Immobilien auf die eigenen Kinder übertragen

Steueroptimierung und mehr

Immobilien steueroptimiert auf Kinder übertragen

Viele Eltern mit Immobilienbesitz fragen sich, wie sie ihre Immobilien steueroptimiert auf ihre Kinder übertragen können. Wir stellen ein Gestaltungsmodell vor, das sowohl die Erbschaft- und Schenkungsteuer vermeidet als auch viele Steuervorteile bietet. Dazu zählt unter anderem, dass die Kinder, sofern sie noch kein eigenes Einkommen verdienen, jedes Jahr den Grundfreibetrag ausschöpfen können. Die Gewinne aus den Mieteinkünften der elterlichen Immobilien fließen ihnen dabei praktisch steuerfrei zu. Außerdem können auch die Eltern steuerlich von dieser Gestaltung profitieren. So können sie über ein Darlehen Zinseinkünfte generieren, die sie nur mit 25 % Kapitalertragsteuer versteuern müssen, während sie zuvor vielleicht bis zu 45 % auf die Mieteinkünfte ihrer Immobilien zu zahlen hatten.

Unser Video: Familiengesellschaft – die perfekte Gestaltung

In diesem Video erklären wir, welche vielfachen Vorteile unser Gestaltungsmodell einer Familiengesellschaft mit Immobilien bietet.

Inhaltsverzeichnis


1. Immobilien steueroptimiert auf Kinder übertragen – Einleitung

Vermögen kann aus verschiedenen Quellen stammen. Oft ist es aber so, dass es über Generationen hinweg anwächst. Dabei stellt der Generationenwechsel durch die Erbschaft- und Schenkungsteuer in Deutschland ein gewisses Hindernis dar. Es droht also, einen Teil des Vermögens, das man an die eigenen Kinder übertragen möchte, verloren zu gehen. Der Staat sieht das selbstverständlich anders. Dennoch kann man Eltern verstehen, die lieber das ganze Vermögen auf ihre Kinder übertragen möchten, als nur einen Teil davon. Wie schafft man das also?

Da gibt es verschiedene Möglichkeiten, je nachdem, in welche Asset-Klassen Eltern ihr Vermögen investieren. Oft ist es aber so, dass dazu auch Immobilien gehören, die die Eltern vermieten. Daher wollen wir Ihnen heute zeigen, wie man Immobilien steueroptimiert auf Kinder übertragen kann.

2. Immobilien mit einer Familiengesellschaft steueroptimiert übertragen

Die eigenen Kinder sollen also eines Tages das Immobilienvermögen der Eltern erhalten, ohne dass dabei Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt. Dazu gründen sie gemeinsam mit ihren Kindern eine Familiengesellschaft. Üblich ist in diesem Zusammenhang eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), aber auch eine Kommanditgesellschaft (KG) kann in Frage kommen.

Eine Familiengesellschaft soll dabei die Vermögensverwaltung der Immobilien der Eltern gemeinsam mit ihren Kindern übernehmen. Das bedeutet aber auch, dass die Eltern ihre Immobilien auf die Familiengesellschaft übertragen müssen. Doch zunächst müssen sie zusammen mit ihren Kindern erst einmal die Gesellschaft gründen. Am einfachsten ist dies mit einer GbR geregelt. Denn für eine GbR braucht man in der Regel keinen Gesellschaftsvertrag und keine Notartermine. Allein der gemeinsame Wille aller Beteiligten zur Führung einer solchen Gesellschaft reicht aus. Dennoch empfehlen wir bei der Gründung einer Familien-GbR oder im späteren Verlauf einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag aufzusetzen. Die Gründe hierfür besprechen wir später.

Wichtig hierbei ist noch, dass man die Beteiligung der Eltern gegenüber ihren Kindern so gering wie möglich ausgestaltet. Denn wenn die Kinder eine möglichst hohe Beteiligung an der Familiengesellschaft erhalten, steht ihnen auch ein ebenso großer Anteil am Gewinn zu. Dennoch können die Eltern sowohl die Geschäftsführung übernehmen als auch finanziell weiterhin an der Vermietung der Immobilien partizipieren.

