Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Sie liegen insbesondere bei einer entgeltlichen Überlassung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie sogenannter Sachinbegriffe (Sachgesamtheiten) an andere Personen vor. „Vermietung“ ist aber nicht gleich „Vermietung“, da es insbesondere darauf ankommt, was Sie überlassen – lassen Sie uns daher gemeinsam einen Blick auf die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ werfen!

Unser Video:
Vermietung und Verpachtung

In diesem Video erklären wir, was Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind und gehen auf die Berechnung ein.

office@juhn.com

0221 999 832-10

Inhaltsverzeichnis

1. Einnahmen nach § 8 EStG bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Vermietungseinkünfte berechnen Sie als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Die Vermietung und Verpachtung ist damit eine von insgesamt vier Überschusseinkunftsarten, normiert in § 2 Absatz 1 Nummer 4 bis 7 EStG. Welche Tätigkeiten unter die Einkunftsart fallen, regelt der Gesetzgeber dabei abschließend in § 21 Absatz 1 Satz 1 EStG:

Vermietung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere Grundstücken, Erbbaurechten und Schiffen
Überlassung von Sachinbegriffen, insbesondere von Betriebsvermögen
Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten, die unter das Urheberrechtsgesetz (UrhG) fallen
Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Einnahmen (§ 8 Absatz 1 EStG) sind mit Zufluss, Werbungskosten mit Abfluss anzusetzen (§ 11 Absatz 1 und 2 EStG). Mieten sind regelmäßig wiederkehrende Leistungen und damit bedeutend für die „kurze Zeit“ im Sinne des H 11 „Allgemeines“ EStH. Der Ansatz von Einnahmen erfolgt damit auch dann im Jahr der wirtschaftlichen Entstehung, wenn sie erst im Folgejahr bis spätestens 10. Januar eingehen.

Haben Sie Fragen zu
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?

Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:

office@juhn.com

0221 999 832-10

2. Vermietung und Verpachtung: die Einnahmen im Einzelnen

2.1. Vermietung und Verpachtung von unbeweglichen Vermögenswerten

Unter den Begriff des unbeweglichen Vermögens fallen in erster Linie Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile. Unerheblich ist nach dem Wortlaut der Vorschrift damit, ob Sie ein Grundstück als Ganzes oder zum Beispiel nur zu 50 % vermieten. Außerdem umfasst § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG auch Wohnungen.

Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Grundvermögen in Ihrem Eigentum und solchen Vermögenswerten, die Sie selbst anmieten. Auch die Untervermietung einer Wohnung fällt damit unter die Vermietung und Verpachtung.

2.2. Überlassung von Sachinbegriffen

Beim „Sachinbegriff“ handelt es sich zunächst um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Mit dem Passus in § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Halbsatz 2 EStG „insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen“ stiftet der Gesetzgeber zusätzliche Verwirrung – schließlich könnte man hier darauf schließen, dass eine Betriebsverpachtung ebenfalls unter die Einkunftsart VuV fällt. Da § 21 EStG aber zu den privaten Einkünften gehört, scheidet eine solche Auslegung aus.

Ein Sachinbegriff ist eine funktionell-technisch aufeinander abgestimmte Gesamtheit von Gegenständen, die gemeinsam eine wirtschaftliche Einheit bilden. Beispiele:

Vollständige Betriebs- oder Geschäftseinrichtung
Möbel einer möbliert vermieteten Wohnung

Befinden sich diese Wirtschaftsgüter noch im Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebs oder einer selbstständigen Tätigkeit, gehören die Vermietungseinkünfte nach § 21 Absatz 3 EStG ebenfalls zu dieser Einkunftsart (§§ 13, 15 oder 18 EStG) – hier greift das sogenannte Subsidiaritätsprinzip. Nur wenn das Betriebsvermögen vor der Verpachtung ins Privatvermögen überführt wurde, ist § 21 EStG einschlägig.

2.3. Zeitlich begrenzte Rechteüberlassung

Der Verkauf von Urheberrechten ist nach dem UrhG ausgeschlossen, da das Recht selbst immer nur beim ursprünglichen Ersteller liegen kann. Möglich ist aber eine zeitlich begrenzte Überlassung dieser Rechte. Ist diese keiner bestimmten Einkunftsart, bei Journalisten etwa § 18 EStG, zuzurechnen, gehört sie nach § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Von der zeitlich begrenzten ist die dauerhafte Rechteüberlassung abzugrenzen. Sie ist, sofern sie nicht unter eine der spezifischen Einkunftsarten fällt, nach § 22 Nummer 3 EStG steuerpflichtig.

