Grunderwerbsteuer sparen: Gestaltungen und Steuerbefreiungen

Wer ein inländisches Grundstück kauft, verkauft, verschenkt, einbringt oder anderweitig überträgt, verwirklicht damit in der Regel einen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang. Dabei liegt die Grunderwerbsteuer, die Ländersache ist, zwischen 3,5 % und 6,5 % des vereinbarten Kaufpreises oder des Grundbesitzwertes des Grundstücks. In bestimmten Fällen und mit gezielter Gestaltung lässt sich die Grunderwerbsteuer allerdings sparen. Hierdurch wird die Übertragung entsprechend „günstiger“ – und das für beide Seiten.

Inhaltsverzeichnis

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1. Grundsatz: Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Der Grunderwerbsteuer unterliegen im Grundsatz alle Rechtsvorgänge, die sich auf ein inländisches – bebautes oder unbebautes – Grunstück beziehen und mit denen ein Anspruch auf Übereignung begründet wird. Der Gesetzgeber fasst diese sogenannten Erwerbsvorgänge in § 1 GrEStG zusammen und nennt insbesondere folgende Tatbestände:

• Kaufverträge und ihnen gleichstehende Rechtsgeschäfte, in erster Linie Schenkungen
• Auflassungen nach § 925 BGB ohne vorausgehendes Rechtsgeschäft
• Meistgebote im Zwangsversteigerungsverfahren
• Rechtsgeschäfte, mit denen ein Anspruch auf Abtretung eines Übereignungsanspruchs begründet wird

Verschiedene Rechtsvorgänge stehen den „originären“ Erwerben eines Grundstücks gleich. Auch sie können genutzt werden, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Erwähnenswert sind hier in erster Linie die Absätze 2 bis 2b des § 1 GrEStG.

Nach § 1 Absatz 2 GrEStG unterliegen Vorgänge, bei denen zwar kein Eigentum am Grundstück übertragen, dem Empfänger aber die Möglichkeit eingeräumt wird, das Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten, der Grunderwerbsteuer. Dieser Tatbestand ist beispielsweise erfüllt, wenn zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wird, dass der Mieter das Grundstück nach Ablauf der Mietzeit verwerten kann (FG Hamburg vom 25.3.1993, II 29/91).

Ist ein Grundstück Vermögen einer Personengesellschaft und ändert sich innerhalb von 10 Jahren der Gesellschafterbestand dergestalt, dass mehr als 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies nach § 1 Absatz 2a GrEStG als Veräußerung des Grundstücks. Entsprechende Grundsätze sind auch bei Kapitalgesellschaften zu beachten (§ 1 Absatz 2b GrEStG). Anteilsübertragungen werden dabei auch berücksichtigt, wenn sie nur mittelbar – etwa über eine zwischengeschaltete Holding – erfolgen.

Die Steuer bemisst sich dabei nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Absatz 1 GrEStG). Fehlt es an einer solchen oder liegt ein Fall des § 1 Absatz 2a bis 3a GrEStG vor, ist der Grundbesitzwert im Sinne des Bewertungsrechts maßgebend (§ 8 Absatz 2 Nummer 1 GrEStG).

2. Grunderwerbsteuer sparen: Steuerbefreiungen im Überblick

Der Gesetzgeber hat mit § 3 GrEStG allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung eines Erwerbsvorgangs im Sinne des § 1 GrEStG normiert. Von Bedeutung sind dabei vor allem die folgenden Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer von vornherein zu sparen:

• Der Erwerb des jeweiligen Grundstücks ist ein solcher im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes
• Der Grundstückserwerb erfolgt durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers
• Der Erwerb des Grundvermögens erfolgt durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind

Werfen wir also zunächst einen ersten Blick auf diese allgemeinen Ausnahmen von der Besteuerung einzelner Erwerbsvorgänge.

2.1. Erwerbe im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes

Unter § 3 Nummer 2 GrEStG fallen sämtliche Erwerbe im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG). Dies sind

• Erwerbe von Todes wegen (Erbschaften) nach § 3 ErbStG und
• Schenkungen unter Lebenden im Sinne des § 7 ErbStG.

Ist ein entsprechender Tatbestand des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes erfüllt, greift insoweit eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Dies bedeutet allerdings auch, dass beispielsweise bei einer gemischten Schenkung lediglich der unentgeltlich übergehende Teil steuerbefreit ist. Im Übrigen liegen Veräußerung und Anschaffung vor, die einen Kaufvertrag im Sinne des § 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG darstellen.

Unerheblich für die Steuerbefreiung im Grunderwerbsteuerrecht ist, ob eine Erbschaft oder Schenkung nach den §§ 13 bis 13d ErbStG steuerbefreit ist. Mitunter kommt es also nach beiden Gesetzen zu einer Freistellung, beispielsweise bei der Übertragung eines Familienheims auf den Ehegatten oder Lebenspartner. Dieser fällt als Schenkung grundsätzlich unter § 7 Absatz 1 Nummer 1 ErbStG, ist aber in der Regel nach § 13 Absatz 1 Nummer 4a ErbStG von der Besteuerung ausgenommen. Da aber dem Grunde nach eine Schenkung gegeben ist, greift auch die Befreiung nach § 3 Nummer 2 GrEStG.