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3. Immobilien steueroptimiert auf die Familiengesellschaft übertragen

Nachdem also die Familiengesellschaft gegründet ist, übertragen die Eltern ihre Immobilien auf die Familiengesellschaft. Und zwar machen sie das im Wege eines Verkaufs. Dies hat den Vorteil, dass sie, bei Einhaltung der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG, den Verkauf steuerfrei vollziehen können. Gleichzeitig eröffnet dieser Übertragungsweg auch die Möglichkeit, nun von höheren Anschaffungskosten abzuschreiben. Würden die Eltern ihre Immobilien jedoch per Erbschaft oder Schenkung auf ihre Kinder übertragen, müssten die Kinder die Abschreibung der Immobilien von ihren Eltern übernehmen und fortführen. Im ungünstigsten Fall, wenn bereits ihre Eltern die Immobilien per Erbschaft oder Schenkung erhielten und die Immobilien somit bereits komplett abgeschrieben sind, würde der Steuervorteil durch Abschreibung gänzlich entfallen.

Dabei soll der Verkauf über ein Verkäuferdarlehen, also über eine Forderung erfolgen. So fließt zunächst einmal kein Geld, was in Anbetracht einer Familiengesellschaft mit geringem Finanzpolster auch ganz gut ist. Der wahre Grund für diese Gestaltung ist aber ein anderer.

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4. Immobilien steueroptimiert auf Kinder übertragen: 7 Vorteile

4.1. Vorteile 1 und 2

Zwei Vorteile haben wir also bereits genannt. Die Vermeidung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer ist dabei sicherlich der zentrale Steuervorteil, weil sie das Hauptanliegen der Eltern erfüllt. Aber auch die Schaffung eines neuen, im Idealfall höheren Abschreibungsvolumens ist bereits angeklungen.

4.2. Vorteil 3

Der dritte Vorteil stellt sich ein, wenn wir die Gewinnausschüttung der Familiengesellschaft an die Kinder betrachten. Sind die Kinder noch klein und haben außer der Gewinnbeteiligung an der Familiengesellschaft keine anderen eigenen Einkünfte, kommt der Grundfreibetrag bei der Einkommensteuer zu tragen. Denn dann dürfen die Kinder Jahr für Jahr Einkünfte aus ihrer Beteiligung an der Familiengesellschaft in gleicher Höhe steuerfrei vereinnahmen. Bei einem derzeitigen und voraussichtlich auch stetig weiter steigenden Grundfreibetrag von mehr als EUR 10.000 bedeutet das etwa über einen Zeitraum von 20 Jahren einen Steuervorteil von mehr als EUR 200.000 – und zwar pro Kind.

4.3. Vorteil 4

Aber selbst wenn die Kinder bereits über eigenes Einkommen verfügen und dieses vielleicht sogar mit dem Spitzensteuersatz versteuern, kann man Steuervorteile generieren. Und zwar auf Seite der Eltern und Kinder. So vergeben die Eltern der Familiengesellschaft ein Darlehen, für das sie möglichst hohe Zinsen erhalten. Die Zinseinkünfte unterliegen bei den Eltern der Kapitalertragsteuer mit 25 %. Die Zinskosten auf Seite der Familiengesellschaft verringern jedoch das steuerpflichtige Einkommen der Kinder, das ja beim Spitzensteuersatz mit 42 % der Besteuerung unterliegt (Reichensteuersatz sogar 45 %). Im Endeffekt sparen Eltern und Kinder gemeinsam also etwa 20 % an Steuern.

4.4. Vorteil 5

Wo wir schon von Darlehen sprechen, können wir gleich den nächsten Vorteil in unsere lange Liste aufnehmen. Denn die Familiengesellschaft kann nun bei Kreditinstituten weitere Darlehen erhalten, um zu expandieren. Dabei liegt der Vorteil darin, dass das Darlehen der Eltern als Nachrangdarlehen gilt und daher aus Sicht der Kreditgeber als Eigenkapital angesehen wird. Entsprechend günstige Konditionen kann die Familiengesellschaft in diesem Fall erwarten.

Auf diese Weise erwirbt nun die Familiengesellschaft weitere Immobilien und vergrößert somit ihren wirtschaftlichen Erfolg. Langfristig kommt dies also insbesondere den Kindern und Kindeskindern zugute.

4.5. Vorteil 6

Jetzt haben die Eltern ihre Immobilien steueroptimiert, wenn auch indirekt, auf ihre Kinder übertragen. Sie haben neben dem Verkäuferdarlehen auch noch ein weiteres Darlehen vergeben. Aber finanziell haben sie nur gering über die Zinsen von dieser Gestaltung profitiert. Zeit also, dass wir sie wohlwollender bedenken.