Hinweis: Urheberrechtlich geschützte Werke sind selbst geschaffene (immaterielle) Wirtschaftsgüter, bei denen keine Abschreibung zulässig ist. Wird ein solches Werk allerdings entgeltlich erworben, kann der Käufer Abschreibungen geltend machen.

2.4. Verkauf von Miet- und Pachtzinsforderungen

Der Zufluss von Miete und Pacht führte beim Veräußerer einer Immobilie zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Insoweit ist der Gesetzgeber mit Einführung des § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 EStG konsequent und unterwirft den Verkaufsgewinn aus einer entsprechenden Forderung ebenfalls dieser Einkunftsart.

Damit die Forderungen nicht untergehen, unterliegen sie auch dann der Besteuerung nach § 21 EStG, wenn sie im Verkaufspreis von Grundstücken enthalten und in einem Zeitraum, in dem der Verkäufer noch Besitzer war, entstanden sind.

Fachberatung für
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Unsere spezialisierten Steuerberater und Rechtsanwälte beraten Sie gerne auch zu diesem Thema. Rufen Sie uns gerne an oder schildern Sie uns Ihr Anliegen per E-Mail:

office@juhn.com

0221 999 832-10

3. Werbungskosten nach § 9 EStG im Rahmen von Vermietung und Verpachtung

Der allgemeine Grundsatz des § 9 Absatz 1 Satz 1 und 2 EStG gilt auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Werbungskosten sind insoweit von den Einnahmen abzuziehen, als sie mit ihnen in direktem oder indirektem Zusammenhang stehen. Typische Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sind:

Schuldzinsen und dauernde Lasten
Grundsteuer, sonstige Abgaben und Versicherungsbeiträge
Absetzungen für Abnutzung (AfA) mit 2 % pro Jahr bei Wohn- und 3 % bei Gewerbeimmobilien (§ 7 Absatz 4 Satz 1 EStG)
Kleinere Erhaltungs- und Schönheitsreparaturen

Renovierungsarbeiten führen ebenfalls zu Werbungskosten, der Gesetzgeber hat mit § 6 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe a EStG aber den Begriff der „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ geprägt. Solche sind gegeben, wenn

der Steuerpflichtige Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführt,
seit Bau oder Kauf der Immobilie maximal drei Jahre vergangen sind, und
die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten betragen.

Rechtsfolge ist eine Umqualifizierung der originären Erhaltungs- oder Modernisierungsaufwendungen in Herstellungskosten. Die getätigten Investitionen wirken sich damit nur im Rahmen der Abschreibung aus, da sie die Bemessungsgrundlage entsprechend erhöhen. Fehlt es an einem der Tatbestandsmerkmale, sind die Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen immer sofort und in voller Höhe abziehbar.

4. Veräußerung einer vermieteten oder verpachteten Immobilie

Vermietete Immobilien im Privatvermögen können nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden, § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen Anschaffung oder Herstellung und Veräußerung, wobei es konkret auf die Daten der Notarverträge ankommt. Originär gilt die Steuerfreistellung des § 23 EStG nur für den Grund und Boden, aufstehende Immobilien teilen aber nach dem Wortlaut der Vorschrift dessen Schicksal.

Eine Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist unterliegt als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 22 Nummer 2 EStG mit dem Verkaufsgewinn der regulären Einkommensteuer, wenn die Freigrenze von EUR 600 je Kalenderjahr überschritten wird.

Den Teil eines Grundstücks, den Sie ausschließlich zu privaten Wohnzwecken genutzt haben, können Sie jederzeit steuerfrei veräußern. Je kürzer der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung, desto genauer wird das Finanzamt hier allerdings hinschauen. Sie sollten die beabsichtigte Wohnnutzung daher jederzeit belegen können.