2.2. Grundstückserwerb durch (frühere) Ehe- oder Lebenspartner

Diese Vorschrift ist weitgehend selbsterklärend. Grundstücksgeschäfte zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern unterliegen keiner Besteuerung nach dem GrEStG. Auch hier greift eine vollständige Freistellung, sodass sich die Grunderwerbsteuer insoweit sparen lässt.

Aber Achtung: Bei früheren Ehe- und Lebenspartnern gilt § 3 GrEStG nur, wenn die Übertragung des Grundvermögens im Rahmen der Vermögensaussetzung nach der Scheidung stattfindet. Im Übrigen liegt hier, da die Ehe oder Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht, also kein steuerfreier Erwerb nach § Nummer 3 GrEStG vor.

2.3. Verwandtschaft zwischen Erwerber und Veräußerer in gerader Linie

Sind Veräußerer und Erwerber in gerader Linie miteinander verwandt, greift die Steuerbefreiung nach § 3 Nummer 6 GrEStG. Dies gilt auch, wenn die Verwandtschaft durch Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich bereits erloschen ist.

Die Steuerbefreiung erstreckt sich auch auf den Ehe- oder Lebenspartner der mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandten Person.

3. Grunderwerbsteuer durch geschickte Gestaltungen sparen – §§ 5 bis 7 GrEStG

Das Grunderwerbsteuergesetz bietet mit den §§ 5 bis 7 GrEStG verschiedene Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise zu sparen. Weitere Optionen bestehen durch § 1 Absatz 2a und 2b GrEStG, die einen steuerfreien Share-Deal ermöglichen. Wichtigste Voraussetzung hierbei ist lediglich, dass weniger als 90 % der Anteile an der Gesellschaft, in deren Vermögen sich das Grundstück befindet, übergehen.

Werfen wir aber zunächst einen Blick auf die §§ 5 bis 7 GrEStG!

3.1. Übergang auf eine Gesamthand

Grundstücke befinden sich häufig im gemeinsamen Eigentum mehrerer Personen. Der in der Praxis häufigste Fall ist das gemeinschaftliche Grundstückseigentum von Ehegatten, die beispielsweise ein bebautes Grundstück halten und zukünftig vermieten möchten. Geht ein solches Grundstück auf eine Gesamthand – etwa eine GbR, OHG oder KG – über, liegt hierin grundsätzlich ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang.

Die Beteiligten können die Grunderwerbsteuer aber sparen, wenn sie die Voraussetzungen des § 5 Absatz 1 GrEStG erfüllen. Denn eine Steuerpflicht tritt nicht ein, soweit die Beteiligungsverhältnisse unverändert bleiben.

Beispiel: Im Vermögen von A und B befindet sich ein Grundstück, an dem beide zu jeweils 50 % beteiligt sind. Eine geplante Vermietung führt zur Gründung einer GbR. Auch am Gesellschaftsvermögen dieser GbR sind beide Ehegatten zu je 50 % beteiligt. Sie übertragen das Grundstück in das Vermögen der GbR und lösen damit keine Steuerpflicht aus, da die Beteiligungsverhältnisse unverändert bleiben.

Abwandlung: A und B halten jeweils 50 % eines Grundstücks im Privatvermögen. Dieses übertragen sie nun auf eine OHG, an der A mit 70 % und B mit 30 % beteiligt ist. Die Steuerbefreiung nach § 5 GrEStG greift hier nur teilweise („soweit“). Da B 50 % am Grundstück hält, aber nur zu 30 % an der OHG beteiligt ist, liegt im Umfang von 20 % ein steuerpflichtiger Vorgang vor. 20 % des Grundbesitzwertes sind daher mit dem jeweiligen Steuersatz des Bundeslandes zu versteuern.

Nach § 5 Absatz 3 GrEStG gilt eine Sperrfrist von 10 Jahren. Innerhalb dieser Frist darf keine Veränderung der Beteiligungsverhältnisse – allerdings nur hinsichtlich der Veräußerer – eintreten.

Beispiel: A verkauft seinen 50%igen GbR-Anteil innerhalb der Sperrfrist an einen fremden Dritten. Der Gesellschafterbestand betreffend den Veräußerer verändert sich im Umfang von 50 %. Der Vorgang wird in Höhe von 50 % des Grundbesitzwertes rückwirkend steuerpflichtig.

3.2. Übergang von einer Gesamthand

Nach § 6 GrEStG wird Grunderwerbsteuer ebenfalls nicht fällig, wenn ein Grundstück von einer Gesamthand auf

• natürliche Personen oder
• eine andere Gesamthand

übergeht, soweit keine Veränderung der Beteiligungsverhältnisse eintritt. Ausgenommen sind Personengesellschaften, die nach § 1a KStG zur Körperschaftsteuer optiert haben.

Auch hier ist eine Sperrfrist von 10 Jahren zu beachten. Nach dem Veräußerungsvorgang, deren Notarvertrag den Beginn der Frist markiert, darf sich die Beteiligung des Veräußerers beziehungsweise der Veräußerer nicht verändern. Soweit eine solche Veränderung eintritt, erfolgt eine Nacherhebung der Steuer.

3.3. Umstrukturierung im Konzern

Führen Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns zu Grundstücksübertragungen, lässt sich auch hier die Grunderwerbsteuer sparen. Rechtsgrundlage ist § 6a GrEStG, der zunächst alle Übertragungsvorgänge im Sinne des § 1 Absatz 1 Nummer 3 Satz 1, Absatz 2 bis 3 und Absatz 3a GrEStG umfasst. Zu dieser Übertragung muss eine Umwandlung (§ 1 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 UmwG, eine Einbringung oder ein anderer Erwerbsvorgang auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage führen.

Die in § 1 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 UmwG aufgeführten Umwandlungsvorgänge sind:

• Verschmelzung auf ein neues oder bestehendes Unternehmen
• Spaltung (Aufspaltung, Abspaltung, Ausgliederung)
• Vermögensübertragung

Der Formwechsel (§ 1 Absatz 1 Nummer 4 UmwG) ist in § 6a GrEStG explizit ausgenommen. Er fällt daher nicht unter die Begünstigung nach § 6a GrEStG.

Damit eine Umstrukturierung innerhalb eines Konzerns vorliegt, muss die Grundstücksübertragung zwischen zwei verbundenen Unternehmen erfolgen. Ein Konzern ist dabei gegeben, wenn die Mutter- an der Tochtergesellschaft zu mindestens 95 % beteiligt ist. Die Übertragung des Grundvermögens muss ausschließlich zwischen diesen Unternehmen erfolgen.

Auch auf diese Weise lässt sich also die Grunderwerbsteuer sparen, etwa innerhalb einer Holding-Struktur. Zu beachten ist allerdings, dass die Beteiligung im Umfang von 95 % oder mehr fünf Jahre vor sowie fünf Jahre nach der Übertragung gegeben sein muss. Verstöße gegen diese Haltefrist führen zu einer rückwirkenden Erhebung der Steuer.

4. Share-Deals nutzen, Grunderwerbsteuer elegant sparen

Gehört zu einer Personen- oder Kapitalgesellschaft ein inländisches Grundstück und werden Anteile an dieser Gesellschaft verkauft, greift § 1 Absatz 2a oder 2b GrEStG. Ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang liegt dann vor, wenn sich innerhalb von 10 Jahren der Gesellschafterbestand insoweit ändert, als dass mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.

Beispiel: Die A-Immobilien-GmbH hält ein inländisches Grundstück. Sie wird Ende 2023 an einen fremden Dritten verkauft. Es liegt ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang vor. Denn die Anteile an der Gesellschaft gehen innerhalb von 10 Jahren auf einen neuen Eigentümer über; dabei wird die 90-%-Schwelle überschritten.

Auch hier lässt sich die Grunderwerbsteuer allerdings sparen. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass innerhalb der 10-Jahres-Frist zunächst nur 89,9 % der Anteile auf einen neuen Erwerber übergehen. In diesem ersten Schritt fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Ist nun beabsichtigt, 100 % der Anteile an der jeweiligen Gesellschaft zu erwerben, bietet sich hierfür folgende Vorgehensweise an:

• Personengesellschaften: Hier muss die 10-Jahres-Frist in der Regel abgewartet werden. Denn ein sofortiger Erwerb der übrigen 10,1 % der Anteile – beispielsweise durch den Ehegatten – würde dazu führen, dass auf dieser Ebene eine neue Personengesellschaft entsteht. Hierdurch wäre der Tatbestand des § 1 Absatz 2 GrEstG erfüllt
• Kapitalgesellschaften: Hier kann der Erwerb unmittelbar aufgeteilt werden. Ein Erwerber kauft beispielsweise 89 % der Anteile, die Ehegattin erwirbt die übrigen 11 %. Sperrfristen sind nicht zu beachten, da nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht ein, sondern zwei Erwerber in Erscheinung treten

Mit einem Share-Deal lässt sich die Grunderwerbsteuer also auf attraktive Art und Weise sparen, er erfordert allerdings eine sorgfältige Planung. Denn auch eine nur geringfügige Überschreitung der gesetzten Grenzen – 90-%-Schwelle oder 10-Jahres-Frist – löst den Besteuerungstatbestand aus.

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Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung, insbesondere auch die Besteuerung von Immobilien, spezialisiert. Hierbei schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Besteuerung von Immobilien

1. Steuervorteile der Immobilien-GmbH, allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen)
2. Steuerreduktion für Gesellschafter bei Gewinnausschüttungen, optimale Nutzung von Verlustvorträgen
3. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien, Beurteilung von Optionsmöglichkeiten nach § 9 UStG
4. Beratung zum Nießbrauchrecht
5. Beratung zu sämtlichen Umwandlungsvorgängen (Einbringung, Verschmelzung, Formwechsel, Anteilstausch)
6. Beratung beim Unternehmensverkauf (Vorteile bei Share Deal & Asset Deal)
7. Nutzung von Gewerbesteuervorteilen durch die erweiterte Grundstückskürzung

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz: