Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückgängigmachung des Kaufvertrags

Bei Rückgängigmachung eines Kaufvertrages über Immobilien kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die bereits angefallene Grunderwerbsteuer wieder zurückerstattet werden. Wir erklären, wann die Rückerstattung der Grunderwerbsteuer möglich ist und was Sie dabei beachten müssen.

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf unteranderem auf die Besteuerung von Immobilien spezialisiert. Dabei arbeiten wir für jeden Mandanten individuelle Gestaltungsmodelle zum Erhalt des Verlustabzug aus. Aufgrund der aktuellen Resonanz haben wir mehrere Beiträge zu diesem Thema publiziert:

Datum	Thema
12. Januar 2022	OHG mit Immobilien an Holding verkaufen und Steuervorteile nutzen
17. Januar 2022	Immobilie des Betriebsvermögens übertragen: Achtung – Darauf müssen Sie achten!
21. Januar 2022	Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Grundstücken: Instandhaltungsmaßnahmen steueroptimiert durchführen
25. März 2022	Die neue Grundsteuer berechnen: Beispiel zum allgemeinen Grundsteuergesetz
9. August 2022	Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückgängigmachung des Kaufvertrags (dieser Beitrag)

Inhaltsverzeichnis

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1. Rückerstattung der Grunderwerbsteuer: § 16 Absatz 1 GrEStG

1.1. Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs

Ein Steueranspruch, der einmal entstanden ist, kann von den Beteiligten grundsätzlich gemäß § 38 AO nachträglich nicht mehr beseitigt werden. Eine wichtige Ausnahme davon gilt aber bei der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG. Danach entfällt die entstandene Grunderwerbsteuer in bestimmten Fällen nachträglich. Die Grunderwerbsteuer wir daher auf Antrag aufgehoben, wenn ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht worden ist, bevor das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer übergegangen ist.

Dabei sind die besonders strengen Anforderungen des Grunderwerbsteuergesetzes an das Rückgängigmachen des Erwerbsvorgangs oft Ausgangspunkt von Streitigkeiten. Die zivilrechtlich wirksame Aufhebung des Kaufvertrages genügt dafür alleine nicht. Vielmehr ist ein Kaufvertrag erst dann rückgängig gemacht, wenn sich die Vertragspartner derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen haben, dass die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht beim Käufer verbleibt, sondern der Verkäufer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt. Daher reicht die zivilrechtliche Aufhebung des Kaufvertrags oft nicht allein aus. Daneben müssen sich die Vertragsparteien so stellen, als wäre der Kaufvertrag nicht zustande gekommen und daher sämtliche Wirkungen des Kaufvertrags aufheben.

1.2. Frist von zwei Jahren für Rückerstattung der Grunderwerbsteuer

Zudem muss die Rückgängigmachung innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer erfolgt sein. Die Frist ist insbesondere dann problematisch, wenn mehrere Akte erforderlich sind, um den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Dann stellt sich die Frage, welcher Zeitpunkt maßgeblich ist.

1.3. Erwerbsvorgang angezeigt

Die Möglichkeit der steuerneutralen Rückabwicklung besteht nach § 16 Absatz 5 GrEStG nur dann, wenn der ursprüngliche Erwerbsvorgang dem zuständigen Finanzamt vollständig angezeigt worden ist. Dies gilt allerdings nicht bei einem Grundstückskaufvertrag nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG, sondern nur bei den gesellschaftsrechtlichen Erwerbsvorgängen nach § 1 Absatz 2 bis 3a GrEStG. Eine unvollständige Anzeige eines Grundstückskaufvertrages durch den Notar nach §§ 18, 20 GrEStG steht somit der steuerneutralen Rückabwicklung nicht entgegen.

2. Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bei Auflassungsvormerkung

2.1. Auflassungsvormerkung vereinbart

Bei dem Verkauf eines Grundstückes lässt sich vereinbaren, dass der Käufer verpflichtet ist, die zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung wieder zu löschen, wenn der Verkäufer von dem Kaufvertrag zurückgetreten ist. Dabei stellt sich insbesondere die Frage, wann der Anspruch auf Steuererstattung entsteht, wenn die für den Käufer eingetragene Vormerkung aufgrund einer Vollmacht vom Notar wieder gelöscht wird.

2.2. Rückgängigmachen des Erwerbsvorgangs

Wenn beispielsweise der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, kann der Verkäufer von dem Kaufvertrag zurücktreten. Dann erstellt der Notar nach entsprechender Vorankündigung die Löschungsbewilligung und legt diese dem Grundbuchamt zum Vollzug vor. Dann hat der Käufer einen Anspruch auf Erstattung der bereits bezahlten Grunderwerbsteuer nach § 16 Absatz 1 Nummer 1 GrEStG. Dieser Anspruch kann abgetreten und gepfändet werden. Erfolgt die Abtretung zeitlich vor der Pfändung, so steht der Anspruch an sich dem Abtretungsempfänger zu.

Problematisch ist es jedoch, wenn die Abtretung des Anspruchs auf Erstattung der Grunderwerbsteuer zeitlich vor dem Löschen der Vormerkung im Grundbuch erfolgte. Dann ist der Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer noch nicht entstanden und somit die Abtretung unwirksam. Vielmehr entsteht er erst mit der tatsächlichen und vollständigen Rückgängigmachung des Kaufvertrag (siehe oben). Dazu muss die zugunsten des Käufers eingetragene Vormerkung im Grundbuch gelöscht werden. Die bloße Vollmacht an den Notar, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen genügt jedenfalls nicht.

Die Beeinträchtigung der Verkehrsfähigkeit des Grundstücks kann aber auch schon vor Löschung der Vormerkung entfallen, so dass der Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer schon früher entsteht. Das gilt dann, wenn der Käufer dem Verkäufer eine formgerechte Löschungsbewilligung erteilt und der Verkäufer darüber frei verfügen kann. Die für das Rückgängigmachen des Kaufvertrages erforderliche Löschungsbewilligung liegt dann vor, wenn der Notar die Löschung der Vormerkung im Namen des Käufers durch Eigenurkunde tatsächlich bewilligt hat. Es reicht aus, wenn die Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt bereits beantragt worden ist. Allerdings ist auch dann erst von einem Rückgängigmachen des Kaufvertrags auszugehen, wenn der Notar von der erteilten Löschungsbewilligung Gebrauch machen darf.

2.3. Zwei Jahr für Rückerstattung der Grunderwerbsteuer

Manche Finanzämter gehen davon aus, dass auch die Löschung der Vormerkung im Grundbuch innerhalb der Zweijahresfrist erfolgt sein muss. Die Rechtslage ist insoweit aber nicht abschließend geklärt. In der Praxis sollte daher der Vollzug der Löschung möglichst innerhalb der Zweijahresfrist beim Grundbuchamt beantragt werden. Nach Möglichkeit sollte auch auf den Vollzug innerhalb der Frist hingewirkt werden.

3. Fazit zur Rückerstattung der Grunderwerbsteuer

Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages kann der Käufer die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer vom Finanzamt oftmals zurückerhalten. Problematisch ist dabei regelmäßig, wann der Rückerstattungsanspruch entsteht. Wir beraten Sie dazu. Kontaktieren Sie uns dafür gerne. Unabhängig davon kann dem Käufer(im Falle einer schuldhaften Pflichtverletzung des Verkäufers ein Anspruch auf Schadensersatzanspruch zustehen, der auch die Grunderwerbsteuer umfasst. Der Erstattungsanspruch gegen das Finanzamt ist dann aber an den Verkäufer abzutreten.

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2. Steueroptimierter Verkauf von Immobilien 
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2. Vermeidung durch Personengesellschaft
3. Vermeidung von gewerblicher Prägung und gewerblicher Infizierung

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1. Allgemeine Beratung zur Grundsteuer
2. Berechnung der Grundsteuer

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