Steuerberater für Immobiliensteuerrecht

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung im Immobiliensteuerrecht spezialisiert. Bei der Beratung schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Immobilien

Steuervorteile der Immobilien-GmbH (insbesondere bei der Gewerbesteuer)
Steueroptimierter Verkauf von Immobilien, etwa an die eigenen Kinder
Umfassende Betreuung bei der Erstellung der Grundsteuererklärung

Erbschaft/Schenkung

Beratung zum Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrecht (Freibeträge, Anzeigepflichten, Schenkungen)
Beratung rund um das Nießbrauchrecht
Ganzheitliche Erstellung von Erbschaftsteuererklärungen

Mit einer Holdinggesellschaft können Sie eine Immobilien-GmbH und eine gewerbliche GmbH kombinieren und dabei Steuervorteile nutzen. Wir zeigen Ihnen mit einem Beispiel, wie die erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer und die Besteuerung der Holdinggesellschaft dazu beitragen. Diese Steuereinsparungen können Sie dann in die Immobilien-GmbH reinvestieren. Darüber hinaus erläutern wir, welche steuerlichen Vorteile die Holdinggesellschaft beim (indirekten) Verkauf einer Immobilie bietet. Außerdem erklären wir Ihnen, wie Sie bereits vorhandene Strukturen auf das hier dargestellte vorteilhafte Steuermodell umstellen können. Dabei ist die Umstrukturierung sehr einfach umzusetzen.

Unser Video:
Steuern sparen

Im Video erklären wir Ihnen wie Sie mit einer Immobilien-GmbH und einer Holdinggesellschaft richtig Steuern sparen.

office@juhn.com

0221 999 832-10

1. Ausgangssituation

Um Ihnen die steuerlichen Vorteile der Kombination einer Immobilien-GmbH und eines operativen Geschäftsbetriebs unter dem Dach einer Holdinggesellschaft zu schildern, möchten wir zunächst den Rahmen des darzustellenden Beispiels abstecken.

Angenommen ein fiktiver Unternehmer vermietet, neben seinem laufenden Gewerbebetrieb, auch Immobilien über eine zu diesem Zweck eigens gegründete Immobilien-GmbH. Dabei nutzt er bereits die erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer, sodass er hierbei lediglich 15 % an Körperschaftsteuer zu zahlen hat. Hierzu ist § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG als gesetzliche Grundlage maßgebend. Außerdem soll der Gewinn aus dem operativen Geschäft in die Finanzierung von Anschaffungen der Immobilien-GmbH fließen. Bisher musste der Unternehmer den Gewinn seines Gewerbebetriebs zunächst voll versteuern. Gehen wir einmal davon aus, dass dieser Gewerbebetrieb ebenfalls eine GmbH sei. Also fällt vor der Gewinnausschüttung sowohl Körperschaftsteuer als auch Gewerbesteuer an. Dabei betragen beide Steuern durchschnittlich je 15 %. Auf privater Ebene kommt dann auch noch Kapitalertragsteuer bei der Veranlagung zur Einkommensteuer hinzu; sie beträgt 25 % des ausgezahlten Gewinns.

2. Optimierung der Steuerreduktion durch Errichtung einer Holdinggesellschaft

Unser Steuersparmodell sieht nun so aus: Wir gründen eine Holdinggesellschaft in Form einer GmbH. Darin bringt der Unternehmer sowohl seinen Gewerbebetrieb als auch seine Immobilien-GmbH als Tochtergesellschaften ein. Folglich führt dann die operative GmbH, nach Abzug von Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer, den Gewinn an die Holdinggesellschaft ab. Anschließend stellt die Holdinggesellschaft der Immobilien-GmbH den Gewinn, ganz oder teilweise, als Darlehen für ihre eigenen Investitionsvorhaben zur Verfügung. Dabei fließen etwaige Gewinne seitens der Immobilien-GmbH als Zinsen beziehungsweise Tilgung für das Darlehen an die Holdinggesellschaft zurück. Zumindest die Tilgung ist dabei steuerfrei, weil sie nämlich keinen Gewinn im steuerlichen Sinn darstellt. Dafür kann dann der verbleibende Gewinn weiteren Investitionsvorhaben zukommen.

Haben Sie Fragen zur
Steueroptimierung mit einer Immobilien GmbH?

Unsere Kanzlei hat sich hierauf besonders spezialisiert. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin mit unseren Steuerberatern und Rechtsanwälten:

office@juhn.com

0221 999 832-10

3. Vorteile bei der Finanzierung der Immobilien-GmbH

Nun betrachten wir also die steuerlichen Vorteile des Modells Holdinggesellschaft gegenüber dem ursprünglichen Modell im Vergleich. Dazu gehen wir von einem jährlichen Gewinn vor Steuern von EUR 100.000 bei der gewerblichen GmbH aus. Auf Basis dieser sowie der bereits zuvor genannten Annahmen entwickeln wir nun die Berechnung in unseren beiden Beispielen.