Dazu dient uns nun die als Darlehen deklarierte Kaufpreisforderung aus dem Verkauf der Immobilien. Denn diese muss die Familiengesellschaft ja auch noch tilgen. Und da Tilgungen keinen steuerbarer Tatbestand darstellen, fällt auf diese Zahlungen, die die Familiengesellschaft aus ihren Vermietungseinkünften heraus bestreitet, für die Eltern keine Steuern an.

Noch schlauer ist es allerdings, wenn die Eltern statt dem Verkäuferdarlehen eine Rentenverpflichtung als Gegenleistung für den Verkauf ihrer Immobilien vereinbaren. Denn dann ist selbst im hohen Alter die finanzielle Versorgung gesichert, und zwar selbst dann, wenn die Tilgung des Kaufpreisdarlehens längst abbezahlt worden wäre.

4.6. Vorteil 7

Auch die Familiengesellschaft in den von uns hier vorgestellten Rechtsformen kann die Immobilien nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen. Bedarf es da weiterer Worte?

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Immobilien an die eigenen Kinder verkaufen statt vererben oder verschenken

In diesem Video erklären wir, wieso der Verkauf von Immobilien an die eigenen Kinder Steuern spart.

5. Weitere Vorteile der Familiengesellschaft

Dies sind die Vorteile, die auf die eine oder andere Weise steuerlich relevant sind, wenn Eltern Immobilien steueroptimiert auf ihre Kinder übertragen. Doch gibt es noch weitere. So können etwa die Eltern im Gesellschaftsvertrag festschreiben, dass die Kinder nur einen geringen Anteil des Gewinns aus der Familiengesellschaft entnehmen dürfen, um so zu vermeiden, dass sie ihn, aus Sicht der fürsorglichen Eltern, verschwenden.

Oder sie können statt einer GbR eine KG als Rechtsform für ihre Familiengesellschaft wählen. Dadurch können sie ihre Kinder von einer eventuellen Haftung auf privater Ebene bewahren. Dabei treten allein die Eltern als Komplementäre in die Gesellschaft ein, ihre Kinder hingegen als Kommanditisten.

Außerdem können Eltern eine Klausel in den Gesellschaftsvertrag aufnehmen, der bei Heirat der Kinder von ihnen fordert, dass sie einen Ehevertrag mit ihren Ehepartnern aufsetzen. Sollte es nämlich dennoch zu einer Trennung kommen, bliebe das Kind durch den Ehevertrag wenigstens vor einer finanziellen Belastung verschont.

6. Immobilien steueroptimiert auf Kinder übertragen – Fazit

Unser Gestaltungsmodell, mit dem wir Immobilien steueroptimiert auf Kinder übertragen können, darüber hinaus aber auch noch viele weitere, vor allem steuerliche Vorteile generieren, ist somit vielversprechend. Sicherlich, man kann den einen oder anderen Teilaspekt der jeweiligen Situation unserer Mandanten anpassen. Denn kein Gestaltungsmodell sollte als Massenware Anwendung finden. Unser Gestaltungsmodell hat daher genug Freiheiten, um es entlang individueller Vorgaben auszurichten.

Wenn Ihnen also auch dieses Argument einleuchtet, dann greifen Sie gleich jetzt zu Ihrem Telefon. Rufen Sie uns an, vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit uns. Wir setzen gerne auch für Sie unsere Gestaltungsmodelle maßgeschneidert um.


Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung zum Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Beim Optimieren der steuerlichen Behandlung von Mieteinnahmen schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

  1. Erläuterung der steuerlichen Grundlagen zur Immobilienvermietung
  2. Informationen zur Abschreibung von Immobilien
  3. Nutzung von Steuervorteilen bei der Vermietung denkmalgeschützter Immobilien

Personengesellschaften

  1. Beratung zur Haftung der Personengesellschafter
  2. Informationen zu den neuen Vorschriften für Personengesellschaften nach dem MoPeG

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz:

Standort Köln

image Telefon: 0221 999 832-10 E-Mail: office@juhn.com Mo.-Fr.: 8:30 bis 18:00 Uhr

Standort Bonn

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Lehrauftrag für Steuerrecht

Unsere besonderen Expertisen für Steuergestaltungen werden auch durch die FOM Hochschule bestätigt. Steuerberater Christoph Juhn wurde dort zum Lehrbeauftragten für Steuerrecht berufen und lehrt seit dem Wintersemester 2013 die Veranstaltung „Steuergestaltung (6) Steuerplanung“. Das vorlesungsbegleitende Skript stellen wir Ihnen hier gerne vorab als Information zum kostenlosen Download zur Verfügung: