilien erwerben, halten und verkaufen. Die Besteuerung des aus einem Immobilienverkauf stammenden Gewinns erfolgt dann entsprechend auf Ebene der Gesellschafter. Doch sobald auch nur eine einzige Immobilie im Rahmen eines als gewerblich anzusehenden Verkaufs den Eigentümer wechselt, reißt dies die Gesellschaft mit ihrem gesamten Immobilienbestand in die Gewerblichkeit. Kein Wunder also, dass man hierbei von einer gewerblichen Infizierung spricht. Ebenso gelten dann auch die in den fünf vorangegangenen Jahren veräußerten Immobilien als gewerblich verkauft. Eine Nachversteuerung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb ist somit die logische Konsequenz.

Was ebenfalls einer differenzierten Betrachtung bedarf, ist der Immobilienverkauf im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze durch eine Personengesellschaft, wenn ein Gesellschafter die zu verkaufende Immobilie erst kurz vor der Einbringung in die Gesellschaft erworben hat. Wenn zwischen dem Erwerb der Immobilie durch den Gesellschafter und dem Verkauf durch die Gesellschaft weniger als fünf Jahre liegen und dabei die Drei-Objekt-Grenze überschritten wird, ist dieser Immobilienverkauf als gewerblich anzusehen.

5. Immobilienverkauf durch eine Kapitalgesellschaft

Wenn die Infizierung eines gewerblichen Immobilienverkaufs den bislang unter Vermögensverwaltung gehaltenen Immobilienbestand einer Personengesellschaft treffen kann, wie ist es da bei einer Kapitalgesellschaft? Wenig überraschend, ganz ähnlich. Denn obwohl eine Kapitalgesellschaft als juristische Person mit einer einzelnen natürlichen Person als Immobilieneigentümer steuerlich gleichgestellt sein sollte, ist auch in ihrem Fall eine Infizierung durch gewerblichen Immobilienverkauf möglich. Insbesondere wenn man die erweiterte Grundstückskürzung gemäß § 9 GewStG nutzen möchte, sollte man also alle Tätigkeiten der Gesellschaft im vermögensverwaltenden Bereich halten. Ein gewerblicher Immobilienverkauf ist somit auch bei einer Kapitalgesellschaft schädlich.

6. Immobilienverkauf: gewerblich oder vermögensverwaltend? Unser Fazit

Vieles ließe sich noch über die Unterscheidung zwischen einem gewerblichen und einem vermögensverwaltenden Immobilienverkauf schreiben. Doch sollen die letzten Zeilen dieses Artikels auch einige Lösungsansätze enthalten, die bei Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften gleichermaßen den Ausschluss einer gewerblichen Infizierung herbeiführen. Denn wenn man dafür sorgt, dass eine Gesellschaft ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist und eine zweite Gesellschaft für den gewerblichen Immobilienhandel zuständig ist, dann hat man beide Bereiche ausreichend voneinander abgeschirmt, um eine gewerbliche Infizierung auszuschließen. Dabei kann beispielsweise eine Holdingstruktur mit mehreren Immobiliengesellschaften als Tochtergesellschaften hilfreich sein. Jedenfalls gibt es hier zahllose Möglichkeiten und Chancen.

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