3.1. Steuerlast ohne Holdinggesellschaft

Auf diese Weise gestaltet sich die Berechnung der Steuerlast des Unternehmers ohne Nutzung einer Holdinggesellschaft wie folgt:

Gewerbebetrieb
Gewinn vor Steuern		100.000	EUR
Körperschaftsteuer	–	15.000	EUR
Gewerbesteuer	–	15.000	EUR
Gewinnausschüttung	=	70.000	EUR
Kapitalertragsteuer	–	17.500	EUR
Ausgezahlter Gewinn nach Steuern	=	52.500	EUR

Hierdurch erhält der Unternehmer von den EUR 100.000, die sein Betrieb erwirtschaftet, lediglich EUR 52.500 ausgezahlt. Aus diesem Grund steht ihm dieser Betrag nun zur Investition in seine Immobilien-GmbH zur Verfügung.

3.2. Steuervorteil mit Holdinggesellschaft

Somit ist die Berechnung des ausgezahlten Gewinns unter Einbezug einer Holdinggesellschaft wie folgt vorzunehmen:

Gewerbebetrieb
Gewinn vor Steuern		100.000	EUR
Körperschaftsteuer	–	15.000	EUR
Gewerbesteuer	–	15.000	EUR
Gewinnausschüttung	=	70.000	EUR
Körperschaftsteuer der Holding-GmbH	–	1.050	EUR
Gewinn der Holding nach Steuern	=	68.950	EUR

Wie hier leicht zu sehen ist, besteht der große Steuervorteil der Holdinggesellschaft gegenüber dem herkömmlichen Modell, dass die Gewinnausschüttung mit einer Körperschaftsteuer von nur 1,5 % statt mit einer Kapitalertragsteuer von 25 % versteuert wird. Dies liegt an einer Steuererleichterung für Kapitalgesellschaften, die zu mindestens 10 % an einer anderen Gesellschaft beteiligt sind. Hierbei gilt, dass Gewinne aus diesen Beteiligungen zu 100 % steuerfrei sind. Allerdings müssen hiervon 5 % pauschal als Betriebsaufwand im Zusammenhang mit diesen Beteiligungen angesehen und somit versteuert werden. Also müssen 5 % des Gewinns mit je 15 % Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer an den Fiskus abgeführt werden, was 1,5 % des Gewinns bedeutet.

3.3. Besteuerung des Gewinns bei der Immobilien-GmbH

Abschließend gehen wir auch kurz auf die Immobilien-GmbH ein. Schließlich sollte ja der aus dem Gewerbebetrieb erzielte Gewinn in diese Grundstücksgesellschaft investiert werden. Natürlich steht ihr dann mehr Kapital zur Verfügung, wenn man die Struktur mit der Holdinggesellschaft nutzt.

Bei dieser Gelegenheit wollen wir aber auch auf den Gewinn eingehen, den die Immobilien-GmbH zu versteuern hat. Hierbei kommt die schon zuvor erwähnte erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer zur Anwendung. Übrigens wird diese nur auf einen entsprechenden Antrag hin gewährt. Sie bewirkt, dass der Gewinn im Idealfall frei von Gewerbesteuer ist. Aber auch ohne die erweiterte Grundstückskürzung fallen nur ungefähr 15 % Gewerbesteuern an, sodass noch 85 % des Gewinns verbleiben.

4. Vorteile bei der Reinvestition durch die Immobilien-GmbH

Nun kann die Immobilien-GmbH diesen Gewinn in den Kauf neuer Immobilien reinvestieren. Wenn sie dies innerhalb von vier Jahren unternimmt, dann mindert dies nachträglich den Gewinn. Somit erhält man also den Vorteil, dass man einerseits Kapital in neue Immobilien investiert und gleichzeitig dabei Steuern spart. Allerdings ist dies an gewisse Voraussetzungen gebunden, von denen die vierjährige Frist nur eine von mehreren ist, die § 6b EStG fordert. Außerdem ist dieser steuerliche Vorteil natürlich nur solange möglich, wie auch der Gewinn reinvestiert wird. Letzten Endes kommt es dann doch irgendwann zu einer Gewinnausschüttung, die der Besteuerung unterliegt.

5. Immobilien durch eine Holdinggesellschaft fast steuerfrei verkaufen

Tatsächlich kommen Steuervorteile auch beim Verkauf von Grundstücken durch eine Immobilien-GmbH in Betracht. Jedoch verkauft man dann nicht einfach ein Grundstück, sondern die sie haltende Gesellschaft selbst. Ein Vorteil dabei ist, dass man dadurch die sonst anfallende Grunderwerbsteuer vermeidet. Schließlich verbleibt das Grundstück ja weiterhin in der selben Immobilien-GmbH. Und der zweite Vorteil ist sogar noch größer. Denn die Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf einer Beteiligung an einer Tochter-GmbH durch die Holdinggesellschaft ist nämlich zu 95 % steuerfrei. Lediglich 5 % des Gewinns werden dann der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer mit einem Steuersatz von je 15 % unterzogen, sodass die Steuer letztendlich nur 1,5 % des Veräußerungsgewinns beträgt.

Allerdings gilt dies nur unter der Voraussetzung, dass sich Verkäufer und Käufer auf den hier beschriebenen Share-Deal einigen. Auch wenn ein Asset-Deal normalerweise die günstigere Variante beim Kauf eines Unternehmens auf Seiten des Erwerbers darstellt, ist dies im Zusammenhang mit einer Immobilien-GmbH anders. Denn diese Variante löst beim Käufer einer Immobilie eine Besteuerung durch Grunderwerbsteuer aus. Dem hingegen findet bei dem hier empfohlenen Share-Deal ein Wechsel beim Eigentümer der Gesellschaft statt. Dadurch kommt es zu einer Gesamtrechtsnachfolge, bei der die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie keine Veränderung erfahren. Auf diese Weise umgeht man beim Share-Deal die Grunderwerbsteuer. Jedoch bedeutet dies für den Käufer auch den Verzicht auf Abschreibung bei den Anschaffungskosten der Immobilien-GmbH.

6. Umstrukturierung auf eine Holdinggesellschaft

Ganz gleich, ob man bereits einen Gewerbebetrieb und eine Immobilien-GmbH besitzt, oder ob man lediglich Überlegungen hierzu anstellt sie zu gründen, die Entwicklung der Holdingstruktur ist im Prinzip ganz simpel. Zunächst gründet man eine GmbH, die als Holdinggesellschaft fungiert. Dann bringt man sowohl die Immobilien-GmbH als auch den Gewerbebetrieb als Tochter-Gesellschaften in die Holdinggesellschaft ein. Hierbei ist wichtig, dass die Beteiligung der Holding jeweils mindestens 15 % beträgt, weil dies nämlich die Voraussetzung bei der Steuerbefreiung ist. Sollte jedoch noch keine der Tochter-Gesellschaften existieren, so gründet die Holdinggesellschaft diese eben selbst. Tatsächlich ist der Weg, wie er im vorigen Abschnitt beschrieben ist, sogar noch besser. Dann kauft man einfach eine bereits bestehende Immobilien-GmbH. Also spart man auf diese Weise schon gleich zu Beginn der Unternehmung einen beachtlichen Steuerbetrag durch Vermeidung der Grunderwerbsteuer.

Steuerberater für Ihre Holdinggesellschaft

Unsere Kanzlei hat sich besonders auf die steuerrechtliche Gestaltungsberatung von Unternehmen spezialisiert. Bei der Besteuerung einer Holdinggesellschaft oder Immobilien-GmbH schätzen Mandanten unser Know-how beispielsweise in folgenden Bereichen:

Individueller Rechtsformvergleich zwischen GmbH und GmbH & Co. KG
Allgemeine Beratung zu GmbH-Besteuerung (Gründung, Vermeidung von Betriebsaufspaltungen, Steuerreduktion bei Gewinnausschüttungen, Nutzung von Verlustvorträgen)
Nutzung von Steuervorteilen der Besteuerung der GmbH & Co. KG (Immobilienbesteuerung, gewerbliche Prägung & Infizierung und Realteilung)
Gründung von Holdinggesellschaften (Realisierung steuerfreier Veräußerungsgewinne, Dividendenerträge)
Betreuung bei komplexen Unternehmensstrukturen (Holdinggesellschaften, Organschaften)
Beratung zu sämtlichen Umwandlungsvorgängen (Einbringung, Verschmelzung, Formwechsel, Anteilstausch)
Beratung beim Unternehmensverkauf (Vorteile bei Share Deal & Asset Deal)

Hierzu stehen Ihnen unsere Steuerberater und Rechtsanwälte an den Standorten Köln und Bonn gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Zudem beraten wir deutschlandweit per Telefon und Videokonferenz: